太陽光の草刈り、聞いていたより値段が安い謎。

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高圧太陽光発電所の草刈りが新体制になってから少し値上がりになりました。

ただ、１回目は思ったほど値上がりでもなく・・・あれ？事前に聞いてた価格と違う？



昔から持ってる高圧太陽光発電所。当時の支店長とさんざんやり取りして、ようやく

勝ち取った思い入れのある高圧案件です。本当はこの倍の広さでやる予定だったけど、

法人の体力がなく半分が限界ということで妥協したものでした。元の広さの案件くらいは

余裕でできる立派な法人にしてやる、と当時思ったものでした。



あの案件はいろいろと大変でした。土地は間に入った業者さんがグリップできていると

言いながら、実際に不動産屋さんに直接行ったら全くグリップできていなかったり、

売主さんと懇意だから価格を値引くよう言ってあげるよという方にお願いをしたら

逆にこじれて一時は破談になりそうになったり。資金に関しても綱渡りでした。

補助金を獲得するために超分厚い資料を夜な夜な眠い目をこすって何とか作ったのも

今となっては良い思い出です。



保証協会さんの保証付きなので、保証料が重くて当初はあまりお金は残らなかったですが

最近は保証料もだいぶ軽くなってきたので、割といい感じになってきています。

まあそもそも、当初に補助金を獲得している上に、フルローンで取り組めた案件なので

最初の時点で補助金の分だけお金が手元に増えているという、負けようがない案件です。

ＲＯＩは無限大。あの頃は太陽光バブルだったなあ、と思います。次は何のバブルが

来るのかな。乗り遅れないようにしないと。



前置きはこのくらいにして、今日は太陽光の草刈りについてです。



毎年、草刈りはシルバー人材センターさんに依頼して対応していただいておりました。

なぜかわかりませんが、尋常じゃなく安いお値段を提案され、それなら是非にという

感じで依頼をさせていただいておりました。



しかしこのシルバー人材センターさんが、昨年は２回くらい配線を草刈り機で

傷つけてしまうトラブルを起こしました。対応自体はシルバー人材センターさんが

かけている保険でやってくださったので、私たちには特に実害はなかったのですが・・・

それが原因かはわかりませんが、今年からは清掃を受けられない、という連絡が

シルバーさんから来てしまいました。



さて困った。どうしたものか。

シルバー人材センターさんからは「太陽光発電所がある町にもシルバー人材センターが

できたので、そちらなら受けて貰えるんじゃないかと思います」というお話を

いただいておりました。これまでお願いしていたのは隣町のシルバー人材センターさんで

太陽光発電所ができた当初はそっちにシルバーさんの組織自体がなかったのです。



新しい方のシルバーさんに話をして、太陽光の草刈りを行っていただくことはＯＫと

言うことになりました。ただ、価格は今までの４倍。高いです。でも世間の相場から

見れば、それでもまだ割安です。今までがいかに異常な安さだったか、ということです。



１回目の清掃が終わり、義母が現地をチェックしたところ、クオリティとしては

申し分ない状態だったようです。このまま引き続き対応いただくということで

全く異存なし。引き続き、年に３〜４回はお願いすることにしました。



さて、４倍かかることを覚悟していた料金なのですが・・・義母から請求額の連絡が

あったのですが、あれ？なんか当初聞いていた金額の半分だ。どうして？

義母に聞いても「よくわからないけど安かったのよ」という感じで、なぜ安かったのかは

謎でした。請求額間違えたってオチではないよね・・・？



この謎ですが、後日義母が別件でシルバーさんと連絡を取った時に確認したそうです。

その結果によると、どうやらこのお値段は作業の大変さ具合で変動するようなのです。

マックスで大変な時は、以前のシルバーさんの４倍だけど、毎回その値段というわけでは

ないようです。なんと良心的な。足を向けて眠ることができません。



覚悟していたコストよりは少し安くなりそうで、良かったです。



さて、私はこの後仙台に移動します。上記で話題にしたシルバー人材センターさんに

パワコンの入った箱のフィルタ清掃の手順を教えないといけないためです。

義母が「私にはやり方がわからないから、シルバーさんに教えに来てほしい」と

前々からずっと言っていたのですが、仕事とシルバーさんの作業の都合の兼ね合いで

予定が立たず、延び延びになっていました。



嫁ちゃん的にはコロナ禍なのであまり移動してほしくないと言っていましたが、

義母の強い要望で私だけ仙台に行くことになった、という感じです。



現地では義母のアレクサの設定やパソコンの調子が悪いことに対する対処と、

太陽光の現地対応、あと銀行さんに顔を出したりする予定です。時間があればですが

現地に行っておきたい気もしますが、ちょっと今回は時間ないかなあ。嫁ちゃんが

コロナに対する懸念を示しているので、最小限の滞在にする予定です。



ということで、そろそろ荷造りしないといけないので、この辺で！



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仙台１棟目でエアコンが傾いて落ちそうになるというトラブルがあったそうです。

