札幌１１棟目のリフォームが終わり、募集可能な状態に。

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札幌１１棟目の戸建、昨日管理会社さんとやり取りしたところ、無事にリフォームが

終わって募集開始できる状態になったとのことでした。



札幌１１棟目の戸建は利回り的には全然美味しくないですが、札幌１０棟目と地続き。

両方つぶして１つの土地にすることで、接道が良く戸建を建てるのに程よい広さの土地に

化けてくれます。



もし札幌１０棟目が空室であれば、リフォームせず両方とも解体して売却していたと

思いますが、あいにく賃貸が決まったばかりのタイミングだったのでそのルートは

取りづらかったです。なので、札幌１１棟目も賃貸に出して、空室になった頃合いを見て

売却する方向で考えております。減価償却を取りきったくらいのタイミングがいいかな。



ということで、管理会社さんにお願いしていた見積ですが、１ヶ月前くらいに最終版が

出てきておりました。札幌１０棟目と同等くらいの大きさで、状態は札幌１０棟目よりも

良いはずでしたが、見積の結果は札幌１０棟目よりも７０万以上高いものに。



何でこんなに高くなっちゃったの？と管理会社さんに確認したところ、一番大きいのは

水道管まわりの工事が発生してしまったことだそうです。ああ、それは高くなる要素だ。

水道管って値引になることが極端に少ないというイメージがあります。

それ以外にも、消費税が８％から１０％に上がっているとか、別の現場で出たトイレを

再利用して設置する工事をしているとか。トイレは２台あったので、札幌１０棟目も

一緒に交換する見積にしているので、その分が全部今回の見積に乗っかる形になります。

ま、しょうがないかな。ほとんど水道管の分で上がっていることは理解できました。



工事にゴーサインを出してからだいたい１ヶ月半が経過したのですが、管理会社さんより

昨日連絡があり「工事が終わった」とのことでした。どうやらすぐに発注をかけて

動いてくれていたようです。途中経過とか全然聞いてなかったので、まだそこまで

動いてなくて工事中かと思っていましたが、嬉しい誤算。ありがとうございます！



本当はこの状態で一度現地を見たいのですが、緊急事態宣言だのなんだのあるし、

９月はサラリーマンの出張とかコロナワクチンの予防接種とかあるので、出張の予定を

入れづらいです。１０月半ばくらいにならないと行くチャンスがなさそう・・・。

札幌に行かないといけない用事も徐々に溜まってきているのですけどねえ。コロナめ！



現地を見られない分は、管理会社さんがリフォーム後の写真を送ってくれることに

なっていますので、そちらを見てチェックしたいと思います。



それから話は募集の件に。



家賃は陽当たりの良さなど考慮し、札幌１０棟目より少し高めの設定になりました。

様子を見ながら、反応が悪ければ下げようという話をしております。



「見に来る前に決めちゃっても大丈夫ですか？」と言われたので、決めちゃって良いと

回答しました。リフォーム代かさんでるので、回収しないとですしね。



札幌１０棟目も割と引きは良かったので、札幌１１棟目もサクッと入居が決まるんじゃ

ないかな？という期待はしております。札幌物件、稼働率がちょっと低めなので、

埋まるところは早く埋まってくれた方が助かります。



ということで、募集開始になった札幌１１棟目。良縁に巡り合えることに期待です！



あと、プロパンガスの供給契約の案が送られてきましたので、こちらも目を通して

返答しないと・・・。もういいかな、悪いことする管理会社さんじゃないし、

札幌１０棟目にも供給してくれてるプロパンガスの会社さんだし、適当に眺めて

ＯＫですって返事しちゃおう（良い子は真似してはいけません）



ということで、募集に向けた動きが加速化していることはいいことです。

早く埋まりますように。



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このご時世だと、大家の会の活動もかなり制約を受けてしまいます。

