仲介担当さんとの懇親会なのに社会保障費の話とかしちゃうやつ。

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富山１棟目の管理会社さんの仲介担当の方、及び地元の投資家さんとの懇親会。

楽しいひと時でした。私が楽しむんじゃなくて相手を楽しませなきゃなのに（汗）



昼間はサラリーマンのお仕事に従事し、仕事終わるか終わらないかが怪しすぎる状態から

何とか自分の持ち分だけは終わらせました。本当は他の人の分が終わるまで見届ける

べきだったのですが、そんなことしてたら設定した懇親会ができなくなってしまいます。

スマホから進捗見届けることにして、自分は飲み会に出かけました。

（その後ちゃんと見届けましたが、休日出勤になっておりました・・・）



そんな落ち着かない状態ですが、なんせ懇親会のホストなので行かないわけにも

いかないです。できれば遅刻もしないで早めに到着しておきたいくらいですが、

結局着いたのは割とギリギリでした。



元々は管理契約が切れる管理会社さんの仲介担当の方に、今まで頑張って貰った

ことに対するお礼の意味での会を開こうとしていました。でもそこで思ったのです。

どうせならオーナーさんと直接話をする機会があった方が面白いのではないかと。



以前、札幌でいっぱい決めてくれた仲介業者さんをお誘いして飲みに行ったことが

ありましたが、その時のその仲介さんの反応が「オーナーさんと直接話すの初めてです」

みたいな感じだったのです。自社管理物件でも、意外とオーナーさんのことは知らない

ケースが多いみたいでして。それだったら、不動産投資を志すような変わり者の

オーナーは何を考えているのかを直接話して知ってもらうのも、仲介営業マンの彼に

とっても悪い話ではないんじゃないか？と思ったのです。



そこで、あまり厳しいことを言わなそうで、かつ市内に物件を持っているオーナーさんに

声をかけて集まっていただきました。あまり人数増やしすぎると、本来の目的である

仲介業者さんの慰労という目的から離れてしまいます。バランスに悩みましたが、

ご時世柄密を避けた方がいいだろうというとこもあり、管理会社さんに物件管理を

お任せしているお友達のオーナーさん＋αくらいで小さく開催した次第です。



まさかその管理物件があるオーナーさんとも「はじめまして！」だとは思って

いなかったのですが・・・（笑）



渡代は多岐にわたりましたが、中でも社会保障費の高さに関しては印象に残りました。

日本は年収が上がっていないというのはよく話に出ますが、年収が上がってないのに

プラスして、毎年社会保障に関する費用・・・社会保険や国民健康保険といったものが

じわじわと上昇しています。だから、実質的な手取りは下がっていることになります。

そりゃ購買力も下がりますよね。



労働者にとって社会保障費が高いのもそうなのですが、それは会社にとっても同じです。

会社は社会保障費の半分を負担しなくてはならず、従業員の給与を上げると、それに伴い

負担する社会保障費も増大します。体力に乏しい法人さんはその負担が苦しいわけです。

もしかしたら、社会保障費が毎年じわじわと上がっていく分が、賃上げ余力を奪っている

側面もあるんじゃないかなあ、なんて思ったり。



じゃあどう改革したらいいの？という話題になると、そこに妙案があるわけではないので

コメントは難しいですが、日本のサラリーマンが実質的に貧乏になっているんだな、

というのは話をしていてしみじみと思ったものでした。



こんな話、仲介担当の若い方には酔っぱらいのおじさんの小うるさい社会情勢の話としか

聞こえなかったかもしれません。そこは少し心配ですが・・・それでも話題にしたのは

先々彼にとっても知っておいた方が良い知識じゃないかなあと思ったためです。



不動産屋さんはいずれ独立する可能性もある業種だと思うので、基礎知識として

知っておいて損はないんじゃないかなと思いましたし、サラリーマンとして貰う

給与以外に会社はこんなに負担してくれているんだよということを知ることで、

より会社に対して貢献しなくてはと思う気持ちも生まれるかもしれないなあと

思ったのです。



いい仲介営業マンになってほしいな、そしていずれ売買もできるようになって、

いい物件を紹介してほしいな、という多少の下心も込めて、話題にしたのでした。

まああれです、受け止めて貰えなくてつまらん話だと思われたとしても、それなりに

いいお店でご飯おごったんだから許して、ということです（笑）



それ以外の話も楽しく、やっぱリアルで会って話すのっていいなあと思いました。

コロナが落ち着いたのは日本だけみたいなので、今後またいつ第●波がくるか

わかりませんが、この隙に人と会って楽しむことを活性化させたいと思った次第です。



お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！

仲介業者さん、また仕事で絡める日を楽しみにしています。



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相変わらず稼働率が９０％にも満たない状況・・・。

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現在の稼働率を久しぶりに集計してみることにしました。あまり良くないんだろうなあ。

