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先日の仙台出張の際に、仙台法人のメインバンクさんも久しぶりにご訪問しました。
札幌の新築に融資いただける可能性があり、その確度の確認などさせていただきました。
仙台の金融機関さんに関しては、当初は開拓から折衝まですべて私が行っておりました。
訪問に関しては義母に同行して貰ってはいたものの、話をするのはほとんど私でした。
しかし、徐々に義母が何を話せばいいかわかってきているなあと感じ始めたので、
こちらで話すべき内容を伝えたり資料を作ったりすることを前提に、義母単独で
金融機関さんとの電話やメールの対応をして貰うことにしました。
最初はおっかなびっくりでしたが、現場に放り込むことを何回か繰り返すうちに
だんだん慣れてきて、銀行さん対応も義母だけでできるようになりました。
それに伴い、私は出番が減ってきてしまい、あまりメインバンクさんに顔を出したり
電話したりすることがなくなりました。
今回、仙台に出張するということもあり、義母とも相談して久しぶりに銀行さんに
顔を出すことにしました。もはやメインバンクさんなんて、担当の若者君に会ったことも
なかったくらいです。さすがに長いこと行かなさすぎだなと。
それに、ここでメインバンクさんに顔を出しておきたいもう一つの理由があります。
それは、札幌の新築の融資可能性を探りたいという目的です。
今、懇意にしている仲介業者さん経由で、札幌の新築に買付を入れております。
特筆すべきところはあまりない建売新築です。利回り重視で仕様が微妙なのですが
収支としてはまあ回らないことはないなと思ったので。素振りも兼ねて買付入れました。
勿論、当たれば買ってしまってもいいかな、という前提で。買う気がないのに買付を
入れるなどと言う失礼な真似はしません。
今は遠隔地の融資がなかなか難しいですが、仙台法人は札幌に支店がある金融機関さんと
お付き合いをしております。仙台の支店から融資を受けて札幌７棟目は購入しました。
メインバンクさんも札幌に支店があり、過去の支店長が「札幌での事業拡大も当行にて
ご支援します」と言っていただいておりました（その後支店長が変わって実現してない、
という状況ですが・・・）
ここ何期か、決算書も綺麗にできてきているので、金融機関さんも条件が合えば融資は
検討してくれるだろうという感触はありました。自己資金も売却やコロナ融資などで
それなりに手元にあります。この辺を活用して、できれば１棟購入したい考えでした。
札幌５棟目を売却して、札幌は少し棟数が減っています。補充は検討したいところ。
新築も昔に比べたら数字は微妙ですが、回らないことはありません。
仙台は新築となると利回りが低すぎて合いません。
東京はすみわけの関係で仙台法人で購入する想定はありません。
ということで、今は札幌の新築〜築浅を狙うか？というモードでした。
札幌の新築も７％台ばかり。よほど良い立地で持ち続けられると判断できるもの以外は
入替を前提にした方がいいだろうなと思っています。５年程度保有して家賃が下がる前に
売却する方向で検討かな、と。
銀行さんには堂々とそう言うわけにもいかないので「１０年単位で方針を見直し、
必要があれば売却」という形で伝えますけど。。。
そんなことを考えている折に、札幌５棟目の管理をしていただいていた管理会社さんから
新築のご提案があったのです。立地と間取りは正直微妙ですが、利回りだけは今時の
札幌であればまあ悪くないかなという水準。
私もまたこの管理会社さんと一緒にお仕事できるならいいなと思ったので、ひとまず
購入前提に買付を入れて、銀行さんに打診をかけることにしました。
メインバンクさんと、札幌に支店があるサブバンクさんの２行に打診。
サブバンクさんに関しては、用事があって義母の家に担当の方がお邪魔した際に
義母が「こんなん打診してるんですよ」と近況報告気分で見せたところ、担当の方が
うちにも審査させてほしいと言い出したため、それじゃあということで出したそうです。
そして打診の結果は・・・
・メインバンクさん：自己資金７％＋諸経費で本部に稟議をあげられる
・サブバンクさん ：自己資金３０％＋諸経費でないと回らない
サブバンクさんに関しては「やはりそうか・・・」という感じでした。
札幌７棟目に融資してくれたのが奇跡で、普段はこのくらい厳しい見方をすると
頭ではわかっていたので、まあ予想通りだなと。札幌７棟目を融資してくださった時は
本当に優秀な担当さんがいたので、彼が頑張ってくれたから融資につながったのだろうと
考えております。彼は札幌７棟目への融資が終わってしばらくしたら、本部に異動する
前提で、某メガバンクさんに修行のための出向を命じられておりましたから。
メインバンクさんに関しては、すごく頑張って提案をしてくれたと思います。
売却まで含めて考えれば、まあ多少利益は残せるかなと。
しかし、仙台法人もそこまで自己資金が厚いわけではないから、これを買うことで
しばらく仙台法人としては物件購入はできなくなるでしょう。キャッシュフローが
貯まるまではじっとしていることになります。そして義母は手元資金が少なくなると
不安になる性格なので、本当にこの案件にこんなに自己資金を使ってしまっていいのか、
と言っております。自己資金を使うことが気になるのは私も同感ですが、私の場合は
手元に残る金額よりも、他にもっといい案件が出てきて後悔しないか、という方向で
この案件にお金をつっこんでいいのか悩んでおりました。
悩んではいたものの、やろうかなという方向に気持ちは傾いていたと思います。
仲介業者さんに「また是非一緒に仕事をさせてほしい」的なことを言っていただき、
本案件に関してもその言葉が嘘ではないことをとある行動で示してくださいました。
そういうの見せられると、私もその期待に応えないと！という気持ちになります。
（コントロールされやすいです・笑）
とはいえ、義母の気持ちも尊重しつつ、ファイナンス面も問題ないのか、などの検討は
当然ながら必要です。
案件を進めるか否かを決めるために、本部にあげられると言っているメインバンクさんと
会話して、方向性決定の一助としようと思った、というのが今回の訪問の動機です。
やっぱ、直接話をしないと肌感覚で銀行さんがどう考えているかがわからないですから。
ということで、仙台に行く機会があったので、メインバンクさんと久々の情報交換に
いそしんだ次第です。
話した感じでの見立てですが、たぶん銀行さんノルマ足りてないなと思いました。
比較的慎重な金融機関さんなのですが、本件に対して前向きな言葉が出てくるのです。
義母も会話していてそれは感じたようで、ダメな時はダメってすぐ言うのに、
今回はそれがないのよね、と訪問後に感想を述べていました。
あの物言いだと、本部を通せる自信はおそらくあるのでしょう。あとは自己資金を
追加で投入しろと本部から言われる懸念はある、ということは仰っておりました。
なんとなくですが、現場で話を聞いて理解しました。これは通る可能性が高い、と。
メインバンクさんは支店長が変わったタイミングで札幌に対して消極的になり、
何を持ち込んでも「札幌だと審査できない」と言い出したことがあります。
どうしても融資姿勢は水物なので、状況に応じて変わります。
今は「やりたい」と言っているのだから、攻めるべきではないか。
案件に対してどうするか迷っていましたが、腹は決まりました。
本部に出してもらいます。通れば買います。
さて、結果はどうなることか。結論が出るのを待ちたいと思います。
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