現在１１位です。年末なので長文になりました。
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一年あっという間でした。あっという間すぎてヤバいとすら感じてしまいます。
一年を振り返ってみようと思います。
皆様の不動産賃貸業において、今年はどんな一年だったでしょうか。
私はこれまでぐっと力を蓄え続けていた状態の仙台法人が一気に動き出した一年、
という印象が強かったです。
仙台法人は今年２棟購入し１棟売却しました。そして昨年末購入した物件の稼働率も
８割以上まで向上させたので、そこそこの成果があった１年だったと思います。
東京法人、個人事業主は特に購入も売却もなく、静かな一年でしたが、昨年悩まされた
稼働率の低下には一定の歯止めはかかったような感触があり、来年以降につながる
一年だったと思います。
仙台法人では、札幌１１棟目と札幌１２棟目を購入し、札幌５棟目を売却しました。
札幌１１棟目は札幌１０棟目の手前の戸建です。これを購入することで、札幌１０棟目の
土地の価値が大きく向上することになりました。それぞれを個別に売却する時よりも
１．５倍くらいの値段が狙えるのではないかと思案しております。しかし今は賃貸が
決まってしまっているので、それを狙うタイミングではないですが・・・。
しばらく賃貸で回して、両方空くことがあれば売却に切り替えようと思っています。
札幌１２棟目は久しぶりに購入できた新築案件です。札幌５棟目の管理会社さんから
ご紹介いただいた案件でした。これまた久しぶりに物件購入でメインバンクさんから
融資をして貰うことができたのも素晴らしかったです。今のこのご時世で頭金５％程度で
残りを融資でまとめられたのは素晴らしいです。購入１ヶ月で満室になったという点も
素晴らしいと思えるポイントです。買う前は本当にこれ買って大丈夫かなと悩みましたが
今のところ結果が出ているのでまあいいかな、という感じです。
札幌５棟目は最初売るつもりがなかったのですけど、管理会社さんが資産の組み換えを
考えてもいいのではないかと進言してきて、じゃあ試しに売りますか〜なんて言ったら
あれよあれよという間に売れてしまった感じです。札幌５棟目と札幌１２棟目が
ポートフォリオ上入れ替わったような形になりますね。これも購入時より少し高く
売却できましたので、結果としてよかったと思います。
仙台法人で久しぶりに仙台市内で購入できた仙台２棟目を埋める作業も今年の大きな
トピックの一つだと思います。思っていた以上に全然埋まらずに焦りましたが、
各位のご尽力もあり、ようやく残り２部屋までこぎつけることができました。
残り２部屋はプロパンガスへの切替でボイラー交換が行われないと使えないので、
募集ができない状況ということを考えると、可能な範囲では満室にできたという
ことになるのかなと。
大規模修繕をして、内装リフォームして、入居募集して、不良入居者対応をして・・・
義母的には「もううんざりだわよ」という感じらしいですが、リフォーム分も取得価格に
含めて利回り１４〜１５％。１５年融資で組んでもらえたので、充分数字は出ます。
義母は「トラブルは多いし、修繕ばっかりでちっとも口座にお金は残らないわよ」
「私の苦労の分がお金にならないなんてどうなってるわけ？」とブツブツ言ってますが
購入したばかりの時は初期トラブルが出るのは仕方ないですから。全部埋まったら
そういうトラブルも減って、来年以降はちゃんと口座にお金が残ると思いますよ。
確かに、一癖も二癖もある入居者様が多いのは否めません。煙草を窓から外に捨てるのを
悪いことと分かっていても止められない入居者様とか、内見して契約しているのに
「内見させてもらえなかった」と騒ぎ、いつも義母に文句を言ってくる入居者様とか、
一度も家賃を払わずに「東京で一旗揚げる」と夜逃げした生活保護のもと入居者様とか、
何かと細かい不備を煽り口調でメールしてきて直せ直せと迫る入居者様とか。
滞納は論外ですが、それ以外の方はそうは言ってもそれぞれの事情もあることでしょう。
一概に悪気があってやってるわけでもない（と思いたい）ので、丁寧にお話を聞いて
対応しなきゃね、と義母も思ってくれてはいますが、瞬間的にイラっとしてしまう時も
あるようです。負担になるなら管理会社さんを頼んでもいいと思うのですけどね・・・。
色々ありましたが、仙台法人にとっては資産価値向上や資産の組替に成功した
良い一年だったと言えると思います。
東京法人および個人事業主としては、税務で失敗したことを反省して改善したこと、
あとは入居率が徐々に改善してきたことがテーマとして挙げられるというくらいの
地味な一年だったと思います。
東京法人は大きな赤字を、個人事業主は過去最大の黒字をだしてしまったことは
私がサラリーマンの仕事が忙しいことを理由に細かいケアをすることを放棄した結果と
認識しており、大きく反省しています。
この反省を踏まえ、改善を試みました。
・倒産防止共済の掛金が、一昨年の売却益ありの想定金額になっていたので、
掛金を減らす（東京法人）
・生命保険の見直し（東京法人）
・個人保有物件の管理費を東京法人に支払（東京法人・個人事業主）
・放置プレイになっていた東京１２棟目の募集再開（東京法人）
・細かい経費の負担先の見直し
・早めの税務処理（年内にある程度の精度の試算表は出せるように）
こうした施策の結果、今年は個人事業主としてはだいたいこの辺に着地させたいと
思っていた水準で着地できそうだということが今の時点で見えております。
来年以降もこの良い習慣は続けたいと思っています。
コロナ禍で需給バランスが大きく変わってしまった東京６棟目の募集に苦戦したのは
今年強く印象に残っています。空いたらすぐ埋まる物件だったのが、コロナのせいで
１年経っても埋まらない物件に変わってしまいました。今もまだ１部屋空いています。
安泰なものなんて何もないんだな、としみじみ思いました。でも１１月くらいから
ようやく動き出した感じがあり、家賃を下げたものの１部屋は埋まってくれたので
良かったです。残り１部屋、年明けなんとか決まればいいなと期待しています。
東京１２棟目という、東京８棟目のワンニャン多頭飼い物件のサテライトとして
運営しようと思っていた物件があったのですが、企画を考えた次の瞬間に東京８棟目で
立て続けの大量退去が出てしまい、それどころじゃなくなって放置してしまった物件。
こちらもそのままめんどくさくなって放置してしまってましたが、東京法人の決算が
悪すぎたのを反省し、改めて募集開始。何とか年内に１部屋埋めることができました。
もう１部屋を埋める楽しみは来年に持ち越しです。
全体として、東京の物件は改善傾向がみられるので、このまま調子よく推移して
くれればいいなと期待しております。
あ、大きなトピックとして挙げられるのが、東京１棟目です。
ようやくひと段落したのでそろそろ書いてもいいかなと思っているのですが、
実は１部屋孤独死がありました。これで東京１棟目は孤独死２件目です。
これまで、孤独死は３件ありましたが、そのうち２件が東京１棟目という。
別な意味で持ってる物件です・・・。
孤独死の話はまた追々ちゃんと書きます。お正月は何も事件がないと思うので、
お正月のブログ連載記事にでもしようかな？
札幌の物件は一進一退でなかなか稼働率が上がってくれません。
問題児の札幌８棟目、札幌９棟目はようやく残り２部屋までこぎつけましたが、
埋まっては出てを繰り返すシーソーゲームが止まらず、優等生だった札幌６棟目も
いきなり２部屋退去でその後快音が聞かれないという困った状況です。
ポートフォリオの見直しも視野に入れた方がいいかもしれません。
富山の物件は管理会社さんがいきなり管理契約の打ち切りを通知してきたという
怖い話がありましたが、切り替え先も無事に見つけられました。残念なお話でしたが
旧管理会社さんでは満室にできないのかなという感じもしていたので、もしかしたら
良い機会だったのかもしれません。前向きに捉え、新管理会社さんと一緒に稼働率向上に
取り組んでいきたいと思います。
（切替に関して心配してご助言いただいたお友達の皆様、ありがとうございました！）
あとはあれだ、巷で「辞める辞める詐欺」と言われているサラリーマンを辞めるぞ宣言は
どうなったんだとツッコミ食らってる件もコメントしておきましょう。
「今携わっている案件が終わったら辞める」というつもりでいるのですが、そう宣言した
時から今に至るまで、携わっている案件が延長に次ぐ延長を続けており、辞められる
状況ではありません。サラリーマンなんて歯車だから代わりはいくらでもいるんだし
とっとと辞めちゃえばいいじゃないという意見もよく聞きます。でも、私は性格的に
それができません。最終的にはいなくても回りますが、引継による負荷や一時的とは言え
サービスレベルの低下が考えられます。それがわかっているのに、無責任に辞めるという
選択は私にはできないです。立つ鳥跡を濁さず、にしなくてはならないと考えています。
だから、案件の切れ目で誰にも迷惑をかけないタイミングで辞めたいのです。
今年はさすがに案件終わってくれると思うのですが・・・もう延長はさすがにできないと
思いますし、今年の年末もしくは来年の早いタイミングくらいで引退宣言したいなあと
妄想しております。
今年も色々ありました。来年も色々あると思います。
一人では何もできないポンコツゆえ、皆様に頼る場面が多々あると思います。
来年も懲りずにご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。
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