2021年12月02日

札幌8棟目はキャンペーンで多少のテコ入れを図る。

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札幌8棟目に関して、キャンペーンということで広告料を上げる、もしくは初期費用を

もう一段階下げてみようと思います。一時的な処置としてです。



先日、溜まっている事務作業を処理したタイミングで、札幌8棟目に関して反響状況の

確認を管理会社さんにさせていただきました。その結果はあまり思わしくなく・・・

問い合わせがないわけではないが、その中にはネット掲載のための定期的な空室確認も

混じっていると思うので、具体的な問い合わせが少ないように感じている、とのこと。

まあ、札幌8棟目は引きがいいとは言い難い場所にありますから、仕方ないかなと。

え、なんでそんな物件買ったのかって?そりゃあほら、時代の流れとか雰囲気とか、

素振りのつもりで出したら融資と折っちゃったので後に引けなくなったとか・・・。



引きが悪いと聞いてしまったからには、キャンペーン等考えなくてはならないと

考えるのが私の発想。当然これはキャンペーンを打つべきでしょう。繁忙期だからって

放っておいても人が入るような物件ではありません。この物件、外部で駐車場を借りて

少し増やしたとはいえ、メインは生活保護の方がターゲットです。生活保護の方は

繁忙期には動かず、繁忙期が終わった頃に動き出す傾向があるのは、過去に保有していた

札幌2棟目や札幌3棟目の経験から感じております。なので、ボーっとしてると繁忙期は

むしろ埋まらない、と。雪も深いですし、地元の方は雪が溶けてから動き出す傾向も。

要はうちの物件のように道外からの転勤や転居の人があまり狙えない物件であれば、

繁忙期はあまり期待できないって話です。



であれば、広告料を積むなり初期費用を下げるなりして、反響を多めにとれるように

仕向ける必要があるでしょう。できれば、この時期に動いている生活保護以外の

お客様からを取り込んで、駐車場も埋めたいという思惑もあります。



管理会社さんからも「キャンペーン打ってはどうでしょう」というご提案を頂戴しまして

やっぱ考えることは同じだなと思いました。それじゃあ是非やりましょうかー。



まず、現在の募集条件の確認をしました。そらで覚えているべきなのだと思いますが、

残念ながらあまりおつむの容量が大きくないので、すぐ忘れてしまいます・・・。

確認したところ、初期費用や広告料は以下のような形になっておりました。

・敷金0、礼金0

・広告料2ヶ月

・保証会社初回費用オーナー負担相談可

・フリーレント1ヶ月相談可

ゆるゆるですね(笑)



ここからさらに何を付けるかというところですが、さらなる広告料アップ、もしくは

さらなる初期費用軽減ということになります。消耗戦ですねー。競争力に乏しい物件を

買うとこうなります、という悪い見本そのものです。



管理会社さんの思惑もだいたい似たようなもので、ご提案としては「広告料2ヶ月の

ところを3ヶ月にする、もしくはフリーレント1ヶ月のところを2ヶ月にする、の

どちらかを選択できる形式はどうでしょうか」と。成績を優先する営業マンであれば

広告料を高くすればいいし、この時期だと登記解約違約金とか取ってる物件もあるので

そういうところからの引越を促進する為の初期費用軽減をした方が入居者様の決断を

促しやすいということであれば、初期費用を下げればいいです。現場に裁量を持たせる

ことで、より成約率を上げていこうという考え方ですね。



空室期間が短くなるなら、多少経費が積みあがったとしても、キャンペーンは

打ち出した方がいいと思います。キャンペーンを承諾しましたので、多少動きが

出てくればいいなと思っております。



空室の美装がまともに終わっていなかったのではないか問題に関しても、先日美装が

改めて入ったということでした。写真は定期清掃の状況報告の中で共有されて、

無事にワックスもかけ直して、きれいな状態になっておりました。

なぜか室内に放置してあったタ●ンページだけは処分されておらず、清掃業者さんが

処分してくれました・・・。お手数をおかけしました。



劇的な改善はしないと思いますが、多少でも集客の一助になればという感じです。

どこかで確変は来ると信じて、地道な活動を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする