現在１０位です。札幌出張の飛行機とホテルをようやく取り始めました。
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札幌１１棟目の戸建ですが、内見は多いけど成約に至らずの状態が続いているようです。
原因は駐車場と床の傾きのようです。
８月にフルリフォームが終わったら札幌１１棟目となる戸建。現在、管理会社さんにて
募集が行われております。３ＤＫの小さめな戸建で。札幌１０棟目の隣地で、接道が
良くなるので購入しました。値段は実需の相場よりちょっとだけ安いという程度で、
利回りはさほど取れません。隣地とくっつけると最終的に土地として高く出口が取れる、
というメリットがあるので購入した次第です。
札幌１０棟目に比べて内部はダメージが少なかったので、札幌１０棟目よりも安い価格で
リフォームできるかな？と思っていましたが、水道管がダメになっていたのが響いて
結局札幌１０棟目より高くついてしまいました。いっそリフォームせず放置しようかとも
思いましたが、管理会社さんにここまで動いて貰ったのを考えると、人としてそれは
いかんだろうと思い、リフォームを敢行しました。
リフォームが終わり募集に入っているということでしたので、札幌１２棟目の現地確認の
ために札幌に行った際、札幌１１棟目も見てきました。
できるだけ費用をかけずに綺麗にしたことが伝わってくる感じで、オーソドックスで
築古感が残る仕上がりでした。別にこの物件におしゃれさを求めるつもりはないですし、
家賃帯も高くないですから、費用対効果を考えれば充分だと思います。
気になったのは、床の傾き。私自身は床の傾きとか全然気にしないというか、そもそも
気が付かないタイプなのですが、札幌１１棟目のリビングはそんな私でもわかるくらい
由香が傾いていました。管理会社さん曰く、床の水平を取るコストと入居者様家賃帯を
勘案すると、床は傾いていても入居付はできるであろう、という判断だったそうです。
利回りが低いから工事は安くあげたい、と私が言ったことも、この判断に影響を及ぼして
いるのだろうなと思います。
管理会社さんの担当の方は、過去に賃貸仲介業務をしていたこともあります。
その現場感覚からの判断もあると思うので、その判断で進めて貰えばいいかなと
思った次第でした。
そして約１ヶ月が経過した先日のこと。そういえば入居付はどうなったかなと思って
管理会社さんに連絡を取ってみました。今のところ、競合物件がいないから、
反響は大変多いとのことです。ここは狙い通りですね。でも成約に至らないという
状況が続いている模様。理由は「床の傾き」「駐車場」の２点だそうです。
募集開始当初は駐車場が敷地内にないということで成約に至らないケースが多かったと
聞いております。そう、確かにないんですよ、駐車場。共用持ち分のある通路が
あるので、そこにスペースがあるから置きたいと思ったのですが、管理会社さん的には
裏の戸建の通行の邪魔になるから薦められないという話でした。でも隣の人はその通路に
車を置いているんですよねえ。あっちが置いてよいならこっちも置いてよいんじゃない？
と思う気持ちはあるのですが・・・まあそこはあまり言うまい。管理会社さんも近隣との
関係がこじれてもいいことはないですし、一旦はその点話をまとめようと動いてくれたし
（車を置いている家が嫌な顔をするらしく、この話は蒸し返したくなさそうでした）
駐車場問題に関しては、近隣の月極駐車場を一緒に案内することで、ある程度解消した
みたいです。
そしてその次に問題視されるようになったのが床の傾きです。
傾いてるのが原因で、内見しても成約に至らないケースが多々あるとのこと。
東京５棟目で経験してます、その流れ。
札幌１１棟目よりもマイルドな傾きだったのですが、内見する人にことごとく嫌われ
駅前好立地なのに何ヶ月も空室のままでした。最終的に外国の方がご入居されました。
その方が退去された後、床の傾きを直して募集したら、すぐに次の入居者様が決まった、
という経験があります。私が気にしないから大丈夫という話ではなく、気にする人が
どのくらいいるかを気にしなくてはならないのだな、と理解した瞬間でした。
今回はリフォームしたばかりにつき、これ以上お金をかける選択はあまりしたくないので
このまま入っていただける方を募集する形になると思います。あとは初期費用を下げる、
家賃を下げるなど、金額で調整でしょうね。
管理会社さんには、どうにも決まらないようなら相談してくださいと伝えてあります。
極まりが悪く困ったら、家賃を下げるとか初期費用を下げるとか、そういう提案が
来るんじゃないかなと思います。元々、裏にある札幌１０棟目よりは家賃も高めに
設定しているので、ダメなら下げるというのもやむを得ないことかなと。
募集条件を硬直化させず、様子を見ながら調整していくことで空室期間を短くする。
そんな動きが私には欠けていたので、今はそういった動きを意識してやりたいと
思います。
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