募集状況に明るい兆しが出てくるのはまだまだ先なのか？

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最近ちらほらと「単身が動き始めた」という話を聞きますが、うちの物件に関しては

どうにもさっぱり動いていないというか・・・むしろ動いていないです！



現在、私が東京で保有している物件で空室があるのは東京１棟目が１室、東京６棟目が

２室、東京１２棟目が２室の合計５室です。東京全体で３０室、うちホテルが１室なので

賃貸としては２９室。そのうち５室が空いているのだから、空室率高いですよね。



東京１棟目が空いた話はブログに書いていませんが、これもちょっとまだ理由が

書けないので、そのうち落ち着いたらブログ記事にするかもしれません。



これらの５室について、反響状況を伺う機会を作って確認をしてまいりました。



東京１棟目の管理会社さんは「東京１棟目だけでなく、弊社管理物件全体を通して

そもそも問い合わせがないんです」と嘆いておられました。とにかく反響が少なく

空室が全然埋まらないということです。たぶん、地域密着の管理会社さんなので、

東京１棟目がある近辺にしか管理物件はないと思います。その管理物件の動きが

著しくないということは、必然的に東京１２棟目も動きは悪いのでしょう。なんせ

最寄駅が同じですからね、東京１棟目と東京１２棟目。



狭い部屋とか広い部屋とかそういう問題じゃなく、とにかく問い合わせがないという

なかなか苦しい状況のようでした。ここは腰を据えてじっくりやるしかなさそうです。

３点ユニットだから問い合わせしてくる層も限られると思いますが、中は狭い割には

おしゃれで、スキップフロアみたいな構造になっています。気に入る人は気に入ると

思いますので、今は条件をいじらずにそのまま募集を続けるということにします。



次に、東京６棟目と東京１２棟目の管理会社さんからの募集に関する情報ですが、

こちらも低位安定になってしまっているということでした。



先日条件変更を依頼した後の数字はまだ集計に含まれていないので、その効果が

見えるのは１０月末くらいだろうと思いますが、条件変更して１週間程度に限れば

今のところはまだ目に見えた効果が出ていない、ということになりそうです。



東京６棟目に関しては、家賃改定により類似の競合物件は一気に減ったとの情報を

いただいております。今現在、市場に出ている同家賃帯の物件は独立洗面台無しが多く、

東京６棟目が優位にあると見ているようです。また、今まではマンションタイプの競合が

多かったのですが、家賃を下げたことで主たる競合相手がアパートタイプになったとの

ことです。家賃改定により、お客様に選んでもらいやすい状況が生まれたと思う、と

分析されておられました。

家賃を下げたけど状況は変わりません、とはならなさそうなので良かったです。



しかし、改定から１週間程度とはいえ、この段階で効果がまだ見えるのは先と言われると

いうことは、こちらも市場の動き自体がまだ厳しい状況なのかなという気もします。

１０月は先日送られてきた情報から見ると、東京６棟目も東京１２棟目も内見数はゼロ。

問い合わせ数も物足りない状態です。



１０月になって、問い合わせ状況が上向きになった、申込が増えた、みたいな話も

ちらほらと耳にしていますが、うちの物件のエリアに関してはまだまだのようです。

どんより曇った入居募集、晴れ間がのぞく日はいつになるのでしょうね・・・。



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昨日に引き続き、義母の東京出張をアテンドして回った一日でした。保険代理店さんとの

会食や、友人が経営しているホテルへの宿泊など。楽しんでくれたようで良かったです。



一昨日の夜から昨日の昼にかけて、義母には東京１３棟目に泊まっていただきました。

宿泊した結果の感想は昨日のブログに書いた通りです。これらはこの後運営会社さんと

共有して、対策を練ることにします。



ホテルをチェックアウトした後、仕事ばかりじゃ恐縮なので少しばかり東京観光を・・・

と思っていたのですが、朝ちょっとドタバタしてしまったので月島でもんじゃランチの

企画は中止。自宅近所の美味しいお蕎麦屋さんで食事をした後、嫁ちゃんと３人で豊洲の

チームラボというところに行ってきました。テレビで見て気になっていたようです。

ここは不動産ブログなのでその感想は割愛しますが、想像していた以上に楽しかったので

機会があれば行ってみてくださいませ。



義母は東京のバスがどれだけ乗っても一律２１０円であることに驚いたり、歩く街並みや

バスから見える街並みに「東京は色々なものがあって面白いわね」と言ったり。

全体としては楽しんでくれていたと思います。



そして夜は保険代理店さんとの懇親会。義母は保険代理店さんのことが好きなようで、

お会いできるのを楽しみにしていたようです。



これは義母のすごいところだと思いますが、書類を送付する時に必ず送り状代わりに

お手紙を同封しているとのことです。顧問税理士の先生も「お手紙を貰うのが楽しい」と

言っておりましたし、保険代理店さんも同じ感想を仰っておりました。

確かに、手書きのお手紙が入ってると、無機質な感じを受けにくくなります。

私にはできないな、そんなまめなこと。



なので、文通相手と久しぶりに会った、みたいな感覚になっているのでしょう。

楽しそうにお話をしておりました。



保険代理店さんも、ご夫婦で義父が亡くなった時、告別式のためにわざわざ仙台まで

足を運んでくださったことがありました。わざわざ東京から来てくれるなんて、と

感激したものでした。こういうところ、私も見習わなくちゃいけないなと思います。



２１時ギリギリまで飲んだ後は、ホテルに移動です。お友達が経営しているホテルで、

東京１３棟目のように戸建ホテルを運営されています。このホテルは築年数が新しく

屋上のテラスからスカイツリーを独り占めできる借景が素晴らしいのです。



義母は「なんか勝手に泊まるところ決められた」「この歳になって景色くらいで

そんなに盛り上がらないわよ」と最初ちょっと不満そうにしてました。

でも、この景色はここでしか見られないので泊まる価値があると思ったし、お友達の

ホテルにお金を落とすことができるし、社長としていくつかの宿泊施設を比較できるよう

体験して貰うことも大事だろうと思っていたので、まあそう言わずに・・・となだめなつつ

現地に連れてきました。



お友達のホテルはベッドパッドに西川のＡＩＲを採用しており、義母はまずそこが

気に入ったようです。うちのホテルにはベッドパッドがなかったのが不満だったそうで

寝心地がよさそうだと喜んでおりました。



そして屋上に上がった義母。眼前にドーンとそびえるスカイツリーを見て「わー」と

テンションがいきなり上がり、写真を撮り始めました。予想はしてたけど、見事な

手のひら返し（笑）



そのまま保険代理店さんと一緒に屋上でスカイツリーとお話をつまみに二次会開催。

義母も楽しんでくれたようで良かったです。そして私の方が寝不足と飲み過ぎで

居眠りを始めたことをきっかけにお開き。結局２時間くらいテラスで話をしていたと

思いますが、楽しかったなあ。



義母は明日帰ります。保険代理店さんが「もっとゆっくり東京にいればいいのに」と

言ってましたが、義母的には私と嫁ちゃんが空いてないとつまらないから帰るとのこと。

私は確かにサラリーマンの仕事があるので空いてないけど、嫁ちゃんはお付き合いが

できるのになあ。でもまあ、その頭数に入れて貰えているのは素直にありがたいし、

嬉しく思います。実の息子ではなく義理の息子なのにそう言って貰えるのは光栄です。

（さんざん「人使いが荒い」と言われましたが・・・苦笑）



コロナも少し収まって、義母もずっと希望していた東京行きが実現して満足そうでした。

よかったです、ほんと。賃貸物件の視察、保険代理店さんとの懇親会、宿泊施設の視察。

充実した東京出張になったことと思います。今後のお仕事の糧となりますように。

あと、長生きしてくれますように。



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義母が東京視察に来ております。なので、東京１３棟目に宿泊して貰うことにしました。

