連絡する系の事務作業が溜まっているので処理しよう。

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各物件で残になっているお仕事を整理して洗い出してみました。

タスク管理がなってないので、ちゃんとしないといけないと思いつつ・・・。



・低圧太陽光

経産省から売電の事業者変更が許可されないので、太陽光発電所の買取を事業者さんに

求めております。その件で先方から返信が滞っている状況なので、督促のメールをして

可能なら電話しないといけないなあという感じです。



・高圧太陽光

パワコンのフィルタを交換した方がいいのではないか、ということを助言いただいたので

当時施工してくださった業者さんにフィルタの調達をお願いしていました。

お見積を取ってくださったので発注したのですが、まだ現地に届いていないとのこと。

フィルタの発注状況を以前確認しましたが、それに対してのお返事がない状態なので

改めてもう一度メールしないとです。これも可能なら電話する必要がある案件。



・札幌６棟目

２部屋空室で、１部屋はボイラーの入荷を待って工事開始です。

もう１部屋は原状回復も終わって募集開始されているはずですが、そういえば反響が

どうなっているのか聞けてなかったので、その点確認しておきたいと思います。



・札幌８棟目

２室の空室、反響がどの程度あるのか把握できていないので、管理会社さんにメールで

問い合わせをかけようと思います。



・札幌９棟目

テナントさんの申込がありましたが、その後審査どうなっているかを確認しないとです。

目下、個人的に一番気にしている話なので、フォローしとこうと思います。



・札幌１１棟目

介護施設が借りたいと問い合わせをしてきていたはずですが、その件どうなったかを

担当さんに確認しておかなくてはです。決まれば美味しいお話なので、決まってほしいと

思っていますが・・・過剰な期待はしないでおこう。



・東京１棟目

リフォーム代の振込をしたのでその報告（領収書が必要）と、その空室の反響状況を

確認しておこうと思います。優先度下がっちゃってたけど、こっちはこっちで

気にしておかなくちゃいけない事案です。以前お話伺った際には「東京１棟目に限らず

全体的に全然動いてないんです」と悲しそうな顔をされていました・・・。



・東京２棟目

テナント申込の件は先日方向性を出した（もうちょっと家賃上げられないかしら）ので

それに沿って管理会社さんが動いてくださっていると思います。今すぐ問い合わせしても

結果はまだ出ていないと思うので、今日はコンタクトなし。



・東京３棟目

看板が破損したので、管理会社さんに修繕をお願いしております。こちらの進捗状況を

確認しておいた方がいいかな、と思いました。



・富山１棟目

バリューアップの工事について、新管理会社さんからお見積をいただいたものの、

最近の諸々の高騰で当初話していたより高い値段になってしまったから、お付き合いの

ある業者さんで安くできるならそっちに工事依頼した方がいいかも、と連絡を

いただいておりました。これまでお付き合いしていた業者さんに見積依頼したところ

管理会社さんより安く出てきたので、管理会社さんに申し訳ないけど今回は自前で

発注するよと連絡を入れること、見積取った業者さんに発注依頼することが必要です。



連絡取る必要がある事案はこんなもんかな・・・。

東京６棟目、東京１２棟目の空室の件は既にやり取りしているし、東京１３棟目の

洗濯機の蓋が壊れた件は私が動くだけだし、仙台２棟目はいろいろあるみたいだけど

義母が受け止めてくれているので私のところまで話が来ていないので今回は対象外と

してしまおうと思っているし。あとの物件は満室で修繕の話も出ていないので。



ブログ書きながら各方向にＬＩＮＥやらメールやら打ちました。

ブログも書けて仕事も進んだので一石二鳥って感じです。



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東京８棟目のＢＢＱ、最高でした！

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東京８棟目でＢＢＱやってきました。たぶん２年ぶり？ですかね？

