油汚れの謎。

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富山１棟目で換気扇の排気口から油汚れが落ちてくる部屋があります。

防水も痛めてしまいそうなので、対処を検討するためにお部屋に入って調査することに。



富山１棟目。８部屋中６部屋まではたどり着くのですが、残り２部屋がなかなか埋まらず

未だ満室と言うことができない悲しい物件です。とはいえ、６部屋埋まってるだけでも

利回り７０％とかなので、別に困っているわけではないのですが・・・やっぱり物件を

持っている以上、満室は目指すべきだよねというところで頑張りたい所存です。



利回りは高いけど立地は今ひとつなので、できれば満室にして売却して、そのお金で

もっといいところに土地を現金で購入し、先々新築を建てる形でやりたいと思って

いるのです。そんな妄想を現実のものにするために、やっぱり今は埋めておきたいと

思っているわけです。



融資がジャブジャブ出ていた時代に、勢いでいっぱい物件を買ってしまいましたが

立地がどうこうとかあまり吟味せずにホイホイ買ってしまい、稼働が追い付かずに

微妙な感じの稼働率になっているというのが現状です。築古から築浅へ、高利回りから

好立地へ。この辺のシフトをしていきたいなあというのが今考えていることです。

（とか言いながらゲテモノ高利回りについ目が向いてしまう）



さて、本日の話題は富山１棟目で発生している油汚れ問題です。



ある特定のお部屋の換気扇の排気口から、油がポタポタと垂れているのです。

清掃をしてくださっている方から、他の部屋ではそういうことは起きていないのに

この部屋からだけ垂れていると報告を受けています。



油汚れが外廊下に落ちて、せっかくの外廊下の防水が悪くなってしまうのです。

見た目も美しくないですし、これは良くないなあという感じがありありとしてました。



過去にもそういう報告がありましたので、金物を換気口の下につけて、外廊下に直接

油が落ちないようにしたのですが・・・未だに油が落ちている状態です。



百聞は一見に如かず。写真でお見せします。





せっかく大規模修繕で防水工事をしたところに、油が落ちています。これは良くない。





どうして、設置した油受けの金物をスルーして下に落ちていくのか・・・理解不能。

物理法則無視してません！？横から垂れるならまだ理解できるのですが、油受けに

落ちた後、それをよじ登って下に落ちているように見えます。いや実際はそうではないと

思うのですけど、そう見えるなあという話。換気口から勢いよく油受けを通り越して

外に落ちているってことなのかもしれません。



何にしても、この部屋だけなぜかこんな状態なので、どうなっているのかと。

入居者様の使い方なのか？それとも換気扇に問題があるのか？



清掃の方も、見つけるたびにふき取ってくれてはいるのですが、このままだと防水の

寿命も縮まってしまいそうなので、もっと根本的な対処をしないとだよねと思うように

なりました。



そこで、大規模修繕をしてくださった業者さんに相談。現地を見に行って貰いましたが

換気扇を調べないと原因はわからないので、入居者さんにお願いして室内に立ち入って

調べる手はずを取りたいとのこと。換気扇の清掃など必要ではないか、とのことです。



今回、スポットで対応するなら別に良いのですが、今後定期的に清掃しないと

いけないとなると、ランニングコストがかかって嫌だなあと思ったのですが、

業者さんの見立てではスポットで大丈夫ではないかと今は考えているようでした。

それだったらお願いしますかねー。



管理会社さんに連絡して、換気扇のチェックをしたいので業者さんから日程調整の

連絡をすることを入居者さんに対して連絡し、承諾して貰うよう手配しました。

管理会社さんからは「費用はどうするのですか？」と聞かれたので、今回は大家が

負担しますと答えたところ、ちょっとびっくりしてました。そうか、地主さんとかは

こういう時入居者さんに負担させているのか・・・。



入居者さんに、業者さんから連絡する旨と連絡先の開示の承諾を得たということで

その内容を施工業者さんに連絡。日程調整の結果、８月に入ってからの現地調査という

形になりました。まずは手配ができて良かったです。



業者さんには、２万以下なら見積無しで即対応してＯＫと伝えました。

それ以上になるようなら見積の上後日対応ということで。

換気扇ならまあ２万あれば終わるんじゃないかな、という予想はしております。



油汚れ、なんであんな形になるのか不思議ですが、これで改善されることに期待します。



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札幌の新築は高止まり、東京の一部地域の新築はちょっと安くなった？

