案の定稼働率低かった・・・。

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久々に稼働率でも集計してみますかねー。最近のモチベーションの低さをカバーするには

現実を数字で再認識するのが一番いいような気がするし。



【札幌６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



安定期に入りました。いい感じに何もありません。ありがたし。

立地がそこそこ悪くなく、生活保護などの人向けのファミリー間取り。

落ち着けばかなり固い物件です。



【札幌７棟目】

稼働状況　１７／１７　１００％



管理会社さんが優秀なので、空いてもそこそこすぐ埋めてくれます。

安心して見ていられる物件です。



【札幌８棟目】

稼働状況　１０／１２　８３．３％（退去予告１、入居申込１）



入居が安定しない問題児。入居の足は鈍く、退去の理由が結露であることが多いです。

なかなか安定しません。そして屋上防水やり直しでお金が飛んでいきます。きついなあ。

駐車場確保で何とか巻き返したいところです。



【札幌９棟目】

稼働状況　８／１２　６６．７％（入居申込２）



とにかく、早くテナントの入居申込が成立しないと落ち着かない！そこに尽きます。

テナント埋まるだけで家賃がドンと増えますので・・・。何度もキャンセル食らって

疑心暗鬼ですが、今回こそちゃんと決まってほしいです。



【札幌１０棟目】

稼働状況　１／１　１００％



戸建は需要が底堅いので、比較的安心して見ていられます。前の入居者様は身内の

トラブルでやむなくお引越となりましたが、今回の方は何もありませんように。



【札幌１１棟目】

稼働状況　０／１　０％



残置物撤去が完了し、現在リフォームに着手する予定を練っているところです。

共用通路に車を置かせてくれるなら、さらなる家賃アップが狙えるんだけど・・・。

管理会社さんはちょっとその交渉に関しては及び腰でしたので、難しいのかな？

他の家は置いてるんだけど。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％



一時は孤独死とか心療内科とかトラブル続いてましたが、今は安定しています。

あの頃のざわざわした感じが嘘のようですが、これが普通なんだよね。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％



一部に漏水の疑惑があったり、少し怪しい感じはありますが、基本的には入れ替わりも

全然なく安定して優秀な物件です。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％



ここも長いこと無風状態です。ありがたい。こんな物件ばかりだったらいいのに。



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％



ご近所なのでお住まいの人もたまに見かけます。問題なく住んでいてくださり、

ありがたいですね。



【東京６棟目】

稼働状況　３／４　７５％



コロナ禍で需給バランスが変わってしまった地域にあるため、現在苦戦中。

家賃や初期費用を見直したので、これで巻き返せるといいなと思います。



【東京８棟目】

稼働状況　５／７　７１．４％（退去予告１、入居申込１）



この半年で、７部屋中４部屋が抜けてしまい、うち２部屋は埋まったものの

残りまだ２部屋という感じです。コンセプト型なので、じっくりとコンセプトに合う

入居者様を探すことにします。この物件に限っては、焦っても仕方ない。



【東京１０棟目】

稼働状況　３／３　１００％



常時使う形での賃貸にしていない部分に関して、レンタルスペースとして稼働させる

ことにしました。でもまだ予約はありません（苦笑）



【東京１１棟目】

稼働状況　２／２　１００％



商店街にほぼ面する立地で、住居中心のターミナル駅。今のコロナ禍にはバッチリと

ハマる物件です。おかげさまで満室維持。



【東京１２棟目】

稼働状況　０／２　０％



いい加減真面目にやろうということで、家賃を妥当な金額まで下げることにしました。

反響出てくるといいんだけど。



【東京１３棟目】

ホテルなので除外。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



安定です。まさに安定。仙台２棟目の波乱と比べると、心の清涼剤です。



【仙台２棟目】

稼働状況　７／１５　４６．７％（入居申込１）



期待の新人だったはずですが、どうも振るいません。入居申込がなかなか入らず。

やっと過半数を越える目途が立ったのですが、時間だいぶかかっちゃっています。

義母はすっかり嫌気がさしてしまっているようです（汗）



【富山１棟目】

稼働状況　６／８　７５％



良くも悪くも無風状態。昨シーズンは入居も退去も多かったのですが、今シーズンは

入居も退去もありません。もう一息稼働が上向いてくれればいいのですが。

テコ入れ行きたくてもコロナ禍なので行きづらい・・・。



【千葉１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



半年以上空室のままにしてしまいましたが、この度ようやく入居開始となりました。

ひとまず良かったです。末永くお住まいになっていただければいいなと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース　７９．４％（東京１３棟目を覗き、１０７部屋中８５部屋稼働）

申込・退去含めると　８２．２％（退去予告２、入居申込５）



ひとえに、仙台２棟目が足を引っ張っている形です。

仙台２棟目を除くと、１０７部屋−１５部屋で９２部屋が分母、それに対しての分子は

現時点稼働率で言えば８５部屋−７部屋で７８部屋、入居申込と退去予告加味で

８０部屋の稼働です。８７％の稼働となりますね。



いやいや、そうやって数字で見ると、仙台２棟目だけじゃないぞ。これが９０％とかに

なっているならまだわかるけど、９０％すら到達していない。結局ダメですわ。

稼働率が悪すぎる。わかってはいたけど、やっぱり悪すぎる。



空室対策にもっと本腰入れないといかんですわー。頑張れ自分、ちゃんとやれ自分。

それがわかったということで、今日のブログには意味がありました。



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１Ｒの募集条件追加と敷地内駐車場の賃料設定。

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札幌８棟目の募集条件を変更してみたり、敷地内駐車場の賃料設定をしてみたり、

多少でもテコ入れになるといいなという思いで条件設定を変更しました。



困ったちゃん扱いになりつつある札幌８棟目。でもそんな困ったちゃんでも、

埋めないわけにはいきません。埋めなければそれだけキャッシュが流出していることに

なってしまいます。



民泊全盛期は楽でよかったなあ・・・民泊業者さんが借上してくれていたし・・・。

またあんなおいしい時代が訪れたら、すぐこの物件は売却してしまおう・・・。

でもそんな時代はいつになるかもわからないし、来ないかもしれないので、コツコツと

埋めていくしかないですね。



先日１Ｒの部屋に申込を入れてくれた仲介業者さん兼清掃業者さんが、その後も

気にしてくれており、他の１Ｒの部屋について「家具家電付きにしたらいいんじゃ

ないでしょうか」とご提案をしてくださいました。



三点ユニットの１Ｒという残念なスペックなので、普通にやっていてもなかなか

埋まりません。なので、少しでも目を惹いた方がいいのでは、という趣旨のもと、

検索条件は「家具家電付き」をＯＮにして、希望があればオーナーサイドにて

家具家電をそろえる形にすればいいのでは、と。先に買っておく必要はないけど、

必要あれば買いますよというＰＲをしておくスタイルです。



この価格帯だと、家具家電なしでの引越という方も散見されるので

そういう方向けのサービスとして存在するといいのではないかということでした。



確かに、昔全然埋まらなくて困った三点ユニット物件（札幌２棟目）を運営していた頃は

この形でお申込をいただいたことが何回かありました。同じような物件が並んだ時に、

家具家電揃えてくれるならそっちにしようかという層は、家賃が安くなればなるほど

一定数存在すると思います。



昔そういうのやってたんだから、自分で思いつくべきでしたが・・・

まあ結果としてそういう条件設定ができたなら良しとしよう。

清掃業者さん、助言ありがとうございました。



管理会社さんに本件お伝えして、条件設定を依頼しました。

多少は反響が増えればいいなと思います。



ついでに、今回初めて敷地内駐車場が空くことになりましたので、そちらの賃料設定も

清掃業者さんに相談しながら決めました。敷地内は優位性があるので、強気の賃料で

攻めてもいいだろうと思い、その方向で聞いてみたところ、仲介的にもまあそのくらいは

いいんじゃないかと思うということでしたので、高めに設定することに決定。



管理会社さんに相場を確認して貰いましたが、私が設定しようとしている家賃より

２０００円ほど安い金額でも「近隣と比べて若干割高ではないか」とのことでした。

ごめんなさい、それも無視してさらに高い金額つけちゃいます（汗）



・・・ていうか、近隣がそんなにあるんだったら、駐車場を借上してもいいのでは？

ファミリー物件なのに駐車場がないから生活保護案件ばかりという側面もあったと

思いますし、駐車場ありならもうちょっと引きが良くなるんじゃないかという気も

しております。この辺ももう少し掘り下げてみるか。



少しでも内見や申込が増えるよう、調整をしながらやっていこうと思います。



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退去予告含め３部屋空室なのに、１部屋も内見できる部屋がない・・・。

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札幌８棟目の原状回復がなかなか終わらないです。イレギュラーなやり方になったことで

工事する業者さんを変えざるを得なくなってしまったのが原因みたいです。



現在、札幌８棟目は２部屋空室で１部屋退去予告という状態です。３部屋空室の状態から

一進一退を繰り返しており、なかなか先に進んでいきません。割と困っていますが、

引きの悪い物件なので条件を緩和してあとは待つしかないという感じです。



そもそも今は３部屋空きと言っても、１部屋は退去予告で２部屋は原状回復が

終わっていないため、募集もへったくれもない状態になってしまっています。

入居できる部屋がないんですもの。そりゃあ稼働率が向上する見込みはないです。



なぜ２部屋の原状回復が終わらないか。２ＬＤＫのお部屋に関しては、屋上防水が

切れてきてたりドレン管にヒビが入ったりで、天井から漏水が発生しているため

今工事をしても意味がないのです。屋上の工事が終わらないことには、内装もできない、

という感じになっています。



屋上防水に関しては、いよいよやばい状況になっているということを聞いて観念し、

発注をさせていただきました。工事日程調整中だと思われます。当初想定していたより

管理会社さんの頑張りで安くなりましたので、大変ありがたいです。

（とは言っても、気持ち悪くなる金額であることには変わりなし）



余談ですが、管理会社の社長曰く、この屋上のひび割れ等が退去予告になってしまった

お部屋の退去原因である「結露」がひどくなる原因だった可能性はあるかもしれない、

とのことです。あくまで可能性の一つでしかないとは思いますが、これまで長い間

お住まいになっていた方が急に結露被害を言い出すということは、屋上の劣化に合わせて

結露がひどくなっていった可能性ももしかしたらあるのかもしれません。仮説としては

捨てきれるものではないと思います（あくまで素人目線なのでプロが見たら違うかも）。



高いお金払うことになるので、いろいろ解決したらいいなという思いはあります。

結露の解消、内装工事のボトルネック解消、漏水問題解決、などなど。



もう１部屋の１Ｒの工事が進んでいないのは、イレギュラーなやり方を許容したため

引き受けられる業者さんを別途探さなくてはならなくなったためです。



こちらは以前の所有者さんの電気工事を生業とする法人さんが、社宅として社員に

貸すために購入していた時期があります。その頃からお住まいになっていた方の

退去ということで、かなりの原状回復が必要でした。



材料に関しては東京ルールで大家持ちですが、工賃に関しては善管注意義務違反が

あった箇所については入居者様持ちというスタンスです。それに則り、結露などを

放置してボードが腐ったあたりについては、まずは入居者様にご負担いただけないか

相談をしておりました。その結果、負担分については借主様で工事するということで

決着した次第です。



管理会社さんからはご報告を受けていなかったのですが、実はこれによる副作用が

あったようで・・・職人さんが手配できなくなってしまったのだとか。大工工事が

なくなってしまったので、価格変更になり元々管理会社さんが提示していた金額で

工事ができなくなってしまったそうです。



そのため、今は別の業者さんを当たっているところで、結果として工事が進んでいない、

というお話でした。



柔軟にやっていただいた結果であり、コストを下げるために頑張ってくださっていると

いうことを差し引くと、これに対してあまり文句を言うことはできません。

仕方がないことと割り切って、早く工事業者さんが見つかることを祈るばかりです。



でもなー、内見できる部屋が１つもないってのはさすがに辛いからなー。

そこは早く解消できるように動いていただきたいと思っております。



元々の建物スペックも微妙で、かついろいろ問題があり募集してるけど内見できる部屋も

即入居できる部屋もない。この状態は良くないので、なんとか早めに脱してくれることに

期待したいと思います。管理会社さん、よろしくお願いします。



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地面に埋まっている水道管から漏水しているという連絡が・・・。

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東京６棟目の水道管から漏水が発生したとのこと。それも建物内ではなく地面に

