東京８棟目の入居者様との懇親会、楽しかった〜！

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昨日は東京８棟目の入居者様と懇親会をしてきました。ノリの良い飲み好きな方が

ご入居してくれたため、かなり遅い時間まで深酒してしまいました（汗）



今日は朝ブログを更新できなかったのです。冒頭で書いた通り、飲み過ぎてしまい

起きることができませんでした。家に帰って、シャワーを浴びようと服を脱いだところで

力尽きたようで、気が付いたら脱衣場で素っ裸で寝てしまっておりました・・・。

そこから服を着てお布団で寝たら、起きたらお昼になっていた次第です。



最近満室に返り咲いた東京８棟目。一年近くかかってしまいましたが、良かったです。

７部屋の１ＬＤＫ間取りで、単身でお住まいの方が４組、同棲している方が２組、

兄弟で住んでいる方が１組。３０平米くらいのそこまで広くない間取りですが、

そこにさらにワンちゃん１５匹、猫ちゃん４匹も同居してるので、人口密度高いです。



皆さんいい人ばかりで、いい物件に育ってくれました。本当に良かったです。



この物件は「ペット多頭飼い推奨」「コミュニティのある賃貸住宅」という２点を

コンセプトに掲げております。後者の関係で、たまに懇親会を開いておりますが、

コロナ禍ということもありしばらく実施できておりませんでした。今回、コロナも

落ち着いたので、今がチャンスということで久しぶりの懇親会を開催しました。



今回は７部屋中３部屋の方が都合がついて参加してくださいました。

うち１部屋が新しくお住まいになっている方です。新規入居の方はもう１組おりましたが

会社から大人数の会食ＮＧのお達しが出たので参加できないということでした。残念。



ということで、３組５名＋私の６名で換気がよさそうなイメージのある焼肉屋さんへ。

東京８棟目からも歩いて行ける場所です。



肉を食べながらいろいろと話をしました。新しく入った方、コミュニケーション能力が

めちゃめちゃ高いです。隣近所の席の人とすぐ仲良くなってました。不動産投資にも

ちょっと興味があるようで、不動産の話も聞きたいみたいなことを言っておりました。

リップサービスかもしれないですが、悪い気はしない単純な私です。



本当はこちらが皆さんを盛り上げて楽しんでもらわなくてはならない立場なのですが、

普通に話してて楽しかったのもあり、久しぶりの飲み会ということもあり、ホストの

立場を忘れて普通に飲んでしまいました。結局６時間以上飲んでたんじゃないかな・・・

終盤はもう記憶がなくなっており、へべれけのポンコツになっていたのだろうと

思われます。いやー、調子に乗り過ぎました。



「また是非飲みましょう」と言われましたので、調子に乗ってまた誘っちゃいます。

飲み友達ができた気分です。いいなあこういうの。



そして東京８棟目と言えば入居者様を交えたＢＢＱパーティーが恒例です。

やっぱりコロナ禍の中で決行できずにおりましたが、久しぶりにＢＢＱやりたいなあと

思っている私がおります。ちょっと相談してみようかな〜。



東京８棟目に関しては、やってて楽しい不動産投資になっています。

こういう楽しい物件をもっと増やしていきたいなと思います。

また何かコンセプト型の物件をやってみたいです！



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仙台２棟目を夜逃げした元生活保護の住人。なんと、仙台に戻ってきて再び生活保護を

