現在１１位です。もうあっという間に一年経過しそうですね。こわっ。
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世界的な物価高騰の余波を受け、札幌７棟目の除雪費が値上がりとなりました。
これだから経済成長しないのは困るのですよねえ。
安定稼働している札幌７棟目。何事もないというのは素晴らしいことです。
管理会社さんのご尽力の賜物という側面が強くありますが、とにかくこの物件は
私のところまで連絡が来ません。だいたい私のところに来る前に管理会社さんが
片づけてくれています。空室が出てもサクッと決まってくれますので、非常に
ありがたいと感じております。
私が保有する物件の中で一番の巨艦物件で、キャッシュはまあそれなりに残る感じです。
頭金いっぱい入れた印象が強かったですが、冷静に見直すと２．０６億の売値に対し
２億の融資を付けているので、諸経費込で２０００万程度の頭金でした。絶対額としては
大きい自己資金ですが、８％くらいの物件ということを考えると、さほど頭金の額は
多くないなあと思います。なので残るキャッシュもそれなりって感じですね。
大きくは残らないけど、元金均等で返している分の元金が減っていることにより
含み益も出ていますし、運営費用諸々を払ってもちょっとキャッシュは出ているので
これはこれでよしとしようと思っています。なんせ運営が楽だし。
借入して４年が経過しましたが、２億借りたうちの２０００万以上が返済完了しました。
元金均等で借りることを条件にされたのが当時は厳しいなと思ったのですが、今になると
元本の減りが早いので、これはこれでいいのかなと思うようになりました。爆発的に
キャッシュを生むわけではないですが、築古高利回りと組み合わせることで弱点を
補完しあう関係になれるのではないかと思います。
満室想定家賃が１７６０万くらい（携帯基地局の分も含め）ですので、残債に対する
利回りは１０％前後になっています。築１５年のＲＣで１０％なら問題なく売れるので
そういう意味では既に安全圏と見ていいでしょう。あとはどこまで保有してから
売却にかけるか、という観点が重要になりそうです。
地元の人は買わないでしょうけど、今の相場なら９％くらいでも買い手はいそうです。
手数料などあるので単純には言えませんが、９％で売っても１０００万くらいは手元に
残りそうな気はします。まあそれだと当初投下した自己資金の回収もおぼつかないので、
やはりもうちょっと残債が減るまで売却の一手は使わない方がいいだろうなと考えます。
さて、そんな感じで決して悪くない状態の札幌７棟目ですが、運営面ではちょっとだけ
困ったことが出てきました。それは冒頭に書いた通り、除雪費の値上がりです。
駐車場が広い物件なので、除排雪にはけっこうなお金がかかっております。
年間で数十万単位のお金が除雪に消えていきます。北海道の宿命ですね。
ロードヒーティングも入っていない物件ですから、やむを得ない出費です。
管理会社さんから、今年は例年の金額に＋１０％になってしまいました、ということで
今年の分のお見積が届きました。うーん、なかなか痛いです。金額が大きくなれば、
１０％という金額もそれなりに大きくなってしまいますからね。
この打診に対しては、私はすぐにＯＫを出しました。１０％で済むならやむなし、です。
原油高もあり、燃料費は高騰しております。その意味で除雪の原価が上がっているのは
間違いないので、それに対する転嫁があるのは仕方ないことです。それに、そもそも
除雪してくれる業者さんが減ってるとか、元々そんなに大きな利益が出せない業界だとか
そんな話もちらほらと以前から聞いていましたので、今まで問題なくいい仕事をして
くださっている業者さんを叩いて値下げさせようという気持ちにはなりませんでした。
管理会社さんも、値上げにはなるけど仕事ぶりは良いので、できれば今の業者さんに
そのままお願いしたいという話を受けていましたので、それであれば継続が良いだろうと
私自身も考えております。
ということで、ただでさえそんなに厚くないキャッシュフローがさらにしぼむことに
なりましたが、そこは耐え忍ぶしかないなあという感じです。頑張れ、自分。
仙台法人は堅実にお金が貯まっています。義母が社長なので、あまり無理をすると
手元のお金が少ないと文句を言われます。だから無茶な投資はできません（笑）
今後も安定した投資を心掛けて、着実に積み上げていければと思います。
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