電線に触れるに至った樹木の剪定を依頼。

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東京１棟目のシンボルツリーがだいぶ伸びてきてしまっていることを受けて、

東京８棟目の清掃をお願いしている業者さんに剪定の依頼をさせていただきました。



東京１棟目は保有から９年が経過しました。新築で購入して、いよいよここまで

来てしまったかという感じです。１０年ってかなり先だよなと思っていましたが、

気が付くとあっという間でした。あっという間すぎて気持ち悪いくらいです。

人は年齢を重ねるごとに、一年が過ぎるのがどんどん早くなっていく気がします。

ぼーっとしてるとあっという間におじいちゃんですよ、これ。



東京１棟目は今のところ売却の予定はありません。これは消極的な理由からです。



東京１棟目は借地権であり、所有権ではありません。借地権だと、売却に際して

承諾料の支払が必要になります。それに借地期間を２０年に巻き直さないと、

相手が融資を使う場合に融資期間が短くなります。その辺を考えると、売却時に

かかる費用が重くなります。しかも借地だからなかなか売れないと思われます。

安く売るくらいなら、このまま維持してもいいのかなという感じがします。



それに、東京１棟目は家からとても近いです。歩いて５分圏内という近さは魅力的。

別に収益物件が近くになくてはないという理由はありませんが、何かあった時に

気軽に現地に様子を見に行けるのは良いと思っています。散歩の途中で少しルートを

変えて、物件の前を通ったりすることができますから。家から近い物件と遠い物件で

どっちを優先して売るかと問われれば、家から遠い物件だよねと（もちろん、収益性が

近くても遠くても変わらない前提での話です）。



管理会社さんも同じ町内で、新築の時に建物の企画をされておりますので内容についても

詳しくご存じです。すべてが同じ町内で完結するこの手軽さ。やっぱりいいよねと

思う次第です。



さて、そんな東京１棟目でこの度管理会社さんから「木の枝が電線にかかっている」

という連絡がありました。



東京１棟目はエントランスとなる小さなスペースに木が植えてあります。

きちんと手入れがされていれば、とてもいい感じの空間になるのですが・・・。

枝の剪定とかあまりちゃんとやれていないので、木の圧迫感がなかなか激しいです。



ただ単に圧迫感があるだけならまだしも（いや勿論ダメなんですけどね）、今回は

木の枝が電線に接触している状態です。過去にこの状態で一度近隣の方から苦情を

いただいてしまい、枝の剪定をしたことがあります。今回はまだ苦情こそいただいて

いないものの、いずれまた苦情につながるだろうと判断された管理会社さんから

剪定した方がいいのではないか、ということで連絡をいただきました。



樹木って、まともにプロに頼むとけっこういいお値段になってしまうイメージです。

前回は近所に住んでいる器用なお友達にお願いして、適当にやってもらいました。

田舎出身なのでそういう作業は手馴れているそうです。その前は私が自分でやったことも

ありましたが、ご想像の通り不器用なので酷い出来栄えでした。



今回もその友人に頼んでもよかったのですが、どうも最近は環境が変わって忙しく

なってしまったみたいです。お願いするのも酷というか、そもそも引き受けて

貰えないかもしれないなあと。過去にはこの友人に東京８棟目の清掃も依頼して

いたのですが、今月忙しくて行けないですと言われた月以降、なし崩し的に清掃に

来てくれなくなってしまったので・・・。



管理会社さんは、こちらで作業の当てがなければ見積取りますと言ってくれたので

依頼しようかなあと思ったその時。そうだ、それこそさっき言及した東京８棟目！

あそこの共用部の清掃を今頼んでいる業者さん！そこに頼むのが一番じゃない。



頼むべき理由１

東京８棟目と東京１棟目は隣駅です。東京８棟目の清掃のついでに現地入りして

剪定して貰うという流れを取りやすいです。



頼むべき理由２

多能工的な動きができます。先日、東京２棟目をケルヒャーできれいにして貰いましたが

その時もこの業者さんにて作業を実施いただきました。



頼むべき理由３

植木のプロに頼むにはボリュームが小さすぎるので割高になりますが、こちらの

業者さんなら費用も東京８棟目の定期清掃に毛が生えたくらいでやってもらえそうです。



ということで、早速現地写真を撮影して先方に送付。剪定とかしてもらうの可能ですかと

確認したところ、対応可能とのことでした。ただし晴れている時でないと作業しづらいと

いうことで、晴れが続いた時に作業しに行きます、ということでした。

今は梅雨なのでなかなか晴れ間は見えません。作業に入れるのはしばらく先かな。



いつになるかわからないとはいえ、手当てする目処が立ってよかったです。

フットワーク軽く動いていただける清掃業者さんに感謝。



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東京５棟目の外壁が部分的に取れたらしい。

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東京５棟目の排水口の目地を外して水の溢れを防いだ件に関連して（？）、

その近辺の外壁が一部落ちているので直した方がいい、という連絡がありました。



東京５棟目。自宅近所に購入できた小さな戸建です。家から見える位置にあります。

大きなトラブルもないし、近所だから様子の返還がすぐ見に行けるし、入居も安定。

（すぐ見に行けると言っても、管理は管理会社さんにお任せなんですけどね）



当時は相場も今より安く、手間のかからない戸建でもリフォーム代込で利回りは

１２％以上出せております。親孝行物件です。ありがたい。



最初に貸す時は、床の傾きを直さずにそのまま貸そうとしていました。その結果、

内見に来た人がことごとくそれを嫌って成約せず、最終的に外国の方が入居して

くださいました。外国の方が入居したことが不満と言っているわけではなく、

その方に決まるまでにかなりの空室期間が発生してしまったことが不満でした。

傾き、個人的にはあまり気にしていませんが、人に貸すにあたっては直さないと

ダメなんだなと認識を改め、その方が退去した後直して募集したら、シングルマザーの

奥様がすぐに入居してくださいました。

自戒を込めて東京５棟目の話題になるたびに書いている失敗談、以上です。



それ以降も基本的には無風の東京５棟目。ご入居いただき３年になりますが、

ここまでにあったトラブルの連絡はご入居直後にＧが発生した件だけでした。

設備系のトラブルがないのが助かります。キッチンもトイレもお風呂も未交換で

設備系大丈夫かなとちょっと心配だったので。



先日、洗濯排水があふれて調子が悪いというご連絡が入り、ご入居３年目になると

そろそろさすがに設備系のトラブルも出てくるよねと改めて覚悟をした次第でした。

一度トラブルが発生すると、その後もトラブルが続くケースが多いように思います。

時期もそんな頃合いだし、覚悟はしておかないとなと思っておりました。



そんな覚悟を決めた矢先に、やっぱり事件は起こります。

管理会社さんから「排水口のあたりの外壁が一部破損しており下地が見えている」

「建物が傷む原因になるので直した方が良い」という連絡が舞い込んできました。



住宅設備じゃなくて外壁か！というところはちょっと意外でしたが・・・。

でもやっぱり何か出ると思っていたのは正解。トラブル発生です。





管理会社さんから送られてきた写真を見ると、確かに外壁の下部が取れて木部が

むき出しになっています。古い戸建なのでサイディングなんて上等なものではないです。

でもなんか、きれいに四角く落ちてるんですよね。自然にこんな風になるものなのか？

過去の所有者さんが何かやろうとしてこうなったのかな？謎ですが、まあ今壊れている

という事実に変わりはありません。壊れたものはちゃんと直さないとですね。



補修だけなら２．５万程度ということでしたので、サクッとお願いすることにしました。

これで問題はなくなるでしょう。



東京５棟目はいつもの施工業者さんに頼んだ案件ではなく、別の業者さんに依頼して

やっていただいた物件です。いつもの施工業者さんなら、外壁塗装もセットで対応して

くださいますから、あまりこういったトラブルは起こりません。他方、こちらの物件で

お願いした業者さんは、デザイン性に優れたリフォームをしてくださいますが、建物の

維持管理観点についてはいつもの施工業者さんに軍配が挙がります。優劣の話ではなく

特徴の話であり、発注サイドがその特徴を理解して仕事を依頼する必要があります。



東京５棟目はデザイン性を優先したので、今回のようなトラブルが起こるのも必然。

そこは自分が当時何を優先したかによって決まる必然の結果なのだと思います。



これからもこの手の修繕が増えるかもしれませんが、適宜対応していきたいと思います。



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仙台１棟目でユニットバスの壁がサビてきたと連絡が。

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仙台１棟目で設備関係のトラブルが発生しました。入居者様から浴室の壁が錆びている、

という連絡があったとのこと。修繕の手配を取ることにしました。



何かと波乱万丈な仙台２棟目に比べ、仙台１棟目は静かでトラブルフリーの優秀な

物件です。立地もよい、収益性も高い、借入返済はあと６年で終了、入居者様からの

リクエストもあまり来ない、入れ替わりも少ない、という優良物件です。



義母はこの物件で自主管理をスタートさせました。９年経ちますが、義母は相変わらず

元気です。入居者さん対応だけでなく、銀行さん対応や退去立合など様々な分野を

一人でやれるようになったのは、この仙台１棟目があったからに他なりません。

そういう意味でも親孝行な物件です。



７部屋しかない小さな物件ですが、購入前からご入居いただいているお部屋が３部屋、

購入直後に埋めてそのまま入居継続が２部屋、１度だけ入れ替わったのが１部屋、

ちょくちょく入れ替わってるのが１部屋、みたいな感じで、１部屋を除くとどの部屋も

長期入居が継続している状況です。



現在の入居者様には、ここで死ぬまで過ごすわよと仰るおばちゃんから専門学校の

学生さんまで、老若男女問わずいろいろな方がお住まいになっております。

元々オーナーズルームだった４ＳＬＤＫは法人さんが社員寮として借りてくれてます。

昨年は隣地の方とのブロック塀関連のやり取りがあったものの、物件の内部からは

特に何もなし。退去予告もなく、平和そのものです。



来年の３月は、専門学校の学生さんが１名ご卒業される予定なので、ここはまた

空室になるでしょう。既に義母のところには入居者さんから連絡があり、来年からは

妹と一緒に住むので、この辺でもうちょっと広い部屋の空室はないかという問い合わせを

受けているそうです。残念、そんな広い部屋はないんですよ・・・。



さて、今回久しぶりに修繕の話が出てきたのですが、その舞台は今お話をした

学生さんのお部屋です。義母からは「お風呂の壁が崩れてる？とか？」「なんか

サビみたいなのが出てる？とか電話あったので、とりあえず職人さんに頼みました」

という何がなんだかよくわからないメッセージが届いておりました。



よくわかんないけどとりあえず職人さんに依頼する。血はつながっていないけど、

私も同じ状況だったら似たような動きをしちゃいそうだなあと思いました。

いや、その状態だったらさすがにＬＩＮＥで写真送ってとか言うかな・・・自分なら。

すぐやる課の義母なので、とりあえず動け！みたいな雰囲気が伝わってきます。



しばらくしてから、義母より職人さんからのメールが転送されてきました。

お風呂場は確かユニットバスだったから、サビってどういうことなんだろう？と

不思議に思っていましたが、写真を見てなんとなく納得。







ぶっちゃけ、たいした話じゃないですけど、確かに放っておくとだんだん浮きが

激しくなってくるので良くはないなと思いました。ユニットバスの壁って修繕も

それなりに費用かかった記憶があるんだよなあ。確か札幌６棟目で同じような問題が

発生していたけど、その時はどうしたんだっけ。上から貼ってごまかしたんだったか？

なんかもう忘れちゃった・・・。



トラブルの種は早めに摘んだ方がいいのは確かなので、義母には修繕の依頼を

してくださいと伝えました。当然ですが、この件を連絡してきたということは

現入居者様は壁のことが気になっているわけです。気にしていることを放置すると

心情的に引っ掛かりが発生してしまうでしょう。そうなれば、お住まいになっている

入居者様にとって快適な生活ではなくなってしまいます。度を越えるようなリクエストが

たびたびあるのであれば別ですが、当然要求してもおかしくないと思えることなので

これは対応して入居者様にご納得いただく必要があるだろうと思いました。



また、義母にとっても対応した方がいいだろうと考えています。この物件はトラブルが

あまりないので手間がかかっておりません。今後もそれを維持したいので、トラブルの

種はあまり作りたくありません。ただでさえ義母は仙台２棟目の対応で手間がかかり、

うんざり気味です。余計な仕事を増やさせるわけにはいきません。



あとは今後のこともあります。このお部屋は前述の通り退去へのカウントダウンが

始まっています。次の募集の際に、この壁が微妙に影響するようなことがあると

大変勿体ないので、先回りして修繕しておこうという発想もあります。



ということで、義母には発注してくださいとお願いをしておきました。

これで少しでも入居者様や義母など関わる人にとって良い方向に転がってくれれば

いいなと思っております。

（壊れたものを直したってだけなので、そんな大げさな話じゃないですけど）



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先日、東京８棟目の入居者様と密を避けつつ懇親会をしてまいりました。

大家があまり手をかけずとも、きちんとコミュニティとして育っているのが嬉しいです。



東京８棟目。私が持つ物件の中では割と異色なものです。コンセプト型の賃貸物件で、

そのコンセプトを維持するために私自身が全面に立ってコーディネートをしています。



私の基本的なスタンスは、とにかく入居者様対応は管理会社さんに任せる、自主管理は

やらない、という方向性です。自由になる時間をいかに確保するかという点から不動産を

選んでいるのですから、わざわざ自分の時間を減らす方向に調整する意味はないと

考えております。この辺は価値観の問題なので、よほど切羽詰まらない限りは

方針を変える気はありません。



入居率も低い、返済比率は高い、なのに任せるとかキャッシュフローベースで見たら

最低だ、自主管理をしないお前はクズだー！という声がどこからともなく聞こえてくる

気もしますが、そこは屈したら負けなので耳を塞ぐことにします。



そんな感じで、こだわりの外部委託（人はそれをいいカモとも言います）に徹する私が

この物件だけは大家として顔を出す。なぜそうするかと言えば、それが楽しいからです。



顔を出すと言っても、管理行為全般は管理会社さんに一任しております。私がやることは

入居者様とのコミュニケーションをとる部分だけ。ＢＢＱなどの祭りを企画する、

入居時になじみやすくなるよう歓迎会を開く、退去時にここまでの感謝の気持ちを込めて

送別会を開く、お土産を持っていく、日常のちょっとしたコミュニケーションをとる、

そんなところだけをやってます。そりゃ、それだけだったら普通にお友達感覚で

接しているだけだから、そういうのが苦にならないタイプの人（つまり私です）で

あれば、楽しくないわけはないですよね。



最近はコロナ禍ということもあり、なかなかイベントも開きづらかったです。

退去があったものの、それぞれ送別会を開くこともできずじまいでした。

もうちょっと落ち着いたらＢＢＱやりたいところなのですが、この辺はご近所の目や

社会情勢とかとの兼ね合いになってしまうので、難しいところです。

自分たちが良いと思っても、周りがどう思うかは別。先走ることで住人の皆様が

白い目で見られるのは良いことではありません。



一番古くから入居してくださっていて、コミュニケーションも取りやすい入居者様には

そろそろＢＢＱどうかしらねとたまに聞いてるのですが、うーんどうでしょうねーという

微妙な返事が返ってくるので、そのたびに企画を止めてました。お祭り好きな私としては

正直つまらないです（苦笑）



とまあ、コロナのせいでなかなかイベントを企画しづらい日々が続いていたのですが、

先日入居された入居者様とだけは飲みに行く機会を作りました。なぜならその方は

１０年近くのお付き合いになる飲み友達だからです。気心知れた仲なので、個人的に

少人数で感染防止対策が取られているお店に行く分には問題ないだろう、と。

入居者様（友人）も喜んで乗ってきてくれたので、じゃあ軽くいきましょうという

ことになりました。



あまり人数を多くするのは良くないけど、私とばかり会ってても仕方ありませんから、

１名くらい入居者様をお呼びしてもいいかなと。快活で人見知りしない明るい女子が

一人ご入居されているので、その方に声をかけてみることにしました。平日休みの方で

ＢＢＱなどのイベントには参加できないことが多いので、こういう個別の機会に

お声がけしておきたいと思ったところもあります。



お誘いしたら、是非行きたいということでしたので、じゃあ３名で計画しましょう、

という話にしました。ちなみに入居者様２名はお酒あまり飲めない＆禁酒中なので

３名になってお酒が飲めなくなっても問題はないだろうという判断もありました。

東京都はガイドライン上２名までしかお酒は出せないですから。



ＬＩＮＥで話をしているうちに、ちょっと欲が出てきてしまい、最近ご入居された

別の方にも声をかけてみようかな（感染防止はどうしたと言われると何も言えません）

と思い、先に誘った２名に相談。するとそれをきっかけに、元々入居していた女子が

古株の入居者様も呼びますと声をかけてくださいました。おぉ、私が介在せずとも

ちゃんと本人同士で仲良くしてるー！これめっちゃ嬉しいですわ。よい傾向。

結局その古株入居者さんはお仕事の関係で不参加でしたが、こういう活動が入居者様の

中で自由に行われていることが嬉しいです。



結局、新規入居者様２名、既存入居者様１名、私の４名で、アルコール抜きの会食を

静かに行ってきました。共通の話題としてペットの話とご近所の話がありますので、

会話が途切れることもなく、楽しく過ごすことができました。新規入居者の皆様も

既存入居者様も、お互いのことが少しわかって良かったのではないかなと想像します。



コロナのことを気にせず、こういう機会を設けられる機会が早く来るといいのですが。

そう簡単に戻らないような気もしますけど、期待だけはしたいと思います。



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見積の行方とトイレの再利用。

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札幌１１棟目、見積金額を下げるために管理会社さんが動いてくださっております。

工事開始まではまだもうちょっと時間がかかりそうです。



今年になって購入した札幌１１棟目。札幌１０棟目の隣地で、地続きになってます。

お値段は決して安くなかったのですが、隣地が購入できて土地が広くなり、一般的な

戸建用地として売却可能な広さ＆接道になったのは大きいと思います。



本当は購入してすぐ売却してもよかったのですが、タイミングよく（？）札幌１０棟目が

賃貸が決まったところだったので、賃貸借契約があるのに更地にして売るというのは

ちょっとできないなと判断。当面、両方とも賃貸で回して、裏が出て行ったところで

売却して売却益を得るのがいいのかなと思いました。



ちなみに、札幌１１棟目が売りに出る前に、仲介業者さんが義母のところに電話を

くれたことで、今回の取引が実現したわけですが・・・仲介業者さんは札幌１０棟目を

「空き家」と判断して、両方一括で売ったらより売却額が高くなるだろうということで

電話をしたということでした。たまたまこの時は本当に賃貸募集中だったので、

空き家だったのは確かです。もし誰かが賃貸中で入居していたら、札幌１１棟目の

売却の話は私たちのところには来なかったのかもしれません。そう考えると、

絶妙なタイミングで空室になってラッキーだったとも言えそうです。



ともあれ、そんな経緯で無事に購入できた札幌１１棟目。しかし、相場程度の金額で

購入しているので、収益性は決して高くありません。なので、リフォームのコストは

下げられるなら下げたいところです。管理会社さんもそれは理解してくれているので

いろいろと努力してくれているようです。



そういえば、某政府系金融機関さんにリフォーム融資を打診しようと思っているのですが

なかなかお見積が出てきません。札幌１０棟目の時にコストダウンを頑張りすぎて、

結果として着手が遅くなり収益化が遅れたことがありました。それを思うと、

見積を頑張りすぎるのも果たして？という側面はあります。もしかしたら今回も

頑張りすぎているのかなあ、とか思っていた頃合いに、管理会社さんからＬＩＮＥで

「電話できる時間ありますか？」と。夜になってお電話してみました。



見積が出てくるのが遅い理由として「業者さんの現調によって工事内容が微妙に

増減しており、まだ確定していない」ことが挙げられるそうです。



例えば、一度出てきた見積に対して、現地で管理会社さんがチェックをかけて

ここは不要とかそういう形でそぎ落としていっているのですが、それを反映した

見積が再提出される時に、ここの配管は工事が必要とか追加でわかったことが

加わったりして、なかなか最終的な確定の工事項目で固まらないのだとか。



