稼働１ヶ月の段階でレンタルスペースがどのくらい稼いでいるか集計してみたところ・・・。

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東京１０棟目をレンタルスペースとして貸し出してから１ヶ月半くらいが経ちます。

ここまでどの程度の稼働があったのかを確認してみました。



東京１０棟目は築古狭小ビルです。トイレとお湯が出る流し台を一部の部屋には

つけましたが、基本的には倉庫的な利用方法くらいしかないのが現状です。

購入の動機は「好奇心」「家から近い」「サラリーマン辞めたら事務所にしようかな」

という感じであり、収益性とかもっと真面目に考えなさいと言われてもおかしくない

形となっております（笑）



購入後、自分好みの趣味の内装リフォームを施して満足し力尽きました。

本当はこの後「レンタルスペースをやってみる」という目標があったにも関わらず、

準備を面倒くさがって結局何もせず、だらだらと１年以上放置してきました。



しかし先日、大家さん仲間が運営会社さん委託でレンタルスペースをやっているという

お話を聞き、そんな会社があるなら自分もお願いして収益化しようという気持ちが

ぐいっと沸き起こりました。その友人が使っている運営会社さんを紹介していただき

７月から実際にレンタルスペースとして稼働し始めることができました。



そこから１ヶ月半が経過。ここまでの予約状況や収益の予想などをざっくりですが

集計してみました。



３部屋あるうちの１部屋は普通に賃貸中で、残り２部屋は自己使用＋不動産投資家の

お友達に事務所としてシェアしております。この２部屋をレンタルスペースとして

貸し出すことにしました。２部屋バラバラに貸すか、まとめて貸すかに関しては、

まずはまとめて貸す方向でやってみることにしました。



レンタルスペースの１時間あたりの料金は、時間による割引などもあるので複雑でうｓ。

私も把握しきれないので、超ざっくりで「平均すると１時間６００円」と仮定します。



それから、各サイトによって予約時のポータルサイトに支払う手数料も異なります。

３０％〜３５％くらいが相場です。なかなか強気な手数料設定ですよね、これ。

そこに管理会社さんへの管理委託手数料が１０％ほど入ったと思います。

誤差はあると思いますが、これもざっくりで「売上の半分が手元に残る」とします。



上記前提で想定される手残りをはじいてみましょう。



６月は予約が９件で、稼働時間は２５時間でした。

７月は現時点で予約が６件で、稼働時間は２３時間です。他、未来の予約が１件。



６月に比べて、７月は予約件数は多そうです。６月頭にスペースを公開したので、

６月前半はあまり予約がありませんでした。公開されて検索に出てくるようになり、

徐々に認知されてきているからなのかなという感じがします。



予約１５件は６／８〜７／９の期間なので、これをおおむね１ヶ月の実績とみなして

手残りを計算してみましょう。



４８時間×６００円で２８８００円。５０％もっていかれるとすると・・・

１４４００円が１ヶ月で手元に残るお金ということになりました。



特にメジャーでもない東京都東部の駅から徒歩１０分ということを考えれば、

今まで０円だったところをこれだけ稼いでくれるだけでもありがたい気はします。

欲を言えば、この倍くらいは稼いでくれると嬉しいのですが、今まで０円だったのが

ちょっとでも増えたというのは喜ばしいことです。



それに、４８時間（丸２日）稼働で１４４００円なら、これが倍の９６時間（丸４日）

稼働したら２８８００円。それこそ１週間稼働しただけでも１０万円突破です。

そう考えると、伸びしろがあるので夢はありますね。



次に、予約の内訳をみてみましょう。



このレンタルスペースは「スペースマーケット」「インスタベース」「スペーシー」の

３社に掲載しています。それぞれのサイトごとの予約件数は以下の通りです。

スペースマーケット：５件

インスタベース：８件

スペーシー：２件



事前に運営会社さんからは「今はインスタベースの予約が一番多いです」と聞きましたが

その通りの結果になっております。



各サイトで予約された内容を、運営会社さんが準備してくださったGoogleカレンダーで

一括で参照することができます。グーグルカレンダーに連携される内容は各社によって

様々です。一番さみしいのがスペーシーで、名前と時間くらいしか情報がありません。

インスタベースは料金とか用途が連携され、スペースマーケットは料金こそないものの

用途や利用者さんからの一言コメントも流れてきます。意外と一言コメントを見るのが

楽しいです。



利用用途別にみると、だいたい以下のような感じになります。

※利用用途が連携されないスペーシーの２件は除外

動画撮影：２件

会議・セミナー：５件

パーティー：６件



このご時世なので、宅飲み感覚で飲み会に利用される方が一定数いるようです。

パーティーとそれ以外で半々って感じですね。



１件「ボードゲーム」という名目で９時間予約されていた方がいらっしゃいました。

うーむ、ボードゲーム・・・。これもパーティーにカウントしておきましたが、

なんとなくパーティーではなく、マルチ的なアカンやつの会な気がしなくもない（汗）



来月以降、もうちょっと稼働率が上がっていくのか、それとも平均してこんなもんなのか

気が向いたときにまた様子を見てみたいと思います。



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仙台２棟目、先日ご入居されたお客様がいらっしゃいましたが、やっぱり初期不良が