でも仙台２棟目もだいぶ上向いてきているし、多少良くなっていてほしい。



【札幌６棟目】

稼働状況　２／４　５０％



安定していたのですが、一気に２戸退去になってしまいました。リフォームの

材料が最近流行りのボイラーがなかなか手に入らないとかそういうやつで着手できず

残り１部屋もちょっと鈍い感じです。ここ、状況確認しておかないとだなあ。



【札幌７棟目】

稼働状況　１７／１７　１００％



不安定な物件が多い中、常に安定稼働。優秀です。安心です。



【札幌８棟目】

稼働状況　１０／１２　８３．３％



一時期残り１部屋で満室というところまで来ましたが、短期での退去予告もあり、

残り２部屋から状況が変わりません。この間、テコ入れで別物件の管理会社さんに

ＰＲしてきましたが、その効果は果たして・・・。



【札幌９棟目】

稼働状況　９／１２　７５％（入居申込１）



テナントのお申込を貰ってはや半年。未だ契約になりません。気が長くて温厚な私も

さすがにこんなに引っ張られると若干イラっとしちゃいます。別なお客様を見つけて

そっちで申込貰おう、と管理会社さんには言ってますが、申込はなく・・・。

そりゃ足元見られても仕方ないよね、と思う今日この頃。悲しいです。



【札幌１０棟目】

稼働状況　１／１　１００％



初期トラブルもなくなり、安定稼働の時期に入りました。ありがとうございます。



【札幌１１棟目】

稼働状況　０／１　０％



リフォームが終わり、募集に入っております。床の傾きがネックで今のところはまだ

お申込に至っていませんが、問い合わせはいっぱいあるそうなので、じっくり待てば

そのうち決まるでしょう。焦らずに。



【札幌１２棟目】

稼働状況　１９／１９　１００％



９月末に購入した新築ＲＣです。竣工１ヶ月での満室。ありがたい限りです。



【東京１棟目】

稼働状況　２／３　６６．７％



１部屋退去が発生してしまいました。リフォームは終わっているので、お問い合わせと

申込が入ることを祈るばかり。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％（退去予告１）



安定していましたが、この冬退去予告が出てしまうことになりました。

１０年近く借りていただいてたので、やむを得ないですね。気持ちを切り替え、

次の募集に入ろうと思います。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％



保有しているのを忘れるくらいの安定感。そのせいかしばらく現地を見ておらず

先日見たら看板が壊れていました（汗）



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％



自転車の置き方が乱雑なのがちょっと気になるんだよなあ、なんて思ったりはしますけど

家賃はきちんと払っていただけているので気にしないことにします。安定安定。



【東京６棟目】

稼働状況　２／４　５０％



東京物件の中では優等生だったのに、コロナ禍で一番の問題児になってしまいました。

家賃下げても引き合いがないとか、ほんと辛い。



【東京８棟目】