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最近になって、気のせいかちょこっと新築の価格が下がってきているような気がします。

場所や構造によりけりの部分はありますが・・・。



仙台法人は札幌５棟目を売却しており、そのお金を使って次に何を買うかを検討中です。

札幌１１棟目となる戸建は買いましたが、これは札幌１０棟目と地続きだったから

買ったというだけで、インカムゲインを狙った投資として旨味があるというよりは、

２つの土地を一体で売却したら最終的に利益が出るという狙いで購入しております。



できれば、新築や築浅の案件に対して、一定の自己資金を入れて買うのが良いかと

思ってはいます。なんせ今は自己資金がないと融資なんか出ないと思いますので。

それに利回りの観点からも、自己資金をある程度入れておかないとキャッシュフローが

手元に残らないだろうと思っています。



狙っているのは、基本的には札幌の新築もしくは築浅。

最近の新築企画屋さんの仕込み状況だと、利回り７％〜８％の間くらいでしょうか。

立地が悪いなどの理由で８％以上になる案件は一応見たことはありますが、一見さんには

その利回りではほぼ出てこないと思います。



そのくらいの物件での収支は果たしてどうなのか。

１億で７．５％の利回りの新築ＲＣを仮に購入するとしましょう。



稼働率９５％（新築のうちは何とかなるはず）、管理費５％、２割入れ替わって

広告料は２ヶ月、修繕費を年間家賃収入の５％、その他諸経費を同じく５％、

固定資産税は家賃１ヶ月分程度といった感じの想定をします。

借入は１割と諸経費を自己資金として、金利１．２％で３５年融資を引くとすると

税引前キャッシュフローは２００万程度となります。昔に比べると少ないです。

仮に税率２５％とした場合、税引後キャッシュフローは１４０万程度になります。



９０００万借金してその程度では買う意味がないと捉えるか、今の市況だとこのくらいの

水準になるのはやむを得ないし、贅沢言ってると買えないからドルコスト平均法的な

考えで買える時は買う（私は不動産ジャンキーなのでこちらの考えに近いです）か。

ここはその人のステージやリスク許容度に依存すると思います。



昔は１億の物件をフルローンで買って税引前キャッシュフローが３００万程度は

最低でも欲しいとか言ってたんですけど、時代は変わりましたね〜・・・。



ちなみにフルローンで考えると、税引前キャッシュフローは１７０万に目減りします。

税引後キャッシュフローは１１０万ですね。

オーバーローンになると、税引前キャッシュフロー１４６万、税引後キャッシュフローは

驚きの８８万となります。さすがにこれだと、空室率がちょっと上がるだけで

運営が苦しくなりすぎるので、リスクが高いと感じます。浮かせた自己資金で

それ以上に回せるなどの目算があるなら、オーバーローンでもいいのかもしれませんが。



そんな感じで情報を見ていますが、なかなか札幌は良いものが出てきません。

立地がいいなと思えば利回り７．２％だったり、利回りいいなと思ったら札幌では

敬遠される狭い間取りだったり。狭いと不動産取得税がかかるのが厳しいところです。

なかなかいい感じのものがないなあと。地元で自分で土地を探して企画できる

優秀な大家さんであれば、今でも８．５％とか叩き出せるようなのですが、私のように

遠隔で企画屋さんに頼りっぱなしだと、なかなかそう都合のいい物件は出てきません。



むしろ、自己資金がたいして残っていない個人のエリアの方が最近気になる物件が

ちょろちょろと出てきています。



東京２３区城北地区でそこそこ駅力のある駅から徒歩１０分圏内で劣化等級３級取得で

利回り７．５％だったり、東京２３区城北地区で各停のみの駅から徒歩１０分圏内の

新築ＲＣが利回り７．８％だったり。埼玉県南（東京と隣接）の木造駅徒歩１０分圏内の

新築が利回り９．５％だったり。



札幌の新築は利回り上がらず現状維持されていますが、東京や埼玉の新築は一時期より

利回りが上がっているような気がしますが、私がたまたまそういう情報ばかり見つけて

いるだけなのでしょうか。



仙台法人の自己資金を個人や東京法人のために使うのは個人的には微妙と思うので、

うーん気になると思いながらも見送っている状況です。



ちなみのボロ戸建系の価格は落ちることがなく、最近は眺めていてもこれぞと思う情報が

全然出てきません。こっちの方が得意っちゃ得意なんだけどなあ。



今の市況がそんな条件しか与えられていないということであれば、その条件において

勝負するしかないかと思います。昔と比べて、昔はこうだったから今の相場じゃ

買えないとか言うくらいなら、今の相場でなんとか回せそうな条件で買うことを

繰り返した方がいいのかな、と個人的には考えております。



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保証会社さん無しでの契約を受け入れることにしました。

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富山１棟目の保証会社無しなら入居したいというご相談の件、結果的に条件を呑んで

