札幌９棟目の関係者さんとあれこれコミュニケーション。

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この週末は色々な人とコミュニケーションを取ってみた感じでした。

その中でも札幌９棟目の関係者の方とはいろいろな話をしたなあと思います。



やる気が起こらない旨のブログ記事を書いたこともあり、自分でももう少しやる気と

行動を重視していかないとだなあと思った私。それを現実のものにすべく、週末は

なんだかんだ理由をつけて、あちこちに連絡を取っておりました。



以下、そんな連絡の内容をつらつらと。



札幌９棟目の管理会社の社長に連絡を取り、外壁塗装のお見積を依頼しました。

正直、外壁塗装する前に売りたいのですが、今の状態で売るとしても外壁塗装の分は

ある程度ディスカウントしないと売れないよね、というのが以前社長が仰っていた

内容でした。



社長曰く、腕が良くて安いけどかなり長時間待たされる（人気があるのでなかなか

順番が回ってこない）施工業者さんがいるので、今度見積取っておきますよと

仰っていたのですが、その結果が来ていないのを思い出したので電話してみた次第です。



社長曰く「まだいいかなと思ってました」という謎の発言。たぶん、あまり札幌９棟目を

売らせようという気持ちがないんだろうなと思われます。売れるなら売ってもみたいな

ことを言ったら、自分のお客様でこのくらいの予算の人がいるけど価格が合うなら

どうですかと言ってました。でもその価格、ちょっと想定しているより安いんですよ。

買値よりちょっと上ですが、もっと上で売ることを想定していましたので。



それだと今売るのは無理ですね〜みたいな感じで話が終わっちゃいそうだったので、

修繕の見込みどのくらいかわからないといくらで売っていいものかもわからないですね、

など少し粘って、見積取ってみますという発言を引き出すことに成功しました。



気分屋の社長ですが、この人が本気で売ると決めた時はだいたい本当に売れます。

その観点で、味方につけておきたいのは間違いありません。うまくコミュニケーションを

取りながら、売却ルートをやる気になってもらおうと思います。



札幌９棟目と言えば、未だにテナントさんとの契約が結ばれない問題は継続中です。

明確にまだ続いているという会話はしていないのですが、管理担当の方から報告が

ないので、実際のところまだ解消されていないのでしょう。



昨日は直接その話はしなかったものの、管理担当の方にもメッセージを入れました。

実働何人くらいいますか、それにあわせてお中元贈るので、みたいな感じの内容です。

もし動きがあれば、このメッセージへの返しで何かしら言ってくるはずですが・・・

特にその点には触れられずに、コロナもあるので体に気を付けてくださいみたいな

会話で終わってしまいました。やっぱり片付いていないんだな、契約問題。



札幌９棟目は利回りは高いけど立地も間取りも微妙なのです。築古ボロ木造で立地も

決して良いものではなく、間取りも使い勝手がいいとは言い難い。となれば、苦戦は

確実です。まあそれもわかって買っているので文句はないのですが、それにしたって

２年以上一度もテナントが埋まっていないのは想定外でしたし、稼働率に関しても

もうちょっと上げられるかと思いましたが、なかなかうまくいきません。

三歩進んで二歩下がるを繰り返して、時には二歩進んで三歩下がることもあります。



特にテナントに関しては、何回も申込を貰っているにも関わらず、いずれもキャンセルに

なってしまうという悲しい状況です。問い合わせが多い割に申込は少なく、その少ない

申込もことごとくキャンセルになってしまうという。管理担当の人が「なんでいつも

こうなっちゃうんですかねえ・・・」としょんぼりしてしまっていました。



気持ちとしては、テナントが埋まってから売却という考えです。そして想定では既に

テナントは申込を貰って埋まっているはずでしたが・・・申込をしてきた法人さんが

全く煮え切らない態度をしており、３ヶ月以上経ったのに契約に至っておりません。

こちらもしびれを切らして再度募集に入っていますが、できれば今回のお客様で

決まってくれた方が助かるんですよね・・・。将来の売却に向けて考えたとしても。



埋めることと売ること。両方とも首尾よく達成できるよう、引き続き関係者とは

密にコミュニケーションをとっていきたいと思います。

理想を言えば、２０１８年に買ったので、２０２４年１月から長期譲渡扱いになり

税率が下がります。そこでスパッと売れればいいかなという感じです。

その頃なら、元金均等の１０年返済で借りている融資も５年以上が経過しているので

残債は半分以下になっているはずです。けっこう手元にお金残せると思うんですよね。



そうそう、融資が１０年ってのはこの物件の大きいところです。今はテナントが

稼働していないので、あまり大きな手残りはありませんが、元本返済はぐいぐいと

進んでいますので、売却した時はまとまった金額が入る目算です。

ＣＦがあまりでなくても、元本返済と言う名の貯金はできているので、その観点では

割と優良物件なのかもしれません。



なんだかんだ書いてたら札幌９棟目のことだけで結構な文書量になってしまいました。

週末やった他のことは、明日にでも別途書こうと思います。



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仙台２棟目に入居申込で空室は残り５部屋！

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書くことがない、やる気がでないとぼやいた成果があったのか（？）、仙台２棟目に

入居申込をいただくことができました。これで１０部屋埋まり、残り５部屋です。



昨日はやる気が出ない自分をもうちょっと奮い立たせないとなあと思い、馴染みの

不動産屋さんに電話して近況聞いてみたり、その辺で見かけたオープンルームの

情報をチェックしてみたり、しばらく見れてなかった売買物件の新着情報を１週間分程度

チェックしてみたり（ちょっと気になるなと思うものはだいたい掲載終了でした・・・）

といった活動を意識して行いました。



嫁ちゃんが体調不良で寝込んでいたので、家事をしながらそんな活動を合間で行って

いたので、相変わらず領収書の整理などは進んでおりません（汗）



活動量が減っていることも、やる気減退の遠因ではないかということで、できるだけ

活動量を増やしていこうと思います。最近、内覧会とかも全然行ってないし、

会って情報交換する相手もほぼ固定化されているし、あんまり良いとは言えないなあと

思っている次第です。



いろいろと活動をしていかなくてはと思いながら、そのきっかけになるような活動を

やっていこうとしていた私ですが、動けば結果が出るという感じなのか、ここにきて

ちょっと嬉しいお知らせが届きました。冒頭で書いた通りなのですが、仙台２棟目に

お申込をいただくことができたのです。



お申込の連絡をいただいたのは、売買仲介もしてくださった仲介業者さんの方です。

募集の販路を少し広げたものの、広げた先からは今のところお申込はありません。

こちらの仲介業者さん、ここまで埋まらないのは想定外と言いながらも、売ってしまえば

あとは他人事と思わず、埋めるよう優先して取り組んでいただいているのだな、

ということは伝わってきます。いつもありがとうございます。



今回のお申込は、なんと驚きの２名入居。えっと、２０平米ちょいしかないお部屋で

２人入居って結構ワイルドじゃないすかね・・・？だいぶ密ですよそれ。



そんな狭いお部屋に２人で住むということ、あとは仙台２棟目が割とここまで

「ワケアリ」感がある（他の不動産屋さんに行ったら門前払いされてしまった、

という経験を持つ方が多いという意味）方のお申込が多かったこと、などから考えて

今回も他の不動産屋さんでは扱ってくださらなかった方が来たのかもしれないと

想像した次第です。



一通り考えを巡らせた後、私が仲介業者さんに発した一言は・・・

「どんな属性のお二人なのでしょうか？」という質問でした。

妄想だけしていても仕方ない、まずは事実確認をしよう、と。



仲介業者さんからは、もうちょっとしたら申込書の内容を送れると思うので待ってほしい

と言われたので、その間は家事をしたりなんだかんだしたりしておりました。



そして届きました、待望の申込書。



正社員の若者と、その婚約者の方の２人暮らし。婚約者の方はアルバイトをしており、

二人とも収入があります。住み替えの理由は「家賃を減らすため」とのことでした。

いわゆる同棲ってやつですね。



・・・堅実だ！すごく真面目に人生考えている雰囲気がする！

前途ある若者が結婚するまで、あるいは結婚してからも仙台２棟目で貯金して、

いずれ幸せな家庭を築くためにステップアップしようとしているのだなあ。

なんかそう思うと、とても嬉しくなってしまいました。



正直なところ、２０平米に２人で住むって段階でちょっと警戒していたのですが

むしろ嬉しい誤算でした。



仲介業者さんに思わず言ってしまったのが「予想より遥かに普通の方からのお申込で

びっくりしました」の一言。これには先方も苦笑いでした。

いやほら、ここまで前述の通りのワケアリの方ばかりが案内・申込されてきていたので

ついつい今回もそういう感じなのかなと思ってしまって・・・。



これで１５部屋中１０部屋が埋まり、稼働率６６．７％です。時間はかかっていますが

埋まる方向で進んでいるので、年末くらいには満室になっているかな〜と期待。

（もちろん、もっと早い方が嬉しいですけど）



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不動産投資（不動産賃貸業）への情熱が乏しくなっている気がする今日この頃。

物件が高くて手が出ないからやる気を失っているのかもしれません。



賃貸にも動きはなし、修繕とかも特になし。現在進行中でまだブログには書けない

大きな問題もあるのですが、それはまだ書けないから置いておくとして・・・。

領収書を整理したりする作業はせんじつちょっとやったけど、最近の不動産活動は

書けることに関してはそのくらいです。



一応、札幌のちょっと微妙な新築ＲＣに対して、金融機関さんがどう反応するか

見てみようと思って仙台法人で買付入れてみたりはしているのですが、これも正直

数字として大きく盛り上がるものでもなく、本当にこれでいいのかねーという

気持ちを抱きながらの取り組みになっています。企画屋さんの新築にしては利回りは

悪くないんですけど、なんかこう盛り上がらないというか、ずっと持とうという

気持ちになれないというか。でも金融機関さんは鼻息荒いこと言ってたので、

もしかしたら買えちゃうのかしら。よくわからないです。もう流れに任せるわ。



さすがに、今の稼働率が上がらない状態はなんとかしないといけないと思っており

稼働が悪い物件で売れそうなものは売って、それを使って新しいものを買おうという

試みはしているのです。例えば札幌５棟目を直近では売却しました。ここで積み上げた

自己資金を使って次に進みたいのですが、ほんと今はいいものがなくて、上に書いた通り

微妙なモチベーションで微妙な物件に買付を入れている状態です。



売却候補はそこそこあるのです。札幌９棟目、富山１棟目は満室かそれに近い状態に

なったところで売却して自己資金にして、そのお金を使って東京の建売の新築とか

富山の新築できそうな土地とかを買いたいと思っています。

それ以外に、札幌８棟目あたりも売却候補ですが、これはたぶん希望価格で売るのは

厳しいんじゃないかなと思いこんでいます。もうちょっと様子を見て、なんとなく

売れそうなタイミングがあれば売ってしまってもいいのかなとは思っています。



東京は割と今のところ粒は揃っているし、借地とか狭小とか再建築不可とかで売るのに

適さないものもあります。そんなところを考えると、東京は別に今売らなくても

いいかなという感じです。売りやすいもので大きく儲かるものがあるなら、それを売って

無担保借入をドバっと返せるとか、そんなのがあれば検討してもいいのかもしれませんが

そんな都合がいいものはなかなかありませんし。



ああでも、市況が変わったことを悟られないように、今のうちに東京６棟目をしれっと

売却するというのは一案かもしれない・・・でも残債あまり減ってないから手元にお金が

残らないか。うん、やっぱダメだな。



全体的に、今後どうするというところに対して手詰まり感を感じているからこその

やる気が起きないという今の状態があるのかもしれません・・・。



なんかこう、モチベーションがぐぐっと上がる出来事ないかなー。

これはと前のめりになる物件情報が出てくるとか（そんな都合のいいことはないだろ）

いきなり入居申込が殺到して満室になるとか（まだこっちの方が可能性ありそう）

近隣の人が物件を高く買ってくれるとか（未遂は何回かあるんですけどねー）

そんなことがあればグイっとやる気が出てくるのかもしれませんけど。



なんかこのダメな私にやる気が出る情報を提供してくださる方、是非お願いします（笑）



ブログもそんな感じで今日はちょっと今すぐ書けるネタもないので、手短モードです。

水面下の話で今はブログに書けないことで頭を痛めている、というのもやる気がない

モードに拍車をかけているのだろうなあと。あとサラリーマンの仕事のせいというのも

ありそうです。いろいろ残念すぎる状態なので。



ということで今日はブログおしまい！



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コロナ禍で会えないからこそお中元。

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お中元のシーズンです。いろいろいただいてしまい恐縮です。ありがとうございます。

こちらもお中元お返しする予定です。



コロナ禍であちこちに気軽に出かけるのがややはばかられるご時世となって一年以上が

経過しました。その１年の間にも、多少の変化はあるものの、基本的には今までと同様に

不動産賃貸業をやってこれています。その力の根源は管理会社さんからの温かいご支援が

あるからに他なりません。本当にありがとうございます。



コロナ禍でなければ、各管理会社さんのところにお邪魔して、お酒でも振るまいたい

ところなのですが、コロナ禍ですとなかなかそれが難しい一面も。今までのように

お店が開いていないとか、保守的な地域（私の持つ物件の中だと富山の管理会社さんは

比較的保守的な判断をすることが多いです）だと、東京から行くこと自体が迷惑に

なってしまうとか・・・。そんなところを考慮するとなかなか難しいものです。

まったくもって不自由な世の中になってしまいました。



ワクチンで重症化するリスクが軽減され、東京は感染爆発と言われているけれども

重症化する人数は減っている、という事実を考えれば、インフルエンザと同様に

ワクチンを打てばちょっと辛い風邪と同じくらいだし、ワクチン打たないのは自己責任と

いう形で、緊急事態なんてやめて通常営業に移行してしまえばいいのに・・・と

思わずにいられない私です。残念な医師会が利権ばっかり考えてコロナ受け入れないから

医療崩壊が起こることが問題だったわけで、重症化しなくなるなら医療崩壊は起こらない

という判断もできると思うんですけどね。風邪を撲滅するなんて無理なんだから、

どう共存するかを考えるフェーズに来ていると思います。マスコミも視聴率取るために

扇動的な報道ばかりせず、多角的に分析して事実を淡々と流すことがあっても

いいのではないかと思うんですけどね。ま、地上波見てない私が言うことじゃないか。



えーっと、違う違う、コロナに対する愚痴を書きたかったわけじゃないんですよ。

そんなコロナ禍において、どうやって管理会社さんに対してこちらの感謝の気持ちを

示すべきか、という話ですよ。



私としては、やはりここは「お中元・お歳暮」が妥当ではないかと思うのです。



悦に名目は何でもいいのですが、プレゼントをされて喜ばない人はあまりいないと

思うんです。そりゃあ変なものとか扱いに困るものをプレゼントされたら困ってしまうと

思いますが、保存のきく食べ物とかであれば、そうそう困らせることはないでしょう。



私は基本的にお中元とお歳暮を管理会社さんに贈ることは欠かせておりません。

貰って嬉しいと思うなら贈った方がいい。昔、先輩大家さんにそう教わりました。

それ以来欠かさず贈るようにしています。



コロナ禍や遠隔など様々な理由で管理会社さんとなかなかお会いできない人は

たまにはプレゼントを贈ってもいいんじゃないでしょうか。

普段から会ってて関係がきちんと作れている人であれば、無理に贈る必要もないかとは

思いますけど、関係が希薄になっている人や、何かしらインパクトを与えておきたい人は

贈ってみてもいいんじゃないかと私は思っています。



私は日頃お世話になっている管理会社さん、施工業者さんあたりにお中元を贈る予定で、

あとは顧問税理士の先生とか売買系の業者さんとかにもたまには贈ろうかなーなどと

考えております。



管理会社さんと少し近い距離になりたいと思う人であれば、少し手間をかけて

お中元を贈るってのもいいかもしれませんよ。



ということで、今日は手短ですがこの辺で。



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動画の撮影で東京１３棟目を使いたいってさ！

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東京１３棟目のホテルで「撮影に使いたい」という申し入れがあったそうです。

おー、それはちょっと楽しい！いろんなオファーがあるものですねー。



東京１３棟目はホテルとして運用しています。築古戸建をリノベーションして

Airbnbによるホテル運用を行っています。旅館業法に則った宿泊施設として運営中。



最初はオリンピックでがっぽり儲かるかなーなんて妄想をしながら作ったのですが、

結果としてはその期待は大きく裏切られました。コロナめ！という感じです。

オリンピックも結局無観客になっちゃうし、いろいろと当てが外れた感はあります。



そんな逆境の中ですが、一応今年に入ってからは平均して月１０万程度の売上を

あげてくれています。とはいえ、Airbnbの手数料や運営会社さんへの手数料、

光熱費や消耗品費、インターネット料金などもありますので、実際に手元に残るのは

半分以下でしょうね。そこから銀行さんへの返済をしたら、まーほとんど残らない、と。

でもまあ、こんな状況下でもなんとか損は出さずにやっていけてるのであれば、

まあそれはそれでいいのではないかと思います。



こういうのって、レビューが命なところがあります。今はトントンでたいして儲かって

いないとしても、その間にレビューは蓄積されていきます。スーパーホストが

維持できているし、悪いレビューもついていないので、旅行が本格化した暁には

このレビューを見て人がなだれ込んでくるに違いない、という妄想を糧に生きてます。



正直、賃貸にしてしまった方がよほど収入は安定するし儲かるんですけど・・・

ここまでやってきた蓄積をここで一気になくしてしまうのは勿体ないよなあと。

あと、不動産賃貸業だけだと、どんなに良くても売上の上限が見えてしまいますが、

レンタルスペースや宿泊業などを織り交ぜておくと、業界が好況になった時は想定以上の

売上になる可能性があります。夢があるじゃないですか。８割がたは不動産賃貸業で

安定させておきたいですが、残り２割くらいはリスクアセットというか上下があるものを

織り交ぜておきたい、という気持ちもあります。



あと、すっごい俗なこと言っちゃうと、サラリーマンを辞めた時に自分のことを

どう捉えて人に紹介するか、というところも。「大家です」というのと「ホテルを

運営しています」と言うのとだと、なんとなく後者の方が世間体がいいような

気がするんですよね・・・青年実業家感が出るじゃないですか。

え、そんなの気にしてるの私だけ？そりゃ失礼しました。



さて、本日は冒頭に書いた通り、撮影に使いたいというオファーがあったお話です。



自分でも「我ながらかなりおしゃれにリノベーションできたな〜」と思っている

東京１３棟目。自分で住んでもいいなと思える出来栄えです。梁むき出しの解放感のある

空間に、おしゃれなライトがぶら下がっているＬＤＫとか、ほんと居心地いいです。

撮影とかやってもきっと映えるだろうなあと思っていましたが・・・

本当にそんなオファーが来てしまいました。



運営会社さんから「Webドラマの撮影に使いたいという相談があった」との連絡が

あったのは、つい先日のこと。某企業さんが創立〇周年を記念して作るドラマで、

その撮影に東京１３棟目を利用したいとのことでした。企業のＰＲ動画ってことですね。



聞いたことはない会社さんでしたが、創立年数を聞く限りでは社歴は長いようです。

どうやって調べたのかはわかりませんが、うちの内装とかリノベ具合を見て気に入って

くださったのであれば、こちらとしても大変光栄です。



ぜひ使ってくださいと回答しましたが、一応運営会社さんには、そういう貸し方を

することによるリスクはあるのかを確認しました。運営会社さん的にも、特にリスクは

ないと思うとのこと。わざわざ事前に問い合わせをしてくれる会社さんですし、

問い合わせもきちんとしていたのでリスクは特にないと思います、とのことでした。



なんかこう、撮影に使ってもいい感じと思ってくれるような内装に仕上げられたのも

嬉しいし、そうやって実際に撮影に使うことを検討して貰えたのも嬉しいです。

これから下見と言うことなので、実際に撮影に使われるかはわかりませんけど、

なんかこう、いい感じの話で良かったと思います。



収支がどうこうというよりは、自分の中での満足感が高まった一件でした。

よーし、引き続きがんばるぞー。



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