2021年11月15日

介護施設の話、もし成立したら良い話。

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札幌11棟目、ちょっと面白いお客様が検討をしてくださっているようです。

過剰には期待しないけど、うまくいったらありがたい話だなという感じです。



先日、管理会社さんから「募集のテコ入れについて相談したいから電話で話がしたい」

というお話をいただきました。8月にリフォームが終わって募集開始になっているから

たぶん決まりが悪いので条件とか緩和できないかという話でしょう。リフォームの費用を

考えると、大きく値引きはしたくないなあと思いますけど、空室では絵に描いた餅です。

バランスをどこで取る課が難しいところです。



何にしても、何らかの要求は来るだろうと思いながら電話をしなければという

感じでしたが、今サラリーマンの仕事もかなり忙しい状態でして、昼休みに電話と

思ったけどそれもできず。たまたま嫁ちゃんの体調不良が重なって、お昼ご飯を

自分で調達しなくてはならず、会議が長引いたのもあって電話してる時間を取ることが

全然できない状態でした。



翌日は少し落ち着いたので電話できる状態だったので、ようやく管理会社さんと会話。

「条件の緩和のご相談をするつもりだったのですけど・・・その前に」と切り出された

内容が、介護業者さんが物件を借りたいというお話でした。



札幌11棟目の管理会社の担当さんは、かつて札幌4棟目を持っていた頃に管理担当を

してくれていた方です。札幌4棟目を売った後も交流は続いており、札幌10棟目が

今勤めているところの売り物件として出てきた時、割安だから是非買ってくださいと

声をかけてくださったものでした。



こちらのことをおもんばかってくださり、管理会社として利益を取ろうという発想より

いいお付き合いをして長くビジネスパートナーとしてやっていこうという感覚を

お持ちでいるように見受けられます。私としては大変ありがたいので、かえって

無理なことは言わないようにしようと思っております。



今回のお話は、その札幌4棟目の管理会社さんに勤めていた頃の同僚から来た話だ、

ということです。その元同僚さんは札幌4棟目時代に一緒に飲みに行ったことも

ある方で、介護事業者さんに転職されてお勤めされているということでした。

その方が勤めている会社なのか、別の会社なのかまではわかりませんが、札幌11棟目を

介護施設として借りることは可能か、内部を少しリフォームして使うことは可能か、

という問い合わせがあったそうなのです。



内部はもし特殊なリフォームをするなら原状回復して返してほしいですが、一般的な

住居として使えるリフォームなら別にそのままでいいかなと思います。不特定多数が

出入りする事業所だと考えものですが、介護事業所で決まった人が出入りするだけなら

いいかなという気はします。そこに介護対象のお客様を連れてくるデイサービスみたいな

ものであれば、近隣に筋は通しておいた方がいいでしょうけど、職員さんの詰め所なら

それも特にはいらないかな?と思いました。



気になるのは、事業者の方を入れてしまうと、いざ売りたいという時に出て行って

貰えないことでしょうか。営業補償の形になるので、立ち退き料が高額になります。

基本的には表も裏も空いた段階で、建物を壊して売りに出したいという思惑ですので

そのゴールが遠のくような話だとちょっとなあと。



この点お伝えすると、管理担当さんは「商用なので家賃は高くする予定です」とのこと。

想定している家賃を聞きましたが、その家賃であれば利回り10%を超えてきます。

しかも「裏も空いたら借りたい」ということなので、裏も同じような家賃にあがったら

札幌10棟目+札幌11棟目をあわせて利回り15%前後に跳ね上がります。



・・・それだったらキープしてもいいよね。売るのはいつでも売れるし。

介護施設が退去になったら表も裏も空くから、その時売却にかけてしまえば良い。



こうなるとがぜん乗り気になってきた私。前向きに検討するから是非お願いしますと

回答しました。話が折り合いがつくようならこれで進めるし、折り合いがつかずに

流れたら条件緩和の相談を改めてします、ということでした。



うまくいったらいいな、この話。ちょっと期待しちゃいますよ。よろしくお願いします!

うまくいったら今回の話を持ってきた元同僚の人も含めお礼の飲み会したいところです。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月14日

義理の弟に東京12棟目と東京1棟目を内見して貰う。

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昨日は義理の弟に東京12棟目などを内見して貰いました。今後1年以内に引っ越しを

