2021年09月04日

購入予定の札幌建売新築RCの融資条件や思惑などをつらつらと(人との繋がりは宝です)。

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昨日のブログの続きです。札幌で購入することになった建売新築RCに関して、

融資条件なども書いてみたいと思います。



札幌で新築RCを購入することが確定したと昨日のブログで書きました。

利回り8%ではあるものの、駅からはちょっと遠め、間取りもちょっと狭めです。

当面は良いと思いますが、長期的に見ると苦しくなる場面も出てくる可能性は高いです。



凡人が今買える物件という意味ではそこまで悪くはないと思いますが、絶対的な

パフォーマンス・・・CCRと言われている自己資金をいかに効率よく運用できてるか、

という指標で考えれば、そこまで効率が良いものではありません。だいたい8年程度で

自己資金を回収しきれるだろう、くらいの計算です。



また、仲良くしている札幌不動産投資仲間に資料を見せたところ、駐車場の賃料は

高め設定すぎてこれでは決まらないのでは?という指摘を受けました。確かに、

ロードヒーティングも屋根もない駐車場にしては、ちょっと高いかも・・・と

言われてみれば感じます。え、レントロールもろくすっぽ評価しないで買ったの?

実はざっくり見てまあいいかなーってくらいで買っちゃいました(悪いお手本)



自分でも雑だなあと思いますが、今の規模であれば全体で見てなんとかできると

思うので、ポートフォリオの分散化という観点で言えば、新築も混ぜておいた方が

良いんじゃないの?などとお気楽な超理論を展開しております。

(楽観論者なのであまり参考にしないでください、すみません)



実際のところ、上記のようなリスクや非効率なCCRなどの要素はありましたので

私自身も人並みに買うか買わないか悩んでおりました。購入に踏み切った理由で

一番大きいのは、昨日も書いたかもしれませんが「人との関係」です。

信頼のおける管理会社さんとまた一緒に仕事ができるとか、その管理会社さんが

いい会社だと言っている会社さんとも新たな関係作りが始まるとか、「また一緒に

仕事したいんですよ〜」という言葉が嘘ではないことをある行動をもって示して

くれたりとか。



私は常に「自分はポンコツ」「一人では何もできない」と自覚を持っております。

なので、周りの方に信頼をして貰い、支えて貰うことがないと生き延びられないと

考えています。そして、頼れると思えば全力で私も信頼します。自分が信頼しないのに

相手に信頼しろなんて無茶は通りません。



今回もそうやって信頼している方が私のために動いてくださったのですから、

そりゃあ男としてやらないわけにはいきません。やるぞと決めた最後の一押しは

そこにありました。



お金や数字も大事ですが、人との信頼関係はそういった尺度では測れません。

損得勘定なしで本音でいい関係を作れる方が周りにどれだけいるか。

今回の案件はどちらかと言えば人間関係にも妙があるのかなと思っています。



ちなみにどうでもいいこだわりかもしれませんが「人脈」という言葉を使うと

急に人との信頼関係をお金に換えてしまったような罪悪感に見舞われるので、

私自身はあまり「人脈」という言葉を使わないようにしております。

ただの自分自身の感受性とこだわりだけの話ですけどね。



・・・いかん、なんかもう書き切った気分になっているけど、今日は融資条件の話を

書く予定でした。ここからは融資の話です。



今回の札幌の新築は仙台法人で購入予定です。融資の承認も仙台法人で出ました。

融資してくだったのはメインバンクさんです。札幌7棟目に融資してくださった

サブバンクさんは、求める自己資金が多すぎて断念。メインバンクさんは自己資金は

比較的少なめで話をまとめてくださいました。



期間は35年、金利は10年固定で1.45%です。金利はもう一息下げてほしいなとも

思いましたが、10年固定であることを考えたらまあいいかなって感じです。

本当は5年固定くらいが一番いいなあとは思うんですけど、先方から10年と提示を

されたので、そこは逆らわないことにしました。

本当は5年くらいで売却を模索したいんですけどね・・・。



さっき自己資金効率が悪いって書きましたが、自己資金は今回売価の5%程度でした。

今時のご時世であれば決して悪くない数字だろうと思っています。

ただ、自己資金を出さなければ出さないだけ、運営時に満室をキープできないと苦しく

なってしまうと思います。だから決して、フルローンに近ければなんでもいいとは

最近は思ってはいません。昔は思っていましたが(笑)



メインバンクさんは札幌と仙台の両方に支店があり、前の前くらいの支店長さんは

札幌進出もお手伝いしますと言っておりました。その後だいぶ時間が経ちましたが

ようやくその言葉が現実になったことを喜ばしく思います。



支店さんとのやり取りは基本的に義母に任せました。私は銀行さんに提出する

シミュレーションなどを作成して義母に送付した以外は、1度だけ支店にお邪魔して

今回の案件のいいところ悪いところをガーっとしゃべって、ちゃんとリスクも把握して

薦めてるから大丈夫というPRをしただけです。これだけ義母に仕事を任せることが

できる環境にあることも恵まれていると思います。ありがたい。



今回、融資付に尽力してくださった副長さん、在籍4年以上になっていたのですが、

融資が決まったこのタイミングで異動が決まったそうです。彼の最後の置き土産かな。

銀行員さんにしては珍しく、朴訥とした裏表があまりないタイプの方でした。

今までありがとうございました。新天地でのご活躍を心より祈念いたします。



私としては、この案件で損をすることはないと思っていますが、入れた自己資金に見合う

成果が得られるかは売却まで含めて考えないと評価しづらいかなと思っております。

それでも、たぶん保有していてラクチンだろうし、関わる人が楽しい人ばかりっぽいので

その意味でも楽しい案件になるだろうなと考えております。

決済に向けて忙しくなりますが、頑張ります(主に義母が)。



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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする