札幌１１棟目の出来栄えを確認してきた。

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強行日程で詰め込み型の札幌出張、対応してまいりました。盛りだくさんだったので

何回かに分けて書こうと思います。



空港に到着してすぐに札幌駅に向かい、札幌駅で札幌１０棟目と札幌１１棟目の管理を

お願いしている管理会社さんと合流。拾ってもらって札幌１０棟目と札幌１１棟目が

並んで建っている場所に到着しました。



札幌１０棟目も札幌１１棟目も外壁は何もしていないので、ぱっと見た感じは

古い状態です。まあここはいずれ壊して土地で売るつもりだから、雨漏りなどの

問題が発生しなければ大丈夫でしょう。



外周を見回すと、けっこうな草ボーボーです。草刈りとかやらないといけないかな？とも

思いましたが、管理会社さんは「冬になれば雪でが降って自然に枯れます」「草刈りを

やるなら雪が解けてからでいいと思います」という見解でした。じゃあひとまずはそれで

いこうかな。



この土地は分譲された時に４つに区画を割られて、その中央に私道を作ってあります。

その私道に、裏手の方が車を置いております。そこに車を置いてよいのであれば、

うちも車を置きたいなと思いました。その方が賃料もお住まいになる方の属性も

上がるだろうと思ったためです。



管理会社さん経由で残りの２人の私道所有者さんに打診かけて貰ったのですが、

今車を置いている奥の家の方からは、車を置くことに難色を示されたようです。

自分たちは置いているというのに、と管理会社さんがちょっとイラッとして、

じゃあ誰も置かないということにしましょうと言ってみたらしいのですが、それには

「検討します」的な回答しか得られなかったそうで。昔から置いてるのだから、

それを買ったばかりのわけのわからない会社に言われたくない、という気持ちが

あるのだろうなあと思います。この辺は引き続き調整かな。



そんな報告を受けながら、いよいよ内部に突入です。



内装に関しては、あまりグレードを上げたりせず、最低限必要なものだけやる形で

対応をお願いしました。なので、そこかしこに昭和の古い戸建の感じが残っています。

コストをかけていないのだから当然です。



そんな制約がある中、できるだけ安い金額で内装をできるよう手配に尽力してくださった

管理会社さんには深く感謝しております。ありがとうございます。



時にはほかの現場で出た廃材のうち、使えそうなもの（便器とレンジフード）を

回収してきて設置してくださったり、時には業者さんにブツブツ言われながらも

とにかく安くしてと交渉を仕掛けてくださったり。



入居者様の狙いを「生活保護の母子家庭」みたいな感じで定義し、その層が問題なく

お住まいになってくださるレベル感での内装対応。ともすれば、ここのスイッチは

新しいのに変えた方がいいのではとか思ってしまう場所もありましたが、それも

お客様から頂戴できる家賃と工事費の兼ね合いで「今のままでも使える」と割り切って

残したものです。そう考えれば、使えるものを無理に直さないというのは理にかなった

行動ということになるかと。



そんな目線で見れば、特に問題はないかなと思いました。

お風呂は新品のユニットバスが入っているし、トイレは再利用したものが設置済、

住むにあたっての大きな問題点はなさそうです。



唯一、ちょっと気になったのは「床の傾き」です。

札幌１０棟目より状態がいいように見えた札幌１１棟目ですが、どうも床の傾きは

札幌１０棟目よりひどかったみたいで、今回それがあまり直っていませんでした。



傾きを直すのも、１箇所ならまだしも複数個所だったので、やはりそれなりの費用は

かかってしまうことでしょう。そうなると、あまりお金をかけたくない以上は傾きも

許容するということになるのだと思います。



ただ、東京５棟目で傾きはそのままにして募集した時は、かなり苦戦を強いられました。

あの時の嫌な思い出が残っており、管理会社さんに客付に関してはこの傾きでも問題は

ないかと確認。管理会社さん的には、客付に大きな支障はないだろうという見解でした。

そっか、それならＯＫです（単純）



管理会社さんによれば、問い合わせは多いということでした。店舗兼住宅みたいな形で

使ってもいいかという問い合わせもあったようで、その場合は家賃を上げて対応すると

言っていただきました。この感じだと、傾きを気にしない人が現れてくれれば、

割とすぐに決まるのかなと思います。吉報を待ちたいと思います。



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札幌出張行ってきます。

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これから札幌に行ってきます。札幌１２棟目の引渡前のオーナー検査を中心に、

他にもいくつか現場確認してこようと思います。



ただいま札幌行きの飛行機の中からブログ書いてます。ブログだけでなく税理士先生への

メールの返信とかもやろうと思っています。サラリーマンの仕事？先日の休日出勤の

代休を貰いました。



今回は、明日決済を控えた仙台法人で購入する予定の札幌１２棟目の現地視察です。

ノールック買付は得意技ですが（真似してはいけません）、さすがに１回くらいは

現地を見ておこうと思いまして。



あと、今回は管理会社さんが初めてのお付き合いの業者さんですので、そちらとの

顔合わせもしておかないといけないと思っています。ずっと仲介業者さん経由で会話を

していましたので、まだ相手のキャラが私も理解できておりません。ご紹介いただいた

札幌５棟目（売却済）の管理会社さんがご縁をつないでくださいましたので、特段の

問題はないどころか、むしろ相性はいいはずだと思っていますけどね。



新たなビジネスパートナーさんとのつながりは、新しいビジネス展開や面白い化学反応を

誘発するはずです。その意味でも大変楽しみです。



新築は明日決済と引渡が同時に行われます。既に１９部屋中１４部屋は成約済とのこと。

私個人としては、引渡時に８割、１ヶ月後に満室というのが家賃設定的にはベストな

バランスと思っていますので、このラインできれいに決めてくれるのはさすが客付に強く

相場をわかっていらっしゃるなあと思います。素晴らしい。



夜は軽くお食事会も開催されるとのことですので、しっかりと懇親を深めてきます。



それから、札幌１１棟目の戸建のリフォーム状況の確認を行ってきます。

こちらはリフォーム工事が終わって募集中のステータスです。リフォームの出来栄えを

確認してこようと思います。



リフォーム代は札幌１０棟目に比べて高くついてしまいました。若干のグレードアップを

しているのも原因ですが、一番大きいのは水道管がダメだったこと。水道管はやっぱり

高くつきます。まあもう仕方ないですね。一時期本当に「リフォームしないで放置して

売却まで寝かせておこうか・・・」と思っていましたが、さんざん動いていただいた

管理会社さんに申し訳ないので、それは止めました。パートナーさんのご協力がないと

成り立たないビジネスなので、パートナーさんの利益を失わせるようなことは、

わかる範囲で行わないように心がけているつもりです。勿論、至らないところもあるので

自分が気が付かないところで失礼を働いている可能性もありますが・・・。



ともあれ、戸建のリフォームを管理会社さんと共に確認して、ランチしてくる予定です。

札幌駅で待ち合わせして拾ってもらうことになっています。よろしくお願いします。



その後、札幌８棟目のリフォーム済のお部屋をチェックしてきます。

なんか、リフォーム終わったのにクロスのゴミがまだ残っていることが清掃業者さんの

報告写真でわかりました。管理会社さんに聞くと、１ヶ月前に美装も含め完了していると

仰っております。ちょっと心配になりましたので、現地見てこようと思います。

管理会社さんには現地に行くことは伝えました。一瞬で終わると思うので、お付き合いは

していただかなくていいかなと。そんな短時間のために調整いただくのは恐縮です。

自分で確認してフィードバックかけて対応していただこうと思います。



札幌８棟目の次は札幌６棟目に移動し、リフォームの内容の説明を受ける予定です。

１００万オーバーのリフォームなので、ちょっと慎重にやらないとなあと思ってます。

札幌８棟目まで管理会社さんが迎えに来てくれるので、そこから車に同乗して移動。

現地で見積の内容を削ったりできないかという点を話し合う予定です。



札幌６棟目での仕事が終わったら、新築の売買仲介業者さんに拾ってもらって、

札幌１２棟目（仮）の現地確認、管理会社さんとの顔合わせ、懇親会といった

流れになります。



・・・書いてて気が付きましたよ。名刺忘れた（汗）

顔合わせなのに締まらないなあ・・・。だいたいいつも何かしら忘れ物してます。

だらしない性格です。



本日は札幌に１泊して、明日は終日テレワークを札幌で行い、東京に戻ります。

ある意味ワーケーションってやつかもしれません。



今日は５時過ぎに起きたので、さすがに今ちょっと眠いです。

ブログ書き終わったらひと眠りしよう・・・。



では、弾丸出張に行ってきます。



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東京２棟目の隣地とブロック塀の越境解消に取り組む。

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東京２棟目、隣地に建物が建つようで、ブロック塀の越境解消に関する連絡が