ワンちゃんいっぱいで楽しいひと時でした。



ペット多頭飼い推奨＆コミュニティのある賃貸住宅として運営に取り組んでいる

東京８棟目。最初の頃は空室が辛くてコンセプトと異なる方を入れたりもしましたが

今はどのお部屋もワンちゃんもしくは猫ちゃんを飼っている方ばかりになりました。

コミュニティもしっかり作られているように見えるし、理想の状態に近づいていると

思っております。



今回、コロナで中断を余儀なくさせられていた東京８棟目の庭で行うＢＢＱを、

コロナがちょっと下火になっている今がチャンスとばかりに開催してきました。

入居者様同士の親睦を深めていただくことと共に、私自身が入居者様と直接話をして

同様に親睦を深めるとか、不満に思っている箇所がないかとか、いろいろと情報を

仕入れられればいいなという意図もあります。



ただ、今の入居者様のお仕事が平日休みの人が多くて、今回は７部屋中２部屋の

入居者様しか集まりませんでした。ＢＢＱだけでなく、平日夜の懇親会なども並行で

開催して入居者様ニーズをくみ取らないといけないなあと思います。



人数が少なくて寂しいのもどうかと思いますし、私自身も基本的にはお祭り好きで

にぎやかなのが好きなタイプです。関係者の方もお呼びして楽しくやろうと思って

管理会社さんや清掃業者さん、あとは物件のコンセプトを作る時にお世話になった

ワンちゃんを飼ってる大家さん仲間とかにも声をかけて、お時間取れそうな方には

来ていただきました。結果、総勢７名でのＢＢＱということになり、ワイワイと

楽しい時を過ごすことができました。



今回のＢＢＱでは、いろいろと物件の状況を知ることができました。



隣の家の樹木から葉っぱが落ちてくる問題に関しては、以前からそうだったのですが

この時期だけは月１回の清掃ではとても足りず、入居者様が自発的に清掃対応して

くださっているということ。それも一人ではなく、何人かそうしてくださっていることも

今回わかり、なんていい人たちなんだと感動してしまいました。

２階に住んでる方なんて、ベランダから手の届く範囲だけとはいえ、雨樋に積もった

松の葉を取り除いてくださっていました。ありがとうございます。

そんな話があったので、清掃業者さんが次回ハシゴ持ってきてその辺の掃除すると

言ってくださり、これもまたありがとうございます。



別の入居者さんからは「玄関ドアの隙間から部屋に小さな虫が入る」という話も

いただきましたので、何か対策が取れないかを管理会社さんに確認することに。

近々現地に行く用事があるとのことで、その時に原状確認してくるということでした。



ご近所さんとの関係も良好で、よくいる野良猫（地域猫扱いみたい）の名前を

近所の方から聞いて呼んでたり、隣の家の枝を入居者さんが切ってたり（隣地の方からは

はみ出た分の枝を切ることは構わないと事前に許可は貰ってます）、更にその枝を

落とす時にハシゴを近所の家から許可を得て借りてたり（しかも誰かの倉庫的なところを

「ここ鍵かかってないから勝手に入って使っていいって言われたんです」とか言いながら

入っていくという・・・）、想像していた以上に地域に溶け込んでいました。



隣の家の枝を切ってって話が近所から管理会社さん経由で入ってこないの、これがどうも

理由だったみたいです。隣地の枝問題はご近所さん共通の悩みで、過去には前オーナーが

地域を代表してお金を出して枝を落としていたらしいのです。そんなに高いところまでは

無理だと思うのですが、ある程度の低さのところは入居者さんが自発的に動いてくれて

いるから、私のところまで話が来ないのか・・・と納得しました。



あとは法人契約の入居者様（平日休みで不参加）の会社の方がわざわざワインとかを

差し入れしてくださいました。なんと温かい刀のでしょう。わざわざ社員のために

そんなことをしてくれるなんて。



めちゃめちゃ良い入居者様に恵まれてしまいました。感謝の念しかありません。

それがわかっただけでも大きな収穫でした。



皆さんともっとコミュニケーションを深めて、いろいろと改善できるところは

こちらでも改善しつつ、自発的にやっていただけるところに対しての感謝の気持ちも

打ち出していきたいものだと思った次第です。



東京８棟目に関しては、保有物件の中で一番楽しんで運営ができていると思います。

この良い状態を今後も維持していきたいと思います！



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中小企業経営診断サービスを使って東京法人を分析して貰う。

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ＭｃＳＳ経営診断報告書なるものを生命保険の保険代理店さんに作っていただきました。