どのような形であれ、早く人と人が自由に会える環境が戻ってきてほしいものです。



私は「関東→札幌の大家会」という大家の会を主催しております。関東地方在住で

札幌をはじめとした北海道のどこかに不動産を所有していることを参加条件とし、

時に情報交換を、時に助け合いをしながら、遠隔地と言うハンデを克服していこう、

という趣旨で作った互助会です。



結成したのは２０１０年のことでした。あの頃私は札幌にしか物件を持っておらず

あまり知識もないまま買ってしまい、空室がなかなか埋まらない日々を過ごして

おりました。



とある大きな不動産のイベントの後、私のように遠隔でやっている大家さんに

会えたらいいなと思って、イベントの後会える人がいればいいなと言う趣旨のブログを

書いたところ、思いのほか人が集まりました。懇親会もとても楽しいもので、

なかなか普段情報交換できない札幌のことを話す機会になりました。

これを１回だけで終わらせるのは勿体ない、ということで、その場にいる皆さんも

満場一致で、大家の会として定期的に情報交換をしよう、ということになりました。



本当なら、昨年は１０周年記念でした。メンバーの変遷もありましたが、なんだかんだと

１０年やってこれたことを祝して、いろいろと楽しい企画を打ち出そうと思ってました。

しかし、コロナでそういった計画はすべてパーになりました・・・。忌々しい。



その後もあまりにもリアルでの会合のハードルが高くなってしまい、２ヶ月に１回

定期的に行っていたミーティングはすべてオンラインに移行。最初の頃は物珍しさも

あったのですが、１年以上となると、私としては「早くリアルであいたい」「勉強会の後

ざっくばらんな意見交換ができる懇親会をやりたい」という欲求がどんどん強まります。

それに伴い、オンラインでしかできない環境への欲求不満や、お店とか予約しなくても

ただZoomのアドレスだけ準備すればいいというお手軽さゆえに事前準備をしなくなる

サボり癖が顔を出す、やる気の減退などが重なり、適当な運営になってしまってました。



先日、これじゃいかんと気持ちを切り替え、また運営をきちんと行うようにしましたが

リアルで会えるオフライン勉強会に比べて参加人数は低迷気味です。途中で私が

サボってしまったことも当然影響しているでしょう。積み上げるのは大変だけど、

それを壊すのはあっという間なのだなと改めて思います。



会としては、年に２回リアルで視察ツアーをやる計画にしておりました。

札幌に１回、どこか別の地域に１回の合計２回。札幌に行くのは札幌物件を持つ

大家さんの集まりだから当然ですが、個人的にはどこか別の地域に行って、現地の

大家さんにアテンドして貰い、いろいろと視察をして現地の美味しいものを食べることは

毎年楽しみにしておりました。



今年も、もしかしたらコロナも収束しているのでは・・・という期待も込めて、

６月に札幌視察、１１月にどこかの地方の遠征をやるということで年間計画を

立てておりました。まあしかしですよ、皆様ご存じの通り、とてもじゃないけど

集団で宴会なんかできる雰囲気ではありません。会としてそれをやりましょうとは

口が裂けても言えない状況です。



６月の札幌視察に関しては、私が運営をきちんとやれていなかった時期だったこともあり

中止の発表がギリギリになってしまいました。結果、札幌行きを予定されていた方に

ご迷惑をかけてしまいました（現地入りの予定を立ててしまっていた人は、同じ境遇の

人同士で連絡を取り合い、現地で少人数で合流して密にならないようミーティングを

していたようです）。



１１月に予定していたどこかへの視察については、前回のような失敗をするわけには

いきません。もっと早めに結論を出そうと、幹事会でどうするか話し合いました。



１１月になったらワクチンが行き渡る可能性もあるから、今決めなくてもいいのでは、

という意見もありました。しかし、私は今がギリギリのタイミングであり、結論を

出さなくてはならないと思っていました。なぜなら、どこに行くかを決めて、現地で

お付き合いいただける大家さんの日程を確保する、などの調整が必要になるからです。



視察の醍醐味は、現地の大家さんに会って現地の物件を視察することにもあります。

視察をするには、現地の方とコンタクトを取って約束をしなくてはなりません。



様子を見る場合、この調整をすぐに行わなくてはならないということになります。

現地の大家さんに、やるかわからないけどこの日開けておいてほしいです、と

お願いするのって、ちょっと失礼に当たらないかなと・・・。

ゲストの調整をした以上、原則としては実行すべきであると私は思った次第です。



議論はありましたが、最終的には今の時点での中止判断もやむを得ないだろうという

意見が大勢を占めるに至りましたので、残念ですが中止ということでアナウンスを

させていただきました。なんか悔しい・・・。



いつまで振り回されるんだろうね、このコロナってやつに。

ワクチン打ったら重症化率が下がるって言ってるんだから、何とかワクチン調達して

打ちたい国民が予約なしでも打てるくらいの感じにしていただきたいものです。

緊急事態宣言とかもう意味もあまりなさそうだし、ワクチン打ったら自由に動けるとか

医療崩壊しないように医師会の協力を取り付けて病床と医療従事者の方を増やすとか、

そっちの方向に舵を切ってほしいなと思います。じゃないと本当に日本経済が

ダメになっちゃうと思います・・・。



早く大家の会でワイワイと出かけられる時代が戻ってきてくれることを切望します。



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東京１３棟目の敷地内に生えている植物を枯らせよう大作戦、決行してきました。