ガス会社さんが対応してくれて事なきを得ましたが、ちょっと焦りました。



ある晴れた暑い日のことでした。私はサラリーマンのお仕事で手一杯な状態になると

ＬＩＮＥとかは仕事が終わるまで見ない、というモードになります。年を取るにつれて

マルチタスクで仕事ができなくなってくるんですよねえ。残念ですが、これもまた

４０代になって老化してきている影響なんだろうなと思います。４０代になって、

近眼が進行していたり、腰が経年劣化していたり、いつまでも若いままではいられないと

思う事柄が増えています。身体のメンテナンスも怠らずに行いながら、できるだけ

健康寿命を延ばしていくことを心掛けないといけないなあと思うようになりました。

（そのくせして食べるのが好きでダイエットは遅々として進まないのですが・・・）



その日も義母からＬＩＮＥが届いていたのですが、基本的には仕事が終わるまでは

通知だけちらっと見るくらいにとどめておりました。ＬＩＮＥに限らずの話なのですが、

メッセンジャー系はその場で処理できないのに既読にしてしまうと、そのまま忘れて

既読スルーにしてしまうことが多いのです。開いたときは処理する時、というつもりで

開かずにそのままにしておくことが多いです。

（お仕事や各種お誘いでＬＩＮＥやメッセンジャーをくださる皆様、開封が遅いのは

　上記事情のためですので、なにとぞご容赦くださいませ）



その日は義母から他にも何通かＬＩＮＥが届きました。そのうちの１通を見て

思わずギョッとしてしまったのです・・・。



「エアコンが斜めになっていて壁から落下しそうだと連絡が来ました」



な、斜め！？どういうことそれ！？なんかやばそうな雰囲気しかしないんですが。

まず室内機の話なのか室外機の話なのかもわからないし、斜めになったことで

機能自体が不都合を興しているのか、それとも落下して被害が出ることが懸念されるのか

そういった細かいことが何もわかりません。



わからないけど、仕事が終わった時はもうだいぶ遅い時間だったので、晩ご飯を食べて

早寝することを優先せざるを得ませんでした。とりあえずＬＩＮＥの返信で、

状況はわからないけど一番早く現場で復旧できる人に頼んでください、とだけは

伝えました。



その後、プロパンガスの業者さんが対応してくれたという結果だけは聞きましたが、

あまり細かいことは聞けておらず。まあ解決したならいいやってくらいの認識で

そのままスルーしていた次第です。



今朝、明日からの仙台出張の予定の確認で義母と電話していましたが、その中で

ふと気になって、あのエアコンの事件は一体何だったのかと詳細確認してみました。

どうやらこういう話だったようです。



ある日、入居者様が帰宅すると、エアコンの室内機が急に傾いていた。

傾いたところから水も垂れていた。

さすがにまずいと思い、ハンガーラック的なもので支えて、大家さんに連絡した。



仙台１棟目はエアコンはプロパンガスの会社さんが支給してくれる約束になっているが、

この部屋だけはその約束の前だったので、自前で手配して設置した。

その時はとにかく安くつけることを優先したので、馴染みの売買の業者さんから

安くつけますと提案されて、その人に依頼した。

設置の時、なんか素人っぽい動きに見えたので、大丈夫かな？という不安はあった。



事故の連絡を受けた後、いつも修繕をお願いしている２社に連絡を取ろうとしたが、

夜も遅い時間だったので、片方の工務店さんは営業時間外。もう片方の業者さんは

一人親方なので夜でも連絡が来るかもしれないと思って、メールをしておいた。

すると一人親方から折り返しの電話があったので、事情を説明したら「ガス会社さんが

やってくれるんじゃないか」というアイディアを出してくれた。



翌日、ガス会社さんに電話したところ、現場に行って対応してくれることになり、

その後はそちらの業者さんで無事に工事が終了した次第。



だいたいまあこんなところでした。



なんかこう、ちゃんと大家さんとしての対応ができているじゃないですか。

最初の頃は何かと私が助言しないといけなかったのですが、もうそんな必要も

なさそうです。嬉しいですねー、ほんとに。



身内がこれだけ不動産に協力してくれているなんて、本当にありがたいと思います。

世の中、身内からの理解も得られず、孤独に不動産に向き合わないといけない人も

数多くいると思います。それが悪いこととは思いませんし、下手に人を入れない方が

自分だけの判断で動けてやりやすいという一面もあるだろうと思います。でも、

一人の仕事量しかこなせないことを考えると、二人いた方がやれることが増えます。

そういう意味では、身内が協力的ということに深く感謝しております。



義母のためにも、仙台法人はしくじれないなあ。

自分の個人事業主でしくじることがあっても、迷惑がかかるのは狭義で見れば

自分だけなので最悪仕方ないですが、仙台法人でそれをやると、自分だけの問題に

ならなくなってしまいます。責任をもって考えないといけないですね。

気を付けます。



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換気扇の交換が無事に終了しました。

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富山１棟目の換気扇対応が終わりました。結局、お値段そんなに変わらなかったので

予防修繕の意味も兼ねて交換にしておきました。



先日のブログで書いた通り、油汚れがしたたり落ちるお部屋に関して、換気扇を

掃除することを検討しました。入居者さんとのアポも取れ、あとは清掃に向かうばかり。



そのタイミングで、私の気まぐれで「換気扇交換とコストはどっちが高いですか」と

業者さんに聞いてみたのです。そこまで段取りついたところで止めなさいよ、と

自分でも思ったのですが、フードもない壁にくっついてるだけの換気扇だったら、

２万もあれば交換できたことがあったよなあと思いまして。



清掃で済ませるにしても２万円台だったから、たいして変わらないなら交換した方が

先々考えたらいいんじゃないかなーなんて思った次第です。



急な依頼にもかかわらず、快く「確認しますね！」と言ってくださった施工業者さん。

しばらくして「値段ほとんど変わりませんでした！」と返答いただきました。

だったら申し訳ないですけど交換でお願いします！急な話に快く対応いただき感謝。



その後、材料も無事に届いたと連絡があり、予定通り昨日機材の交換を行いました。

前の現場が遅れて、入居者さんがこれ以上待てないとリスケになりそうだったのですが

なんとか入居者さんにてご調整をいただけたようで、施工ギリギリセーフ。

業者様、入居者様も含めたあらゆる関係者のご尽力で何とか工事にこぎつけられたことを

嬉しく思います。大変ありがたいです。



交換後の写真が送られてきましたが・・・換気扇自体は新しくなって良かったのですが

壁がとにかく汚い！油汚れが壁に付着して茶色くなってます。ヘビースモーカーの家の

壁紙みたいな色。換気扇がやたらと白いだけに、余計壁の汚れが目立つ状態に。



鍋類がいっぱいあったので、せっせと自炊しているんだなということはわかりました。

でも、もうちょっと油ものでない料理をした方がいいような気もします・・・。



業者さんに「だいぶ汚いですね」と送ったところ「油よりこっちが気になります」と

別の写真が送られてきました。コンロのとこにフライパンが置いてありますが、

そのフライパンの横の壁が焦げてます・・・。いやそれ、マジで火事になりかねない！

ちょっと怖いわ、ほんとに。



管理会社さんを通しての発注ではなかったので、管理会社さんにも本件後で報告を

しておこうと思います。管理会社さん、遠いから機動的に動けないということもあり

そちらで工事手配できるならしちゃってくださいってスタンスなんですよね。

それでいいのだろうか、少しは管理会社さんに発注しないと儲けにならないのでは、

とも思うのですが・・・先方がそれでいいと言っているので、甘えさせてもらってます。



これで外廊下に油がしたたり落ちるトラブルがなくなれば良いのですが・・・。

また定期清掃などで様子を見ていただこうと思います。



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Googleマップに東京１３棟目の情報を掲載するよう調整。

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東京１３棟目のホテルに関しても、Googlwマップに掲載することにしました。

地図から見て流入して貰うパターンを増やせればいいなと思います。



先日、東京１０棟目のレンタルスペース化に伴い、Gooleマイビジネスを使って

Googleマップに東京１０棟目が表示されるようにしました。本人確認こそまだ

終わっていないものの、表示はされるようになったのでいい感じです。

ただ、狙っていた「レンタルスペース」「会議室」などで検索されないので、

この辺は何か方法があるのか追々探っていきたいと思います。



さて、これと同じように、私が運営している物件の中でGoogleマップに表示された方が

効果が高いものがありました。それは東京１３棟目のホテルです。



東京１３棟目がある場所は、とてもじゃないけどホテルがあるとは思われない場所です。

住宅街の小道を入ったところだし、そもそも駅自体ターミナルでも何でもありません。

こんなところにホテルないだろって思われるところで、ホテルの情報がGoogleマップで

検索されたら、決してマイナスにはならないだろうと思っています。



というわけで、東京１３棟目もGoogleマイビジネスに登録することにしました。

東京１０棟目でやったのと同じ手順なので、特に困ることもなく登録完了しました。

ただ、東京１０棟目は登録したらオーナー確認なしにGoogleマップに表示されるように

なったのですが、東京１３棟目はすぐには出てきませんでした。カテゴリがホテルだと

すぐに出ず本人確認後でないと出ない、など何かあるのかもしれません。



登録の後、オーナー確認のハガキが送られてくるので、これまで設置されていなかった

ポストを急遽設置することにしました。恒常的に設置するわけではなく、受取までの間の

期間限定です。ホテルにすると決めていたので、ポストは設置していませんでしたから。

臨時で受け取れるように何かポスト的なものを現地に置いておこうと思った次第です。



わざわざこのためにポストを買うのもあほらしいと思ったのですが、楽天をなんとなく

眺めていたら、ちょっとかわいくて安いポストを発見。

ポスト ホワイト 壁掛け 鍵付き 郵便受け アンティーク アメリカン ビンテージ レトロ 郵便 投書箱 多用途 メールボックス POSTUSA-WH 価格：1750円（税込、送料別) (2021/8/8時点) 楽天で購入