考えているとのことで、参考になるかと思ってみてもらった次第です。



私は弟がおり、嫁ちゃんにも弟がいます。家族仲はベタベタと仲良くするわけでもなく、

でもたまに会って近況報告したりするくらいの関係です。まあ良好な家族関係と言って

差し支えないのではないかと。



うちの弟に関しては、前に住んでいたところは連帯保証人になってくれと言われたので

引き受けたりしてました。その更新とかで書類にはんこを押すために会ったりも。

ただ、最近はそういう話もないので、保証会社さんを使っているのでしょうね。

40にもなって未だ浮いた話もなく、心配なので私が女子のお友達を紹介したりも

しましたが、やる気があるんだかないんだかよくわからず、自分から連絡を取ることも

特になかったようです・・・。ちなみにこの時連れてった女子は皆さん他の人と

ご結婚されるという、ある意味「持ってるな〜」と思える結果になりました。



義理の弟はもうちょっとこまめに嫁ちゃんと連絡を取っているようで、義母と3人で

家族LINEグループとかあるみたいです。ちなみにうちの実家はスマホ持っておらず、

弟はLINEのアカウント聞いたけど全く使ってないみたいで、そういうやりとりゼロ。

未だにキャリアのEメールか電話しか連絡の手段がありません(苦笑)



どっちの両親も、弟が結婚しないことにやきもきしているようですが、本人たちは

至ってマイペース。私としても、どっちも結婚してくれて子供ができれば、私のところに

孫はどうなんだみたいなプレッシャーが来ないので楽でいいのですが。



とまあそんな話は脱線なのでいいとして・・・

うちの義理の弟、社会人になった頃からずっと同じ1Rの物件に住んでいます。

そんなに収入も多くないということもあり、引越のお金も貯められず、済み続けて

もう10年以上。大家さん的にはなんとありがたいお客様なのだろうと思いますが、

いよいよそんな義弟が引越を考えているという話が出ました。手狭になっているし、

転職して少し給料も上がったから、というのが理由みたいです。



しかし、なんかこう話をしていて、すごくふわっとしたことしか言わないんですよ。

このまま放っておいたら、絶対自分の希望と違う物件になりそうな。自分の年収が

いくらなのかもよくわかってないのに、家賃は●万程度ならとか言うのは危ないです。

実際に引越に向けた行動をしているわけでもなさそうなので、それであれば一度

うちの空き物件を見て、このくらいの広さでこのくらいの家賃だってさ、というところを

把握してもいいんじゃない?と思ったので、住む住まないは別にして一度こちらの

持っている空き物件を見に来たらどう?と誘ってみた次第でした。



そんなわけで、義弟と一緒に昨日は東京12棟目と東京1棟目の空室を内見しました。

東京12棟目は25平米弱と30平米強の物件、東京1棟目は15平米弱という感じで

今後自分で物件を探す際の参考にはなるでしょう。



内見をした結果、彼はバストイレ別で独立洗面台付きが気に入ったようです。

部屋は綺麗にリノベしているし、悪い印象は持たなかった模様でした。

気に入ったなら住んでもいいんだよ、と嫁ちゃんが言ってましたが、そこに対しては

はあ、そうですね〜、みたいな感じでいなされておりました(汗)



引越は来年の夏までの間にどこかでしようと思っている、というくらいの感覚だったので

あまり急いでいないようです。まだ漠然とどうしようかなあと思っているレベルの

ようでしたので、先々本当に考え始めた時にまだ空いていたらどうぞ、って感じかな。

むしろそれまで空いたままでいてほしくないですけどね!



義弟はほぼテレワークで仕事をしているようです。うーん、いっそ広くて安いって

条件だったら、札幌8棟目とか住んでくれないかなあ(無茶ぶりしすぎ)



義弟の友達が家を探しているって話もあったので、もしよかったら紹介してねという

気持ちも込めて、夜は彼に対して居酒屋でおごり、夜は更けてゆくのでした。



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posted by ひろ* at 11:51 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月13日

固定資産税が上がったので、地代も上がりました。

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東京13棟目の固定資産税が、アパート→ホテルに変わったことで大幅増額です。