経営指標が数値化されて出てきます。へー、なんか面白いですねこれ。



私はお付き合いしている保険代理店さんが２人いらっしゃいます。片方は火災保険で

いつもお世話になっている代理店さんと、その代理店さんで生命保険に入ろうとした時に

過去の履歴でどうしても入れず、その代理店さんの仲間の代理店さんをご紹介いただき

お付き合いが始まった生命保険の代理店さんです。



生命保険は本来不要派なのですが、某地銀さんと融資について会話している時に

できれば団信で賄えない分を生命保険などで独自に賄ってほしいというお話が出たので

そこに対しての手当てで生命保険を必要とした、という次第でした。



そしてこの生命保険の代理店さんが非情にできる人で、なるほどと思えるご提案を

都度都度繰り出してこられるのです。どれも説得力があり、ついつい言われるがままに

保険に加入してしまっている自分がいます。キャッシュフローをそこに入れるのって

本来違うよねと思ってしまうのですが、いろいろと手回し良く説明が進むので、

うん、それじゃ入った方がよさそうだね、みたいな感じでつい（笑）



そしてこの生命保険の代理店さん、いろいろな社長の相手をしているだけのことはあって

経営分析というか財務諸表の読み方が上手です。３期分見せると「銀行融資引きやすく

するなら、ここをこう見せた方がいいですよ」などと助言してくださいます。

私もなるほどと思うことがちょいちょいあり、勉強になるなあとありがたくお話を

伺っております。これは職人系の社長さんから信頼得られるだろうなあ。自分自身で

財務諸表を見てなくて、経理畑の番頭さんに任せちゃってるタイプの会社の社長とか。



先日、東京法人の決算書が赤字になってしまったのを受け、内容をろくすっぽ吟味せず

「ちょっと保険で出ていく金額が多い気がするから減らす相談しようっと」と思って

赤字なのでちょっと相談したいと伝えたら、決算書見せてくださいと言われたので

渡したところ、これ減価償却が取れすぎてるだけで経営上何の問題もないですよ、

保険減らす必要ないですよ、とさっくり言われちゃいました。そもそも保険代理店さんに

減らしたいって言ったって、はいわかりましたと即答するわけはないので、当然と言えば

当然のことです（笑）



そのやりとりをした時、なんか見やすい資料をくれたのです。

それが「ＭｃＳＳ経営診断報告書」というもの。一般社団法人ＣＲＤ協会というところで

作っているそうで、決算書３期分渡すと、信用保証協会の保証料率決定に利用されている

スコアリングモデル『ＣＲＤモデル（法人）』で評価し、集積された約１００万社の

決算データと比較した『現状診断』を行ってくれるのだそうです。



ネットで調べてみたらサイトもありました。こちらをどうぞ。

中小企業経営診断システムサービス



東京法人の総合評価のスコアは「Ｂ」でした。某金融機関さん曰く「Ａはなかなか

出ないのでＢもかなり良い評価ですよ」とのこと。偏差値は５５とのことでした。

デフォルト企業の平均偏差値が３６ということでしたので、これを金融機関の人や

保証協会の人が見たら、少なくとも危なくて貸せないという風には見えないだろうなと

思った次第です。



債務償還年数なんかもこの分析に出てきますが、東京法人は１１．９４年ということで

不動産賃貸業としては悪くない数字になっていました。最大の借入が１５年だから、

まあそうなりますよね。現金で買ってリフォーム代だけ融資して貰っている物件ばかりで

まともに全額借入して買ったのは太陽光くらいですから。



今度は仙台法人でも同じ分析して貰おうっと。



数値化されるとなんとなく面白いですね。ゲームやってるみたいです。

こういうの好きなので、定期的に見て貰おうと思います。自分で見ようとしても

めんどくさくなって分析する前に力尽きるのが常なので、ここをアウトソースできると

気持ち的に楽です。保険加入したことによるサービスとしてこれがついてくるなら

多少保険かけすぎな気がする分も手数料と割り切れるかな。

またお願いしようと思うので、よろしくお願いします！



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あっという間に２件もの入居申込を受領し、かえって悩んでしまう・・・。

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現在１２位です。今日は明日の東京８棟目ＢＢＱに向けての準備デーです。

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東京２棟目のテナント、退去前ですがお申込受領しました。それも２件もです。

