さすがに限界と判断し、家賃を動かしやすい価格まで下げることに。

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東京６棟目も東京１２棟目と同様に家賃を下げて募集することに決めました。

厳しいし残念だと思いますけど、もうこれ以上空室にしておくわけにもいきません。



市況がコロナで様変わりし、それまでの空けばすぐ埋まる状態だったお部屋が

コロナを境に全然埋まらなくなる。そんなドッキリネタみたいなことが本当に

発生してしまうのですから、世の中は恐ろしい。



ビジネス街まで徒歩圏の某ターミナル駅にある東京６棟目。何度もこの話は書いており

もう読み飽きたよと思う人もいるかもしれませんが、ビジネス街に徒歩でアクセスできる

利便性を武器にしていた東京６棟目が苦しい状況にあります。こんなに市況が変わるとは

全く予想もできませんでした。私の保有する物件の中で（再建築不可だけど）立地が

最高に良い物件、という評価があっさりと覆ってしまいました。



東京１２棟目の家賃を変えるためにヒアリングした時にも感じたのですが、今年は

単身の動きが鈍いみたいです。テレワークを見据え、同じ家賃なら都心部の高くて狭い

物件よりも、少し郊外の広くて安い物件に行く方向性が強くなっていることや、

コロナによる経済的困窮による引越の抑制、あるいは親元へ身を寄せるための解約。

そんなお話が多いように感じます。



２０平米程度でデザイナーズ風のしゃれた内装、そしてビジネス街徒歩圏。

単身が動かないこと、狭い物件が敬遠されること、テレワーク普及によるビジネス街への

通勤の必要性の現象。この辺の要素が重なりあい、東京６棟目の苦しい状況が生まれて

いるものと思います。



頭ではわかっていたのですが、最近はどうも空室に対して鈍感になっちゃってました。

多少空いてても全体で見たらどうにかなる、みたいな。その甘えが各物件での空室が

埋まらない状態を生み出していたのではないかと思うのです。



札幌の問題物件に目を奪われていたとか、トラブル対応優先とか、サラリーマンの仕事が

結構大変だったとか、言い訳すればいくらでも言い訳はできます。でも、言い訳して

何か良いことがあるのでしょうか。自分の懐が寂しくなるだけで、何もいいことは

ありません・・・。



あと、家賃を下げることに対する抵抗感もあったと思います。今、このくらいの水準に

下げれば動くかもと言われている家賃は、今までより５０００円以上家賃水準が

下がってしまいます。あまり受け入れたくない数字だった、というのもあります。



でもさすがに、１年以上空いてしまっている部屋もあるというのだから、四の五の

言っていられる時間は過ぎてしまったと思う方がよいでしょう。いい加減現実を見据え

家賃を改定すべき時が来たということです。



小幅に家賃を下げてみたり、初期費用を軽減してみたり、広告料を多くしてみたり。

そういうこともやってきましたが、完全なる事態の打開にはなっておりません。

即効性を求めるならこの水準まで下げる、と言われた家賃に下げることが

戦うために最低限必要なこと、となってしまっていることを認めざるを得ないです。



そこまで決断したにも関わらず、まだちょっと未練がある私がいるのもまた事実。

どうせ２部屋空いているなら実験をしてもいいかなと思ったりもしています。



管理会社さんからは「家賃を下げた方が動かしやすいようですが、片方の部屋だけ

広告料を追加するなどの対策も一案」ということをメールにて報告受けております。

これを受けて、管理会社さんには「基本的には家賃を動きやすい水準まで下げることを

考える」「もしそれも有用であれば、片方の部屋は動きやすい水準まで家賃を下げる、

もう片方の部屋は動きやすい水準より少し高めにして、その上で広告料を相場より多く

つけて動きの様子を見るのも良いと思う」と返答をしました。



この期に及んでけち臭いことを言ってるなあと自分でも思いましたが、もし安い方が

決まれば、やっぱりその水準に落とす必要があるのねということで安くすればいいし、

広告料が高い方が善戦するなら、家賃を下げずに広告料を上げる作戦も有効だという

ことになります。ネットの普及により、賃貸営業マンの腕で部屋の成約傾向が変わる

時代ではないと思いますが、それでも中には頑張る人がいるかもしれません。