多少は良くなったはずです。あとは経緯を見守りつつ追加の措置をすればいいか。



東京の物件で、道路ギリギリまで建ってる物件。それなのになぜか樹木に悩まされる。

なんとも不思議な現象ですが、今起こっていることはそれです。近所のおばちゃんに

「通行の邪魔だったので助かるのよね〜」「町内会で何とかしてって言われたけど、

私ももう町内会役員じゃないから困ってたのよ」などなど、剪定している最中に

近所の人に声を掛けられる事態に発展しておりました。



購入した時から、アスファルトを破って生えてきている植物がありました。

雑草と呼ぶにはでかすぎるけど、樹木と呼ぶにはちょっと小さい。ゆえに植物と

呼ぶことにしましたが、１５０センチくらいまで大きくなって、枝もある植物です。



過去に伐採した方がいいと近所の人から言われ、とりあえず枝は落としたことが

ありました。今年はすっかりそんな話は忘れてしまい、生えるがままになっていたところ

通路は塞ぐわ、道路も半分くらいはみ出ているわで、なかなか大変なことになって

しまっておりました。



先週末、葉っぱは落として枝だけにしたのですが、このまま放置すれば当然ですが

来年はまた復活します。またご近所の方にご迷惑をおかけしてしまうことは明白。

まったくもっていいことではありません。できれば根っこからしっかり枯らせたいです。



ＦＢで色々聞いて、ドリルで枝や幹っぽいところに穴をあけて、そこに除草剤を流し

何かで蓋をして蒸発しないようにすれば枯れるんじゃないか、という話だったので

試しにそれをやってみることにしました。



自宅には一応インパクトドライバーがあります。ＤＩＹとか一切できませんけど、

ホームセンターで売ってたのをなんとなく買った次第です。使う機会はそうそう

ありませんが、今回はこいつのドリルを使って植物に穴をあける作業をします。



続いて、ホームセンターでエアコンパテと除草剤の原液を購入しました。

除草剤は言わずもがな、エアコンパテは除草剤の蒸発を防ぐための措置です。



ということで、エアコン修理をやっていただいている日に、立ち合いのついでに

植物の措置をすることにしました。



ＦＢでは「もっと枝を落とさないと」と言われていました。私も確かにそれは

思ったのですが、ここ１年くらい腰が年相応に経年劣化しているようで、中腰や

しゃがんだ状態で負荷をかけると翌日腰に違和感が出て、時々立てなくなる事象が

発生してしまうのです。それに、道具も１００均のはさみしか持ってなかったので

これ以上枝を落とすのは困難と判断しました。やむなし。



インパクトドライバーに一番太いドリルの刃を装着し、貫通しなさそうな根っこというか

幹と言うか（ぶっとい根っこが地面から地表にちょっと出てるイメージです）に

穴を開けます。その中に原液のまま除草剤を流し込み、エアコンパテで蓋をします。

２箇所くらいやりましたが、表層に出ている根っこはそんなに量が多くないので、

切り落とせなかった枝にも穴をあけて同様に除草剤を入れ、エアコンパテで蓋しました。



ビフォー



アフター



いろいろ雑だと思いますが、そこは不器用で腰に爆弾抱えた人間の限界ということで、

生暖かくスルーしていただければと・・・。



本当にこんなんで大丈夫なのかなー？と不安でしたが、ＦＢに投稿したところ、

葉っぱは今後出てくるかもしれないけど、そこに除草剤かければいいんじゃない？とか、

そんなにすぐに枯れるもんじゃないから様子を見ながら対処していけばいいのでは、

とか、そんな感じでした。今までより葉っぱが出るボリュームが減ってくれれば

いいのかな。



と思っていたところに、大家仲間の友人から電話がかかってきました。何かと思ったら

「あの処置の仕方だとすぐには枯れないと思う」「暇だし、今度やっときますよ」という

ありがたすぎて涙が出そうなお申し出。それじゃあお礼にご飯でもと言っても、そんな

つもりで言ってるわけじゃないからと固辞される始末。ここまでの大家仲間としての

お付き合いのご縁があるからやるというだけだから、と、絶対にお礼を受け取らない

スタイルを貫かれました。気が引けますが、それではありがたくそのお申し出を

ウケさせていただきます。もうちょっと涼しくなったらやりましょう、ということで。