そのため、かえって「家賃安すぎた？」と悩み中です・・・。どうしよう。



東京２棟目。いつの間にかこの物件ももうすぐ保有１０年を迎えます。早いなほんと。

初期はいろいろな試行錯誤がありましたが、今は何もなく落ち着いた物件です。

立地も良いし、間取りも２ＤＫとか２ＬＤＫとかのファミリータイプ。テナントも

最初の頃は苦戦しましたが、今はこの地域自体のブランドが向上していることもあり

おしゃれな飲食店がテナントとして入ってくださったりもしています。



出入りが激しい物件を抱える私としては、東京２棟目の安定感は精神安定剤のように

安心感を与えてくれます。これからもこの物件はよほどのことがない限りホールドで

いこうと思っています。手間かからないですしね。



さて、そんな東京２棟目でもたまには入退去があります。購入した時にはテナントは

２件とも空いており、そのうちの１件に入ってくださった事務所さん。この事務所が

残念ながら退去ということになりました。退去の時期は１月末。代表の方のご高齢も

原因の一端になっているようです。



管理会社さんと相談して、退去前ですけど募集にかかることにしました。

家賃はもう１件のテナントの家賃にあわせてはどうか、というご提案をいただきましたが

私はもう一声いけるでしょということでそれよりちょっと高めの賃料でどうかという

逆提案をしてしまいました。管理会社さんとしては、一応そのくらいなら許容範囲かと

思う、ということで募集を開始した次第です。



そこから半月も建たずに、なんと２件も申込が入ってしまいました。

いやこれ、嬉しいけど絶対家賃設定安すぎたやつでしょー！



１件は近所で営業している法人さんが倉庫としてのお申込、もう１件はペットの

ﾄﾘﾐﾝｸﾞｻﾛﾝを開業したい方からのお申込です。自分の物件のテナントさんとして

営業していたら面白いのはトリミングサロンですけど、安定を取るなら倉庫一択。

でもせっかく立地いいし、隣がおしゃれカフェみたいな感じのお店なのに、倉庫ってのも

ちょっと残念だよねと思ったりします。かといって、トリミングサロンはペットの

鳴き声がうるさかったり、隣の飲食店が衛生面で気にしたりしないかなというのも

気になります。



倉庫の申込に関しては、申込された法人さんの財務諸表が送られてきました。

特に問題ないというか、ちゃんと営業が続けられるだろうなという感じのＢＳ、ＰＬに

見えます。あまり腰を据えてじっくり見たわけじゃないですけど。



トリミングサロンに関しては、これから会社を辞めて開業するという形なので、

これまでの営業実績がありません。これは明らかな不安要素です。



やっぱり普通に安定重視であればトリミングサロンではなく倉庫だよねえ、これ。



ただ、それとは別次元で気になっていることがあります。こんな短期間でテナントが

２件もお申込が来るってことは、完全に家賃設定間違ってるよね？という点です。

この点について、管理会社さんはどう感じたかを聞いてみたところ・・・



・私が管理委託している物件全体で空室が多く、あまり空室期間を増やさない方が

　良いのではないかと考えた（ごもっとも・・・全空物件と半空物件があったし）

・コロナ禍が落ち着いているうちに早期決着させた方が良いのではないかと考えた

　（うん、これもごもっともです）



それ以外にも理由はありましたが、おおむねどの理由も「確かに・・・」と納得がいく

内容です。基本的に、コロナで市況が変わらないうちに決められる物件は決めた方が

いいんじゃないか、というのが根底の発想としてあるようでした。管理を預かる立場で

あれば、私だってそう考えるでしょう。ごもっともです。



ただ、今まで空室が多くてうんうん唸っていた東京６棟目と東京１２棟目にもいよいよ

お申込が入りましたので、その意味では少しだけ余裕ができたと思います。

それに、さすがに半月経たずに２件のお申込は安すぎなので、家賃が安すぎたのだと

考えます。管理会社さんも、家賃が市況に対して妥当〜割安と考えられるレンジに

あるのだろうということはコメントされておりました。



ご入居いただくならトリミングサロンより倉庫、でも本当にこの申込を受けるのか、

それとも両方断って家賃を上げて再募集するという手も有力だと思います。

これはめちゃめちゃ悩む・・・。



管理会社さんは、退去は１月末なので再募集にするならそのように対応すると

言ってくださっております。悩ましいですね・・・。今日にでも管理会社さんに