埋まっている水道管からとのこと。そうか、漏れるのは建物内だけじゃないのか（当然）



優等生だった東京６棟目は、コロナ禍による需給バランスの変動により、意外なことに

家賃が下がってやや不良になってしまいました。いや、超優等生が少し伸び悩んで

成績が落ちているってくらいかな？劣等生とか不良ってほどじゃないです。



いつぞやのブログで書いた通り、巨大ビジネス街に歩いて行けることが売りだったので

コロナ禍で通勤という概念自体が減ってしまったことで、東京６棟目に住む必要のある

客層が減ってしまったのだと思っています。テレワーク主体で良いということになれば

別に会社の近くの２０平米に住まなくても、少し郊外の３０平米に住んだ方が満足度は

高いんじゃないか、と言われればその通り。私だってきっとその立場ならそうします。



まあ上記は予想でしかありませんが、そんなわけで近隣相場は大きく崩れてしまい

今までの家賃で募集しても決まらないという状態が鮮明になりました。どこまで下げたら

決まるかを今は模索中。徐々に下げつつ初期費用もゼロゼロにするなどして反響が

戻ってくるポイントを探っているところです。



しかし、私の中では一二を争う一等地物件だった東京６棟目が、まさかこんなに

苦戦する物件になるとは、２年前の私には想像もついておりませんでした。

混とんとしていて、１０年どころか数年単位で常識が変わっていく感じがします。

ああいや、全てがそうというよりはコロナが特別だったのかも。民泊も死んだし

コロナは特に変化が大きい感じがします。



前置きが長くなりましたが（いつも長いという意見は正しすぎてぐうの音も出ません）

トラブルは重なるもので、またまた残念なお知らせが届いてしまいました。



ある日、管理会社さんの管理担当の方より着信がありました。入居申込いただきました、

みたいな素敵な電話だったらいいのですが、わざわざ電話で連絡してくるということは

なんとなくトラブルなのではないかという直感も。。。



電話に出ると、残念ながらトラブルの連絡でした。自分の敷地内に埋まっている

水道管から漏水しており、隣地に水が出てしまっているから直してほしいと隣地の方から

連絡があった、というお話です。



・・・現場のイメージが全然わかない（汗）

隣地に水が出てるなら、隣地の水道管から水が出てるんじゃないのかしら？

そもそも隣地ってどの方向の隣地？水道管は公共のものではなく私の所有なの？

うちに連絡してきたってことは、その隣地の人が確信をもってうちの水道管が

おかしいと調査済みってこと？



ピンとこないことが多すぎて、結局何が起こっているのかイメージつかず・・・。



管理会社さんが現地で水道局の方と打ち合わせるということでしたので、その結果を

受けてから改めて対応について話をすることにしました。そもそもうちの水道管が

悪いか確証が持ててるわけでもないし、悪いとしても水道局で対応してくれたり

しないのかしらとも思いますし。



そして数日後。管理会社さんから着信があったのですが、例によって仕事中なので

電話には出られず。するとＬＩＮＥに同じ内容をメッセージとして送ってくださった

ようです。通知音がドドドっと鳴りましたから。



休憩時間に確認すると、写真と水道配管図と現地確認の結果が送られていました。



写真を見ると、確かにこれはうちの敷地から隣の敷地に水が漏れている感じです。

一番深い水たまりがうちの敷地にできていることから、たぶん東京６棟目側で

水が漏れているのだろうなということが類推できます。この状況を見て、隣地の方は

こちらの水道管が漏れていると判断したのでしょうね。納得のいく話です。



配管図から、東京６棟目の給水管が通っている場所と水が漏れている場所が一致している

ことが把握できます（と言われましたが、写真がどの面なのかいまいちわからず

きっとそうなんだろうなあというくらいでスルーしてしまいました・・・）。



公道から建物の間の給水管は私の所有ということになるそうです。復旧のためには

掘削が必要になるとのこと。掘ってみないとわからないけど、おそらく鉛管が配管されて

いると思われるので、経年劣化の可能性が考えられるとのことでした。



なお、今回は水道局の方で復旧作業をしていただけるそうです。ありがたいです。

管理会社さん曰く、復旧作業を水道局にてやってくれるかどうかも、その時に対応して

くださる担当の方次第ということらしいです。今回は話がわかる良い担当さんだったと

仰っておりました。



管理会社さんからは「できれば鉄管（鉛管）からビニール管に引き直しをした方が良い」

というお話をいただきましたが、水道ってべらぼうに高いんですよね・・・。昔ですが

東京２棟目でテナントを１部屋から２部屋に分けようとして、各部屋で検針できるように

改修工事を行ったことがあります。この時、水道ってほんと高いんだなと実感しました。

高すぎてビビりましたもん。入居がすでに決まっていたので、工事をやらざるを得ず

ゲロ吐きそうになりながら対応した覚えがあります。

（一発で払えず、管理会社さんで立て替えて貰い、家賃と相殺で支払いました・・・）



地面の水道管なので、事故の要素もないから、保険金申請する要素もありません。

ここはやはり、水道局の方で行ってくださる仮復旧に委ね、同様の事故が起こったら

なんとか水道局にて対応をいただけるよう交渉する、かなあ・・・。一度対応して

くれているのだから、なんで今回はダメなの、みたいな話でねじ込めるのではないかと

思いますし。



築古物件なのでやむを得ないのですが、今後の運営に微妙に不安を残す出来事でした。



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たまには目線を変えて、投資対象と思っていなかった街の物件を検索するのも