管理会社さんからはどっちの作戦でいくかまだ返答はありませんが、何にしても１部屋は

妥当な家賃まで下げて募集をすることにします。早く埋めることが大事だよねという

方向に転換して、早く埋まるよう努力する。そっちに気持ちを切り替えます。



これで少しでも埋まってくれればいいのですが・・・。



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家賃を下げて真面目に決めにかかることに。

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東京１２棟目の家賃を一段階下げることにしました。さすがに今回の決算の反省を踏まえ

早期に埋める方向に舵を切った次第です。



東京１２棟目。元々は民泊をやりたいという方に貸しておりましたが、コロナ禍で力尽き

解約となってしまいました。たまたまその時東京８棟目が満室だったので、地理的にも

近いからペット可物件のサテライトにしようとか考えて、家賃高くして募集して

いたのですけど、東京８棟目もポロポロと空いてしまい、他の物件の空きも多くなり

そっちの手当てにかまけていて、東京１２棟目を放置してしまっていた次第です。



東京１２棟目は保有物件が減った東京法人の保有だったので、空室状態の維持に伴う

売上ダウンのインパクトが思い切り決算に出てしまいました。私が個人事業主と

東京法人を一体に考えすぎていたせいです。ここは猛烈に反省しております。

同じミスを犯すわけにはいきません。とりあえず埋めることを優先しなくては。



ということで、管理会社さんに改めて家賃査定をお願いしました。どのくらいなら

埋まるのかを検討して貰い、そこで募集をかけるか、もうちょっと上げるかを

私が考えて結論を出そうという目論見です。



管理会社さんの家賃査定は割といつも辛めです。管理するという立場である以上は

満室にしなくてはならないわけで、確実に満室になれる家賃を提案してくるのは

当然と言えば当然のことです。あとはそれをジャッジするのはオーナーの仕事。



スペック的には、２部屋のアパートで１部屋が２０平米前半、１部屋が３０平米程度。

両方とも間取りはワンルームです。１Ｒだと検索に引っかかりにくいという難があるのは

わかっていますが、仕切りを作って１ＬＤＫにするとちょっと狭すぎるかなと。

住んだ時快適なのは１Ｒ仕様だと思ったので、そっちに振り切りました。

（これは２階の話、１階はどっちみち１Ｒしか選択肢はなかったです）



そして管理会社さんの家賃査定結果を受領。１階の狭い１Ｒはこんなもんかなと思う

価格でしたが、２階の３０平米程度の１Ｒに関しては「１階の家賃に２０００円プラス」

ということで、こっちはちょっといくらなんでも安くないかなーという気もします。



どうしようかと少し思案して、仲良くさせていただいている東京１棟目の管理会社さんに

参考意見を聞くことにしました。この管理会社さんが得意とするエリアに東京１２棟目は

ありますし、少ないながら賃貸の客付もされているということでしたので、地元の相場に

敏感なのではないかと思いまして。



雑談ベースでいろいろと聞き込みしてみましたが、そこまで家賃を落とさなくても

いいような気はするという意見でした。３年前に同等のスペックの物件を決めたことが

あり、その時の家賃は１階より８０００円アップの価格だったとのこと。



じゃあその値段が相場かなと思いましたが、待て待て・・・「３年前」って言ってたぞ？

３年ってことはコロナ禍になる前です。単身の動きはその頃とだいぶ変わってるはず。

広い部屋なのでマイナス要素はないと思いますが、それでも早めに決めたいという

気持ちから考えると、この話の通りの家賃設定にすることはいささか危険な気が。



結局、根拠はありませんが、２階は１階と比べ６０００円アップの家賃にしました。

ここまでいけるかはわかりませんが、とりあえずやってみようって感じです。

反響を見ながら家賃を調整していけばいいかなと。



管理会社さんにその旨お伝えしたので、明日くらいには反映されることでしょう。

反響変わるといいのですが。真面目にやれば１〜２ヶ月くらいで決まるだろうと

楽観的に見ておりますが、果たして？



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やたらとやり取りがかさんだけど、無事に覚書の内容が確定。

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東京２棟目の隣地の方から、越境を解消するための覚書を取り交わしたいということで

覚書の書面が届いたのですが・・・なんかこう、なんでこの書面？という感じでした。



東京２棟目の隣地が更地になりました。前は元気なおばあちゃんがお住まいになって

いたのですが、そのおばあちゃんが亡くなり、売却されたようです。

どうせ売るんだったら私にも声かけてよー、と思ったりもしましたが、まあどっちみち

高くて買えなかっただろうなと思います。



隣地の方が建物を建てるということになり、その代理の立場の不動産屋さんが自宅まで

訪問してきました。またどうせ売ってくれみたいな話だろと思って塩対応してしまった

次第でしたが、その後投函された文書を見て、どうやら違ったらしいと把握。

そこからはメールで連絡を取り、越境部分を解消するということで覚書を取り交わす

ことにしましょう、ということでまとまった次第です。



ここまでの話は過去のブログをご参照ください。

その１

その２



今回はその覚書の原案が届いたところからスタートです。



今回の越境解消は、売主さんが費用負担して越境を解消するという内容でした。

タタキの部分だけなので、塀自体を壊すという話でもありません。覚書は後で

言った言わないの話にならないように取り交わすという感じです。



そして届いた覚書の原案。どれどれと見てみると・・・

・甲（私）と乙（隣地所有者さん）は越境があることを認識

・甲は建築時に越境を解消する

・甲および乙が第三者に譲渡した場合もこの覚書は有効とする

という感じです。



なんかこう、はてなマークがいっぱい出てしまいました。



今回越境を解消するのに、なぜ第三者に譲渡した場合の話が？

越境を解消するのは乙なのに、なぜ甲が解消するという内容に？



私が常識知らずでついていけてないだけなのかとも思ったのですが、これだとスッキリと

はんこを押していいのかわからず・・・。なんとなく、一般的な売買の時の覚書を

ひな型そのままに出してたりしないか？と思ったのです。



少なくとも、私はお金をかけて越境を解消する気はありません。なのに、私が工事の

主体になっているように見える文章なので、これはもうちょっと説明をしてほしい、

ということを先方にご連絡しました。



先方からの返信は、私がお金を使って修繕することはありません、あくまで隣地の方が

撤去をする形です、という内容でした。



であれば、覚書の内容がおかしいよね？乙が越境を解消すると書いてあれば納得が

いくのですが。それと、今回で越境を解消するというのに、延々と引き継がれるような

覚書っておかしくないかしら？



その点を指摘し、メールを返信したところ、先方からは今回で越境が解消されるのに

今後も引き継ぐという内容はおかしかったので直しました、という連絡がありました。



あーっと、それも大事なんだけど、一番気になるのは「甲が越境を解消する」と

書いてあるところなんですが・・・。



電話した方が早いかなと思ったのですが、携帯の番号がメールに記載されておりません。

名刺もどこかにしまっちゃったので、探すのもめんどくさいです。仕方ない、メールの

やり取りを続行しよう。



直接、こうなってほしいんですけどとハッキリ書かないとダメかなと思ったので

「第●条が『乙が越境を解消する』になっていれば納得するのですが」と書いて

メールしたところ、ようやく気付いてくれたようで、その部分が修正された覚書が

送られてきました。遠回りしましたが、ようやくこれでちゃんと納得がいく覚書に

なってくれました。良かったー。



もうちょっと察しが良く動いて貰えるとこっちもこんなにやり取りしなくて済んだはず。

でもまあ、相手が察することができるようにきちんとメールを書けなかった私の責任も

あるはずです。次はもっとわかりやすくメールをすることを心がけようと思います。



お隣の家は普通のご自宅のようです。平和で温かい生活ができますように。



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仙台２棟目で生活保護の方が滞納の上で夜逃げ。

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仙台２棟目、購入後に客付したお客様が居住数ヶ月で退去することになっちゃいました。

しかも夜逃げです。生活保護で夜逃げってなんなんだ、いったい。



仙台２棟目は義母にほとんど任せられるようになってきたので、私自身はあまり

細かいことにはタッチしていない状態です。ここまで義母がやってくれるとは

正直なところ思っていなかったので、ありがたいです。ほんとに。

まあ、それゆえに細かいことがどうなっているのかよくわからなくなっている、

というところはありますが、それは決して悪いことではないでしょう。



７０歳近いというのに、新しいことも覚えるし、年齢の割に柔軟な脳みそをしてます。

銀行さんも一人で対応してくれるし、入居者さんから来るクレームの類もうまくさばいて

くれているようです。そして「仙台２棟目はトラブルばかりで酷い」「仙台１棟目は

全然トラブルがなかったのに」とぶーこら言っております。文句を言いながらも、

役員報酬も貰ってる以上はそれに見合った仕事はする、と思っているようです。

身内をヨイショしてもしょうがないのですが、うちの義母はすごいと思います。



そんな義母が管理する仙台２棟目で事件が起こりました。

以降、義母とこのお客様を客付してくださった仲介業者さんから聞いた話をベースに

何があったかつらつらと書いてみようと思います。



以前より義母から「滞納がある」という話を聞かされておりました。生活保護の方ですが

入居した後一度も家賃を払っていないそうなのです。保証会社さんの審査は通過しており

大家として家賃が入らないわけではないものの、滞納が続けば当然ながら保証会社さんが

退去させる動きを取ることでしょう。やっと入居率も８割に達したところで、また退去で

稼働率が下がるのかと思うと憂鬱になっちゃいます。



その後も滞納が改善される雰囲気はありません。滞納２ヶ月目に入った時には、

保証会社さんと仲介業者さんが対面でこの件について詰問したそうなのですが、

そもそも保証会社が月２０００円かかるなんて聞いてない、みたいなことを言い出し

この物件を紹介した生活保護の支援をしている人からも「いや、俺も払うように

言ったし・・・」と呆れられてしまっていた模様。



そして今回、らちが明かないため「生活保護の受給日に役所を張り込んで本人を捕まえ

その場で払わせる」という話になりました。保証会社さん、およびこの入居者さんを

仲介した仲介業者さんもそのイベントに駆り出されたようです。



張り込み当日。結局入居者さんは保護課に現れませんでした。

仲介業者さんが保護課の人に話を聞きに行ったところ、東京に行ったみたいなことを

言われたとか？（この辺は電話で仲介業者さんから聞いた内容ですが、晩ご飯前で

電話あまり長くなると嫁ちゃんがいい顔しないというのもあり、ちょっと流し気味に

聞いていたもので・・・本当にそういう意味だったかはわからないです）



翌日、安否確認と称して警察同行の元で義母と仲介業者さんが現地に踏み込んだところ、

家具家電が残された状態で本人は不在でした。これは夜逃げと判断して差し支えないと

思われます。義母曰く、警察の方も「夜逃げですねー」と言っていたとか。



室内にはあまりモノは置いてなく、美装だけで貸せそうだなというのが仲介業者さんの

見立てでした。なお、室内にキャバクラの女の子の名刺がいっぱい落ちていたそうで、

仲介業者さんは「たぶん偽装生保でしょうね・・・」と。我々が血の涙を流しながら

借金のリスクを背負って納めている税金をだまし取るとは。怒りがこみあげてきます。



なお、仲介業者さんは「お義母様にはこのことはお伝えしておりません」と。

伝えたら「なんなのよ！ふざけんなこのジジイ！」と大騒ぎする姿が目に見えるから、

と仰っていました。仲介業者さん、義母のことよくわかっていらっしゃる（苦笑）

裏表のないストレートな物言いをするんです。義母。



残置物の撤去については保証会社さんの費用負担で対応いただけるとのこと。

保証会社さんから家賃は振り込まれていたので、実質的な被害はあまりなかったと

言っていいでしょう。この入居者さんに使った時間が無駄になったこと、初期費用や

広告料など考えると空室にしているのとさして変わらなかったこと、といった部分での

残念さはありますが、それでも保証会社さんをつけていたことによって、この数ヶ月

空室だったのとそんなに変わらない状態で済んだのではないかと思います。

私としては、義母の経験値が上がったからいいんじゃないかなという感じです。

（義母に直接言ったら「冗談じゃないわよ！」と騒ぐのは目に見えてますけど）



これで残念ながら１５部屋中１１部屋に逆戻りしてしまいました。

まあでも、想定より時間がかかったとはいえ、８割近いところまで稼働率が回復してると

いう事実はありがたいことです。築古なので融資期間も１５年と短く、残債もそこそこの

スピードで減っていくはずです。借入が十分に返済できる状況であれば、まずは

良いのではないかなと思います。



順調ではないけど、着々と満室への道を進んでいると思われる仙台２棟目。

満室になったら関係者の皆さんとお祝いでもしたいものです。



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東京２棟目の入居者様からお部屋の不具合に関してのご連絡。

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東京２棟目の長期入居いただいているお部屋で修繕のご依頼がありました。