埋めることを優先にしました。まあ札幌の危ない案件よりは安全でしょう。



先日ブログに書いた、保証会社無しであれば入居申込したいというお話をいただいていた

件については、もういっそ受け入れちゃってもいいかなあとか思いながらも、その判断は

今回の客付を担当している仲介担当の方に詳細伺ってからの方がいいだろうと思案。

なぜそこまで保証会社さんを嫌うのかが今ひとつピンときませんでしたので、直接話を

されている方に話を聞くことで妥協点が見えてくるのではないかと思った次第です。



そこで、仲良くしている賃貸担当の青年に、今回の案件を担当している方に話を聞いて

保証会社さんの有無について検討しようかと思う、と伝えたところ「なんかさっき申込書

届いてましたよ！」と。ちょうどその日は担当さんがお休みだったのですが、届いたと

いうことは保証会社ありでＯＫで話が付いたってことなのかも？やったー！



しかし、その賃貸担当の青年は「１部屋だけ申込が来ている」と言います。あれ？

２部屋検討してるって言ってなかったっけ・・・？なんか色々よくわからんぞ？

その日は賃貸担当の中で今回のお客様とのやり取りを担当している方がお休みだったので

出社されたら、状況の確認をさせていただく、ということでお願いをした次第です。



そして昨日、その担当の方とのお話をすることができました。



まず、保証会社さんの件については、申込はいただいたが保証会社なしで契約したいと

相談を受けている状況だそうです。納得しているわけではなかったようです。

管理担当さんからのコメントを総合すると、保証会社をつけるのが嫌なのは、

金銭の問題ではなくプライドの問題ということに聞こえましたが、賃貸の担当さんも

その見解は同じでした。そして追加で得られた情報が「保証会社の条件に代表者保証を

つけることがあったという点に難色を示されている」ということ。なるほど・・・。



保証会社を使うことだけでも抵抗があるのに、代表者保証までつけろと言われてしまい

うちの会社はそんなに信用がないのか！と納得がいかなくなってしまった、ということと

推察しました。単に保証会社は使いたくないと言われているだけだと、その法人さんも

賃貸物件を持っているのに物分かりが悪いなあという印象が強かったのですが、そこに

追加で代表者保証の話がついてくるなら、それをきっかけに自社の信頼がそんなに

ないのかと憤る結果につながるというのも一定の理解はできる気がします。



賃貸担当の方に、他の保証会社さんは使えないのかと聞いたのですが、法人契約の場合

そこの保証会社さんしか扱っていないとのことでした。しかも、家賃保証しかしてくれず

原状回復などの費用は何も出ないそうです。うーん、保証内容も引受の条件も渋いなあ。

是非見直しを図っていただき、法人契約の場合に使える保証会社さんを増やして

いただきたいなあと思います・・・。



保証会社さんを嫌がる理由も納得いく部分が出てきたし、人材派遣の会社さんなので

人がいなくなったら退去になるだけだから、よほど会社が傾くとかない限りは滞納の

リスクも低いだろう、退去後のトラブルリスクは保証会社さんをつけても回避不可だし、

総合的に見て今回の保証会社さん無しについては、受ける方向で良いと判断。

賃貸の担当さんに保証会社さんをつけない形での契約でＯＫと回答しました。

代表者保証はつけて貰うようお願いしてくれるとのことで、それは是非お願いします。



次に、管理の方は２部屋申込と言っていたのに１部屋しか申込が来ていない件についても

確認しました。こちらは確かに２部屋検討されているとのことでしたが、今の時点で

話が決まったのが１部屋なのでそちらだけ申込をしたということのようです。

もう１部屋の話もなくなったわけではないし、今後うちのアパートがある近辺のお仕事の

案件が出てくれば、追加で借りたいという話は出てくるかもしれないとのことでした。



追加の申込がもしかしたらあるかもしれない、という感じで見ておこうと思います。

人材派遣会社さんは富山１棟目の上得意先になるケースが多いです。先日退去予告を

貰ってしまったお部屋も人材派遣の会社さんが社宅として借りてくださっていました。

富山１棟目、人材派遣会社も含めて法人契約がとても多いです。今回の申込や退去予告の

部屋も含めると、７部屋中６部屋が法人もしくは個人事業主の方が契約しています。

地域最安値なのが大きいのでしょうね。賃料節約したいでしょうし。



今後、そちらの法人さんから追加の相談があれば、是非うちの部屋を紹介してください、

と賃貸担当の方にはプッシュしておきました。富山出張して直接お願いしてきたいので

コロナの様子を見ながら現地ミーティングも考えようと思います。



さぁ、残り２部屋のうち１部屋が今回の法人さんで再度申込が入ることに期待します！

そうなれば残り１室です。リーチ。

（捕らぬ狸の皮算用やめれ）



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そのタイミングの修繕は、費用云々ではなく即やってくださいとしか言えない。

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札幌８棟目、入居前のチェックで修繕が必要な項目が見つかってしまいました。

故障箇所は台所なので、前の人は料理していなかったんだろうなあ・・・。



札幌８棟目。鳴かず飛ばずで引合も少なく、修繕もかさんでいる、それでいて元々の

利回りもたいしたことはない。秀でていたのは、築３０年なのに３０年融資が出ちゃった

ということだけなのですが、それだってキャッシュフローの面から見たらいいですけど

返済が進まないという点からすれば、ただ単にリスクを先送りしているだけです。

元本は減らないから売却するにも損切りが必要になる可能性があります。

私の中ではちょっと残念な物件という位置づけになっています。



ところが先日、急に確変でも起こったのか、３部屋の空室のうち一気に２部屋に申込が

入ってくれました。どちらも保証会社さんの審査もＯＫとなり、なんかいい流れです。

今まで不遇だっただけに、ここで一気に反転攻勢か！？



しかも、管理会社さん曰く、残った１部屋についても「内装完了及び入居可能日の

お問合せが多数ございます」という目を疑うような言葉が。いやそれ、多額の費用を

かけざるを得なくなった私に対して慰めようと思って適当なことを言ってません？

とか思っちゃうひねくれてしまった私。でも本当だとしたら、ちょっと今までにない

大チャンスだと思います。ここで一気に決めて、民泊が全部退去になって一気に５部屋の

空室を抱えるようになって以来、初めての満室ということになります。目指したい！



という感じで、うひょーテンションあがるわーヒャッホーイなどと一人頭の悪い発言を

繰り返す怪しいおじさんになっていた私に、現実の非情さを突き付けるメールが

届いてしまうのでした。



管理会社さんから来たメールには「１Ｒの入居前確認で台所・風呂場の混合栓から

漏水が確認されました」という悲しいお知らせが。一気にテンションダダ下がりです。

いやまあね、かなり長いことお住まいになってくださっていた入居者様の退去後だから

そういうのはあるだろうよねと。それはおおいに理解できますし、仕方ないことです。

でもこのタイミングできたかー。入居も決まり浮かれている状態で、しかも入居まで

もう時間はありません。「その場で対応して貰う」一択。それしかない現実。嗚呼。



管理会社さんのメールには「対応せざるを得ず、やむを得ず交換となりました」と。

はい、ごもっともです。その通りです。入居者様にご不便をおかけするわけには

いきません。責任ある賃貸経営のためにも、現場判断で対応したのは正しい選択です。

辛いのは私の懐事情だけ。そんなことはそれを見越してお金を準備し、このくらいで

ショックを受けないよう周到な準備をしない私が悪いのです。

（と、口では言ってるけど、ショックの色は隠しきない貧乏性）



費用は風呂と台所をあわせて５万円也。もちろん、ＤＩＹでやれば高いと思うでしょう。

しかし、入居直前というタイミングの悪さ、遠隔地なのでＤＩＹや安い業者さんを

選ぶこともできない、管理会社さんも対応等で時間を割いているのだから、対価を

お支払しなくてはならない（マージン乗せて貰う）など考えれば、このくらいは

やむを得ないと思います。そこまで高いということもないでしょう。



ただ、普段の生活に置き換えると、高級旅館に一泊できる値段だよねということになり

それを思うと憂鬱になります。



でも、たまにこういう感覚を思い出す必要はあると思います。

修繕費用でゲロ吐きそうとかじゃなくて、日常生活と事業で流れるお金の感覚の差を

自分でコントロールできるようにならないと、という意味です。



不動産賃貸業は屋上防水で１００万単位のお金が出ていくとか、頭金で数百万・数千万の

お金が動く事業です。最初はビビッてましたが、今はそのお金の感覚にも慣れてきて

そのくらいの金額ならどうとでもなるねーみたいな感じになりつつあります。



でも、日常生活で言えば、先ほども言ったように５万ってかなりの大金です。

それだけあればプレステ５買えますよ！（抽選に当たらない問題は置いておいて）

高級な焼肉だって２人で行ってお釣りが返ってきます。一泊の旅行をするなら、

客室露天風呂付の広い離れとか普通に用意できてしまうレベルです。



事業のお金の単位が当たり前になると、生活のお金の単位もそれと同じ感覚に

なってしまい、数万とか数十万が高いとも惜しいとか感じなくなってしまい、

生活レベルが上がってしまう懸念があります。これは非常に危険です。



人生、元気で動ける時間は実はそう多くないので、けちけちしすぎるのもよくないです。

ただ、どうでもいいところに浪費するのは良くないです。その経験が自分にとって

大きな糧になるなら、どんどんお金を遣えばいいと思いますが、そうでない場合は

メリハリつけて使わない、といった対応も必要になることでしょう。



たまにこういう修繕の金額をまじまじと見て、〇〇に置き換えたらこのくらいか、

という感じで自分を見つめ直すことがあってもいいのではないかと思いました。

なので、今回の修繕もそんな見つめ直す時間を作るきっかけになったと思えば、

悪いことばかりではないです。それに設備も新しくなって入居者様も快適に過ごせます。



何事もポジティブに。悪いことばかり考えていたら本当に悪い状態になってしまいます。

気持ちだけは前を向いていれば、結果もいずれ前向きになるはず。

そう信じて、前を向いてポジティブに生きていこうと思います。



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孤独死保険に加入してリスクヘッジ。

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仙台２棟目、そういえば孤独死保険に加入しておりませんでした。リスク回避のため

こちらの物件も孤独死保険に加入させていただくこととしました。



仙台２棟目の稼働もなんとか６割まで到達し、返済も家賃収入だけで行えるレベルに

到達しました。予定よりだいぶ遅い進捗になっておりますが、ありがたいことです。



本ブログをご愛顧いただいている皆様であればご存じの事実かとは思いますが、

仙台２棟目は様々な入居者様を抱えております。心療内科に通われている方、

水商売に従事されている方、高齢の方、など。あくまで一般論ですが、これらの方は

賃貸で住居を見つけるのが大変だと言われがちな方々です。差別的な話と捉えられて

しまうかもしれないので恐縮ですが、「借地借家法」という大家さんが大変不利な

法律がある以上、経営リスクを考えるとご入居いただくのは難しい、と考えるのも

致し方ないことと思います。



借地借家法が前近代的だと思うのは、とにかく家主の権利が過剰に低く設定されて

いることです。



たとえ話ですが・・・ラーメン屋さんに例えて考えてみましょう。



ラーメン屋さんで食い逃げする人がいたら、当然ですが逮捕されて刑事罰です。

世間一般としても許されることではなく、犯罪者の烙印を押されます。



ところが、借地借家法に照らし合わせると・・・

ラーメン屋さんで食い逃げする人がいても、裁判所は「まあ３回くらいは許して

あげなさい、あなたお金持ちでしょ？」と言われてしまいます。あり得ないです。

（もちろん、ラーメン屋さん＝大家さんです）



他にもあります。

ラーメン屋さんで他のお客様を無視してギャーギャー騒ぎ、店主が迷惑だと

判断すれば、出ていけと首根っこをつかんで追い出すことができます。

（その後Twitterで晒されるなどの問題は別にして）



ところが、借地借家法に照らし合わせると・・・

ラーメン屋さんで他のお客様を無視してギャーギャー騒ぐ輩がいたとしても、

店主は注意することしかできず、首根っこをつかんで追い出すことができません。

結局、他のお客さんが嫌になって出ていってしまいます。

（もちろん、ラーメン屋さん＝大家さんです）



そんな感じで、弱い、弱すぎる、なのです。



借地借家法のルーツをたどると明治時代にまで遡ります。

建物保護ニ関スル法律（明治42年5月1日法律第40号、建物保護法）

借地法（大正10年4月8日法律第49号。5月15日施行）

借家法（大正10年4月8日法律第50号。5月15日施行）

の３つを統合したのが借地借家法です（Wikipediaで確認しました）。

統合される時に大きく変わったという記載もないので、一番古いものであれば

明治時代に決められた内容が、令和の今に至るまで現役で頑張っているわけです。

こんなの、某政党の長老が引退しない云々どころの騒ぎじゃありませんよ。

明治時代のおじいちゃんが現役で法律として体張ってると考えたら、恐ろしい。



でも、世間的に見れば大家さんは土地を持っている金持ちであり、賃借人さんは

搾取される立場の弱者という構図は昔から変わっておりません。現実としては

大家さんも借入してるし、消費者保護の潮流がより加速していることもあって

決して強者とは言い切れないと思うのですが・・・。



ジェンダーフリーが声高に叫ばれるこんな世の中なのだから、大家さんと賃借人さんも

平等な立場で取引できればいいのになあ、と思う私でした。



相変わらず、本題と全然違う話ばかりしてるな（汗）

これだけでブログとして完結しちゃいそうな勢いですが、本題に戻ります。



恒例の方を受け入れるに際して、一番気になるリスクは孤独死です。



人がなくなってしまうのは仕方ありません。当方所有のアパート・マンションで

天寿を全ういただき、その人生が幸せだったということであれば、大家冥利に尽きます。



ただ、心情としてはそうあｄとしても、費用の話が出てくるとそれではすみません。

亡くなった後の遺品整理、時間がたって発見された孤独死であれば特殊清掃などの

費用、次に募集をすれば室内で人が死んだという事実をお伝えして家賃を下げる

必要がある、などなど。様々な形でお金かかってしまいます・・・。



遺族の方がいらっしゃり、それらの費用を負担してくれるケースなんて本当に稀です。

当然ですがご遺族の方にも生活があり、数十万・数百万単位のお金をいきなり出してと

言われても、そりゃ簡単には出せないでしょう。そして相続放棄してしまうのです。

私が遺族の立場だったら、やっぱり厳しいと思うに違いありませんし、ない袖は振れぬと

言わざるを得ないだろうなと思います。結局、大家さんは泣き寝入りせざるを得ません。



そのため、高齢の方を受け入れるにあたっては、安否確認の仕組みの導入であったり、

孤独死保険であったりといった仕組みをフル活用する必要があります。



仙台２棟目も高齢の入居者様が増えてきましたので、孤独死保険が必要だなと判断。

この物件に限り、銀行さんとの関係性もあり、保険代理店さんが別になっていましたが

孤独死保険に関しては縛りもないのでいつもの代理店さんに依頼しました。

必要な書類はレントロールのみでした。



レントロールを送ると、後日お見積が到着。年間８万とのことでした。安いとは

言いませんが、これで数百万の被害が補填されるのであれば、お守りとしては優秀。

私自身、孤独死保険を活用せざるを得ない事態に陥ったことがありますので、

その経験から考えれば入っておくに越したことはありません。

ということで、保険代理店さんにはこの内容で契約をお願いしますと伝達。



借地借家法が大家さんを縛る以上、その状況でも損失が最小限になるように、

保険などあらゆる手段でリスクヘッジはしておくべきと思います。今回もそういう形で

対応ができたので良かったと思います。ま、何事もないのが一番なんですけどね。



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