稼働状況　７／７　１００％（退去予告１）



やっと満室になったと思ったら短期での退去予告が届いてしまいました。

もぐらたたきですね、ほんとに。



【東京１０棟目】

稼働状況　３／３　１００％



一部をレンタルスペースにしたことで、若干ですが手残りが増えました。

賃貸的には安定です。



【東京１１棟目】

稼働状況　２／２　１００％



商店街にほぼ面する立地で、住居中心のターミナル駅。東京６棟目はターミナル駅でも

コロナ禍で沈みましたが、東京１１棟目は元気に満室維持です。住居中心の駅だと

そんなに需要は変わってないんだろうなあ。



【東京１２棟目】

稼働状況　０／２　０％



義理の弟に見せたりとか、そういう営業活動は一応やっているんですけど・・・

こちらもなかなか成果が出てきません。やばいなあ。



【東京１３棟目】

ホテルなので除外。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



今年卒業する学生さんがいるので、２月くらいには１室空きになるでしょう。

久しぶりの空室ですが、ここは立地もいいのでサクサクと決まると思います。



【仙台２棟目】

稼働状況　１３／１５　８６．７％



１年近くかかってしまいましたが、ようやく満室が見えてきました。

義母は相変わらずブツブツ言ってますが、家賃が入ってお金が残るのであれば

我慢はしてくれるでしょう。この繁忙期で満室目指したいと思いますが、ガス切替工事が

順調に進むのかが不安の種。



【富山１棟目】

稼働状況　５／８　６２．５％



なかなか微妙な感じです。じりじりと空室増えてます。管理切替が吉と出るかだな。

新管理会社さんと一緒に頑張ってみようと思います。



【千葉１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



入居して半年、特に問題もなくお住まいになっていただいているようです。

このまま長期安定でお願いしたいところです。



【合計】

現時点稼働率ベース　８５．７％（東京１３棟目を覗き、１２６部屋中１０８部屋稼働）

申込・退去含めると　８４．９％（退去予告２、入居申込１）



相変わらず低調な稼働率でした。仙台２棟目の稼働率が上がってきていることや

新規に買った１９室の新築が満室なのがあり、パーセンテージとしては稼働率が

上がっているのですが、なかなか稼働が上がらない物件が相変わらず空室を抱えており

その分が足を引っ張っている構図になります。利回り高くても空室があるんじゃ

意味がないよねと。昔はこういうのを必死こいて泥臭く自分で営業して埋めたり

していたけど、最近はそういう努力ができなくなっているのを感じます。初心にかえって

もっと気合入れて空室対策やらなくちゃなあ、と・・・。頑張ります。



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管理契約とお別れ会のために富山出張してきます。

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明日から・・・いや、厳密には今夜から富山入りします。現管理会社仲介担当さんとの

