現在７位です。雨ばっかりで気持ちも晴れないですねー。
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仙台２棟目の滞納おじさんから「仕事関係者を短期入居させてほしい」というご相談が
義母のところにあったとのこと。結果的にお断りになった？ようです。
先日のブログで書いた、購入前からお住まいになられている現場系の入居者様。
滞納は解消させたとご自身から連絡があったのですが、義母が記帳してみると、
３ヶ月滞納なのに２ヶ月分しか入金されておらず、結局１ヶ月はまだ未入金でした。
義母がお怒りモードでした・・・まあそりゃ怒るわな。うん。今頃督促作業に
入っているものと思われます。
この入居者さんから、滞納を解消させた（とご自身で主張された）タイミングで
「仕事の関係者を空室に一時的に入居させてもらえないか」との相談がありました。
前述の通り、現場系のお仕事をされている方です。たぶんですが、組織に緩く属しつつ
一人親方かそれに近い仕事をしているのではないかと考えられます。
この人が今後とりまとめをやる現場に職人さんを何人か連れてくるので、空き部屋を
仕事の間の数ヶ月借りたい、という相談だったそうです。
ある程度の信頼関係があれば、まあそこは信義則の考えでご入居いただくことも
考えたかもしれません。しかし、どのようなご事情があったかはわかりませんが、
滞納されたという事実があることを勘案すると、やはり無条件に信じるわけにも
いかないですよね、と。
となると、貸すならきちんと契約を行い、リスクを排除した形にしなくてはなりません。
その期間に準じた定期借家契約で対応すればいいか？と思いましたが、入居したいと
仰っている日が近いので、契約書を私たちがいちから作って対応するのは時間的にも
ちょっと厳しいです。義母は契約書の製本とかできないので、私が作って郵送して、
という手順になります。それだと入居希望日までに契約が終わらないことになります。
それに、法的に本当にこの解釈で正しいのかというと、自信がありません。
２ヶ月滞在なら２ヶ月の定期借家契約を結べばいいのだろうと思っていますが、
一時使用賃貸借の方がしっくりと来るのかもしれません。
と言いながら、一時使用賃貸借と言う言葉をふんわり知ってるだけなので、詳細は
正直なところよくわかっていません。
困った時はその道のプロに聞くのが良いでしょう。
仙台２棟目の仲介業者さんは、民法改正の時もその勉強会の資料を送ってくださったり
しているので、この辺の勉強もされているかもしれません。
ということで、ちょっと聞いてみました。
すると、この場合は「普通賃貸で契約して短期解約の形が良いのでは」との回答でした。
まず、定期借家契約は６ヶ月未満だと契約無効と判断されることがあるとのことでした。
たぶん判例とかでそういうのがあるのかな？私もこの件に対する証憑をググったのですが
明確にそう書いてある記述は見つけられませんでした。裏取りができていないので
スッキリはしないですが、ここは仲介業者さんの知識を信じる方向でいきます。
次に、一時使用借みたいな形ですが、これにすると原状回復義務が適用されない、
という点がネックになるのではないかとのことでした。あくまで一般論であり、
今回の方がそうと言っているわけではないですが、職人さんは部屋の使い方が
やや粗くなる傾向があるそうです。なので、短期で入って貰って、退去時に原状回復が
必要なくらいに荒れてしまうと、修繕負けしてしまうのではないかという懸念が
ぬぐい切れず、そこを担保しようとすると使用借は微妙だということでした。
こっちは調べてみると、一時使用目的の契約だと借地借家法の適用はされないと
書かれていたので、納得です。
原状回復義務を重視するなら、賃貸借契約が一番良いと思う、ということは納得です。
普通賃貸借だと、借地借家法により借主が強く保護されるので、居座られたりすると
明渡訴訟などの手続きになるリスクはありますが、まあさすがに既存の借主さんの
関係者がそこまで変なことをするってことはないでしょう。
「ただ・・・」と、仲介業者さんの言葉は続きます。
「この場合は短期解約の違約金が発生することになりますので・・・」
お？これはあれか、仲介さんが自社で契約を巻くつもりになっているということか？
正直なところ、この相談をしている時にその想定はなかったのです。仲介業者さんが
介在しても、面倒なだけで得になることはあまりないだろうと思っていたので。
でも、確かに物理的に時間がないので、プロに任せられるなら任せたいところ。
仲介手数料くらいは取り分として発生するだろうし・・・。お願いしちゃおう。
一気に気持ちを切り替え、対応を一任する前提で考えることにしました。
仲介業者さんの見立てでは、ホテルなどと比較しての検討になると思われるので
普通より少し高めに費用が掛かってもＯＫになるだろうと予想しているとのこと。
なので、違約金前提でもいいと思っているようです。
２ヶ月程度と聞いているので、短期解約違約金も２ヶ月。２ヶ月住むのに４ヶ月分の
家賃が発生することになりますので、私はちょっと気が引けましたが、仲介業者さんは
ホテルに泊まるよりは安いから受け入れて貰えると思う、という見解。そう言われれば
確かにそうかもなあと思ったので、仲介業者さんの案で進めて貰うことにしました。
義母も、自分でやらなくて済むならありがたいと喜んでおりました。
その後数日経過。そういえばこの件、続報ないなあと思って義母に聞いてみたところ
「なんか、そんなに高いなら別の選択肢も考えるって言ってたって仲介さんから聞いた」
「たぶん契約しないんじゃない？」という話でした。あ、そうだったのね。
まあ短期入居とかで変にトラブルになってもアレだし、成立しなかったならしなかったで
まあいいかな。仕方ないことです。
短期でも何でもいいので、一度なんとか満室にもっていきたい仙台２棟目。
残り５室、こちらも成約に向けた活動にいそしみたいと思います。
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