2021年07月31日

東京12棟目にもフリーレントを採用&残置物を一部撤去。

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東京6棟目に続き、東京12棟目もフリーレントをつけてみることにしました。

こっちもいい加減真面目にやらないと、せっかくの物件が泣いているに違いない。



民泊をしていた方が退去されてから、どうも気持ちが乗らずに適当な募集をしていた

東京12棟目。一日も早く埋めた方が得策なのは頭ではわかっているのですが、

他の空室が多すぎたのと、最初に構想していたことのあてが外れたことなどもあり

ちょっとやる気を失ってしまい、放置プレイに突入しておりました。



その間に、他の物件は埋まったりキャンセルになったり退去になったりという具合で

動いているのですが、そんな中東京12棟目だけは忘れ去られた状態になっています。



家具家電全部そろってるので、別に初期費用かからないから、自分で民泊でも

やってみるか?とも思いましたが、今の市況でそれをやっても微妙なのは明らか。

旅館業の許認可も取れそうだったのですが、金融機関さんからリフォーム資金を

「賃貸物件」として引っ張っている手前、もし万が一金融機関さんが気づいてしまうと

ばつの悪い話になりそうです。そんなところを踏まえ、この物件は普通に賃貸物件で

貸す方針で確定させました。



ただ、そうなると民泊も見据えて残しておいた残置物が邪魔なんですよねー。

片づけるのもお金かかるから、ジモティーとかで全部引き取ってとお願いすれば

いいんじゃないかと思うものの、なんかその投稿をするのも面倒になってしまって

放置プレイが続く結果に。



背実、このままじゃいかんということで、条件が比較的悪い1階のお部屋について

ちょい高いかなくらいの家賃まで下げてみました。やはり下げたことによる反響は

ちょっと増えました。ただ、爆増というほどではありません。今まで波がなかったのが

さざ波程度になったくらいです。



さすがにさざ波じゃ入居には至らないよねと思う私。いい加減次の手を考えた方が

いいかなあと思っていたところに、東京6棟目でフリーレントを付けてみるのはどうかと

管理会社さんからのご提案があったわけです(昨日のブログ参照)。



ここで私はピンときましたよ。東京6棟目のみならず、東京12棟目もフリーレントを

つけてしまえばいいのだと。それでちょっとでも引きがよくなればめでたいわけだし、

変わらなければ変わらないでやっぱり家賃下げようかという話にすればいいだけだし。



東京6棟目に関して返信をするついでに、東京12棟目もフリーレントでお願いしますと

回答させてもらいました。ちょっと変わればいいなー。



あと、東京12棟目は民泊が終了した時のままになっていたので、賃貸では不要と

思われる布団や食器などの小物を片づけて貰いました。



仲介担当の管理会社さんの方が「雑然としていて印象があまりよくない」ということを

仰っていたので、どれどれと現地を見に行ったところ、確かに使い古したお布団が

残っているのは微妙な感じでした。布団は誰かが使ったものを自分が住むときに

使いたいとは思わないだろうなー。



ということで、賃貸では使わないだろうと思われるものに関しては、撤去の方向で

管理会社さんに作業を依頼。自分でやれって言われそうですが、出張が多くて

あまりそれに時間を割きたくなかったので、外注してしまいました。

スッキリしたらしいので、また今度現地見てこようっと。



これで少しくらい反響が増えてくれればいいなと思います。もうちょっと様子を見て

ダメそうならさらに家賃下げますかねー。



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月30日

東京6棟目にフリーレントの条件を追加。

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東京6棟目の募集条件にフリーレントを加えることにしました。家賃を下げるよりは

一時金を下げて対応した方がいいだろうと思うためです。初期費用緩めてブーストです。



東京6棟目も以前から言っているように待ったなしの状況が続いております。

今まではこんなことあり得なかったのですが、退去後に9ヶ月埋まっていないという

ちょっと考えられないくらいの異常事態。最初のうちは確かに市況の変化を読めておらず

結果として条件が他に比べて高くなっていたのは否めません。ここは私の感度の低さが

原因なので、ポンコツ大家だという評価を甘んじて受け入れます。ただ、条件を

改めてある程度妥当なラインに持ってきた後も、なんだかんだと苦戦気味であることも

また事実です。これはさらなる危機感を持った方がいいのではないかと。



東京6棟目を取り巻く市況の変化は、おそらくですがコロナ禍においてホワイトカラーの

労働者に対しては、テレワークが浸透してきているからであろうと思っております。



テレワークによる変化は

・出勤回数の減少により、オフィスの近くに住むことのメリットが低下

・自宅作業の増加により、自宅の広さなど「おうち時間」の快適さを重視する姿勢が増加

という2点だと思います。



東京6棟目はどちらかというとテレワークがない時代にフィットしている物件です。

・某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏

・20平米程度のワンルーム



よって、テレワークがない時代は引合も多く好調だったのが、テレワークがある程度の

前提になる時代においてはニーズが合わなくなってしまった、というところが真相と

思っています。



遅ればせながらその変化に気が付いた私は、その後は対策を取りました。

家賃をまずは近隣と同等くらいに下げる、広告料を引き上げる、などの手を打って

入居促進につなげようとしています。しかし今のところは残念ながら効果が出ておらず

相変わらず空室は空室のままです。引合は増えているようなので、効果がないわけでは

ないようなのですが、まだ成約になるほどのインパクトは出ておりません。



そして、その1部屋が決まらないうちに、もう1部屋の退去予告が発生してしまい

まずいことになった・・・と思っております。4部屋しかないアパートなので、

2部屋空いたら稼働率は50%。ダメですよねこれ。追加の対策を打たなくては。



先日、管理会社さんが現地仲介業者さんを回ってヒアリングしてみるということを

仰っていたので、是非その結果をフィードバックしてくださいとお願いをしました。

本当は自分で行くべきなのでしょうけど、なかなか時間を作るのもしんどい状況につき

お願いしてしまった次第です。いろいろ気にかけてくださり感謝しております。



問い合わせ件数は策を打ってなかった繁忙期よりもちょっと増えています。

家賃を下げたり広告料を上げたりした効果はあったのだろうな、と思います。

しかし、6月は内見ゼロ。問い合わせはあるけど・・・が続いている状況です。

7月に入って内見が1件発生しましたが、これも成約には至っていない模様です。



管理会社さんからは、空室が2部屋に増えてしまうことを考えると、家賃をもう一段階

下げるか、フリーレントなどつけるか、何かしら対策をしておいた方がいいのでは、

というご提案を受けました。あ、なるほど、フリーレントはいいかもしれません。



家賃は下げるとなかなか上げられないですが、フリーレントであれば家賃は下がらずに

一時金だけで済みます。フリーレントをつけて1ヶ月早く決まるなら良いでしょう。



家賃を下げる →入居者様向けサービス

広告料を上げる→仲介業者様向けサービス

という対策を打ってきたので、次は入居者様向けにフリーレントをつけるのが

良いかなと思った次第です。



本当は家賃を下げた方が即効性があるのだろうと思っています。管理会社さんから

仲介業者さんにヒアリングをした結果を貰ったのですが、家賃をもう一段階下げると

即効性があるのではないかという話があったようです(今の家賃でも「それなり」という

評価は得ています)。家賃を下げない場合の次善の策として、フリーレントがいいのでは

と言ってくださった業者さんがいたということでした。



これでまだ引きが悪いようなら、いよいよ家賃を下げるしかないかなー。

ま、覚悟はしておこう。



この一手で状況が改善することに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月29日

原状回復にそこまでお金がかからず良かった。

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富山1棟目、一進一退を繰り返しています。先日は退去となったお部屋の退去立合の

結果が送られてきました。特に大きな問題はなく比較的綺麗に使ってくださってた模様。



先日、入居申込をいただいて空室は残り1部屋に瞬間的になったのですが、今回の退去で

また2部屋空室に戻ってしまいました。これまでも残り1部屋で満室までリーチに

なったことは何回かありましたが、結局その後退去が出てしまい逆戻り、という展開を

繰り返しております。



だいたい平均すると8部屋中6部屋程度の稼働が常に見込まれている感じです。

立地条件が「結構な田舎」「両面田んぼ」「狭い私道を進んだ奥に駐車場」といった形で

決して良いとは言えないことを考えれば、それなりに検討はしているのだと思います。

しかし、購入からもう3年経過する中、未だ満室になったことがないというのも

ちょっと寂しいものがあります。地元大家さんの「ほれ、あんなところ買ったって

満室になんかならないだろーよ」という声が聞こえてくる気がします(被害妄想)



家賃は地域最安値クラスなので、法人さんからの問い合わせはそこそこあります。

だいたいは社員寮の話で、その中でも多いのは派遣会社さんが派遣社員さんを

住まわせるための社宅と言う問い合わせが群を抜いてます。

今回退去したお部屋も、派遣会社さんが借主さんでした。



今回退去したお部屋以外で見ると、社員寮が3部屋、派遣社員さんの社宅が2部屋、

個人での契約が1部屋という内訳になっています。やっぱり法人需要が多いです。

田舎とはいえ、近所には工場もあります。賃料が安ければ多少の需要は掘り起こせる、

ということなのだろうと思います。



富山1棟目は管理会社さんに大手の業者さんを選定しています。地主さんを相手に

していることが多いんだろうな、と感じることは割とよくあります。スピード感とか

できるだけ入居者さんに負担をして貰おうという発想になるあたり、想像ですが

地主さんが強かった頃の名残をまだ引きずっているように思いました。



管理会社さん、ネットに広告を出すのは自分たちだけで、他社さんには出させないという

方針なのと、そのネット掲載がSUUMOとCHINTAIだけだというところが

微妙なのですが、募集に関しては積極的に他社さんに情報を出してくれておりますので

まあそこは良いかなと思っています。社員さんの入れ替わりもけっこう激しいのが

難点と思っていますが、オーナーからお金をむしり取ろうみたいな発想の人は総じて

いないので、その点では馬は合うなあと感じています。ま、総じて平均点くらいで

納得はしているって感じですね。



今回、退去になったお部屋の原状回復についてのお知らせがありました。

退去予告があった旨はお手紙で届くのですが、原状回復についてはメールで届きます。

なんか統一性がないなあと思うものの、メールの方が助かるのでこれはこれで良し。



今回届いたメールによれば、2年以上住んでいたお部屋であるものの、床はそのまま

いけそう、クロスも比較的綺麗だということで、原状回復のお金はそこまで負担は

なさそうでした。建具の取っ手がぐらついているということで、ここは貸主負担で調整、

残置物の処分や浴室湯垢洗浄、洋室扉の傷埋め補修など細かい項目が借主負担となって

いました。



貸主負担は結果として3万ちょっと。このくらいで貸せるなら良いですね。助かります。



項目を見てると「出張費」という項目がありました。本社のある場所から遠いから

出張費を申し受けるということみたいです。うーん、自分たちで今後この地域にも

力を入れていきたいからと管理委託を依頼してきたのに、出張費をしれっと取るのは

ちょっと微妙な気がします。でもまあ、遠隔地で自分で管理できるわけでもないですし、

高速使えば少しお金も欲しくなるのが人情ってものでしょう。ここは気持ちよく

お支払させていただく所存です。そもそも原状回復そこまで高くなかったし。



家賃が安い地方物件では、原状回復コストをいかに抑えられるかがポイントになります。

同じ3万円でも、地方だと家賃1ヶ月分、都心だと家賃0.5ヶ月分以下、という形で

貰える家賃が全然違います。なので、修繕費の占める割合は地方の方が大きくなります。

そこを考えると、今回みたいに3万くらいで収まるってのはありがたいです。

綺麗にお部屋を使ってくださり、感謝。



早々に募集に入れそうなので、募集開始して貰います。

奇跡の満室を目指して、残り2部屋の募集頑張ります!

富山に行ってテコ入れしたいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月28日

立て続けの入居申込!ペースアップしてきた仙台2棟目。

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立て続けでびっくりですが、仙台2棟目にまたお申込をいただきました!

うおー、残り4部屋だー!時間はかかってるけど、なんとか満室見えてきた感じです。



先日、同棲される方からのお申込を頂戴した仙台2棟目。繁忙期もあまり申込は入らず

どうも今ひとつうまくいかないなあとぼやいていたのですが、ここにきてようやっと

15室中10室の大台に乗りました。そして今日これから書く入居申込で11部屋の

稼働まで改善されることになりました。



元々は、昨年12月に15室中10室が空室という状態で購入。外壁塗装など含めた

リフォーム全般を終えて利回り15%台になる見込みで購入しましたが、思いのほか

家賃が取れておらず、もうちょっと利回りは下がるかもしれません。

リフォームまで含めてすべて融資で賄えそうだったのですが、リフォームも思った以上に

お金がかかってしまい、仕方ない範囲とは言え、計画が甘かったなあと反省しています。



半年で5部屋のお申込。思っていた以上にペースが伸びておりません。繁忙期で稼働率は

8割くらいになってほしかったのですが、仲介業者さんも想定外だという引きの悪さ。

正確な予想は誰にもできないので仕方がないこととはいえ、なぜここまで引きが悪いのか

分析がまだできていないので気持ち悪い感じは残ります。



立地は決して悪くない、設備に古さは確かに残っているし内装は最低限の対応しか

していないのでちぐはぐ感はあるけど致命的にダメではない、外壁塗装をしたので

外観はパリッとした、という感じです。決して完全にNGってことはないと思いますが

それにしては引きが悪すぎる・・・。



これは私なりの勝手な想像でしかないですが、外壁塗装をしたことにより、入居促進に

大きな効果が出ているのではないかという推測をしております。理由は至極単純な話で

外壁塗装前(1月〜5月)で2部屋、外壁塗装後(6月〜7月)で4部屋の申込という

状況になっていることを根拠としています。外壁塗装をしたことで、建物の第一印象が

良くなったのではないかと。これは過去に富山1棟目でも経験していることですので、

割と信憑性があると私自身は思っております。



もし上記仮説が正しいとすれば、今後は2ヶ月で4部屋のペースで入居申込が入るのが

適切なペースということになるのかもしれません。そうだとしたら、9月の第二繁忙期で

満室も見えてくるのではないかな?と。いや、ちょっとそれは調子に乗りすぎか?

でも悪い傾向ではないと思います。



あまりにも引きが悪いので、いわゆる「入居者様の属性」というところは目を瞑って

まずは埋めることを優先しています。保証会社さんの審査さえ通過すればOKという

感じでやっています。家賃も少し低めに設定して、埋めることを優先としました。

結果、他の物件・他の大家さんだとやや難色を示されてしまい困っている方が

仙台2棟目に確実に入ってくる体制になりました。この手の入居申込は今日これから書く

申込も含めて3部屋となります。いずれも外壁塗装以降の話です。



・・・外壁塗装の効果よりも、たまたまそういうお客様のご紹介が多かったことの方が

有効だったのかな?(汗)



いずれにせよ、入居率の改善スピードがだいぶ早くなってきたのは喜ばしいことです。

この調子で何とかいい感じに入居率が改善されることを期待したいと思います。



さて、冒頭で書いたお申込のお話です。



先日お申込をいただいたのに続き、連日のお申込となりました。まだ速報レベルで

聞いただけですが、お話を伺うとご苦労されている方のようです。



生活保護を申請予定の方で、住所がないことには生活保護の申請も不可なので・・・

ということで、住居の確保を目指してのお申込ということでした。



とび職として東京で働いていたものの、仕事がなくなってしまい宮城県に流れたものの

働いていた会社が給与未払いの状態で倒産。路頭に迷った社員さんを仙台の会社さんで

ある程度抱えてくれるということで仙台に来たが、採用の前にまず住居の確保をすべしと

いうことで、住居確保のために生活保護を受けたいとのことでした。ずっと生活保護で

暮らすつもりはなく、できればすぐにその会社で働きたいという話です。



いろいろと苦労されているようなので、うちの物件で生活を立て直すチャンスが

得られるのであれば、是非ご協力させていただきたい、と思いました。

真面目に働く気持ちが強いというのも好感が持てます。



ただ、難点として「緊急連絡先になってくれる身内の方がいない」ということは

ありました。親元を離れて30年以上経過しますが、その間一度もご両親に連絡は

取っていないとのこと。今となっては当時の住所に住んでいるかもわからないし

生死すらもわからない、ということでした。



これはあくまで経験則なのですが、親子仲が芳しくないパターンって、トラブルが

発生しやすい傾向があります。今回は保証会社さんが(仲介業者さんがだいぶごり押しを

してくれたようで)それでも保証OKと仰っているので、そこは目を瞑ります。



雇ってくださる社長さんを緊急連絡先にすればいいんじゃないかと仲介業者さんには

進言してみたのですが、ご本人がそこまで社長に頼りきりというわけにもいかないと

遠慮されているようだ、ということでした。なんか話を聞いていると、親御さんと

そこまで断絶状態になるようなタイプの方とは思えないんですよねえ。何か事情が

あったのかもしれません。



何にしても、私としては保証会社さんがOKしているのであれば、今回の方は

入居OKと判断しますので、と仲介業者さんにはお伝えしました。



これで満室まであと4部屋です!満室になればキャッシュはそこそこ出ますし、

15年融資だから残債の減りも早いはずです。外壁塗装と紹介がかみ合ってきたので

ここからペースアップして満室を伺えればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 仙台2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月27日

コミュニケーションをとることをまずは意識。

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札幌9棟目以外にも週末やり取りをした関係者の方がいらっしゃいます。

雑多な話題になりますが、その辺もちょっとご紹介しようかなと思います。



まずは東京13棟目(ホテル運用)の運営会社さんとのやり取りです。



エアコンから水滴が落ちてきている、という連絡をいただきました。ちょっと前にも

そんな話があり、念のためドレン管を清掃して貰ったばかりです。そう考えると、

おそらく結露が原因ということになるでしょう。ゲストの方がそこを理解・納得して

くださるかは心配ですが、ひとまず一気に部屋を冷やし過ぎたことによる結露ではないか

と回答しました。



よくよく話をしていると、ゲストの方ではなく清掃スタッフの方がその状況を発見した

模様です。あ、そうなのね。ゲストの方が連絡してきているとしたら、対応に悩む

ところでしたが、清掃スタッフの方だということなら特に悩むことはなくなりました。

エアコンの冷房初期設定温度を高めに設定しておいてください、ということで対応完了。



次に保険代理店さんとのやり取りです。



東京1棟目でまだブログに書けない問題が発生しております。保険を適用できるはずが

先方関係者さんが必要な書類を出してくれないため、話が進んでおりません。

この点について何か保険会社さん側が妥協して回避できる方法はないかということを

打ち合わせましたが、結果としては代替手段なし。困りました。なんとか書類を

回収できるように動いて貰うしかないか・・・。



次に札幌5棟目(売却済)の管理会社さんとのやり取りです。



札幌5棟目の管理会社さんの管理クオリティは良かったので、今回は売却したものの

また別の物件で管理を頼みたいなと考えております。そのため、管理委託できる

物件があれば購入を狙っていきたいところです。



そんな関係もあり、まだこちらの管理会社さんとは売買系のやり取りをさせて貰って

おりますが、管理系の方とのやり取りは基本的にはなくなっています。



今回、管理会社さんのブログに、売却した札幌5棟目で私が保有していた頃からの

トラブルのその後が書かれていたように見えたので、もしかしてこれって札幌5棟目の

例の入居者さんの件ですか?と声をかけてみました。やっぱりそうだったみたいです。

そこまで拗れちゃったか〜・・・。



売却したので直接は関係ないと言えば関係ないのですが、やっぱりそう割り切れる

ものでもありません。管理会社さんの労をねぎらうため、お中元を贈ることにしました。

何がいいかリクエスト聞いて手配。喜んでもらえそうで良かったです。元気出して

くださいねー。



次に保険代理店さん(生命保険等)とのやり取りです。



今月末で決算を迎える東京法人ですが、たぶん今年はたいした利益が出ないと思うので

過剰な経費はもう計上する必要はありません。なので、月末に一年分一括で引落される

がん保険の損金は来期に繰り越したいなと思いました。保険代理店さんにその旨連絡し

今月の引落時にはお金入れないで来月引落ということにさせてくださいと依頼し、

快諾いただきました。うまく活用してください、みたいな感じでしたね。話が分かる

営業の方で助かります。



最後に富山1棟目の管理会社さんとのやり取りです。



常々疑問に思っていたのですが、富山1棟目は地場では大手の管理会社さんです。

管理だけでなく、賃貸や売買もやっており、組織としても結構大きな規模です。

毎年お中元送ってたけど、直接社員さんには届かず配分されるようなことを以前は

聞いた気がします。



些細なことだし、別に緊急性のある話でもありません。が、富山1棟目も満室が遠く

難儀している物件です。コミュニケーションを取る口実があるなら、連絡を取って

頭の中に物件のことを印象付けるのも悪くありません。



ということで、一番交流が深い賃貸の担当さんに連絡して、お中元の仕組みについて

再確認しました。やっぱり、会社で取りまとめられて配給されてしまう制度のようで、

誰から貰ったものなのか、などは把握する術がないようです。



零細大家としては、ここでPRしたいところでしたが、送ってもPRにならないと

いうことがはっきりとわかってしまいました。



そこで、今回は試しに、この賃貸担当の方の名前を書いて手配してみることに。

個人宛の荷物と認識されれば、会社で回収されずにその人の手元まで届くのでは?

という発想です。



担当さんにそんな感じで試してみるから、手元に届いたかどうか教えてくださいと

お伝えしたら、喜んでいたように聞こえました。実際、これで手元に届くのであれば

お中元継続でいいなと思います。もしそれでも会社で没収されるのであれば、もう無理に

お中元・お歳暮は送らなくていいかなー。その分は富山に行った時に本人たちに還元を

した方が有意義だと思いますし。



ちなみにコロナ禍ですけど富山行っても大丈夫ですかね?と質問したら、勿論ですと

回答がありました。以前は東京から行くので飲みましょうみたいな話をすると、

会社としてはどうかな〜みたいな反応だったのですが、今回はそれがなかったです。

落ち着いてきているのかな?それだったら富山出張も計画しようかなあ。



とまあそんな感じで、週末は少し不動産活動を重視して動いてみた次第でした。

直接的な成果につながる話はあまりないと思いますが、世の中何がどう繋がるかは

蓋を開けてみないとわからないもの。今回の一連のやり取りが将来的に何かしらの

成果につながればいいなーと思っています。



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