お電話して、再募集の方向を検討する場合のリスクや、テナントさん断っても

角が立たない状況か（近所のテナントさんなので関係性の悪化がちょっと気になる）等

確認して最終判断しようと思います。今のところ家賃上げて再募集かなあ・・・。



まあでもこれ、嬉しい悩みですよね。申込が何年もなくて苦労した札幌９棟目とは

大違いです。ほんとありがたい。



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リフォーム融資が実行されることになりました。

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いろいろなやつをごった煮にしたリフォーム融資の内諾を得ることができました。

ああ、また返済比率を増やしてしまった・・・（苦笑）



今年に入ってから、お金が出ていくことが多かったのです。やれ札幌８棟目の

屋上防水とか受水槽の故障とか、札幌６棟目の原状回復が大台を超えたりとか、

東京１棟目の原状回復もそこそこのお値段になったとか。ただでさえ稼働率が

著しくないので入金が少なく、それでいて出費が多いという残念な状態です。



仙台法人のお金と合わせれば何も問題はないのですが、あいにく仙台法人の財布は

義母がしっかり握っています。なので、個人のお金と東京法人のお金をごった煮で

扱っているのとはわけが違います。義母と話をして、お財布からお金が減ることと

振込に行くのにＡＴＭに行かなくてはならないことを多少ブーブー言われながら

お金振り込んでくださいという話をしないといけないのです。



でも、これがかえって良い方向の抑止力になっている気もしています。

仙台法人には割とお金貯まってくれています。個人はすっからかんですが（笑）



まあとにかく、東京法人の分のお金は東京法人で何とかしなくてはなりません。

久しぶりに数百万だけど融資引いちゃおうかな、と思いまして、サブバンクさんに

その辺相談してみました。



なぜサブバンクさんかと言えば、大変柔軟で札幌の物件の修繕資金とかであっても

保証協会にうまく話を通して融資をしてくれることが多いからです。他の金融機関さんは

「札幌の物件の修繕はちょっと・・・」と及び腰になることが多いのですが、

このサブバンクさんだけは何かと理由を作って融資してくれることが多いです。



今回の融資は、札幌６棟目のリフォームを中心に組み立てていますので、札幌でも

抵抗なく融資にこぎつけてくださるサブバンクさんが適任と考えた次第です。



案の定、札幌でも何とかしますということで保証協会さんと会話をしてくださいまして、

なんのかんのしながら無事に融資の内諾を得てくださいました。助かります〜。

途中、保証協会さんから見積を２度も提出しなおしさせられましたが（１回目は

見積有効期限切れで、２回目は宛名が名字だけだったり名字＋オーナーという表記で

フルネームではないからフルネームで作ってほしいとのことで）、結果としては

きちんと融資を決めてくださったので良かったです。



サブバンクさんはフットワークが大変良いです。

先日も融資の内諾が決まった後、納税証明書を取得する必要があるということで

取ってきてもらえるかと依頼されたのですが、私は今サラリーマンの仕事がかなり

忙しくなってしまい、本当にそれを取りに行く余裕がありません。すると担当の方は

「後で実費だけいただければ」と、代理で納税証明書を取ってきてくださいました。

ほんと、この辺の動きの良さはありがたいところ。



本日金消契約なのですが、書類全部うちに持ってきてくれて、うちで金消やって

くれるということで、こちらも助かっております。ありがたし。

しかも、来週からまた出張に行くと言ったら、内諾が出たのが水曜日なのに、金曜日には

金消できるように準備します！と。ほんとありがたいです。



月末実行で話は進められそうなので、１件月末支払期日のものがあったのにも

なんとか間に合いそうです。よかったです。振込をこの融資をした金融機関さんから

しなさいという条件が付いているので、先に振り込んでしまうとややこしくなる

ところでした。



まあそんなわけで、いつも綱渡りしながら不動産賃貸業している私が、また今回も

融資を引いてしまいました、というお話でした。

寝坊して時間がないので、展開もオチもない話で恐縮です。



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