新たな気持ちで楽しめるものですね。



私は現在、東京・札幌を中心に仙台・富山も交え４地域で賃貸事業を展開しています。

富山は田舎に１棟持ってるだけなので、あまり力を入れられているわけではありませんが

隙あらば新築１棟くらい建てたいなという気持ちはあります。今の富山１棟目を売却して

頭金ができたら、そのお金で土地を現金買いして建物融資を受けたいと企んでいます。

仙台は法人本店（義母が代表の仙台法人）もある割には物件価格が高い＆売買営業マンと

関係が作れていないという点にてあまり棟数を増やせていませんでした。でも先日、

ようやく２棟目を購入することができたので、今後また増やしていければいいなと

思っております。



札幌と東京はそれなりに関係が作れている業者さんもいるので、融資情勢に翻弄されて

いるものの、そこそこ何とかやってこれています。ただ、それ以外の地域である

仙台と富山については、見てのとおり開拓したい気持ちはあれども身体がついていって

おらず、中途半端な状態で放置されてしまっています。



なので、これ以上投資対象地域を増やしたところで、結局すべてが中途半端になり

放置プレイになってしまうだろうと思っています。なので、積極的に投資対象地域を

増やすことは考えておりません。



でも、実際に投資対象地域を増やすか否かという観点とは別に、いろいろな地域の

相場観を養っておくことは面白いと思いますし、自分がコアにしている地域に対して

気づきを得て何らかフィードバックできることもあるのではないか、と思います。



なんでこんなことを書いているかと言えば、今まで投資対象にしていなかった地域に

関して、ちょっと刺激を受ける話があったので、試しに検索してみたら楽しかった、

という経験をつい最近したからです。



皆様そうだろうと勝手に思っているのですが、１０年〜１５年不動産投資の実務経験が

ある方からすると、昨今の相場はちょっと高すぎて手が出しづらいよねという感覚に

なっているんじゃないかと思うのです。私はそういう受け止め方をしております。



それでも丹念に探したり今までの付き合いをフル活用すれば、出てくる情報もあるだろう

ということは理解しているのですが、どうも探す気がなくなってしまうというところも

私的にはあるのです。最近は特に、サラリーマンの仕事が忙しいとか、ダイエットを

お医者さんから推奨されてしまったことを理由にして位置情報ゲームにいそしんだり

していることもあり、物件を買うとか探すとか、そういうことに対する欲が今一つ

湧き上がってこない状態に陥っていました。どうせ探しても高いしね、と。



そんなところに、某友人が「検討したけど見合わせた戸建があるんだよねー」的な

お話をされている場面に遭遇。普段投資しているエリアからは大きく外れてます。

話は大いに盛り上がり、会話に参加していたメンバーでこうしたらいいんじゃないか、

ああいう使い方も面白そう、でも最悪賃貸にすると考えるとこの辺がちょっとね、

みたいな話題で妄想トークになった次第です。



そんな話題の後、せっかくなのでとその物件の情報を検索してみました。

その地域は一応なんとなく地域の雰囲気はわかるので、あの場所でこれだったら

確かに安いなと。でもこの値段で出てるってことは家賃も安いんだろうなあ。

いろいろな想像が頭をめぐります。そのままほかの物件も見てみると、安い戸建が

けっこう出てきます。へー、こんなに安いのかあ。でも賃貸相場を見てみると、

この値段で買っても表面利回り１０％ちょいくらい。リフォーム代入れたら１０％を

切っちゃいそうです。なるほど、これは売れないわけだ。納得。



絶対額は安いので、思わず買っちゃおうかなーとか思ったりもしたのですが、

賃貸にした時にリフォーム費用負けする未来が予想できるため、スルーの方向で。

ていうか地域増やさないって言ってる人が何を盛り上がっているのかと（汗）



そんなことを考えながら検索してたら、なんか久しぶりに刺激を受けた気がします。

自分の勝手知ったる地域だと、見ればだいたい儲かるか儲からないかが判断できるので

そんなにわくわくすることもありません。知らない地域なので、見てもわからないから

一つ一つ裏取りをする作業が必要になり、不動産の調査してるなーという妙な充実感を

感じておりました。



最近だれてたけど、初心に戻って自分のエリアでも検索しようかな。

低確率でも、もしかしたら掘り出し物あるかもしれないですしね。

初心に戻ってみようかなと思うきっかけになったかもしれません。

脳みそに刺激を与えることには成功した気がします。



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