後から追加になるくらいなら、最初にきちっと項目が洗い出せていた方が良いので

引き続きその点は管理会社さんに頑張っていただく方向です。よろしくお願いします。



そして、管理会社さんからコストダウンの方法として提案されたのが・・・

他の解体現場から出てきた使えそうな部材を再利用してはどうかというお話です。



たまたま、管理会社さんが絡んでいる建物の解体事案があるそうです。

その建物に設置されているトイレが温水洗浄便座付きで割と新しいものらしく

もし使えそうならそれを取り付けることで人工代のみになり安く工事ができるはず、

という話でした。



トイレは壊れているわけではないので、いったんは見積から外してもらうことに

しております。ゆえに、この提案を是とする場合、コスト的には上がることになります。

ただ、トイレも工事しなくてよいとは言ったものの、古い型式だとボールタップが

どうのこうのとかでトラブルの温床になる可能性は否めません。そう考えると、

安く工事できるなら最初にやってしまった方がいいのかもしれないなあと。



最終的に、安くやれるのであれば工事してもいいだろうという気持ちになりました。

管理会社さんにはその方向性をお伝えした次第です。



ただ、管理会社さんもまだ現物を見たわけではないので、現物の写真を確保して送るので

それを見て最終判断しましょうということになりました。きれいなトイレという前評判の

通りのものが来るならいいのですが、もし違ったら嫌だなあ（笑）



ちなみにトイレは４つ手に入るそうです。なんかそれだったら、他の物件でも

トイレが古い部屋がいくつもあるから、そこと交換してもいいような気はしました。

写真を見てから考えようかな。



札幌物件でトイレが古いなと思うのは、札幌６棟目・札幌９棟目・札幌１０棟目です。

札幌１０棟目は入居中ですけど、管理会社さんが「交換したら喜ぶと思います」と

おっしゃっていたので、それであればやってもいいかなと思いました。

札幌６棟目は空室がないから調整がややこしくなりそうですが、それ以外の物件は

空室もあります。各物件の管理会社さんと調整しながら決めればいいかな、と。



ちなみに、札幌８棟目のファミリー部屋は温水洗浄便座がついてた方がいいだろうと

思いますが、そこまでトイレの方式は古くないので、トイレごと交換する必要は

ないだろうと考えています。



安く設備が更新されるのは良いことなので、前向きに考えようと思います。



ということで、管理会社さんにはいろいろとお手間をかけさせてしまっておりますが

引き続きよろしくお願いします。



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