お疲れ様会、および新管理会社さんとの管理契約締結が目的です。



富山１棟目の管理会社さんが管理契約の打ち切りを通達してきたあの日。

紆余曲折・・・というほどのものはありませんでしたが、これまでにコンタクトを

取ったことがある管理会社さん、および地元の投資家仲間さんなどとも会話をして

結果として富山の大手管理会社さんに管理移管をすることになりました。



新管理会社さんは新管理会社さんで気を遣ってくださったようで、管理費は本来の

価格ではなく旧管理会社さんと同じ金額で良いと言ってくださいました。ありがたい。

管理費、だいぶ差があったので、そこが今までと同じで良いということであれば

非情に助かります。



担当の方は空室対策としてゴリっと設備を付ける方向の提案をしてきております。

本当は初期費用の軽減とかで済ませたいのですが、これまでもそれで結果が出て

おりませんので、今回は言われた通りに設備を増強して繁忙期に臨んでみようかと

思います。具体的には、温水洗浄便座・ＴＶドアホン・クローゼット内にポールを設置の

３点となります。



温水洗浄便座は電気工事も含めての手配になりますので、ある程度値が張るのは

仕方がないことかと思います。ＴＶドアホンは無線型にしたらトータルで安く

あがってくれないかなとも思いますが、そこはプロにお任せすることにします。



新管理会社さんも「これで必ず入居が決まるというわけではありませんが・・・」と

言いながらの提案ではありますけど、検索に引っかからずスルーされていた客層が

少し取り込めるかもしれないという期待は持てそうです。



今のところ、会社の方針なのか契約時に謎の社団法人の会員になることが必須条件という

抱き合わせ商法的な話が出てきたり、家賃保証のないサブリースの形態で１つ間に会社が

挟まっての管理契約だったりと、今までに経験した管理会社さんとだいぶやり方が

違うなと戸惑うところもあります。一応それらについて、メリット・デメリットなど

確認しながら、まあいいかという感じで契約に至る方向になりました。



ここまでずっとメールでのやり取りしかしていない管理担当の方とは、管理開始の前に

一度顔を合わせておきたいという思いもあり、郵送で済むところを面前での契約に

させていただくことにしました。



面前にしようと思った理由はほかにもあります。本当にこれだけだったら、さすがに

交通費かけて現地まで行くのもどうかなと思う気持ちもありましたが、大家さん仲間と

一緒に金沢に視察に行く話があったので、それにあわせていけば交通費も元々かかる

費用にちょびっとプラスするだけで済むぞというところも大きな理由の一つです。

それに、どうせ富山に行くなら旧管理会社さんの中でもお世話になった方にはきちんと

惜別のご挨拶をしておきたい、という気持ちもありますので。



むこうから管理切ってきた管理会社さんなんだから、私に落ち度がある部分もきっと

多少はあるんじゃないかと不安に思う気持ちがないわけではありません。そんな人と

会いたいか？と。でも、少なくとも一緒に現地仲介業者さんとの営業活動をしてくれた

仲介担当の方とは良い関係を作っていると思っています。実際彼と管理契約打ち切りの

連絡があった後電話で話しましたが、私に問題があるわけではなく人手不足のため

遠隔の物件の管理が難しくなってしまったというのが理由であり、大家側の落ち度は

本当にありません、と言ってくれました。まあここで落ち度ありますって言う人は

いないだろと言われればそれはその通りですけど、一応そう言ってもらった上で

飲み行きます？と誘ったら快くＯＫしてくれたので、きっと本当にそうなのだろうと

思うことにしております。



そんな彼と、同じ旧管理会社さんで管理契約している投資家仲間の友人、あとは富山に

物件を持っている金沢視察するお友達などなどを呼んでお別れ会をやることにしました。

賃貸営業の人なので、地元に物件を持っている大家さんと挨拶しておくことは

彼にとっても悪いことではないだろうと思います。



そんないくつかの目的を抱き合わせすることで、出張コストに見合う成果になるだろう、

と考えての現地入りの決断でした。



現地での活動は、明日の夜のお別れ会と明後日の朝の管理契約です。今はテレワークが

ありますので、今日の仕事が終わった後富山に移動しホテル泊、明日は終日テレワークで

サラリーマンの仕事をして、夜は管理会社さんとのお別れ会に臨むという形になります。

テレワークなかったら普通に金曜有給取らないとダメだったので、非常にありがたい。

コロナ禍で唯一いいことがあったとすれば、このテレワークの普及だと思います。



そんなわけで、今日はなんとしても定時にあがって、最終の新幹線に乗らなくては。

仕事やばいくらい立て込んでるけど、何とか頑張ってこなしていきたいと思います。



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東京６棟目はいつになったらこの暗く長いトンネルを抜けられるのだろうか。

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東京６棟目、家賃を下げても効果なしという情勢に頭を抱えております。

タイミングの問題ではないかという話ではありますが、いろいろと不安です。



東京６棟目。コロナ禍の前は超優秀な物件でした。日本有数のビジネス街徒歩圏で

通勤電車が辛いという層に訴求するワンルームでした。空いてもすぐ埋まるし、

なんならちょっと家賃上げても決まってくれていました。手間のかからない優秀な

物件でした・・・。



「でした」と過去形になってしまうのは、コロナ禍において情勢が変わってしまい

１年以上の空室に苦しむ結果になっているためです。まさかこんなことになるとは。



コロナ禍でテレワークが定着し、ホワイトカラーの一部はテレワークを前提とした

勤務体制に移行しているのではないかと考えられます。私がサラリーマンとして

勤めている会社も、週２回出社で残りはテレワークという勤務体系が定着しており

一部のオフィスを解約する動きも出ております。このパターンにより「会社に近いけど

狭い物件」というものの需要がガクッと落ちてしまったのではないかと考えられます。

その結果、今まで優等生だった東京６棟目が苦戦を強いられる結果になってしまったと

いうのが私の仮説です。



いやー、まさかこんなことになってしまうとはね。世の中何が起こるかわかりません。

不動産賃貸業は比較的先の予想がしやすい業種だと思いますが、それでもコロナなどに

よってこういう変化が発生するとは。何事にも永遠なんてものはないのだなと

思い知らされました。収入の複線化はもとより、不動産賃貸業においても過剰に

ドミナント戦略をとったり同一の間取りや条件のものを重ねていくことに対しての

怖さを感じるようになりました。



１年近く空いている問題のうち、半年くらいは私が家賃をいじることに対して

消極的になっていたのが原因です。相場とかけ離れた家賃で募集をしていたら

決まるわけはありません。相場が変わったことに気付いたのもだいぶ遅かったので

ここはアンテナの貼り具合がしょぼかったことを認めざるを得ません。



残りの半年に関しては、私が気を引き締め直した以上に事態は深刻であったという

ことなのだと思います。家賃も下げた、初期費用も下げた、営業もして貰った、

ヒアリングしてきた内容に対応した、という形で対策を講じておりますが、それでも

なかなか反響が増えてきません。



数ヶ月前に「即効性を求めるならこの水準まで家賃を下げた方がいい」と言われていた

家賃帯がありました。管理会社さんが現地の仲介業者さんにヒアリングして聞き出した

価格帯です。しかし、私としてはそこまでは下げたくないなあという気持ちが強く、

その時はスルーしておりました。



先日諦めてその家賃帯まで下げる決断をして、管理会社さんに家賃変更をして

いただきました。これでさすがに動きが出てくるだろうと期待をしてのことです。



しかし、管理会社さんから先日届いた報告内容は「反響に変化なし」でした・・・。



報告によれば、そもそも近隣地域でこの価格帯の物件の検索自体が少ないという

結果が出ており、今この価格帯で探している人が少ないのではないかと想定されると

報告はまとめられておりました。



管理会社さんも、家賃帯の中では充分勝負できる価格まで落ちてきていると見ており

なんでこんなに問い合わせが伸びないのか首をひねっている状態のようです。



なお、先日法人さんから事務所としてという引合もあったようなのですが、再建築不可に

あるあるの「アプローチが狭い」がネックになり、成立しなかったそうです。残念。



アプローチが狭く、夜は暗い、みたいなところがネックになったのかと類推されますが

管理会社さんからは「物件外構にセンサーライトを導入してはどうか」というご提案が

ありました。夜の内見の時に多少良い影響があるのではないかということでした。

本件に関して、とりあえずお見積をいただくことにしました。センサーライトで

多少でも印象が良くなるなら、それはやってみる価値があるというものです。



切り札を使ったつもりなのに、まだ状況が好転しない東京６棟目。

果たしてトンネルを抜けるのはいつになるのでしょう・・・。



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満室になったと思ったら退去予告で悲しいけど、入退去はつきものだから仕方ない。

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東京８棟目、満室になったと思ったら退去予告が発生してしまいました。悲しい。

