2021年07月26日

札幌9棟目の関係者さんとあれこれコミュニケーション。

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この週末は色々な人とコミュニケーションを取ってみた感じでした。

その中でも札幌9棟目の関係者の方とはいろいろな話をしたなあと思います。



やる気が起こらない旨のブログ記事を書いたこともあり、自分でももう少しやる気と

行動を重視していかないとだなあと思った私。それを現実のものにすべく、週末は

なんだかんだ理由をつけて、あちこちに連絡を取っておりました。



以下、そんな連絡の内容をつらつらと。



札幌9棟目の管理会社の社長に連絡を取り、外壁塗装のお見積を依頼しました。

正直、外壁塗装する前に売りたいのですが、今の状態で売るとしても外壁塗装の分は

ある程度ディスカウントしないと売れないよね、というのが以前社長が仰っていた

内容でした。



社長曰く、腕が良くて安いけどかなり長時間待たされる(人気があるのでなかなか

順番が回ってこない)施工業者さんがいるので、今度見積取っておきますよと

仰っていたのですが、その結果が来ていないのを思い出したので電話してみた次第です。



社長曰く「まだいいかなと思ってました」という謎の発言。たぶん、あまり札幌9棟目を

売らせようという気持ちがないんだろうなと思われます。売れるなら売ってもみたいな

ことを言ったら、自分のお客様でこのくらいの予算の人がいるけど価格が合うなら

どうですかと言ってました。でもその価格、ちょっと想定しているより安いんですよ。

買値よりちょっと上ですが、もっと上で売ることを想定していましたので。



それだと今売るのは無理ですね〜みたいな感じで話が終わっちゃいそうだったので、

修繕の見込みどのくらいかわからないといくらで売っていいものかもわからないですね、

など少し粘って、見積取ってみますという発言を引き出すことに成功しました。



気分屋の社長ですが、この人が本気で売ると決めた時はだいたい本当に売れます。

その観点で、味方につけておきたいのは間違いありません。うまくコミュニケーションを

取りながら、売却ルートをやる気になってもらおうと思います。



札幌9棟目と言えば、未だにテナントさんとの契約が結ばれない問題は継続中です。

明確にまだ続いているという会話はしていないのですが、管理担当の方から報告が

ないので、実際のところまだ解消されていないのでしょう。



昨日は直接その話はしなかったものの、管理担当の方にもメッセージを入れました。

実働何人くらいいますか、それにあわせてお中元贈るので、みたいな感じの内容です。

もし動きがあれば、このメッセージへの返しで何かしら言ってくるはずですが・・・

特にその点には触れられずに、コロナもあるので体に気を付けてくださいみたいな

会話で終わってしまいました。やっぱり片付いていないんだな、契約問題。



札幌9棟目は利回りは高いけど立地も間取りも微妙なのです。築古ボロ木造で立地も

決して良いものではなく、間取りも使い勝手がいいとは言い難い。となれば、苦戦は

確実です。まあそれもわかって買っているので文句はないのですが、それにしたって

2年以上一度もテナントが埋まっていないのは想定外でしたし、稼働率に関しても

もうちょっと上げられるかと思いましたが、なかなかうまくいきません。

三歩進んで二歩下がるを繰り返して、時には二歩進んで三歩下がることもあります。



特にテナントに関しては、何回も申込を貰っているにも関わらず、いずれもキャンセルに

なってしまうという悲しい状況です。問い合わせが多い割に申込は少なく、その少ない

申込もことごとくキャンセルになってしまうという。管理担当の人が「なんでいつも

こうなっちゃうんですかねえ・・・」としょんぼりしてしまっていました。



気持ちとしては、テナントが埋まってから売却という考えです。そして想定では既に

テナントは申込を貰って埋まっているはずでしたが・・・申込をしてきた法人さんが

全く煮え切らない態度をしており、3ヶ月以上経ったのに契約に至っておりません。

こちらもしびれを切らして再度募集に入っていますが、できれば今回のお客様で

決まってくれた方が助かるんですよね・・・。将来の売却に向けて考えたとしても。



埋めることと売ること。両方とも首尾よく達成できるよう、引き続き関係者とは

密にコミュニケーションをとっていきたいと思います。

理想を言えば、2018年に買ったので、2024年1月から長期譲渡扱いになり

税率が下がります。そこでスパッと売れればいいかなという感じです。

その頃なら、元金均等の10年返済で借りている融資も5年以上が経過しているので

残債は半分以下になっているはずです。けっこう手元にお金残せると思うんですよね。



そうそう、融資が10年ってのはこの物件の大きいところです。今はテナントが

稼働していないので、あまり大きな手残りはありませんが、元本返済はぐいぐいと

進んでいますので、売却した時はまとまった金額が入る目算です。

CFがあまりでなくても、元本返済と言う名の貯金はできているので、その観点では

割と優良物件なのかもしれません。



なんだかんだ書いてたら札幌9棟目のことだけで結構な文書量になってしまいました。

週末やった他のことは、明日にでも別途書こうと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする