現在１１位です。やばい、今週全然歩けてない・・・今夜は歩く。
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立て続けでびっくりですが、仙台２棟目にまたお申込をいただきました！
うおー、残り４部屋だー！時間はかかってるけど、なんとか満室見えてきた感じです。
先日、同棲される方からのお申込を頂戴した仙台２棟目。繁忙期もあまり申込は入らず
どうも今ひとつうまくいかないなあとぼやいていたのですが、ここにきてようやっと
１５室中１０室の大台に乗りました。そして今日これから書く入居申込で１１部屋の
稼働まで改善されることになりました。
元々は、昨年１２月に１５室中１０室が空室という状態で購入。外壁塗装など含めた
リフォーム全般を終えて利回り１５％台になる見込みで購入しましたが、思いのほか
家賃が取れておらず、もうちょっと利回りは下がるかもしれません。
リフォームまで含めてすべて融資で賄えそうだったのですが、リフォームも思った以上に
お金がかかってしまい、仕方ない範囲とは言え、計画が甘かったなあと反省しています。
半年で５部屋のお申込。思っていた以上にペースが伸びておりません。繁忙期で稼働率は
８割くらいになってほしかったのですが、仲介業者さんも想定外だという引きの悪さ。
正確な予想は誰にもできないので仕方がないこととはいえ、なぜここまで引きが悪いのか
分析がまだできていないので気持ち悪い感じは残ります。
立地は決して悪くない、設備に古さは確かに残っているし内装は最低限の対応しか
していないのでちぐはぐ感はあるけど致命的にダメではない、外壁塗装をしたので
外観はパリッとした、という感じです。決して完全にＮＧってことはないと思いますが
それにしては引きが悪すぎる・・・。
これは私なりの勝手な想像でしかないですが、外壁塗装をしたことにより、入居促進に
大きな効果が出ているのではないかという推測をしております。理由は至極単純な話で
外壁塗装前（１月〜５月）で２部屋、外壁塗装後（６月〜７月）で４部屋の申込という
状況になっていることを根拠としています。外壁塗装をしたことで、建物の第一印象が
良くなったのではないかと。これは過去に富山１棟目でも経験していることですので、
割と信憑性があると私自身は思っております。
もし上記仮説が正しいとすれば、今後は２ヶ月で４部屋のペースで入居申込が入るのが
適切なペースということになるのかもしれません。そうだとしたら、９月の第二繁忙期で
満室も見えてくるのではないかな？と。いや、ちょっとそれは調子に乗りすぎか？
でも悪い傾向ではないと思います。
あまりにも引きが悪いので、いわゆる「入居者様の属性」というところは目を瞑って
まずは埋めることを優先しています。保証会社さんの審査さえ通過すればＯＫという
感じでやっています。家賃も少し低めに設定して、埋めることを優先としました。
結果、他の物件・他の大家さんだとやや難色を示されてしまい困っている方が
仙台２棟目に確実に入ってくる体制になりました。この手の入居申込は今日これから書く
申込も含めて３部屋となります。いずれも外壁塗装以降の話です。
・・・外壁塗装の効果よりも、たまたまそういうお客様のご紹介が多かったことの方が
有効だったのかな？（汗）
いずれにせよ、入居率の改善スピードがだいぶ早くなってきたのは喜ばしいことです。
この調子で何とかいい感じに入居率が改善されることを期待したいと思います。
さて、冒頭で書いたお申込のお話です。
先日お申込をいただいたのに続き、連日のお申込となりました。まだ速報レベルで
聞いただけですが、お話を伺うとご苦労されている方のようです。
生活保護を申請予定の方で、住所がないことには生活保護の申請も不可なので・・・
ということで、住居の確保を目指してのお申込ということでした。
とび職として東京で働いていたものの、仕事がなくなってしまい宮城県に流れたものの
働いていた会社が給与未払いの状態で倒産。路頭に迷った社員さんを仙台の会社さんで
ある程度抱えてくれるということで仙台に来たが、採用の前にまず住居の確保をすべしと
いうことで、住居確保のために生活保護を受けたいとのことでした。ずっと生活保護で
暮らすつもりはなく、できればすぐにその会社で働きたいという話です。
いろいろと苦労されているようなので、うちの物件で生活を立て直すチャンスが
得られるのであれば、是非ご協力させていただきたい、と思いました。
真面目に働く気持ちが強いというのも好感が持てます。
ただ、難点として「緊急連絡先になってくれる身内の方がいない」ということは
ありました。親元を離れて３０年以上経過しますが、その間一度もご両親に連絡は
取っていないとのこと。今となっては当時の住所に住んでいるかもわからないし
生死すらもわからない、ということでした。
これはあくまで経験則なのですが、親子仲が芳しくないパターンって、トラブルが
発生しやすい傾向があります。今回は保証会社さんが（仲介業者さんがだいぶごり押しを
してくれたようで）それでも保証ＯＫと仰っているので、そこは目を瞑ります。
雇ってくださる社長さんを緊急連絡先にすればいいんじゃないかと仲介業者さんには
進言してみたのですが、ご本人がそこまで社長に頼りきりというわけにもいかないと
遠慮されているようだ、ということでした。なんか話を聞いていると、親御さんと
そこまで断絶状態になるようなタイプの方とは思えないんですよねえ。何か事情が
あったのかもしれません。
何にしても、私としては保証会社さんがＯＫしているのであれば、今回の方は
入居ＯＫと判断しますので、と仲介業者さんにはお伝えしました。
これで満室まであと４部屋です！満室になればキャッシュはそこそこ出ますし、
１５年融資だから残債の減りも早いはずです。外壁塗装と紹介がかみ合ってきたので
ここからペースアップして満室を伺えればいいなと思います。
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