潜んでいたようです。今回はそれを警戒した仲介業者さんにより未然に回避できました。



仙台２棟目は１５部屋中９部屋の稼働まで何とか持ってこれました。なんでこんなに

埋まるペースが遅いのか、私も売買仲介してくれた業者さんも首をひねっています。

立地は決して悪くないはずなんだけどなあ。確かに室内の造りはちょっと古い感じは

否めないですけど、それでも最低限のものはそろっているし・・・謎が深まります。



ちょっと想定外だったものの、それを想定外だと文句を言っていたところで空室は

埋まりません。とっとと埋めて回すしかないので、四の五の言う暇があれば空室対策を

強化するしかないです。



とは言ったものの、義母が付き合っているめぼしい仲介業者さんには一通り依頼を

かけているものの、特にそこからの反響はなし。売買仲介をしてくれた仲介業者さんが

賃貸でも気を吐いてくれてはおりますが、出足が鈍くなかなか決まらない状況です。

なんでこんなに決まらないのだろうか。謎です。



外壁も塗り直したし、内装も表層ながらリフォームを済ませています。家賃も初期費用を

ぐっと抑えて、それなりに安い価格で打ち出しています。やれることはそれなりに

やったつもりなのですが、なかなか動きがなく難しいところです。



購入してから半年以上経過しましたが、当初９部屋空きだった物件は５部屋空きまで

なんとか差を縮めてきました。ローンは問題なく払えるところまで到達したと思います。

ここから先は埋めれば埋めただけ手元にお金が残るフェーズです。ここからが大事。



そして、募集も大事ですが、既存入居者様のフォローも大事です。

一癖も二癖もある入居者様ばかりなので義母はいらいらすることが多いようですが、

仕事だから・・・と頑張って対応してくれています。ありがたいです。



さて、そんな中先日ご入居に至った部屋に入居者様がお引越しされる前々日のこと。

この入居者様を決めてくれた仲介業者さんよりお電話がありました。何かと思えば

「明日、入居前の部屋に行って設備の点検をしてきます」とのこと。



今回の方がご入居される前にご入居になった若い女性のお部屋で、初期トラブルで

水が出ないとかいろいろありました。今回も同じようなことになるのではないか、

という懸念もあり、仲介業者さんが先回りして設備のチェックをしてくれる、

とのことでした。もし不備があったらすぐ直せるように、職人さんも連れていく、

とのことです。準備は万全ですね。



義母にもその旨は説明しているとのことですが、念のため私からもそのことを

伝えてくれないか、というのが仲介業者さんの依頼でした。その場で修理するので

当然ながらその場合はお金がかかる話になります。そのことも義母には伝えたけど

もし正しく理解がなされていないと、無断で工事をしたみたいな変な話になるかも

しれないので、そこをフォローしてほしいということでした。



確かに、人と人との会話は何かしらのずれがでることはままあります。

それまでに培った常識や発想は人それぞれ異なりますので、私がＡという趣旨で

発言したことが、他の人にはＢと聞こえることも不思議ではありません。



義母からの話や仲介業者さんからの話を聞くに、おそらく二人はよく言葉の捉え違いを

しているのだろうなと思っています。双方から「そんなことは言ってない」的な発言を

耳にします。



今回の仲介業者さんの動きは、そういうことが続いているので、今回はちゃんと

そういうことがないようにやろう、というリスクヘッジなのだと思います。

個人的に、こういった取り組みはとても良いと思いました。慎重にやるに越したことは

ありませんからね。



ということで、義母には事前にその旨伝えておきました。特に何も返答なかったので

認識はずれていなかったようです。まずは良かったです。



そして当日。たぶん義母と仲介業者さんの間では電話などでやり取りがあったものと

思われるのですが、唐突にトイレの水が流れる動画と何か工事をしている動画が

送られてきました。たぶん立ち合いの結果、トイレの水関係が良くなかったんだろうと

推察しました。



後で義母に聞くと、現地でトイレの水に関するトラブルがあり、応急処置をして貰った、

とのことでした。しかしあくまで応急処置で、本格的に直しておかないとまた同様の

トラブルが起こるかもしれないみたいなことを言っていたので、気がかりです。

なんでその場で直さなかったのかとか、そういう細かい話は聞けませんでした。

義母が理解できた範囲の話をしてくれたのだと思うので、そこは仕方ありません。



費用はいくらかかったのかを確認したら「仲介業者さんが業者さんに一杯おごるので

うちには請求しないって言ってたわよ」と。す、すみません・・・恐縮です。



細かいことはよくわかりませんでしたが、入居者様が初日からトイレの水が出ないと

残念な思いをすることは避けられました。それだけでも十分すぎる価値があります。

仲介業者さん、ありがとうございました！



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原状回復も一筋縄でいかないケースがある、というお話・・・。

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今日も札幌８棟目の話題です。屋上防水など大物の工事が一通り完了したことと、