受けようとしているとのことです。なんじゃそれ・・・。



仙台２棟目で初めて発生した退去。それはなんと夜逃げでした。しかも入居３ヶ月での

夜逃げという最短記録タイくらいのやつです。過去、札幌２棟目で最初から１回も家賃を

払わずに３ヶ月程度で夜逃げした人がいました。あれは夜逃げ狙いで家賃を払わない

行為を繰り返している常習犯だろうな・・・と思いましたが、今回もそのパターンか？

と思った次第です。



残置物はたいしたものはなく、保証会社さんが全部片づけてくれました。家賃についても

保証会社さんから支払われていたので、特に我々が困ることはありませんでした。

強いて言えば、義母がこの件でイライラしたり安否確認したり残置物撤去に同席したりと

時間を浪費してストレスをためたことくらいでしょうか。



本人の前では言えませんけど、今までの仙台１棟目があまりに何事もなく恵まれて

おりましたので、あんな物件ばかりじゃないんだよということを知る良い機会に

なったのではないか、とこっそり思っています。本人に言ったら冗談じゃないわよと

怒り出しそうなので口に出すつもりはありません・・・。



夜逃げの件、過去のブログ記事で触れてますので、詳細はそちらをご参照ください。



その夜逃げ部屋にも無事お申込が入ったし、まずは良かったというところでしたが

まさかのアンコールがここで待っているとは。



義母からＬＩＮＥが入っており「東京に夜逃げしたやつが早々に挫折して仙台に舞い戻り

区役所に泣きついているようです」とのこと。なんじゃそれ！？



私も夜逃げに対する免疫がつきすぎてしまい、本件正直あまり興味もなかったので、

細かいことは聞いていないのですが・・・家賃を払わず３ヶ月経過した時に夜逃げ。

その際、誰にそう伝えたかはわかりませんが「東京に行く」と言い残していたそうです。

たぶん保護課にでも伝えたのかな？



東京で一旗揚げてやろうと考えたのか、生活保護費を使い込んで家賃が払えずに

とりあえず遠くに逃げたのかは知りませんが、生活保護受けておいて何やってんのと

言ってやりたいところです。



区役所の人は、まず迷惑かけた不動産屋さんに謝ってこい、と言ったようです。

そりゃそうですよね。小学校の道徳の授業受け直してこいって感じですよ。

区役所の方も大変だよなあと思いました・・・。お疲れ様です。



細かい経緯は聞いておりませんが、まあたぶん区役所の人に言われたことを受けて

元入居者ｓの方が仲介業者さんに謝罪の電話をかけたのでしょう。そして、生活保護を

受けるためには住居が必要だから、もう一度入居させてもらうか別の住居を紹介して

貰えないか、みたいな相談があったのでしょう。それが仲介業者さんから義母に伝わり、

義母が誰があんなもん入れるかと怒っているんじゃないかな、と。



義母からは「住所がないと至急はされないけどそいつはもう入居拒否、信用度ゼロ」と

コメントが書いてあったので、経緯としては当たらずとも遠からずってとこでしょう。

私も入れなくていいと思います。まず保証会社さんの審査が通らないでしょうから。

今回に関してはその１点で完全にアウトです。保証会社さんが通るなら個人的には

興味本位で入れてみてもいい気はしていますが、義母のストレスがまた溜まると思うので

出来心程度にとどめておきます。



今回の話を聞いててこれを思い出しました。



許してくれよな！な！って区役所で言ってそう・・・。



ということで、不義理を働くとそれが自分に返ってくるという生きたサンプルを見て

自分も不義理をしないように気を付けないとなあ・・・あと不義理と思ってないけど

実は不義理だったみたいなこともあるだろうから、もっと感度を良くしておかないと

いけないな・・・みたいなことを思いながら、本日のブログは終了です。



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木造高層ビルが日本で増え始める予感。

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木造の高層ビルが最近あちこちで建てられていると聞いております。木造で高層ビル、

という不思議な響き。私の不動産賃貸業と直接関係ないと思いますが、気になります。



ここ最近、木造ビルというものが脚光を浴びているようです。お友達がＦＢで

木造の高層ビルを見てきたとか、そんな話題も見たことがあります。



今まで、４階以上となればＳ造やＲＣ造が基本だったと思います。３階くらいまでは

木造って話はよく聞くんですけどね。都内で分譲される戸建は軒並み３階建ですし。

それ以上となると、木造４階建のアパートを建てている建築会社さんがあるのは

知っていますが、そのくらいしか施工例は知りませんでした。



ところが、ここ数年で５階建以上の木造ビルが建ち始めているようです。大きな波には

なっておらず、建ったこと自体がニュースになるレベルではありますが、大手ゼネコンが

木造のビルを建て始めているというのは今までにない傾向だと思います。



私、そもそもよくわかってなかったのですが、なぜ今木造ビルなのでしょう？

これがすべてというわけではないと思いますが、国際的な脱炭素の風潮や林業支援と

いった側面から、徐々に広がっているようです。



木造高層ビルに脚光　脱炭素、林業再生へ貢献

上記から一部引用します。

柱や梁（はり）などの構造部材に木材を使った木造高層ビルが脚光を浴びている。木を燃やしたり腐らせたりすると発生する二酸化炭素（ＣＯ２）を、建材として固定化すれば長期間出さないで済み、脱炭素に貢献できる。このため国連の持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）の観点で木造ビルを評価する企業が増えている。国産材の利用が拡大すれば国内林業の再生にもつながりそうだ。

今までなんとなく「木造の高層ビル化、面白そうな試みだなあ」くらいにしか

思っていなかったのですが、なるほど、そういう背景があったのですね。

あくまで個人の感想ですが、カーボンニュートラルだのＳＤＧｓだのといった言葉は

本当に二酸化炭素が主要因なの？という疑念だったり、欧米で新たに作られた利権に

巻き込まれてるだけじゃないの？みたいなところも感じなくはないですが、日本の

林業を見直す動きにつながるという点では歓迎できることだと思います。

（意識低い系を自認する私なので、環境問題より経済効率を重視してしまいます）



私が認識した中での木造ビルのさきがけは、仙台の７階建でした。



仙台駅東口に国内初“製材”を採用した高層建築、木造ビルのランドマークに



仙台駅東口から見えるということなので、嫁ちゃんの実家に帰省した際にでも

見てこようと思っていたのですが、前回はバタバタしていて忘れてしまいました。

年末年始の帰省の時は外観を見学してこようと思います。



それから、大林組が自社の研修施設として木造１１階建を横浜に建築しているとのこと。



日本初、純木造の11階建て高層耐火建築物。大林組



こちらはまだ建築中のようです。建築中の建物の内容が出ている記事がありました。



大林組の11階建て「純木造ビル」建設現場、ポイントはユニット化と雨対策



写真を見ると、中も本当に木造みたいですね。なんか不思議な光景です。

これもまた技術革新なのかなー。



その他、木造の高層ビルは分譲マンション、オフィスビル、ホテルなどもあるようです。

完成したら見てみたいものです。



日本橋に国内最大・最高層の木造ビル。三井不動産と竹中工務店



こちらは１７階建のオフィスビルだそうです。



日本初の木造ハイブリッド高層マンション「プラウド神田駿河台」



分譲マンションで、公式を見たら完売になっていました。

神田駿河台なら気軽に見に行ける場所なので、今度外観を勝手に見学しようと思います。

山の上ホテルのあたりかー。



札幌市に国内初高層ハイブリッド木造ホテル。三菱地所



こちらはロイヤルパークキャンバス札幌大通公園というホテルだそうです。

９階〜１１階が木造の木・ＲＣのハイブリッドだそうです。ホテルの公式サイトを見たら

木造のフロアとＲＣのフロアでそれぞれ別にプラン化されていたので、木造を指定して

宿泊することもできそうです。札幌出張の時に泊まってみようかな？先々、何かしら

自分の事業で活かすことができるシーンもあるかもしれません。



木造高層ビル、これからどんどん増えて普通の存在になっていくのでしょうか。

国内の林業の支援になるなら良いですけど、かえって海外の材木を大手デベロッパーが

買い占めてしまい、庶民のところに届く木造価格が上がってしまうとか、そんな形に

なってしまわないかというところは気がかりですけど・・・。



今後、木造ビルの状況を注視していきたいと思います。



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札幌１１棟目は内見は多いけど成約に至らず、その理由は・・・？

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札幌１１棟目の戸建ですが、内見は多いけど成約に至らずの状態が続いているようです。