１０年以上お住まいの方なので、工事の希望にはご対応させていただきます。



東京２棟目と言えば、とにかく入退去が少なくて平和な物件です。

購入して９年経過していますが、５部屋中２部屋は当初購入した時にお住まいだった方が

そのまま住み続けてくれていますし、５部屋中１部屋は購入後に客付した事務所さんが

ずっと入ってくれています。そして１部屋は１度入れ替わったけどそれ以降安定、

残り１部屋は何回か入れ替わりましたが、今回入った方がけっこう安定して入居を

続けてくださっております。



立地が良くて家賃がお手頃なファミリー物件、というところが良い感じなのかも。

とにかく入れ替わりが少なく、滞納もないというのは平和です。ありがたいです。

平和すぎて保有していることを忘れるくらいの勢いです。



とはいえ、この物件にも課題はあります。購入後に大規模修繕をしましたが、

そこからもう７〜８年が経過しています。大規模修繕時にやり残した箇所が怪しいですが

お部屋の中に漏水が発生している疑惑がある部分もあります。汚くなってきているので、

１０年を目処にもう一度必要な箇所だけ修繕しないといけないだろうなあと考えてます。

そうなると、あと３年くらいしたら実施って感じかな・・・。



さて、普段は静かな東京２棟目ですが、最近ちょいちょい何かが起こっております。

今回は購入前からご入居いただいている入居者様から管理会社さん当てに連絡があり

不具合箇所がいくつかあるので直してほしいという要望を受けたそうです。



管理会社さんの依頼で修繕をやる業者さんが現地に行き、内容確認の上見積書を

送ってきました。



・トイレのドアノブがバカになってる

・浴室扉のパッキン劣化

・浴室扉のパネルに腐食

・キッチン換気扇故障

・クロスにカビあり



緊急事態ではないけど、積み重なると気になる。そんな感じの修繕内容です。



冒頭で述べた「雨漏りの疑い」なのですが、今回のお話をいただいたお部屋です。

入居者さんもそんなに頓着しない方のようで、カビが生えたらクロスを張り替えて

貰えるならそれでいい、というおおらかなコメントをいただいております。



建物に与えるダメージがあるのは承知しているので、本来なら雨漏り自体を止めるのが

正しいのはわかっています。ただ、やるなら足場をかけて漏水個所を特定して修繕という

流れになり、普通に１００万以上のお金が出ていきます。どうせ足場をかけるのであれば

まとめて大規模修繕にしてしまいたい気持ちもあり・・・。そこが判断を鈍らせている

要因の一つではあります。



あと３年今のまま粘って、まとめて大規模修繕する時にこの雨漏りも対処する。

そんなプランで考えていますが、その間にどのくらい建物にダメージが入るのか。

そこは不安です・・・。



今回もたぶんクロスのカビがきっかけだったのでしょう。そのついでに、気になるとこを

一通り依頼してきた、という流れと想像します。



長期入居いただいているお客様なので、工事は対応します。それは既定路線です。

お家賃を累計でいくらいただいているのか？と考えれば、これは当然と思います。



ただ、見積額が感覚的にちょっと高い感じが・・・。