入居前の原状回復の追加が発生したことなど、主にお金のかかるお話ばかりです（汗）



昨日・一昨日と入居申込をいただいた話で盛り上がっている札幌８棟目なのですが、

入居の前には原状回復が待っており、その原状回復が一筋縄ではいかなかったです。



先日退去になった２ＤＫのお部屋はまだ見積をいただいておりません。引越の時に

つけてしまった傷に関しては入居者様に請求になりそう、それ以外については

結露で少し壁紙がめくれている以外はまあ綺麗そう、という感じに見えました。

ここはまあそんなにややこしいこともなく、普通に原状回復して終わるでしょう。

写真でわからない何かがない限りは。



ややこしいのは残りの２部屋です。



前から空いている２ＤＫ。ここは結露がひどいので、結露対策の断熱材？グラスウール？

を天井裏の配管に巻き付ける工事が必要です。そのため、天井を剥がしての工事を

行っていますが・・・その最中に漏水を確認。おそらく屋上からだろうということで

屋上防水が切れているのではないか、そして調べていくうちにドレン管もヒビが入って

いるのではないか、という形でいろいろとお金のかかる問題が噴出。最初はちょっと

漏れてるくらいだったのが、だんだん酷くなり、最終的に室内全部を養生して

漏水に備えざるを得なくなりました。当然、原状回復どころじゃありません。



腹をくくって屋上防水関係の工事をここでやるしかないかと決断。そりゃ水がダバダバと

漏れているんだから、やらないわけにはいきません。血の涙を流しながら屋上防水を

実行しました。想定外の出費は痛い。



工事に対しての請求書が届いていたので、工事は終わったのでしょう。

そういえば地下ピットのモーターが切れた件の写真は貰っていますが、屋上防水は

まだ写真を貰っていません。貰っておかなくては。屋上防水、ウレタンだったのか

シートだったのかも把握してません。そしてドレン管は調査の結果ダメージが

あったのかも確認していません。聞いておかなくては。ああそうさ、そんなことも

確認してないダメな大家なのさ、皆で罵るがいいさ（なんとなく逆ギレ気味に）。

そして、これで原状回復工事は再開できるんだよね？ということも聞いておこうっと。



これで原状回復が進むはずなので、残り１室の募集も堅調に進むに違いありません。

いや、この物件基本的に堅調な募集は難しいのはわかってるんだけどさ。



そしてこの間空いた１Ｒ。ここはお申込をいただいているのですが、原状回復工事は

未だ道半ばです。入居までには終わらせるということで頑張ってくださるようなので

そこに期待します。



原状回復に時間がかかっている理由の大きな内容が、入居者様負担の工事の件です。

原状回復工事の中で、入居者様過失と思われる箇所について請求をしたところ、

自社で工事すれば見積額より安くなるので自社で施工させてほしいと元借主さんから

相談をいただきました。実際、あちらは原価でやれるので、管理会社さんからすれば

どう頑張ってもその金額には太刀打ちできないとのこと。相談の結果、工事内容が

打倒であることを管理会社さんで確認の上、先方に請求した箇所についてのみ

先方にて施工を実施、それ以外は管理会社さんにて工事を実施という切り分けに

なりました。



ただでさえ、管理会社さんとして求めたい品質をこの工事で担保できるかというところで

気を配ってもらわなくてはならないので、管理会社さんの負担は増えます。それこそ

施工管理費を取られてもおかしくないです。必要なら請求してくださいと言いましたが

大丈夫ですと言ってくださった管理会社さんには深く感謝しております。



先方の工事が終わるまではこちらの工事が始められません。細かい状況はわかりませんが

先方の工事が終わらず、なかなか作業に入れない状態が続いておりました。



そして先日、ようやく先方の工事部分が終わりました。しかしここからがまた微妙に

時間がかかっております。



分業になった影響なのかはわかりませんが、管理会社さん側で元々工事して貰う予定の

業者さんから、当初出した見積額では出来ないという話が出てしまったようなのです。

そこは管理会社さんが責任もって対処するということで、見積額を変えずにやれる

業者さんを探しているという話でした



そして最近になってようやく工事業者さんが見つかったようで、工事再開の連絡が

届きました。入居も決まったタイミングだったので、ほっとしました。



ただ、その新しい施工業者さんが内容を確認し直したようで、追加提案が出たとのこと。

浴室換気扇交換（異音がする）と、ドアクローザー交換（油漏れあり）の２点です。

まあもう、入居決まってるから優先してやらないといけないですし、やっちゃって

ください！本当は家賃が安い部屋なのであまり内装にお金はかけられないのですが、

後から慌てて工事するよりは予防修繕した方がトータルコストは安くなるはず。

（こういうところがシビアじゃないからお金が手元に残らない・・・自覚あり）



問題の２部屋とも、これで一応原状回復完了の目処は立っている形になりました。

早々に募集再開できるように、そして入居者様を受け入れられるように、工事はきちんと

やっていきたいと思います。



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仮申込から本申込に無事に進んでくれました。

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昨日書いた札幌８棟目の仮申込の方も無事に入居申込書を受領し、保証会社さんの