やっぱり、周りの人に恵まれたなあ・・・。私も人に感謝されるような行動を

友人に対しては率先して行わなくちゃ、と気持ちを新たにしました。

繋がりが作る豊かな人生。そんなのを目指していきたいと思う次第です。



お友達大家さんがバッサバッサと処理をする姿は秋ごろブログに掲載される予定です。

こうご期待（？）



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まさに水難の相なのではないか・・・またまた漏水事故。

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札幌８棟目で漏水事故・・・ってまたかよー！この間屋上防水直して事故は完治したと

思ってたのにー・・・って思ったけど、前回とは別の原因みたいです。嗚呼。



先日まで、屋上防水の劣化が原因で漏水事故が起こっていた札幌８棟目。

こちらがようやく終息して、漏水で内装ができなかったお部屋も内装が施されました。

空室も２部屋申込が入り、残り１部屋。ようやく軌道に乗ってきた感じがします。

ここまでの不調の分を一気に取り返していただきたいと切に願う次第。



残った１部屋ですが、清掃業者さんからの定例のご報告の写真を見ていると、

内装が終わったものの、何やらカビが生えているように見える箇所がありました。

え、漏水事故は直ったはずなのに、カビ生えてるってどういうこと・・・？



管理会社の方に確認したところ、美装で対応できるか確認します、とのこと。

結果として美装でやれるという話になったのですが、美装したそばからカビが

生えていることの方が問題な気もするし、そもそも完了検査とかしてるの？という

疑念が・・・。



そんな疑惑のまなざしをやや向けていた頃合いに、管理会社さんの社長からＬＩＮＥが。

該当のお部屋で美装作業に入るために通水したところ、玄関が水浸しになったとのこと。

設備屋さんに調査依頼かけているので、詳細わかり次第ご連絡します、とのことでした。



もー、なんなのよ、あの部屋！トラブル起こしまくりで立つ鳥跡を濁しまくっていった

法人さんでケチがついたか、あれ以降ろくなことがないですよ。結露、屋上防水起因の

漏水、そして今回の漏水・・・。マジでお祓いでもして貰った方がいいんじゃないか。



続報によれば、どうやら水道メーターから漏水が発生していたとのことでした。

他、配管の錆が酷い箇所もあるため、配管接手、メーター、配管保湿剤の交換を

させてほしいとのことでした。



更に、キッチンの混合栓からも漏水が確認されたので、そっちも交換した方がいい、

ということでした。漏れるのは困るし、やるしかないかあ・・・。



ほんと、あの法人さんが疫病神だった気がしてならない・・・。

二度と関わらないぞ、出禁だ出禁（八つ当たりなのはわかってます）

またこれで家賃１ヶ月分以上のお金が消えていくことになりましたよ・・・。

まあでも、中古物件だから仕方ないですね。そういうものです。諦めの境地。



ついでなので、冒頭でちょっとブツブツ言ってたカビの件。これについて社長に

確認してみました。するとわかってきた以下のような事実。



・カビが生えていたことは認識しており、美装で一緒に取る計画だった

・漏水で壁紙を張り替えたのは奥の部屋だけ、カビは手前の部屋のもの

　よって、漏水している時から生えていたものを取るだけの認識

　（屋上防水を行った後、新しいカビが生えているわけではない）



なるほど！というか管理担当さんが最初にそれ説明してくれてればよかったのに！

でも、こういう事情と言うことであれば、そうかーなるほどーで終わる話です。

良かった。



今度こそこれで水難の相がこの部屋から消えてくれることを祈ります・・・。

問い合わせもあるようなので、早期満室を目指したいところです！



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やっとエアコンの修理が完了した。

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エアコンの修理、ようやく終わりました。長かった・・・。手間がかかった・・・。

でもこれでゲストの方に安心して使っていただけます。



エアコン故障。この時期一番聞きたくない言葉がそこにあります。くそ暑いのに

何言っちゃってんのよ、一刻も早く修理してよ、という話になりますから。



これまで、割とエアコン故障とはあまり縁がなく、仮にあったとしても管理会社さんにて

手配して貰い処理していただいていたのか、あまり印象にありません。こんな幸せな

日々が続けばよかったのですが、結局続きませんでした・・・。いつかは来てしまうのは

致し方ないですが、とうとうですか。それもダークホースの東京１３棟目で。



まだリノベして１年ちょっとしか経過していないし、そのリノベの時にエアコンは

全部屋新品を導入しています。だから本来、この物件でエアコン故障なんてイベントは

発生しないはずだったのですが・・・。なぜか発生してしまったわけですよ。



ざっくり言えば、内部で部品が２箇所ほど割れていて、そこから水が落ちている

状態でした。最初は少しだったのが、だんだん水量が多くなってきて、最終的には

フローリングがダメになるんじゃないかというくらい水が出ていたとのことです。

あちこち問い合わせして、いろいろな人に現地に行って貰って、最終的にたどり着いた

結論が「エアコンの部品が壊れている」でした。買って１年ちょっとなのにー！



細かい話は過去ブログをご参照ください。

その１

その２

その３



そして昨日、待望の修理が行われました。水が滴ることなく冷たい空気がエアコンから

出てきた時の感動ときたらもう。冷却性能は購入したころから申し分なかったので、

故障しなければ申し分なかったのです。まあ故障したんですけど・・・。



当日は一度エアコンを外すなど大掛かりな作業になってしまうため、２人で作業する

必要があるとのことでした。それもあり、作業時間が当日にならないとわからない、

ということでした。



運営会社さんにお伝えしたところ、その日はゲストがチェックインする日だと

いうことでした。運営会社さんにて確認したところ、当日１９時到着予定だと

先方から回答があったとのこと。入室自体は問題ないということでした。



今回のゲストは、このご時世に海外からのお客様だということです。

インド、韓国、マレーシアからそれぞれ１名、合計３名での宿泊とのこと。

面白い組み合わせですね。どうやって知り合ったんだろう？留学先で一緒だったとか？



ゲストの方になかなか連絡が取れず、運営会社さんと一緒にやきもきしてましたが

最終的には連絡が取れて、工事もＯＫとなって良かったです。ゲストがチェックインする

前になんとか終わらせたいところです。



当日、１５：３０〜１７：３０の間に到着しますということでしたので、できるだけ

１５：３０に近い時間でお願いできると嬉しいとお伝えしました。運営会社さんにも

時間の雰囲気を伝え、最悪１７：３０到着とかだと、本当に運が悪ければチェックインに

かぶるかもしれないということは伝達済です。

なお、この時、運営会社さんから「ゲストは昨日チェックイン済です」という話が。

昨日対応してくださったスタッフの方も勘違いしていたようです。



１５時くらいに先方から電話があり、１５：３０に伺えそうとのこと。助かります。

早速現地に行って待機しないと、ということで私も現地で仕事するために会社の

パソコンをもって移動。うちから徒歩１０分圏内なので、移動もラクチンです。



到着すると・・・ん？靴が１足あるぞ？チェックイン済だって言ってたから、

近所用の靴を別に用意しているのかな？一応ノックしてみたけど反応がないので

普通に入室し、廊下に荷物を置いてまずは外の樹木の除草剤対応を開始。



作業をしていると、エアコン工事の業者さんが登場しました。室外機の位置を

確認して、なんだかんだと外回りの作業をしてから中へ。



一度中に入ってからしばらくして降りてきたのですが「お客さんいらっしゃいますね」

と。え、あの靴はやっぱり中に人がいたのか・・・。作業のことは承知しているようで

特に気にしているそぶりはなかったということでした。たぶん入室されることについても

気にしてないのでしょうね。おおらかだなあ。



その後、マレーシア女子（だと思う）も部屋に戻ってきて、ゲスト二人は１階の和室に

移動されました。



工事開始から１時間半程度。やっとエアコンから冷たい空気が流れはじめました！

水も垂れてきておりません。いやー、ようやくこれでトラブルは収束です。嬉しい〜。

工事業者さんからは「メーカーと相談した結果、今回の工事は無償対応とさせて

いただきます」との嬉しいご連絡。保証期限内に一度連絡しているのだから、

無償対応でお願いできませんか？と伝えておいたのですが、その声が届いたようです。

ありがとうございます！



工事の方が帰った後、水受けに使っていたタオルを片づけるなど部屋の後始末をして

ゲストに「工事終わったよ、日本を楽しんでいってね！」と一声かけて撤収。



長いこと苦しめられた本件、ようやく片付いてほっとしました。いろいろな方に

助けてもらい、何とか終結させることができて良かったです。感謝致します。



でももうエアコンの故障は勘弁だ〜！



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