原因は駐車場と床の傾きのようです。



８月にフルリフォームが終わったら札幌１１棟目となる戸建。現在、管理会社さんにて

募集が行われております。３ＤＫの小さめな戸建で。札幌１０棟目の隣地で、接道が

良くなるので購入しました。値段は実需の相場よりちょっとだけ安いという程度で、

利回りはさほど取れません。隣地とくっつけると最終的に土地として高く出口が取れる、

というメリットがあるので購入した次第です。



札幌１０棟目に比べて内部はダメージが少なかったので、札幌１０棟目よりも安い価格で

リフォームできるかな？と思っていましたが、水道管がダメになっていたのが響いて

結局札幌１０棟目より高くついてしまいました。いっそリフォームせず放置しようかとも

思いましたが、管理会社さんにここまで動いて貰ったのを考えると、人としてそれは

いかんだろうと思い、リフォームを敢行しました。



リフォームが終わり募集に入っているということでしたので、札幌１２棟目の現地確認の

ために札幌に行った際、札幌１１棟目も見てきました。



できるだけ費用をかけずに綺麗にしたことが伝わってくる感じで、オーソドックスで

築古感が残る仕上がりでした。別にこの物件におしゃれさを求めるつもりはないですし、

家賃帯も高くないですから、費用対効果を考えれば充分だと思います。



気になったのは、床の傾き。私自身は床の傾きとか全然気にしないというか、そもそも

気が付かないタイプなのですが、札幌１１棟目のリビングはそんな私でもわかるくらい

由香が傾いていました。管理会社さん曰く、床の水平を取るコストと入居者様家賃帯を

勘案すると、床は傾いていても入居付はできるであろう、という判断だったそうです。

利回りが低いから工事は安くあげたい、と私が言ったことも、この判断に影響を及ぼして

いるのだろうなと思います。



管理会社さんの担当の方は、過去に賃貸仲介業務をしていたこともあります。

その現場感覚からの判断もあると思うので、その判断で進めて貰えばいいかなと

思った次第でした。



そして約１ヶ月が経過した先日のこと。そういえば入居付はどうなったかなと思って

管理会社さんに連絡を取ってみました。今のところ、競合物件がいないから、

反響は大変多いとのことです。ここは狙い通りですね。でも成約に至らないという

状況が続いている模様。理由は「床の傾き」「駐車場」の２点だそうです。



募集開始当初は駐車場が敷地内にないということで成約に至らないケースが多かったと

聞いております。そう、確かにないんですよ、駐車場。共用持ち分のある通路が

あるので、そこにスペースがあるから置きたいと思ったのですが、管理会社さん的には

裏の戸建の通行の邪魔になるから薦められないという話でした。でも隣の人はその通路に

車を置いているんですよねえ。あっちが置いてよいならこっちも置いてよいんじゃない？

と思う気持ちはあるのですが・・・まあそこはあまり言うまい。管理会社さんも近隣との

関係がこじれてもいいことはないですし、一旦はその点話をまとめようと動いてくれたし

（車を置いている家が嫌な顔をするらしく、この話は蒸し返したくなさそうでした）



駐車場問題に関しては、近隣の月極駐車場を一緒に案内することで、ある程度解消した

みたいです。



そしてその次に問題視されるようになったのが床の傾きです。

傾いてるのが原因で、内見しても成約に至らないケースが多々あるとのこと。



東京５棟目で経験してます、その流れ。

札幌１１棟目よりもマイルドな傾きだったのですが、内見する人にことごとく嫌われ

駅前好立地なのに何ヶ月も空室のままでした。最終的に外国の方がご入居されました。

その方が退去された後、床の傾きを直して募集したら、すぐに次の入居者様が決まった、

という経験があります。私が気にしないから大丈夫という話ではなく、気にする人が

どのくらいいるかを気にしなくてはならないのだな、と理解した瞬間でした。



今回はリフォームしたばかりにつき、これ以上お金をかける選択はあまりしたくないので

このまま入っていただける方を募集する形になると思います。あとは初期費用を下げる、

家賃を下げるなど、金額で調整でしょうね。



管理会社さんには、どうにも決まらないようなら相談してくださいと伝えてあります。

極まりが悪く困ったら、家賃を下げるとか初期費用を下げるとか、そういう提案が

来るんじゃないかなと思います。元々、裏にある札幌１０棟目よりは家賃も高めに

設定しているので、ダメなら下げるというのもやむを得ないことかなと。



募集条件を硬直化させず、様子を見ながら調整していくことで空室期間を短くする。

そんな動きが私には欠けていたので、今はそういった動きを意識してやりたいと

思います。



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仙台２棟目に無事お申込をいただくことができました。

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仙台２棟目、お申込をいただいたと連絡がありました。先日の夜逃げで空室が出た分は