審査もＯＫとなったとの連絡をいただきました。一気に埋まったなー。嬉しい。



昨日のブログにて、札幌８棟目に一気に２部屋申込が入った話を書きました。

うち１部屋は申込書も既に到着しており、保証会社さんの審査も通過済みとのことで

油断はできないけどそこそこ安心できる状態でした。しかしもう１部屋に関しては

まだ申込書が届いていないという状況だそうでした。おそらく仲介業者さんから

口頭で相談を貰っており、申込書ＦＡＸしますね！で止まっていたのではないかと

想像します。



この「仮申込」の状態だった部屋の方が埋まりにくい１Ｒだったので、こっちの方が

死活問題です。今時、札幌という供給の方が多いエリアで、３点ユニットの１Ｒを

わざわざ選ぶ必要はないはずなんです。もっと安い値段の１Ｒでバストイレ別の物件も


あると思うんですよ。だから、どこかで心変わりして他を選んでしまうのではないか、

という不安に駆られるわけです。



基本的に札幌は供給過剰な市場である、ということは昔から変わっていません。

私が始めた頃よりはなんとなく空室を決めやすくなったような気がしないでもない、

とは思うのですが・・・結局広告料の相場が変わったわけでもないし、やっぱり

供給過多で過当競争が激しい市場だというのは変わっていないと思います。



三点ユニットの物件と言えば、過去に所有していた札幌２棟目。なんとかかんとか

埋めておりましたが、あれはほんときつかったです。あの物件は本当に苦労しましたが

あの物件のおかげで得られた経験値や人脈は計り知れません。苦労は人を成長させる、

といったところでしょうか。かなりタフになりました。タフになりすぎて、それは

動揺しようよというところまで動揺しなくなってしまった感も否めませんが（笑）



昨日の夕方、この件について進展がありました。

管理会社さんより、無事にお申込書を受領し、保証会社さんの審査もＯＫになったと

メールがあったのです。もう審査ＯＫになったの？はやっ！



入居時の要望についても詳細が分かりました。

・フリーレント１ヶ月希望

・初回保証料オーナー負担希望

という２点はＯＫとしました。競争力に乏しいお部屋という自覚は私にもありますので

募集の中で初期費用は極力かからないようゆるゆるの条件を出しておりました。

広告料も考えると、入居しただけで出費がけっこうでかいという残念な状態になりますが

競争力を持たない物件である以上お金がかかるのは仕方ありません。

聡明なる読者の皆様におかれましては、このような失敗物件を買わないように

私の事例を反面教師としていただければ幸甚です。



申込書を見ましたが、高校生くらいの年齢の方が働くにしてはなかなか悪くない

年収でした。会社名でググると除排雪なども行っている会社さんのようです。

実はお世話になっているのかもしれない・・・。是非頑張っていただきたいです。

立派な社会人になれるよう、住居の面からバックアップさせていただきます。



それから、昨日入居申込をいただいていた２ＤＫに関しても追加情報がありました。

単身の若い女性が同居人もいないのになぜ２ＤＫ間取りを選んだのか、緊急連絡先が

叔父さんになっており実の両親の影がないのはなぜか、といったところです。



管理会社さんからの追加情報によると、どうやらお母様が長期に渡り闘病中で、

ずっと入院なさっているのだそうです。なので、緊急連絡先をお母様に設定しても

連絡に応じられないから、物件の近所にお住まいの叔父様になったとのことです。



そしてここからは管理会社さんの推測になりますが、闘病を終えて戻ってきたら

お母様と同居されるのではないかと思う、ということでした。



話としては納得です。お母様のご病気が快方に向かうことをお祈り致します。

親孝行な良い娘さんです。こちらも是非住居面でバックアップしたいと思います。



これであとは契約さえしてしまえば２部屋入居は安泰ということになりそうです。

残り１部屋。まだ原状回復終わってないですが、屋上防水の工事も終わったようなので

入居にこぎつけて久しぶりの満室といきたいところです！



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入居申込２件受領で空室は一気に残り１部屋まで減少か！？

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問題児の札幌８棟目。３部屋の空室がありますが、そのうち２部屋についてお申込を

一気に受領してしまいました。き、急にどうした！？嬉しいけどびっくりしてます。



札幌８棟目はなかなか入居が決まらず苦戦している物件です。駅近、ファミリー間取りで

そこだけ見ればそんなに悪い印象はないのですが、駅力があまりないことがネックに

なっている感があります。



民泊全盛期には、民泊をやりたい業者さんがまとめて借りてくれたりもしたのですが

そんな良い時代も終わりをつげ、今は平均して２〜３部屋が常に空室という厳しい運営が

続いております。１２部屋しかない物件なので、平均すれば８０％くらいの稼働しか

していないことになります。民泊がまとめて解約になった後は５部屋空室があったので

そこから見れば多少改善はしているのですが・・・。



テコ入れ策として、近隣の駐車場を借上したりしています。ファミリー間取りなので

この立地なら車を置ける方が喜ばれるだろうと思ってのことです。家具家電付きも

可能という形でポータルサイトに登録したり、少し工夫しながら募集をしていますが

なかなか目に見える成果が出てこないばかりか、追加の退去も出てしまい、また３部屋の

空室に逆戻りするなど、なかなか難しい運営が続いている次第です。



入居はなかなか決まらない、建物は劣化していろいろな修繕が発生する、など次々に

問題が出てくる残念な札幌８棟目。ところが今回、この札幌８棟目が意地を見せました。

なんと、ほぼ同じようなタイミングで２部屋の入居申込が入ったのです。マジかー！



入居申込が入ったのは、２ＤＫ間取りのお部屋と１Ｒ間取りのお部屋。

２ＤＫはまだしも、１Ｒは今時３点ユニットですからね・・・。これまでも大苦戦を

強いられていた間取りですが、今回すんなりとお申込になってびっくりしています。



１Ｒにお申込を入れてくださった方は、未成年ながら就労先が決まっているそうです。

まだ高校生でもおかしくない年齢ですが、その年齢で働くのはすごいなあ。

未成年ゆえに契約者名義はお母様になるとのこと。過去の経験から、親子仲が悪いと

トラブルが発生する傾向があるのですが、今回は親子が意思疎通できているので

その点の不安もなさそうです。



ただ、こちらはまだ入居申込書が届いていない状況ですので、安心はできません。

まず申込書がちゃんと届くこと、届いた上で保証会社さんの審査がＯＫになること。

この２点がないと絵に描いた餅です。保証会社さんに関しては、お母様のご職業が

年収は低くなさそうな印象の職業なので、たぶん大丈夫であろうと想像してますが。



もう片方の２ＤＫには、若い女性がお申込を入れてくださいました。

申込書を見る限り、一人暮らしのようです。彼氏と一緒とかじゃないのか、意外。

職には就かれており、車は所有されていないようです。保証会社さんの審査は既にＯＫで

緊急連絡先が叔父さんになっておりました。



緊急連絡先がご両親でないとか、一人暮らしの割にちょっと部屋が広いとか、

ちょっと気になる感じはありますが、保証会社さんの審査通ってるのであれば

ひとまずオッケー（ゆるふわ大家）。



両方ともご入居までうまく話が進んでくれることを祈りたいと思います。



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