これはなかなかのハードコアモード。早くインバウンド戻ってこないかな・・・。



東京13棟目は借地の戸建です。やってみたいなあという気持ちが先行してしまい

今は旅館業法上の許認可を得た形でホテルとして運用しております。企画を始めた頃に

コロナが流行りはじめました。この時に止めておけばよかったのかもしれませんが、

一度は経験してみないとねというのと、コロナもいずれ収束するでしょうという

あたりの気持ちから、進めてみることにしました。



今も一応収益は出ていないことはないですが、賃貸の方が安定していただろうと

思われます。それにやっぱり、旅館だとランニングコストがかかります。

予約がなくても、インターネット料金や光熱費、リモートロックの利用料などは

かかってしまいます。売上単価を低くして運用しているので、経費率が重くなります。



それでも、コロナが収束すればインバウンドが戻ってくるので、その時にここまでに

耐え忍びながら蓄積した高評価のレビューが活きてくるはず。そうなったら一気に

回収モードになるはず。そう信じて今は耐え忍ぶ私でした。



さて、ホテルにすることで毎月かかる経費が一つ増えることに気が付いたのは、

地主さんから「固定資産税が上がるので地代も上げさせてください」という

お話を受けた時でした。あ、そうか・・・。上がっちゃうのね・・・。



東京13棟目は借地権です。地主さんには決済した後、ホテルとして運用したい旨を

説明して了承をいただきました。少しだけ「黙ってやっちゃおうかな」という気持ちも

なかったわけではないのですが、それをやらなくて本当に良かったです。どっちみち

固定資産税のことでバレバレだったわけですし。



そして固定資産税が変わるのもごもっともです。住居だから優遇されているわけで、

住居でなければ固定資産税はもっと高くなるというのは道理。やむを得ません。

そしてそれを地主さんが地代に転嫁するのも当然と言えます。



というか、旅館業法に則って届出を出すと、役所の中で情報が共有されて固定資産税も

変わるって寸法なわけですね。うまくできてるなあ。こういう時だけ横の連携が

できてるんだからお役所ってずるいです(笑)



この件について最初に連絡があったのが今年の2月。固定資産税の金額が決まったのが

6月だったようですが、先方もお忙しかったようで11月になって新地代の連絡が

ありました。



固定資産税の金額は、住居の場合と比較して3.38倍になったとのことです。

なので、地代もそれにあわせて計算した分を増額とさせていただきたい、とのこと。

はい、それはもう当然にお受けする所存です。こんな話で地主さんにご迷惑を

おかけするわけにはいきません。当然お支払をさせていただく所存です。



地代が上がった分、ホテルの稼ぎでこれを賄わなくてはなりませんが・・・。

ほんと、早くインバウンド戻ってきてくれないかな・・・。今は出るものが増える一方で

満足のいく収益には至っておりません。コロナも飲み薬ができてただのインフルと同じ

扱いになってくれないと、こちとら商売あがったりです。早いところ何とかなって

ほしいものです。



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2021年11月12日

申込から半年、テナントさんはいつになったら契約してくれるの・・・。

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札幌9棟目のテナント、お申込があったけど「コロナで先の見通しが読めない」という

理由で保留になっていました。落ち着いたのでそろそろ・・・と思ったのですが・・・



以前ブログで書いたのですが、札幌9棟目にはなかなか埋まらないテナントがあります。

何度もお申込をいただいては、その都度何らかの理由で申込がキャンセルになる、を

繰り返しています。何かの呪いなんじゃないかと思うくらいに決まってくれません。



幹線道路沿いなのですが、駐車場がないというところが苦戦の原因とは思ってます。

管理会社さんに近隣の月極を探して貰っていますが、どうにも見つからないんですよ。

駅から遠いエリアなので駐車場は皆さん必要で借りられてしまっているようなのです。

その弱点がおそらく効いてしまっているのではないかと思われます。



そんな厳しい状態の札幌9棟目テナントですが、半年前くらいにお申込自体は

受領しております。居酒屋さんだそうです。保証会社さんの審査もOKになったので

契約へ・・・と思いきや、いきなりコロナが心配みたいなことを言い出しまして。

仰ることは理解はできますので、それじゃ契約して賃料発生の時期は応相談に

しましょうという話に持っていきたかったのですが、お客様は頑なに契約することを

延期する形を希望。しばらくはそれでもと思って募集せずに待ちましたが、何ヶ月

経過しても契約に至らないため、募集を再開しました。



募集再開して別のテナントさんがお申込をしてくれれば良いのですが、現実は

そうもいかず。結局空室のままさらに半年が経過しようとしております。

「早く契約しないと別のお客様に貸しますよ」ということを言いたかったのですが

お申込がないんじゃそれも言えないですね(悲)