大家直接募集でご入居いただいた方が半年で退去ということでした。



先日、久しぶりに満室に返り咲いた東京８棟目。ペット多頭飼い推奨のコミュニティが

あるアパートというちょっと尖ったコンセプトゆえに、決まれば長く住んでくれると

予想していたのですが、意外と短期で退去される方も多かったです。ここは誤算でした。



ここまでの様子を見ていると、ペットの頭数が少ない方は比較的動く傾向が見えます。

退去された方はほぼ例外なく１匹飼育の方でした。退去の理由はそれぞれで、転勤とか

結婚とかのポジティブな理由が多かったですが、中には同棲中の彼女と別れたからという

物悲しい理由の人もいました。結婚まで視野に入れていない同棲は要注意って感じかなと

思った次第です。うちの物件、家賃は決して安くないですから、若者が一人で住むのは

家賃負担的に厳しいだろうなと思いますから・・・。



今は、７部屋に対して人間が１０人、ワンちゃんが１６匹、猫ちゃんが５匹という

動物王国状態で、私としてはとてもいい感じだと思っております。



さてさて、先日ようやく満室に返り咲き、歓迎会も済ませたタイミングで非常に

残念ではあるのですが、１部屋退去予告が出てしまいました。半年前に、大家直接募集で

問い合わせをいただきご入居となったご兄弟の方が退去となるそうです。



ちょっと前から兆候はありました。管理会社さんのところに、退去に関しての

お問い合わせが入っていたのです。このお部屋はご兄弟でのご入居だったのですが、

お兄様だけ出るか二人とも出るか、みたいな話になっておりましたが、その後結局

二人とも出る形での退去予告が送られてきた次第です。



ペットは猫ちゃん１匹。シングル飼いの方は定着度が今ひとつ、というジンクスが

またまた現実になってしまいました。残念。３０平米前後のお部屋に兄弟で住むのは

軋轢が多かったのだろうか、なんて勝手に想像してしまっております。



大家直接募集で私がかなりの部分の対応をしたので、そういう意味では大変残念です。

至らぬところがあったなら、是非お話を聞かせて貰って今後の物件運営の糧にしたいと

思っております。月末にこちらの物件でＢＢＱを開く予定がありますので、そこに

ご参加いただけるようであれば、色々聞き出してみようかな？



これは勝手な想像でしかありませんが、元々今回の入居者様は大家直接募集で

私の物件に興味を持った理由が「自身で今後展開する予定のベンチャーで大家さんも

入居者さんもリスクなく初期費用を安くする契約の方式を試したいから、大家さんと

直接やり取りできる物件を探していた」という部分もあったのだと思っております。

結局、サービスの準備が間に合わず、管理会社さんを介しての一般的な契約に

落ち着いたのですが・・・こういう経緯を考えると、コンセプトに共感いただいて

入居に至ったという部分が薄く、結果として退去が早くなったのかもしれません。

難しいですね。



駐車場まで含めての完全満室は本当に久しぶりだったのですけど、崩れる時はあっさりと

崩れてしまうものですね。まあ仕方のないことと思います。入居は水物ですから。

半年間お住まいになってくださり、ありがとうございました。新天地でのご活躍を

祈念いたします。そして私は募集を頑張るぞっと。



管理会社さんからは、まだ期間もさほど経ってないので、前回と同じ条件での募集と

すればよいのではないでしょうか、とご提案いただいております。私自身もそのつもりで

特に家賃や初期費用を下げる想定はありません。この物件はコンセプトに価値を

見出してくれれば良いと思っていたので、特に家賃を下げる想定はありません。

この条件でも入りたいと思っていただける方にご入居いただければ良いかなと。



時期的にも１２月半ばで退去ということですので、次の募集を見据えれば悪くない

タイミングであること、入居期間が半年でタバコも吸わない方なので内装はおそらく

美装だけで良いだろうと思われることはプラス材料です。前向きに捉えることにします。



繁忙期中に良い方が見つかりますように。



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