２０００円未満なら、まあ買ってもいいかな？これだったら役割を終えた後でも、

室内で書類入れとして使ってもいいなと思いますし。



というわけで、ネットでぽちっと購入。これを結束バンドを使って１階の窓下手すりに

取り付けて、そこに認証用のハガキを投函して貰う作戦にしました。宿泊者さんが

いない時を狙って設置してこようと思います。宿泊者さんが室内にいるのに、外で

ガサガサと作業をしたら、もしかしたら怖がらせてしまうかもしれませんので。



登録が終わり、他の民泊とか、民泊の延長にある無人ホテルとかも、Googleマップで

検索できるのかな？東京１３棟目のライバルも同様に登録しているのかな？などが

気になってきたので、検索してみることにしました。



・・・へー、あんな住宅街でもいくつか情報出てきましたよ。面白いなあこれ。

ちゃんとホテルの宿泊料も出てきています。



仕組みをきちんとわかっているわけではないですが、出力された情報やネットにある

情報などを拾って総合すると、ＯＴＡサイトがGoogleの提供する仕組み（ＡＰＩ）を

使って、Googleマップ上に情報を提供しているようです。



このＡＰＩがAirbnbにあればいいのですが、ぱらぱらと出てきたホテルの情報を

見る限り、Airbnbの価格が掲載されているホテルはありませんでした。となると、

ここに載せるにはAIrbnb以外のＯＴＡサイトに情報掲載が必要ってこと？

そうだとしたら、うちのホテルはGoogleマップで検索されたとしても、ホテルの

料金まではマップ上に掲載されないってことになっちゃうのかしら。



そんなことを考えながらネット検索していたら、あれ？東京１３棟目が知らないうちに

別のＯＴＡサイト（booking.com）に掲載されてるぞ？ということに気が付きました。

ホテル名で検索したらbooking.comからも予約ができる状態になっておりました。



運営会社さんからはAirbnbしか使っていないと聞いていましたが、方針変わった？

私としては、複数のＯＴＡサイトから募集して貰えることはむしろ歓迎ですので

喜ばしいとすら思うのですが、特にそういう話を聞いていなかったので面くらいました。

Airbnbに登録されている情報をＡＰＩ経由でbooking.comが読んでいるのだろうか。

それとも運営会社さんがbooking.comも使ってくださるようになったのかしら。

わからないので運営会社さんに聞いてみようと思います。



booking.comに情報が掲載されているなら、Googleマップ上に料金掲載はできそうな

気がしてきました。うん、いいかもしれない。この辺はもうちょっと調べていこうと

思います。ホテルに関しては先人もいっぱいいらっしゃいますので、そういう方にも

教えを乞うことができますしね。



Googleマップに掲載されると、そこに口コミが追加されます。口コミが良ければ、

ホテルとしての評価も上がるのではないかと思います。それもまた予約数アップに

繋がります。そして良い口コミを得るために、ホテルの設備の改善なども行う形で

ゲストの方にとってもプラスになると思います。



よりよい感じでホテルの予約が増えていくことを期待しつつ・・・

予約を増やし、ゲストの方に快適に滞在いただけるよう努力を続けていこうと思います。



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残り４部屋の家賃設定を決めて募集開始。

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仙台２棟目、残り４部屋の家賃を決めました。というか決めて貰いました、かも。