そうこうしているうちに、どういうわけかコロナが落ち着いてきました。どうせまた

第何波かが来るのだとは思いますが、今は落ち着いてるから契約可能なタイミングと

思うんですよね。ということで、管理会社さんに契約そろそろして貰えないかと

聞いて貰うことにしました。



返事は「まだ状況不安なので様子見させてください」だそうです。

そうですか・・・。



ていうか、それだったらなぜ半年前に申込を入れたのだろう・・・。

そもそも出店計画自体おかしいんじゃないのか?と思ってしまう私です。



たぶんこのテナントさんが契約になることはないな、うん。

というかここまで半年放置しても申込がないから、たぶんここ焦らなくても空いてると

高をくくられているのではないかという気もします。オーナー側としては、足元を

見られているようであまり愉快な気持ちではありません。もういっそ拒否してやろうかと

思わなくもないのですが、ここまで散々申込が入らず苦しい思いをしているので

それをやる勇気がないという悲しい状態の私です。



管理会社さんに、もうこのテナントさんは期待できないので新規の申込が貰えるよう

是非手を打ってほしいという無茶ぶりをしました。管理会社さんも検討してくれたようえ

セミプロみたいな方に内装写真を取って貰い、それを仲介業者さんに配って掲載する、

という話にしてみようということになりました。功を奏してくれるといいのですが。



本音で言えば、もう一段階家賃下げちゃおうよという気もしているのです。

ただ、今申込を入れている方が万が一契約に至った時、募集家賃が下がっていれば

それにあわせて下げてくれと言うのは目に見えています。それも悔しいので・・・。



じっくりやると言いながらも、買ってから一度も埋まってないテナントはやっぱり

焦ってしまいます。何とか早く埋まって貰いたい、という感じです。



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2021年11月11日

除雪費が値上がりしてしまうとのこと。

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世界的な物価高騰の余波を受け、札幌7棟目の除雪費が値上がりとなりました。

これだから経済成長しないのは困るのですよねえ。



安定稼働している札幌7棟目。何事もないというのは素晴らしいことです。

管理会社さんのご尽力の賜物という側面が強くありますが、とにかくこの物件は

私のところまで連絡が来ません。だいたい私のところに来る前に管理会社さんが

片づけてくれています。空室が出てもサクッと決まってくれますので、非常に

ありがたいと感じております。



私が保有する物件の中で一番の巨艦物件で、キャッシュはまあそれなりに残る感じです。

頭金いっぱい入れた印象が強かったですが、冷静に見直すと2.06億の売値に対し

2億の融資を付けているので、諸経費込で2000万程度の頭金でした。絶対額としては

大きい自己資金ですが、8%くらいの物件ということを考えると、さほど頭金の額は

多くないなあと思います。なので残るキャッシュもそれなりって感じですね。

大きくは残らないけど、元金均等で返している分の元金が減っていることにより

含み益も出ていますし、運営費用諸々を払ってもちょっとキャッシュは出ているので

これはこれでよしとしようと思っています。なんせ運営が楽だし。



借入して4年が経過しましたが、2億借りたうちの2000万以上が返済完了しました。

元金均等で借りることを条件にされたのが当時は厳しいなと思ったのですが、今になると

元本の減りが早いので、これはこれでいいのかなと思うようになりました。爆発的に

キャッシュを生むわけではないですが、築古高利回りと組み合わせることで弱点を

補完しあう関係になれるのではないかと思います。



満室想定家賃が1760万くらい(携帯基地局の分も含め)ですので、残債に対する

利回りは10%前後になっています。築15年のRCで10%なら問題なく売れるので

そういう意味では既に安全圏と見ていいでしょう。あとはどこまで保有してから

売却にかけるか、という観点が重要になりそうです。



地元の人は買わないでしょうけど、今の相場なら9%くらいでも買い手はいそうです。

手数料などあるので単純には言えませんが、9%で売っても1000万くらいは手元に

残りそうな気はします。まあそれだと当初投下した自己資金の回収もおぼつかないので、

やはりもうちょっと残債が減るまで売却の一手は使わない方がいいだろうなと考えます。



さて、そんな感じで決して悪くない状態の札幌7棟目ですが、運営面ではちょっとだけ

困ったことが出てきました。それは冒頭に書いた通り、除雪費の値上がりです。



駐車場が広い物件なので、除排雪にはけっこうなお金がかかっております。

年間で数十万単位のお金が除雪に消えていきます。北海道の宿命ですね。

ロードヒーティングも入っていない物件ですから、やむを得ない出費です。



管理会社さんから、今年は例年の金額に+10%になってしまいました、ということで

今年の分のお見積が届きました。うーん、なかなか痛いです。金額が大きくなれば、

10%という金額もそれなりに大きくなってしまいますからね。



この打診に対しては、私はすぐにOKを出しました。10%で済むならやむなし、です。



原油高もあり、燃料費は高騰しております。その意味で除雪の原価が上がっているのは

間違いないので、それに対する転嫁があるのは仕方ないことです。それに、そもそも

除雪してくれる業者さんが減ってるとか、元々そんなに大きな利益が出せない業界だとか

そんな話もちらほらと以前から聞いていましたので、今まで問題なくいい仕事をして

くださっている業者さんを叩いて値下げさせようという気持ちにはなりませんでした。



管理会社さんも、値上げにはなるけど仕事ぶりは良いので、できれば今の業者さんに

そのままお願いしたいという話を受けていましたので、それであれば継続が良いだろうと

私自身も考えております。



ということで、ただでさえそんなに厚くないキャッシュフローがさらにしぼむことに

なりましたが、そこは耐え忍ぶしかないなあという感じです。頑張れ、自分。



仙台法人は堅実にお金が貯まっています。義母が社長なので、あまり無理をすると

手元のお金が少ないと文句を言われます。だから無茶な投資はできません(笑)

今後も安定した投資を心掛けて、着実に積み上げていければと思います。



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