時系列や地域差もある話だと思うので、この感覚が一概に正しいとも思ってませんが。



例えば浴室扉ですが、札幌で５年〜７年くらい前に浴室扉の交換をしたことがあります。

既存のもので合致するサイズがなく、特注品をオーダーして交換を実施したのですが

その時のお値段と今回の工事のお値段がほぼ変わらないのです。今回の工事は

パネル交換とパッキン交換だけなので、特注品よりは絶対安いと思うのですが・・・。



また、キッチン換気扇交換も札幌でやる価格よりも２５％増くらいのお値段でした。

これもちょっと高い印象が。



管理会社さんが委託している業者さんのことは私も知っており、何度もお仕事を

お願いしております。仕事は丁寧できちんと仕上げてくれる会社さんです。

真面目過ぎて手の抜きどころがわからず、賃貸だからこんなもんでしょという

ある意味不真面目な見積ができない会社さんなのだと私は理解しております。

だからどうしても、価格優先の場面だとアンマッチが発生しちゃうんですよね。



また、地域も時期も違う見積と比較するのはずるいよねというのは私自身も理解は

しております。あの頃に比べて部材は値上がりしているわけですから、それに伴い

材料費は上振れするのも当然でしょう。人件費だって、地域によって賃金が変わるので

札幌だとこうですという内容を東京で当てはめることが本当に妥当なの？と言われれば

それは怪しいよねと思う自分もいます。



なので、これはこれで相場として妥当です、と回答いただけるなら、そのまま納得して

工事をお願いしようと思いました。逆に言えば、これは相場通りということでいいのか、

という質問はぶつけようと思った、ということになります。



普段ならあまり値引交渉みたいなことを管理会社さんにしたくないと思うのですが、

今回は類似の工事が（時期も場所も違うけど）頭の中にあったこと、管理会社さんが

お願いしている施工業者さんが「丁寧だけどやや高め」という先入観があったことで

少し交渉してみようという気持ちになったのだと思います。



ということで、管理会社さんには札幌での工事価格がこのくらいだったんだけど

それと比較してちょっと高い気がする、ということをお伝えしました。

あまり無理を言って工事の質を下げることはしたくない、ということも併せて伝え

何としても値引いてくれという話ではないということは伝えたつもりです。

ただ、メール見返してみると、これが相場ならそれでいいですみたいな一言が

入ってないので、値引きしてくれという圧力に見えてしまったかもしれません。

この点は反省。



管理会社さんからは翌日になって「提示いただいた価格を出して交渉した」ということと

若干ですが値下がりしたお見積書が届きました。うーん、なんか悪いことしちゃった。

根拠のない値引をさせてしまったので、ちょっと申し訳ない気持ちです。



ともあれ、値引していただいた以上、何も迷うことはなくなりました。

工事対応、よろしくお願いいたします。入居者様に納得いただけるお部屋にするのが

不動産賃貸業を営む者として大事なことなので。



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