自分も晩ご飯を東京１３棟目で一緒に食べることで、使い勝手について確認できました。



自分で言うのもなんですが、保有物件の中で一番おしゃれで万人受けしそうな物件が

東京１３棟目です。東京６棟目もデザイナーズテイストでリノベされていますが、

やや尖った印象もあり、万人受けするとは言い難いです。しかし東京１３棟目は

その辺が全然違います。落ち着ける空間で、天井が高くて抜けが良いし、雰囲気も

落ち着きがあります。ライティングもいい感じで影の印影が良い雰囲気を醸し出す

素敵な物件です。



ただまあ、元は築古の戸建でした。なので、内装はやれるとしても、それ以外の点・・・

断熱とか防音とか、そういう観点ではどうなんだろう？という疑問はありました。



この物件、義母に内装写真を見せたら「あら、いいわね」という感想でした。

それならということで、義母がこっちに来る時に泊まってみる？という話をしたところ

泊まってみたいということになり、今回の視察につながったわけです。



元々、仙台法人でも民泊をやっていた時期がありますので、義母もそういうのは

多少興味を持ってくれていたように思います。今後、コロナがある程度風邪と同様の

扱いになって、飲み薬でサクッと治る時代が来れば、インバウンド需要も戻ってくると

考えられます。それを考慮しての準備があってもいいのかもしれません。

その辺を感じて貰う為にも、見て貰うのはいいんじゃないかなと思った次第です。



ということで、昨夜は義母が東京１３棟目に宿泊したのでした。

そしてデリバリーとテイクアウトで、嫁ちゃんと義母と３人でホテルで飲んだのです。



とりあえずここまでに聞いた義母の感想は・・・

・内装は良い

・階段が急でちょっと怖い

・ベッドパッドがないのが不満

といったところでした。今日会ってもうちょっと細かく聞こうと思いますが、一番強く

気にしてたのはベッドパッドでしたね。言われてみて私もベッドの上に転がってみたら

（これまでは清掃やり直しになるからベッドに転がったことがなかったのです）

確かにちょっとふわっとした感じが足りないかなと思いました。ここは運営会社さんと

少し会話してみようと思います。



私は私でご飯食べながら感じたことを整理してみました。



ＬＤＫの部屋は先日エアコンのトラブルで大変でしたが、それが直ったので今のところ

問題なく、エアコンの効きも良かったです。嫁ちゃんが暖房入れてましたが、部屋の端も

温かくなったので性能的には問題なさそうです。



お酒の買い出しを仰せつかったので玄関から外に出ましたが、２階で話している声が

外まで響いてました。元々の物件が築古戸建なので、壁が薄いんだろうなあ。

これは仕方がないと思いますが、運営会社さんが「近隣は住宅街なので静かに」という

貼り紙を貼っている理由もわかった気がします。これ、過剰に騒がしい宴会だと、

近所迷惑にもなりかねないな。



壁が薄いと言えば、１階はやっぱり寒かったです。新しい住宅みたいに断熱効果が

強いわけではないので、夏厚くて冬寒いのは宿命です。ここはエアコンがちゃんと

効いてることが確認できてるので、その観点で問題はないと思いますが。



１５時くらいから部屋におりましたが、選挙の真っ最中の週末なのに選挙カーの音も

聞こえず、とても静かな環境でした。ここはプラス要因ですね。



あとは昨今のテレワークやワ〜ケーションの普及を考えると、本当はベッドを減らして

デスクを用意した方がいいんだろうなあと思っています。そういう要望もレビューの中で

出ておりました。もしここに長期滞在するなら、私もデスクが欲しいと思うでしょう。



ネットで軽く調べると、折り畳み式の椅子でテレワークでも疲れないみたいな売り文句の

ものが増えているようです。こういうの１つ買っておいてもいいのかな。折り畳み式の

机と椅子をクローゼットに置いておいて、自由に使えるようにすることも考えます。



今後に向けて改善すること、考えればまだ出てくるだろうなと思います。

スペースにも限りはありますが、その中でできるだけのことをしていこうと思います。



今回は義母だけ泊めて私たちは泊まらずに自宅に戻ってきましたが、ベッドの寝心地も

確認できたので有意義でした。これを今後の改善に活用していこうと思います。



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館銘板の再作成、果たしてどうしたものか。

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東京３棟目の館銘板が取れてしまいました。設置し直すためのお見積を取ったのですが

想像していた以上の高額になってしまうようで、悩み中です。



東京３棟目。小さな２部屋アパートで、初めて大規模リノベを経験した物件です。

ボロの状態で買って、スケルトンにして間取りから何から全部変えて、内装に関しては

新築同様に仕上げて貰いました。使いやすい１ＬＤＫのお部屋が２部屋のアパートとして

生まれ変わった東京３棟目は、最初ちょっと短期での入居者様の入替こそあったものの

その後は安定した稼働となっており、優等生物件として働いてくれています。



購入前は館銘板がなかったので、購入後にリノベーションとあわせて館銘板を

デザイナーさんに発注して作って貰いました。オリジナルのデザイン案を何点か

作成いただき、その中で良いと思ったものを選定。デザイナーさん側で看板作成を

いただいたものが送られてきたので、それをリノベの施工業者さんにお願いして

設置していただきました。立体的で見栄えの良い看板で満足でした。



リノベからもう７年くらい経過したでしょうか。先日、物件の原状確認をしてきたところ

館銘板が一部文字が抜けてしまっているではありませんか。田舎の方にいくとよくある

「パチンコ」の「パ」の文字だけ看板がなくて怪しい状態になっているような。

１文字ずつ立体的に作って貼り付けているのですが、一部の文字が落ちてしまった状態に

なっておりました。



以前巡回した時にも同様の現象が発生してしまっており、その時はまだ文字が地面に

残っていたので、それを再度管理会社さんに設置していただきました。しかし今回は

文字も見当たらず・・・。かといって、この状態で放置するわけにもいかないので、

何かしら看板は作らなくてはなりません。



デザイナーさんからデータ納品されてないかと見てみましたが、その時は看板作成が

デザイナーさん側の担当だったので、データは納品されておらず。デザイナーさんに

かくかくしかじかでデータありませんかと相談したのですが、納品から７年も経過して

しまっており、看板を作った時のデータは見つからなかったそうです。看板作成した

会社さんも今は付き合いがなく確認できない状況のようです。お勤めの社員さんと

個人的につながりがあり個別に発注していたが、その社員さんが退職してしまい

今は看板作成の依頼を受けていないのだとか。



管理会社さんには、まずはこの看板をこういう落下が発生しないように設置することは

可能なのかという確認をしました。その結果、それは可能だということでした。

がっちりとつける工事方法を採用すればいいだろうとのことです。



次に、データサルベージが難しそうなので、管理会社さんに今ある看板を参考に新規に

看板を作るという形で進めた場合、費用はいかほどになるかを確認しました。

だいぶ時間がかかってから回答があり、やっぱりデータから作り直さないとなので

２文字の抜けを作り直すだけで６万〜７万とかかかってしまうようです。



管理会社さん的には、どうせやるなら全文字作り直した方がいいのではないか、と。

残っている文字も今のままだと落下する可能性があるのだから、少し費用がかかっても

全部作り直して強固な設置方法を採用した方が良いのではないでしょうか、という

ご意見でした。はい、ごもっともだと思います。ごもっともなんだけど費用がねー。

まあ、ここまで優等生でやってくれてる物件だし、これまでの稼ぎからちょっと

吐き出すくらいは仕方ないのかなあ。



デザイナーさんにデータ納品を改めてして貰い、そこから看板を作る会社さんに

作業をお願いするのが安いのか、それともまるっと管理会社さんが探してくれた

看板作成業者さんに任せてしまうのがいいのか。見積を取るにしても、人が動くことには

なってしまうので、あまりホイホイと頼むのも恐縮です。でも、デザイナーさんに

概算でいいので再度データ納品をして貰う場合いかほどになるかを確認して、

データがある前提だと看板作成がどのくらいになるかを管理会社さんに確認するくらいは

してもいいのかなと考えています。



