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最近になって、気のせいかちょこっと新築の価格が下がってきているような気がします。
場所や構造によりけりの部分はありますが・・・。
仙台法人は札幌５棟目を売却しており、そのお金を使って次に何を買うかを検討中です。
札幌１１棟目となる戸建は買いましたが、これは札幌１０棟目と地続きだったから
買ったというだけで、インカムゲインを狙った投資として旨味があるというよりは、
２つの土地を一体で売却したら最終的に利益が出るという狙いで購入しております。
できれば、新築や築浅の案件に対して、一定の自己資金を入れて買うのが良いかと
思ってはいます。なんせ今は自己資金がないと融資なんか出ないと思いますので。
それに利回りの観点からも、自己資金をある程度入れておかないとキャッシュフローが
手元に残らないだろうと思っています。
狙っているのは、基本的には札幌の新築もしくは築浅。
最近の新築企画屋さんの仕込み状況だと、利回り７％〜８％の間くらいでしょうか。
立地が悪いなどの理由で８％以上になる案件は一応見たことはありますが、一見さんには
その利回りではほぼ出てこないと思います。
そのくらいの物件での収支は果たしてどうなのか。
１億で７．５％の利回りの新築ＲＣを仮に購入するとしましょう。
稼働率９５％（新築のうちは何とかなるはず）、管理費５％、２割入れ替わって
広告料は２ヶ月、修繕費を年間家賃収入の５％、その他諸経費を同じく５％、
固定資産税は家賃１ヶ月分程度といった感じの想定をします。
借入は１割と諸経費を自己資金として、金利１．２％で３５年融資を引くとすると
税引前キャッシュフローは２００万程度となります。昔に比べると少ないです。
仮に税率２５％とした場合、税引後キャッシュフローは１４０万程度になります。
９０００万借金してその程度では買う意味がないと捉えるか、今の市況だとこのくらいの
水準になるのはやむを得ないし、贅沢言ってると買えないからドルコスト平均法的な
考えで買える時は買う（私は不動産ジャンキーなのでこちらの考えに近いです）か。
ここはその人のステージやリスク許容度に依存すると思います。
昔は１億の物件をフルローンで買って税引前キャッシュフローが３００万程度は
最低でも欲しいとか言ってたんですけど、時代は変わりましたね〜・・・。
ちなみにフルローンで考えると、税引前キャッシュフローは１７０万に目減りします。
税引後キャッシュフローは１１０万ですね。
オーバーローンになると、税引前キャッシュフロー１４６万、税引後キャッシュフローは
驚きの８８万となります。さすがにこれだと、空室率がちょっと上がるだけで
運営が苦しくなりすぎるので、リスクが高いと感じます。浮かせた自己資金で
それ以上に回せるなどの目算があるなら、オーバーローンでもいいのかもしれませんが。
そんな感じで情報を見ていますが、なかなか札幌は良いものが出てきません。
立地がいいなと思えば利回り７．２％だったり、利回りいいなと思ったら札幌では
敬遠される狭い間取りだったり。狭いと不動産取得税がかかるのが厳しいところです。
なかなかいい感じのものがないなあと。地元で自分で土地を探して企画できる
優秀な大家さんであれば、今でも８．５％とか叩き出せるようなのですが、私のように
遠隔で企画屋さんに頼りっぱなしだと、なかなかそう都合のいい物件は出てきません。
むしろ、自己資金がたいして残っていない個人のエリアの方が最近気になる物件が
ちょろちょろと出てきています。
東京２３区城北地区でそこそこ駅力のある駅から徒歩１０分圏内で劣化等級３級取得で
利回り７．５％だったり、東京２３区城北地区で各停のみの駅から徒歩１０分圏内の
新築ＲＣが利回り７．８％だったり。埼玉県南（東京と隣接）の木造駅徒歩１０分圏内の
新築が利回り９．５％だったり。
札幌の新築は利回り上がらず現状維持されていますが、東京や埼玉の新築は一時期より
利回りが上がっているような気がしますが、私がたまたまそういう情報ばかり見つけて
いるだけなのでしょうか。
仙台法人の自己資金を個人や東京法人のために使うのは個人的には微妙と思うので、
うーん気になると思いながらも見送っている状況です。
ちなみのボロ戸建系の価格は落ちることがなく、最近は眺めていてもこれぞと思う情報が
全然出てきません。こっちの方が得意っちゃ得意なんだけどなあ。
今の市況がそんな条件しか与えられていないということであれば、その条件において
勝負するしかないかと思います。昔と比べて、昔はこうだったから今の相場じゃ
買えないとか言うくらいなら、今の相場でなんとか回せそうな条件で買うことを
繰り返した方がいいのかな、と個人的には考えております。
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