初めての滞納、そしてその連絡内容から勝手に想像を膨らませる私。

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富山１棟目で滞納が発生したとの連絡がありました。まあ滞納と言ってもまだ半月。

慌てるレベルじゃないのですが、送金までに回収できなかった為（？）連絡ありました。



富山１棟目。富山ってどうしてもそもそもの不動産業者さんの数が多くないところがあり

遠隔で管理を任せようとすると、だいたい数社くらいしか（メジャーなところを見ると）

候補がありません。



富山１棟目は購入の仲介をしてくださった会社さんにそのままお願いをしました。

富山１棟目のあるエリアに店舗がないので客付はそこまで強くないのですが、

管理そのものは比較的丁寧という話を聞いたので、遠隔の場合そっちがいいなと

思ったのでお願いしております。



対抗になった会社さんは、客付は強いけど管理費がちょっと高めで、しかも若干

管理が雑というか、まあ遠隔で任せっぱなしになるのであればどうかな、みたいな

意見も地元の方から伺ったので、購入時のご縁もあり今の管理会社さんにしました。



地方特有ののんびりした感じを受けたり、大きな会社特融の縦割りな感じを受けたり

することもありました。離職率が高く、関係が作れたスタッフの方や優秀だと思った

スタッフの方が抜けていったこともありました。でもまあ、選択肢があまりない中で

このくらいやってくれるなら悪くないかなというくらいのところで落ち着いています。



そしてここまで、滞納は一度もなかったというのは素晴らしいなと思っていました。

たまたまなのか、管理会社さんが優秀なのかは不明ですが、結果が大事。いいことです。



しかし今回、とうとう初めての滞納が発生しました。



正直、札幌の物件とかだと滞納もいくつか抱えていることが多く、管理会社さんも

１つの滞納をことさら大きく話題にすることがありません。送金明細の中で軽く

報告があがるとか、そんなレベルです。そしてきっちり回収してくださることが多く

最近は夜逃げなんかもあまり発生しなくなりました。昔は年に１回くらいは夜逃げを

されていましたので、そこはもう免疫バッチリなんですけど、夜逃げがないに

越したことはありません。

（そう考えると、物件の入替で属性を少し上げることには成功しているのかも）



なので、滞納と言ってもそこまで慌てるものではないというか、管理会社さんが

そこはきちっとやってくれるだろうという考えがあります。しかしわざわざ滞納が

発生していることをメールで知らせてくるとなると、実はこの管理会社さん、

そんなに滞納督促得意ではない？なんて考えたりもしました。

手紙で退去予告送ってくるところが、滞納だけメールってことは、それだけ大事だと

いうことなのかなーなんて。



よくわからないのは、管理会社さんの中でもそれを送ってきたのが賃貸仲介の

担当さんだということです。管理会社さんは内部できっちりと売買仲介・賃貸仲介・

管理と役割が分かれています。管理担当の方からメールが来るならわかりますが、

賃貸仲介担当の方からこのメールが来るってのはなんでなんだろう？と。



メールを読み進めていくと、なんとなくわかった気がしました。

半年前に仲介担当の方が自社で客付したお客様（だったはず）なのですが、メールには

未だに賃貸借契約書の返送もなく、そちらも督促しているが社長が多忙ということで

なかなか返送して貰えない、ということが書いてありました。



賃貸担当の方は少し軽いところはあるものの、人柄良く小回りが利くタイプです。

こちらを向いて仕事をしてくれているなあ、という感じをいつも受けております。

そして今の管理会社さんの中で一緒に飲みに行ったことがあるのは彼だけです。

他の人は皆さん辞めてしまいました・・・（汗）



管理部門の人は別に滞納くらいなら送金明細で報告すればいいと考えている、

賃貸仲介の彼は契約書も戻ってきてない上に滞納まで発生してしまったことを

気に病んで、これは伝えないとと私に個人的にメールをしてくれた、というところが

真相なのかなと想像するに至りました。

そうであれば、別に滞納回収が不得意で慌てているわけではないのだろうな、と。



良い担当さんだなあ、仲介の彼。ぜひ辞めないでいただきたいです。

油断すると辞めてるからなあ・・・あそこの管理会社さんの方。



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油断してたら退去予告が２週間前に届いておりました・・・。

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東京に戻ってきて最初に目にしたのは、山積みの郵便物の中から出てきた富山１棟目の