すぐにカバーできたので良かったです。残り３部屋！



仙台２棟目は一度稼働率８割まで持ってこれたのですが、そこから１室夜逃げが発生。

入居してから１度も家賃を払っていない、確信犯的なやつだったようです。生活保護も

貰ってるくせに酷い話です。我々の払った税金を返せ！



幸いにしてというか当然というか、残置物を撤去したお部屋は美装だけ入れればすぐに

募集できる状態になっていましたので、早速仲介業者さんにより募集を再開して

貰いました。残置物撤去の時に、ワイヤレスのＴＶドアホンまで保証会社さんによって

片づけられてしまうという事件があり、その関係でＴＶドアホンを設置し直す羽目に

なってしまったのが残念なところです。これだけで家賃貰ってた分の一部を損した気分。



そして先日、義母が東京に来ているタイミングのことでした。仲介業者さんから

夜逃げから回復させたお部屋にお申込が入ったという連絡があったのです。



あくまで速報ということで詳細はこの時点ではわかりませんでしたが、今までの

パターンからすれば、また濃いめのお客様なのではないかと想像しておりました。



昨日、この仲介業者さんとお電話でお話をする機会がありました。

入居申込の件を確認すると「保証会社の審査も通過しました」とのこと。

これで入居は確定的ってことですね。良かった。



「まぁ、今回のお客様は保証会社の審査が通るのは当然ですが・・・」



ん？なんか今、普段なら絶対言わないようなすごいこと言ってませんでしたか？

保証会社さんの審査を通過して当然、とか。そんなに属性が良い方が家賃格安の

うちの物件に入るってのはどういうことなのでしょう・・・？



話を聞くと、今回のお客様は誰もが一目置くレベルの組織で働いている方で、

たぶん契約書貰った後でその名前でネット検索とかしたら素性がわかるんじゃないかと

思われるような人でした。そんな人がなんでまたこんなお安い物件に申込を入れたのか。

別宅として使うのかな？と思ったのですが、ある意味それが正解でした。



ペットのお部屋だそうです（驚）



ペット飼育不可の物件に住んでるから、ペット用に１部屋借りるということでした。

なんという贅沢。しかし大家的にはこれは長く借りてくれるパターンではないかと

期待に胸が膨らみます。いや、やっぱり一緒に住みたいと本宅を引越される可能性も

ありそうなので、もしかしたら短命に終わるかも？でもこれだったら、少なくとも

滞納はなさそうだなと安心できます。



何にしても、すぐにリカバリーができて良かったです。ほんと。



これで残り３部屋ですが、この３部屋はなんと今募集ができない状態にあります。

なんと勿体ない！



原因はプロパンガスの切替工事の際にお風呂を交換して貰うことになっており、

それが終わらないと今のバランス釜が使えるかわからないから、ということで

募集しづらい状態になっております。



プロパンガスに変更する件、だいぶ前に話はついているのに、なんで未だに切替が

終わってないの？と不思議に思っていました。そのことを以前ブログに書いたのですが

それを見た仲介業者さんから「都市ガスの方が埋まりやすいから、ガス会社側の動きを

できるだけ先送りにするよう動いていました」との種明かしがあり、なるほどと思った

ものでした。ただこれ、バランスが難しいですね。今回ギリギリまで引っ張ったから

切替しないと募集できる部屋がなくなるというジレンマに陥ります。



募集できる部屋がなくならないようなタイミングでゴーサインを出してくれたようですが

ガス会社さんの通知に対しての連絡が取れない部屋が多く、切替工事が進められない

状態にあるようです。入居している部屋が多くなれば、連絡を取る人も多くなるので

確かにそうなるよねと納得はいきます。この辺のバランスをとるのが難しいだろうなあと

思いましたし、実際その状態になっているようです。



ここはひとつ、ガス会社さんに頑張って連絡を取っていただくしかないですね。

仲介業者さんも、あまりにガス会社さんの動きが鈍いようなら、こちらからも通知文の

投函などでうまく支援するということを言っておりました。



あと３部屋、早く募集できる状態になり、順調に決まりますように。



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