当初の目論見よりは家賃下がっちゃったので残念ですが、原状考えればやむなし。



相変わらず全体としてみると空室が多い私。高利回りに目がくらんで、ちゃんと埋まる

立地・仕様のものをを買わないからこうなるのはわかっているんですけど、どうにも

目の前の利回りに踊らされる傾向からは脱せられません。絵に描いた利回りを追い求めて

空室地獄にハマっていく。恥ずかしながらそんな感じです。



仙台２棟目も高利回りに目がくらんで購入した類です。築古とはいえ、そこまで悪くない

立地で利回り２３％と言われたら、そりゃ目もくらみますよ。外壁など含め全部修繕して

１６％弱くらいだろうと見たので、これはいける、久々に仙台の物件が買える、と

鼻息荒く購入に至ったものでした。



古臭さはあれど、２０平米のバストイレ別物件だったので、十分勝負できるでしょうと

思って買ったんですけど、思いのほか埋まらず。ある程度の空室を覚悟して購入した

わけではないので、ちょっと悲しい感じです。でも、半年以上かかったけど、ようやく

１５部屋中５部屋だった稼働率が、１５部屋中１１部屋まで回復してきたので、あとは

埋めればキャッシュフローという状態になりました。なんとか埋めて、この物件は

絵に描いた利回りじゃなかったことを証明したいところです。



仙台２棟目は空室が多すぎたので、最初に数部屋様子を見ながら募集に出してみて

その結果を踏まえて全部屋の家賃を決めましょうという話にしておりました。

購入から８ヶ月でようやくそのタイミングがやってきました。もうちょっと早い

タイミングでその時期に至ってほしかったけど、いつになっても満室にならない

札幌９棟目に比べたら全然マシです。ちなみに札幌９棟目は埋まりにくいことは

覚悟して買ってるので、いいっちゃいいんですけど、やっぱり満室にならないのは

あまり気分が良いものではないですね。



今回、仲介業者さんから、そろそろ家賃が決まっている部屋がなくなってきたので

募集家賃を決めないと・・・という話をいただきました。はい、ごもっともです。

仲介業者さんの方で家賃を提案して貰うという形で進めることにしました。

自分でやらないサボり大家です。



そしてしばらくして、仲介業者さんからＬＩＮＥで今後の募集家賃のご提案を

私と義母の両名にいただきました。うん、まあこんなもんでないかなと思われる

妥当な家賃です。当初想定していた家賃よりは下がりますが、ここまでの埋まり具合を

見ている分には、このくらいでいったん埋めてしまう方がいいだろうと考えました。



で、義母が何か言うかなーと思って様子を見てましたが、無反応。

個別に、家賃設定どうです？と聞いてみたところ「いきなり提示されても」と。

いやまあ、確かに私、仲介業者さんに残りの部屋の家賃設定を出しましょうかと言われて

お願いしたとは言わなかったので、そういう反応になるのかもしれませんが・・・。

でもこの後募集する家賃なんだし、もうちょい興味持ってもらってもいいのでは（汗）



こちらで購入時に想定されていたレントロールを引っ張り出して、これに比べると

ここは家賃が下がっている、ここはむしろ上がっている、といった説明をして、

とりあえずいったん満室にするという方向であれば、この家賃設定で打倒じゃないかと

申し述べました。



そう説明しても、なーんとなく反応が薄いんですよねえ。たぶんですが、仙台２棟目に

対してあまり良い感情を抱いていないから、それに比例して興味も薄れているのだろうと

推測しています。



入居者さんの対応が仙台１棟目に比べて格段に多いし、トラブルも多いです。

空室はなかなか埋まらないし、外壁塗装や内装リフォームも予算オーバーだったり

ゴタゴタしたりで思うように進まずイライラしていたのは知っています。

挙句、物件に用事があって赴いたら、自転車にひかれる事故まであったみたいで。

ゲンが悪いとすっかり敬遠してしまっている・・・という状態なのだと思います。



まあ、その気持ちもわかります。理解はします。でも、だからといって放置はダメ。

私が勝手に判断して返事してもいいのですが、それはそれで義母をないがしろに

しているように感じられてしまうかもしれません。



仙台法人の主役は義母です。実際、銀行さんにもほぼ一人で行って貰ってますし、

修繕やら退去立ち合いやら清掃やら、一通りのことは義母が対応しています。

それに本人も社長と言う役割にやりがいを感じています。最初のころは銀行に

私と一緒に行くと、私の方ばかり見てしゃべる銀行員さんが多く、それも面白くない、

社長は私なのに、とぶつぶつ言っていました。



時に過激なことや素っ頓狂なことを言ったりしますが、責任感があり真面目にやる

タイプの人なので、その気持ちを尊重しながらやっていきたいと思うのです。



反応が薄い義母に対して、この家賃設定でもいいと思うなら返信しておいてください、

と促したところ、家賃設定それでＯＫですのでよろしくお願いします、みたいな

返信が送られました。そうそう、社長は義母です。やはり社長から返信した方が

いいと私は思います。



できれば第二繁忙期の９月くらいに全部屋・・・は欲張りすぎだと思いますけど、

年内には満室にもっていけるくらいになればいいなと思っています。



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