自動ドアから異音がするという報告が！

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優等生の札幌７棟目で、自動ドアにちょっとした問題が発生しました。

設備系がぼちぼちガタが来る頃合いなので、多少のことは仕方ないでしょう。



入居者さんの客層も良好、滞納等も特になし、管理会社さんも優秀で手間がかからない、

という感じで、利回りこそ低いものの心の清涼剤になっている札幌７棟目。

持ってる物件の中で一番大規模かつ築浅ということで、そのくらいの優秀さを

発揮してくれないと困っちゃうというのはあるのですが・・・それにしたって、

他の物件で客付に苦労している中、そこまで抜きんでた立地でもないのに、空室になると

１ヶ月くらいで次の入居が決まるという安定感を出してくれています。



トラブルがないわけじゃないようなのですが、私のところに来る前に管理会社さんにて

片づけてくれているようで、お金のかかるトラブル以外でこちらに相談が来たことが

ほとんどありません。ここの物件の管理委託してる管理会社さん、やっぱ優秀です。



管理会社さんと飲みに行くと、ワンちゃんを勝手に飼ってる人がいて、エレベーターの

中におしっこをしている話とか（ペット不可なんですけど・・・）、１階にお住まいの

生活保護の入居者様のところに訪れる彼氏（？）が月極駐車場に契約なしで勝手に車を

停めているとか、騒音がどうだとか、段ボールのゴミが非常階段に一時置きされてるとか

そんな話があるようなことはポロポロと出てます。でも管理会社さんで全部吸収して

いただいているようで、私のところにこれらの話が直接相談されることがありません。

すごくありがたいです。感謝しかありません。



そんな管理会社さんの担当の方より、ＬＩＮＥで報告がありました。

曰く、自動ドア開閉時に異音がするようになったので、業者さんを手配したい、と。



札幌７棟目は私が保有する物件の中で唯一オートロックがある物件です。

この自動ドアが、最近開閉する時にキュキューという音がするようになってしまったので

メーカーさんに点検をお願いしたいということでした。点検にもお金がかかるので、

まずは点検に関して行ってよいか判断をお願いしたい、と。



ここの管理会社さんが点検が必要ということでしたら、実際に必要なのでしょう。

その辺の見極めは確かです。無駄に大家にお金をかけさせて、割高な費用を搾り取る

タイプの管理会社さんではないです（というか、そういう会社さんとは基本付き合って

いません）ので、必要なことと考えて早めに対応すべし、です。



部品交換なしで点検・調整のみで終われば２３，０００円（税別）、部品交換が

必要な場合は見積を出してもらい金額確認の上着手という流れにするとのことでした。



毎日出入りするエントランスの自動ドアがキュキューとうるさかったら、お住まいの方に

とっては若干とはいえストレスになるだろうと思います。些細なことでも気にする人は

気にしますから。規模もそれなりの物件なので、家賃収入から比べたらその金額は

それほど大きくありません。であれば、直せるものは直すに限る。こまめなメンテで

寿命を延ばすことも大事だと思います。



でも、できれば部品交換ではなくメンテだけで済んでほしいです・・・（笑）



何にしても、これで適切な状態に戻ってくれればよいですね。

メーカーさん、よろしくお願いします！



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入居直後あるあるのトラブル、トイレ関係と水関係。

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仙台２棟目、先日審査ＯＫとした方の入居も開始となりました。

そしてお決まりの初期トラブルです（汗）



再生物件あるあると言えば、入居が始まるとどこかしらの不具合が報告されること。

がっつりリノベーションしている物件だとあまりそういうこともないのですが、

表層リフォームだけの場合はよくある話です。なるべくそうしないようにリフォームの

段階で見てくれればいいのですが、お値段抑えめで頼んでいる関係上なかなか・・・。



今回報告があった内容は「トイレの水が出ない」だったとのことです。

うーん、これはできればリフォーム時点で見つけておきたい内容でした・・・。

他の部屋は水が出るように工事をしていたと思うので、なぜこの部屋だけ漏れて

しまったのかはちょっと気になるところ。まあでも、人はミスをする生き物なので

そんな日もあるということで仕方ないでしょう。



それと、漏水や水道メーターの割れもあったとのことです。

一通り直すように手配したつもりでも、やっぱり漏れってあるものですね。



今回、義母に直接ではなく、客付した仲介業者さんにこの連絡があったようです。

なので、おそらく仲介業者さんが業者さんを手配したのかな？細かいことはあまり

把握できていませんが、修繕自体はすぐに対応して完了しているようです。

私と義母のところに工事完了の写真や動画が送られてきておりました。

フロート弁交換＆配管パッキン交換で対応したとのことです。



義母は「次から次へと、何ヶ月も問題発生でいい加減にして貰いたい」とぼやいて

おりました。これまでは立地のいい中古しか扱ったことがないので、こういうのは

初めての経験です。多少お疲れモードになっているようなので、満室になったり

落ち着いてきたりしたら、温泉旅行にでも連れていってご機嫌とっとかないとなあ。



漏水も片付き、トイレも水が出るようになって一件落着・・・と思ったら、

仲介業者さんに対して義母が「メーターもよろしくお願いします」と言ってます。

たぶん電話で話をされているのだと思いますが、水道メーターが割れてるのって

直さなくちゃいけないのかしら？



仙台２棟目は個別ではなく棟単位で水道代を支払っています。なので、今回言ってる

「割れたメーター」は子メーターのことです。一瞬、メーターが割れたのは水道局で

交換してくれるんじゃないの？と思いましたが、子メーターはそうではなく自前での

交換になるということでした。言われてみれば、そりゃそうだなと。



そうなると次に気になるのは「子メーター直す必要あるの？」です。

水道代は子メーターで検針とかせず、一律いくらで定額を各部屋に請求しています。

なので、別に割れたメーター自体は直さなくてもいいのではないかと思うのですが。。。



義母になぜメーターを直すことになったのか聞いてみましたが、義母もそこはよく

わかっていないようです。んじゃ自分で聞くか、ということで仲介業者さんに

何故子メーターを直す必要があるのか確認しました。



「今回の漏水はメーターが破損しており、その部分から漏水しています」

・・・おっと、そういうオチでしたか。あたしゃてっきりパッキン交換で漏水が

修繕されたものとばかり思ってましたよ。要はまだ漏水は直ってないということですね。

交換が必要な理由は納得です。



とはいえ、メーター自体を交換する必要があるのか、メーターではなく普通の管を

入れるだけでいいのかはまだわかっていません。メーターより普通の管の方が安そうと

素人は思っています。仲介業者さんもたぶんそう思ってくれたのでしょう。先方にて

メーターの要否を確認してくださるとのことでした。ネットを調べてくださったのですが

設置している場合は有効期間内にメーターを交換してくださいという案内はあったものの

そもそもメーターが必要なのか？について書かれている箇所はなかったようです。

平日になったら水道局にメーターの必要性について確認しておく、とのことでした。



どっちにしても、漏水は早いところ直さないとですね・・・。引き継きご対応のほどを

よろしくお願いいたします。細かく動いていただける仲介業者さんに感謝しております。

管理委託もしてないのに（汗）



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で、家賃収入だけで食えるようになった後は何をするの？

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不動産投資で生計を立てる。それ自体は良いことだと思いますが、立てられるように

なった時に何をするか。そこが決まってないと、暇で辛くなるのだと思います。



出張先で迎えた土曜日。ホテルで引きこもってるのもきついし、かといって移動手段も

徒歩しかありません。行動範囲が狭いです。最初のころはホテルの周りだけでしたが、

徐々に歩く範囲を広げています。徒歩３０分くらいは今は余裕で歩いています。



一人で出張先にいてもやることに困るので、ひたすらゲームしています。

不動産の仕事をやれよという説もあるのですが、今ちょっと不動産に関しては

やる気が微妙にそがれている感じがあり、追い詰められないとやる気になれないのです。

あと、やってるゲームが位置情報使って歩くことが前提なので、楽しみながら

いっぱい歩くことになります。デブなので歩いた方が健康上もよいと思うから、

ゲームする方向でやっています。たまたまこの週末はゲームのイベントもあったので

歩くことに対するモチベーションも高かったです。



さて、話は不動産投資で生計を立てらえた状態になった場合の生活パターンに移ります。

昔は経済的自由を得てサラリーマンをリタイヤする、なんて言ってましたが、最近は

ＦＩＲＥ（Financial Independence, Retire Early）って言葉がそれに置き換わって

いますね。なんかＦＩＲＥって言われると、You're fired!（お前はクビだ！）と

言われているみたいなので個人的にはあまりしっくりきておりません（笑）

自分の意思で辞めるのにねー。



で、そのＦＩＲＥした後皆さん何をするつもりですか？



私が仮にサラリーマンを辞めて不動産賃貸業に絞ったとします。

不動産のお仕事は真面目にやったら週に１日程度の事務作業デーと、何かしら

理由を作って現地に行くとか、そんなことをしても週に実働２〜３日でしょう。



ということは、サラリーマンを辞めたら週に４日は昨日みたいに「何をしようか？」と

考えてしまう日ができるということです。



最初のころは、平日に旅行するとか、平日に出かけて空いてることを満喫するとか、

なんなら海外旅行するとか（コロナ禍が落ち着くことが前提です）、ちょっと興味がある

ゴルフの練習をしてみるとか。宅建の勉強してみてもいいかもしれません。

あと溜めに溜めているゲームや漫画、投資本などを読み漁ることもいいですね。

ライブやコンサートも楽しみたいし、気の置けない仲間と美味しいご飯も食べたいです。

そして嫁ちゃんとの時間も大切にします。



でも、それが一巡したらどうしましょう？暇で仕方ないって話になりませんかね？



私はきっと自分で自営業としてビジネスを興すと思います。暇でボーっとしているのは

性に合わないです。今のところ音楽に関する何かをやるつもりではおりますが、

正直なところ具体化はできていません。音楽レーベル作るって言っても、それを

仕事としてきちんと収益化できるには時間がかかるでしょう。ライブハウスや

音響や防音がしっかりしていて音楽イベントができるカフェみたいなのもいいですが

これは物件との巡り合わせが大事なので、すぐ実現できるかもわかりません。



どっかの不動産会社さんにシステム企画の立場で潜り込んでみるのも面白そう。

プロジェクトベースで契約し、ユーザ企業側の要件整理してシステム屋さんへ伝達する

仕事なんてのもいいなあと思います。まあ自前で開発までやる不動産屋さんがどこまで

いるかというのはありますが。少なくとも札幌でお付き合いしている某社さんは

自前でシステム組んだことがあるって担当の人が言ってました。話を聞くにつれ、

システム化の経験がない人がそれをやるのってホント大変なんだよねということを

改めて認識。前に行きつけの居酒屋さんでシステム屋さんに翻弄される現場の人の

愚痴を聞いたこともありますが、それと似ていました。



そんなわけで、私の場合はある程度自分で時間のコントロールがきく形で仕事をしたい、

と思っています。それも不動産投資家の人を相手にするのではない仕事をしたいです。



週休３日で、残り４日のうち１日〜２日は不動産投資、残り１日〜２日は別の仕事。

そんなバランスでやっていきたいなあという感じです。もちろん、自分が楽しめる

仕事を選ぶつもりなので、週休３日とは言っても、この日は一切仕事しないなんて日は

作らないでしょう。仕事と余暇がごっちゃになった感じで動くのだと思います。



ＦＩＲＥしたい人の中には「とにかく今のサラリーマンの仕事が嫌だ」という人も

いると思います。負の感情も大きな動機になるのでそれ自体は否定はしませんが、

その負の感情の原因になる会社を辞めた時に何をするの？というところに関しては

事前にちゃんと考えておかなくてはならないと思います。そのビジョンなしで

辞めると、やることなくて辛いと思いますよ。人によっては奥様から毎日家にいると

迷惑がられるなんて話も聞きますし。



ということで、ＦＩＲＥも計画的にね！

（未だ会社勤めのお前に言われたくないと言われたら言い返せません）



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町家っぽいリノベ住宅作りたい。

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どうにも筆が進まないので、今日は妄想を書き綴りたいとお思います。

おしゃれな古民家風・町家風な物件を作りたいなあという話です。



突然ですが、蔵っていいですよね。蔵。お、読んでる貴方も蔵いいと思います？

話がわかりますね〜！え、なになに、江戸時代の長屋みたいなやつとか、町家風な

建築物も好きだって？いやー最高ですね！緊急事態宣言明けたら飲みいきましょ！

（興味ない人も興味あることにしといてください、でないと話が進まない）



ということで、町家みたいな家とか蔵とか大好きです。実際住んだら寒かったり

暗かったりで大変なんでしょうけど、それでもあの見た目とか最高ですよ。



見た目は町家、中に入ると古き良き雰囲気も醸し出しつつ、要所要所はリノベ済で

こじゃれた雰囲気の空間。土間が残っていて、スポーツサイクルとかそこに入れられる。

ちょっとしたカフェみたいな形で営業もできるし、応接スペースとしてもいける。

自分が夜そこでくつろぐこともできる。そんな空間。ところどころ吹き抜けになって

解放感も出せる感じにしたいですね。



二階に居住スペース。天井ぶち抜きの梁丸出し、寒さ暑さに弱いけど、窓を開けたら

空気が流れてちょっと涼しい気分になれる。階下スペースの音がほのかに聞こえ、

人がいる安心感を感じられるスペース。



離れにある蔵は防音仕様にして、オフィススペース兼パーティースペースみたいな。

多少の音を出しても周りに迷惑をかけず、ＤＪごっこして遊べたりできるような。

ここは男の秘密基地みたいな感じで仕上げたいですねー。



サラリーマンの仕事でここ数年よく出張している地域の中に、昔からの城下町を有する

地域があります。頻繁に行くので、近所を散歩しながら探検しつつ、ついでに

ポケモンＧＯとかドラクエウォークとかの位置情報ゲームも楽しんでいます。



でも携帯見ながら歩くのは良くないので、基本的には周りの風景・景色・雰囲気を

眺めながら歩いています。ついでに売り物件の看板とか出てたらジロジロのぞき込んだり

建築計画の内容をじーっと見てみたり。



最近気になるのは、つぶれたホテルの解体作業。ＲＣ６層くらいの建物でしたが、

１ヶ月半経ってもまだ解体作業が終わっていません。これだけ時間がかかるとなれば

人工も当然いっぱいかかるでしょうから、やはりＲＣの解体は割高だというのには

納得がいきます。メンテして気合で持ちきる場合は解体はしない覚悟が必要だなと

思った次第。



町家の話はどこに行ったって？解体の方が気になっちゃったので先に書いたのですが

普通の家と古くて趣のある家が混在する街並みが案外悪くないなと思っています。



前に金沢を視察したことがあるのですが、あそこの町家も素敵でした。

例えばこんな感じの町家とか。









金沢の町家は独特の朱色が外観に、鮮やかな群青色が内装に使われていることが

多いそうです。群青色とか浮いちゃわない？と思うのですが、これがなかなか

いい感じなんですよね。





こういう町家が歩いてるとひょっこり現れる街並み。なんかいいですよね。

古い街なので蔵のある家もちょこちょこ見かけます。そんな街を見てニヤニヤする

傍目にはちょっと頭の弱い人。それが街をぶらついている時の私。



東京でもそういうのやってみたいなー、とか思います。

そんなことができる素材が手に入ればいいのですが。

さすがに蔵のある家とかは無理だと思うので、普通のボロ戸建をリノベーションして

町家風ボロ戸建を作れればいいなあと思っています。



でも趣味に走ると収益性が犠牲になるよねえ・・・。そこは悩ましいです。



再建築不可で土地ちょっと広めで建物６０平米くらいのやつを買って、そんな感じに

リノベして、ＳＯＨＯとか店舗付き住宅みたいな感じでちょっと家賃高めに貸して、

収益も大きくはなくてもそこそこ取れる。そんなの出来たら楽しいだろうなあ。

趣味と実益の両方を取りに行く、みたいな。

自分で済んでもいいし、賃貸でもいい、そんな感じの空間。



今日はどうも筆が進まなかったので、全力で妄想してそれをしたためる形にしました。

妄想している間って楽しいですよね！ビバ妄想。



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札幌９棟目の売却に向けて、管理会社さんのやる気スイッチを押す。

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札幌９棟目の管理会社の社長から電話があり、あれこれと会話しました。

話の流れで、札幌９棟目を売却する話をさりげなくプッシュしてみたり。



なかなか契約が確定にならず、その時を今か今かと待っている札幌９棟目。

何度も何度も、申込をいただいたところから振られているので、今回こそは最後まで

突っ走ってほしいと祈っております。これが決まってくれると、残りの空室に対する

プレッシャーがだいぶ和らぐんですよ。だって他は最悪家賃ちょっと下げて、

借上ビジネスやってる法人さんに借りていただければなんとかなりますから。

（簡単に書いてるけど先方にも条件があると思うので本当に何とかなるかは不明）



なんせ、テナントは家賃収入に対して占める比率が半端なく高いです。

今回の部屋だと、一番安い部屋の６倍以上の家賃が入ってきます。

そこ、一番安い部屋が異常に安いだけって言わないの！（正しいけど）



なので、テナントが埋まることで収益性が満室想定にだいぶ近づきます。

満室想定家賃に近づくってことは・・・売却時にそれなりに高く売れる可能性が

高まるということです。そう、私としてはもうこの物件売ってしまって自己資金に

化けさせた方がいいのではないかと思っています。



１０年返済で借りているので、残債もそれなりに減少しています。なので、そこそこに

手元にお金は残せそうです。しかも運営成績が微妙な劣等生を切り離せるチャンス。

個人の短期譲渡ということになるので、かなり税金はかかってしまうのですが、

今のご時世だと手元にお金を作っておいた方が機動的に動けそうという思惑もあります。



ただ、売却の依頼をする予定をしている仲介業者さんがあまりやる気を感じていないのが

これまでの悩みでした。この物件は管理会社さんに売買仲介に入って貰っていますので

売却も管理会社さんに依頼するのが筋です。筋であるとともに、売買担当をしている

管理会社さんの社長の性格を考えたら、そうしないと次の物件を積極的に紹介して

くれなくなることでしょう。義理を欠いた行為はしてはいけません。



社長には依然「売りたいんだよねー」という意向は伝えたことがあります。

しかしその時はあまり前向きではなく、外壁やらないと売れないとか、あまり高く

売れないとか、そんなことを言っていたのです。じゃあ外壁の見積を取りましょうと

いう話もしたのですが、その後見積を送ってくる気配はなし。



良くも悪くも売却は社長にやる気を出してもらえるかで成果が決まる会社さんです。

やる気を出してもらわなくちゃ、売れるものも売れません。でもやる気を出したら

かなりの精度で売ってくれます。やる気を出させるタイミングをうかがうのが得策。



そのチャンスが巡ってきたのは先日でした。

社長から電話があり、新築用地を仕入れたのでどうかという提案があったのです。



その提案自体はだいぶ先の話だし、そもそも土地の割方次第でどうなるかがわからない

不確定要素が多い話だったのですが、実現してうまいこと融資が得られるのであれば

面白いなと思いました。なので、それに対してはもし実現するなら是非声をかけて、と

お願いをしました。



ただ、自己資金が必要そうな案件なので、ちょっとそこがなあ・・・みたいなことを

口走りながら、ここでピンときました。札幌９棟目を売れば自己資金できるので

そういう案件が来た時機動的に動けるんですよねえ、と。



なんとなくですが、社長のやる気がちょっと入った雰囲気を感じました。

「あの物件、ずっとひろ＊さんが持つ必要はないと思っていたんですよ」などと

言いながら、ちょっと早い気もするけど確かに今売って自己資金にするのは悪くないかも

しれないですね、と。



元金均等の１０年なので、すでに３割くらいは残債が減っていることなども説明して

正確なところは顧問税理士の先生に聞かないとだけど、まあそれなりに手元にお金は

残せるのではないかと思うと伝えました。



外壁やらないと売れないって前に言ってましたよね、と聞いてみましたが、

まあそれは見積取った上で外壁の費用の半分も値引きすればどうとでもなりますよ、と。

この間と言ってることが違う〜（苦笑）



でもこれはちょっと乗り気になっている気がします。

安いけど施工までかなり待つ業者さんがいるので、そこで外壁のお見積取りますよと

言ってくださったので、まずはその動きを待つことになりました。



札幌９棟目は賃貸の面では比較的劣等生なのですが、含み益という意味ではそこそこに

優秀です。相場より高利回りで買っているので、相場で売れればお金が入ってきます。

今はコロナマネーで相場もちょっと高騰気味。チャンスかもしれません。

いい形になるよう、引き続き調整していきたいと思います。



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