先方から届きました。特に内容問題なさそうなので、そのまま進めて貰う予定です。



空室もなく、長期入居の方が多く、その観点ではとても優秀な東京２棟目。

立地も良いので今のところ売るつもりもなく、ずっとホールドの方向で考えています。

隣地が大通りに面しているので、もしその大通りに面した隣地を購入できるならば

容積率を考えると一気にでかい建物が建つという夢のある話もあります。

キープしておいて損はない案件、と私自身は考えております。



購入した時は１０年近く前でした。あの頃は「利回り１０％とか本当に大丈夫かな？」と

不安に思ったものでしたが、結果としては大丈夫すぎるくらいでした。むしろ今なら

もっと価格は高く利回りは低いだろうと思います。あの頃は不動産安かったよなあ。



古い建物なので、たまに漏水があったりしますが、そういうトラブルはどこの建物にも

つきものです。しょうがないでしょう。



孝行息子な東京２棟目ですが、ここ１〜２年の間に、隣地が更地になっておりました。

前述した広い道路に面している隣地ではないので、そこにロマンはないのですが・・・

何が建つのかは気になるところです。



以前少し書いた内容なのですが、この隣地の建物に関わっている不動産業者さんが

謄本をあげて自宅に突撃してきたことがありました。隣の建物を建てるにあたり、

こちらのブロック塀の越境解消をしたいというお話でした。費用負担は先方持ちと

いうことと聞いていたので、それであればこちらも特に異論はございません。



先日、その不動産業者さんからメールが届きました。具体的な建築内容が固まってきて

工事も始まるから、覚書に従って越境を解消する工事をさせてほしい、それに当たり

合意書に署名押印をお願いしたい、という内容でした。



特に問題はないはずですが、念のため認識があっているかを確認することにしました。

・工事費用は先方負担で良いのか

・工事した後ブロック塀はなくなるのか、それとも新しいものが作られるのか

・ちなみにどんな建物が建つのか

という２点について確認した次第です。最後の質問は興味本位で聞いてみました。



不動産業者さんからは翌日回答がありました。

費用負担についてはその通りで建物を建てる方が負担するとのこと。

工事内容については、あくまで「ブロック塀のタタキ部分のみの撤去」であり、

ブロック塀自体は壊さない、よって基本的には今と変わらずブロック塀は残る、

ということでした。正直、購入時に隣地と取り交わした覚書のことはきちんとは

覚えていなかったので、何が越境しているのかを正しく理解できておらず・・・。

今回の説明でその内容が理解できたので良かったです。



最後の質問に対しては、個人情報も含まれるのであまり細かくは言えないようです。

建物の配置図と立面図だけ送ってくださいました。どうやら普通の戸建が建つようです。

賃貸住宅とかではなさそうだということがわかっただけで充分です。



内容が分かったので、この内容で進めていただいてよいと返信をさせていただきました。

書類が届いたら署名押印して返送しようと思います。



こうして街は新陳代謝を繰り返すんだなあ、なんて思った今日この頃でした。



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東京法人、赤字決算の危機にいたく反省。

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東京法人の決算対応してますが、今期の数字は芳しくないようです。

東京１２棟目が丸々１年空きっぱなしだからなあ・・・。反省します。



先週に入って、顧問税理士の先生が東京法人の決算対応に動き始めました。

その前はシステムの入替があって動けなかったり、札幌１２棟目の決済がある関係で

仙台法人の試算表作りを優先して貰ったりしておりました。そしてようやくここで

動ける状態になり、活動開始となったわけです。



東京法人は個人事業主と比べて保有物件数が少なく、例年そんなに時間はかからず

決算対応が終わる印象を持っています。なので今回も大きな問題はないだろうと踏んで

余裕ぶっこいておりました。



前回の決算では、物件売却があったので大きな利益が出ましたが、今回はそれもないので

利益も小幅になるでしょう。そうなれば、予定納税の分が少し戻ってくるでしょうし、

手元資金も増えつつ決算書もそれなり、みたいないい感じになるんじゃないかという

期待をしております。



そう思っていたのに、まさかの税理士さんから情報が来た時点で「営業利益も経常利益も

●百万の赤字です」ときたもんですよ。え、どういうこっちゃい！？さすがにそこまでの

大きな赤字は想定してないぞ！？



焦りながらメールを読み解いていくと、まだ顧問税理士の先生が把握できてない部分が

ありそうだなと思いました。



まず、送ったはずの富山１棟目の送金明細が１〜７月分入力できていないようです。

そりゃアパート１棟分丸々入力してなかったら、売上も赤字になりますって。

東京法人は保有棟数が少なくなったので、そりゃあインパクトでかいですよ。

富山１棟目、８部屋なので部屋数もそれなりだし。



それから、個人→法人への管理費の計上も認識されておりませんでした。

これも金額を追加して貰わなくてはなりません。



他にも、確認事項の中に売上に計上すべきものが計上されてなかったりというケースが

散見されたので、一通り正しい姿を返答しました。これである程度売上額は上がると

思われます。



しかし、それでもまだちょっと赤字の状態になりそうな感じがします。

なぜそんなことになったか。それは東京１２棟目のせいです。



東京法人が保有している物件は、東京１１棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、

富山１棟目の４棟です。部屋数は少なく、全部で１３部屋しかありません。

市場価値が高いものはその段階で売って手元資金をためよう、と思った時期があり

ドル箱だった東京９棟目、残債が少なかった東京４棟目を連チャンで売却したので

売上規模がかなり小さくなっております。



これだけ小さいと、１つ１つの売上が大変重要なのです。それなのに・・・。

東京１２棟目、まさかの丸一年全空という。はい、完全にこれは私が怠けました。

家賃設定が間違っているのに、確信的にそのまま放置してしまいました。



仙台法人とか個人事業主は棟数も部屋数も多いので、２部屋の小さなアパートを

ちょっと放置したくらいでどうということはないのですが、東京法人は違いました。

１３部屋分しかない、超がつくほどの零細企業です。そりゃ１年間無収入だったら

決算に大きく影響するのは当たり前。ダメですよね・・・。めちゃめちゃ反省。

雑な経営をしているのがよくわかりました。

（毎年反省してる気がする）



いやでも今回は本当にダメです。東京１２棟目、とっとと家賃下げて埋めます。

手元にお金が残りにくくなっているのも至極納得です。愚かな私でした。

反省して、今年中に東京１２棟目を２部屋とも埋めようと思います。



顧問税理士の先生から、私が回答した内容を反映したものを送ってもらい、何とか

黒字になればいいなというところです。今日〜明日くらいでいろいろな調整をして

決算確定させたいと思います。



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久しぶりに修繕の融資を引いてみようと思い立つ。

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手元資金がちょっと乏しい感じがするので、久しぶりに融資でも引っ張ることを

試みてみようかなと思います。あ、これは個人事業主としてです。



仙台法人は物件購入で現金がなくなるパターンに陥っています。これはでも仕方ないと

思っています。そりゃあお金なくなるよね、頭金使っているわけだし。



他方、個人事業主＋東京法人に関しては、別に物件は購入していないにも関わらず

手元の現金は増えている気がしません。今何か良い案件が出てきたとしても、

突っ込む現金がないからと断ってしまいそうな勢いです。



最近、屋上防水が劣化に耐えられずいよいよ漏れ始めてしまったので、慌てて修繕を

したとか、お部屋の原状回復で数十万単位でお金が出て行ったとか、いろいろと

お金がかさむことが重なりました。それもたぶん原因の一つだろうと思います。

そしてこの後も札幌６棟目の大きめな原状回復が待っております。



返済比率を下げることを最近は意識していたので、無駄な修繕の借入を行わないように

しておりました。なので、手元の資金から修繕のお金は出していました。

また、コロナ禍に入ってからは無駄な融資を引かず、コロナ融資でむしろ一本化を

目指す方向で動いておりました。なので、返済比率は少し改善傾向にあったのです。



その流れとは逆方向になってしまいますが、コロナ融資以外で融資を引くことを

最近はしておりませんでした。物件も買ってなかったから融資を引かなくてはならない

状況にもなっていなかったです。



しかし最近、あまり手元資金に余力があるとは言い難いし（なぜ返済比率が減ってるのに

手元資金が増えていかないのかは、たぶん稼働率が低いという問題も原因の一端にあると

想像しています）、しばらく融資を引いてないので借金ジャンキーとしては物足りない

（アホかという誹りは受け付けます）、などを総合的に考え、久しぶりに融資を引いて

手元資金を増やす行動はしてみるのもいいかなと思いました。



東京は基本的にフルリノベしてるので、修繕関係で手間はかかっておりません。

最近は札幌の修繕が多かったので、札幌関係で是非修繕資金を融資して貰いたいなと。

特にこれから発生する分だと、札幌６棟目の修繕の分ですね。



しかし札幌だと、なかなか融資してくれる金融機関さんが少なくなります。

信金さん・信組さんとの取引ばかりなので、遠隔地に対応してくれないケースが

多いんですよね。



そうなると、選択肢は一択。過去に富山１棟目の修繕資金を東京の金融機関さんで

出してくれたことがありますので、そこで相談です。



仕事の合間を縫って電話してみたのですが、担当の方は「保証協会がＯＫすれば

やれます！」という毎度おなじみの威勢のいい返事。でもここの金融機関さんは

掛け声だけじゃなくて実際に保証協会で融資の内諾取ってきちゃうからすごいのです。



今回も札幌であることは承知の上で、取り組んでみるので資料くださいという

お話になりました。ありがたやー。



富山１棟目の融資を引っ張った時から３年近くは経過しているので、あの時と同様に

ご対応いただけるのかは何とも言えません。でも、財務体質は少し改善されているので

数字の面でＮＧになることはないような気がなんとなくしています。



金融機関さんの頑張りに期待したいと思います！



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