館銘板は物件の顔なので、あまりにもアレな状態で放置するのはさすがにＮＧと思います。

費用がかかるという問題はありますが、やっぱりちゃんと仕上げた方がいいかなーと。

きちんと考えて対応しようと思います。



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違約金もきっちり回収のめどをつけてくださりました。

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札幌１２棟目の契約後入居前のキャンセルの件、管理会社さんが交渉をしてくださり

違約金を満額改修してくださることになりました。こちらとしては助かります。



札幌１２棟目は残り３部屋まで来ているという話を先日のブログで書きました。

１９部屋中１６部屋が現在入居中・契約済入居前・契約前のいずれかの状態です。

残り３部屋も決まってくれればいいなというところです。



残念なのは、この時点で本当は残り３部屋ではなく２部屋だったはずであること。

１部屋キャンセルになってしまったので、その分だけ満室が遠のきました。



キャンセルは契約後の話。契約した後、やんごとなき事情にて入居ができなくなり

別のところに引っ越しをしなくてはいけなくなってしまったとのことでした。

ちょっとここでは書けない理由なのですが、そういうことならまあ仕方ないか、と

思える内容でしたので、許容するしかないと思った次第です。

自分がその状態だったら、確かに引越どころじゃなくなるなと。



「契約しているので、違約金などはいただくよう交渉する」という話はありましたが

事情を聞くとあまり強硬に違約金など主張するのも気が引けちゃうなあと思ったり。

でもそこは管理会社さんの仕事と割り切り、お任せすることにしました。



ちなみに余談ですが、お友達の某メガバンク支店長にそんな話をしたら「そんなことは

かくかくしかじかな理由で起こりえないから、キャンセルしたくなって手数料を

返してもらうために、仲介業者さんもしくは入居者さんが嘘を言っている可能性もある」

と言っておりました。私は性善説で物事を考えてしまうので、素直に信じていましたが

性悪説に建てばそういう考え方もできるか・・・と思ったものでした。銀行員さんは

性悪説に立たないと大切なお金を貸すなんて無理だろうから、そういう教育をされて

いるんだろうなあ、なんて思った今日この頃。



さて、その後この件はすっかり頭の中から消え去っていたのですが、管理会社さんから

昨日連絡があり「違約金は満額回収できることになりそうです」とのことでした。

ただ、入居者様も経済的に厳しく、違約金２ヶ月を１ヶ月ずつの２回払にできないか、

というお願いがあったようです。



私としては、そもそも回収できるならありがたいというくらいの感覚でしたので、

違約金が払われるならむしろ何も問題はありません。ほかの物件では数十万単位の

原状回復の負担分が払えず、毎月５０００円とかに分割して払ってもらっている人も

いるくらいです。２回なんて楽勝すぎです。



話によると、最初は月に１万円の分割払いを希望されていたそうなのですが、

さすがにそれだと気が長すぎると管理会社さんが難色を示し、結果として２回払にて

落ち着いたとのことです。入居者様におかれましても、想定外の事態で余計な出費を

強いられた状態と思いますが、その中でいろいろと交渉に応じていただき恐縮です。

管理会社さんにはきちんとまとめてくださったことに対する感謝の気持ちです。



今回の舞台になった契約後ドタキャンのお部屋は、その後無事に別のお客様からの

お申込をいただきました。ひとまずは良かったです。



しょっぱなから若干躓いた感じになりましたが、無事にリカバリーもできました。

残り３部屋、私が札幌に行くまでに埋まればいいな。



手短ですが、今日はこの辺で。



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