退去予告の通知でした・・・。萎えるわー（汗）



サラリーマンの仕事では、１〜２週間単位の長期出張を命じられることが多いです。

担当しているお客様の支援が必要だからということで、現地に行って世話を焼いてます。

コロナ禍なのにこんなに人流を抑制しない行動をしていいのかしらと思いますが、

仕事で会社から行けと言われれば行かないわけにもいかないのがサラリーマンです。

自分の時間を売って対価を得るのがサラリーマンですから。



そんな事情もあり、どうしても家を長期で空けることが増えてしまいます。

嫁ちゃんの体調が思わしくない中、長期出張はちょっとなあと思う気持ちも割と

ありますが、そこでかえって嫁ちゃんのために出張なしにして貰ったとかやると

嫁ちゃんが自分のことを「足を引っ張っている」と自分で責めはじめる可能性も

あるので、本当にダメそうな時以外はそれはしないことにしております。



なかなかどうして、いろいろなバランスの上で生きているわけですよ・・・。



昨日は２週間の出張の任を解かれ、夜遅くに東京に戻ってまいりました。

やっぱ家は落ち着きますねー。１４平米のホテルの部屋に２週間宿泊となると、

やっぱり圧迫感が出てきます。１週間くらいならそんなに気にならずに宿泊できると

思うのですが、それ以上はやっぱりねー。その点、家は広くて良いです。



家に戻ると嫁ちゃんの次に迎えてくれるのが郵便物の山。家を空けている人の

宿命のようなものです。不動産賃貸業やってると郵便物も多いですから。

謄本をあげて送られてくるどうでもいいＤＭ７割、送金明細や金融機関さん、

保険会社さんなどから送られてくる書類２割、その他１割くらいの割合でしょうか。



明日はゴミの日だし・・・と思って、不要なＤＭをせっせとゴミに出していたのですが

その中に富山１棟目の管理会社さんからの封書がありました。送金明細を送ってくる時の

大きいサイズじゃないなあ。うーん、このサイズの書類・・・。



・・・わかっちゃった、たぶん退去予告のお手紙だ（泣）



ここの管理会社さん、なぜか退去予告が入るとメールや電話ではなく手紙で通知を

してくるんです。前にもそんなのありました。そんなのメールで送った方が圧倒的に

コストダウンだと思うんですけどねえ。謎だ。



開けてみると・・・やっぱりそうでした！帰ってきて早々、余計疲れる書類を

見てしまった気分です。つらかとです。



退去になるのは派遣会社さんが社宅として契約してくださっていたお部屋です。

派遣契約終わるんだろうなあ、きっと。いつからお住まいになっているか確認したら

２年半くらいの入居期間でした。うん、単身物件で派遣の方で２年半お住まいになって

いただけたのであれば、文句なしというか今までありがとうございましたというか、

そんな感じだろうと思います。



退去の理由などは手紙に書かれてはおらず、退去時精算の内容と次の募集家賃の話が

淡々と書かれておりました。手紙より直接電話かメールで連絡ほしかったなあ。

しかもこれは私の出張のせいなので仕方ないのですが、出張に出た直後くらいに

退去予告届いているんですよねえ。２週間知らずに間抜け面して生活していたのかと。

知ってたらもうちょっとやりようあったと思うんですけどね。賃貸の担当さんに

電話して状況聞いたりとか。



満室どころか、どうも常に２〜３部屋の空きがある状態から脱せていませんが、

まあしょうがないです。どうしたって賃貸業に退去はつきもの。リフォーム代が

さほどかからない状態であることを祈ります。２階の角部屋なので募集の条件としても

決して悪くないはずですしね。淡々とやろうと思います。



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知的障害がある方からの入居申込を受領しました。

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仙台２棟目、お申込いただきました！これで稼働は６０％に到達です。

ちなみに、他の物件で断られまくった方を受け入れております。



今週、仕事がなかなか忙しく、電話対応できる時間がなかなか取れておりません。

昼間、不動産関係の着信が来ているのは把握しているのですが、なかなかそれに

出ることもできず、そして仕事の拘束時間も長くなっているため、折り返そうにも

けっこうな夜の時間になってしまうので難しい、という状態が続いております。

なので、何件か電話出れておらず放置状態になっていて申し訳ない感じです。



そんなお電話の中に、仙台２棟目の仲介業者さんからのものがありました。

ＬＩＮＥも把握しているので夜中にＬＩＮＥを入れたのですが、できれば電話で

話をしたい模様。こういう時はだいたい入居関係の話です。ややこしい属性の内見を

ＯＫしていいか、みたいなやつ。



ただこちらもどうしても夜中になってしまうこともあり、すれ違いの日々が続いて

おりました。結果、仲介業者さんが概要をＬＩＮＥで伝え、細かいニュアンスは

電話でお伝えしまうという形になりました。



そのＬＩＮＥによると、入居申込をいただくことができたということでした。

しかももう１件確度高めの問い合わせがあるということです。素晴らしい〜。



しかしここはなかなか埋まってなかった仙台２棟目。いきなりそんなに引きが良くなる

わけもなく・・・。やはりそれなりに何かを抱えた方ばかりというオチではあります。

一般論で言えば、大家さんや管理会社さんがあまり引き受けたくないと思う層です。



入居申込をいただいた方は、中程度の知的障害を持つ方とのことです。

そして携帯電話を持っていないとのこと。



ここだけ聞くと、確かに受入を躊躇する人がいるのもわからなくはありません。

大家さんサイドとしては、物件内でトラブルを起こされてしまうと、他の入居者様にも

迷惑をかけてしまいます。その結果、無関係な入居者様が出て行ってしまうことも

考えられます。そして借地借家法上は家主の立場が極めて弱く、どんなに迷惑を

かけられたとしても「出て行ってくれ」と家主が追い出すことができないです。

結果、リスクを考えて入居見合わせの方向に動くきもちは理解できます。



私の不動産仲間の方が心療内科にお世話になる病気を持っており、夜中に騒いだり

奇行を繰り返したりで既存入居者様が出ていってしまったというトラブルがあったと

聞いています。また、東京１棟目でも心療内科に通う方が病状悪化で奇行を繰り返し

階下の人とだいぶ揉めたという話がありました。



できることなら社会的弱者の方も気持ちよく受け入れられるようにしたいのですが

今の借地借家法がある限りは、それもなかなか・・・というのは正直あると思います。



では今回の方はどうかという話ですが、仲介業者さんからの電話にも問題なく

対応しており、保証会社さんの本人確認（いつもより念入りに行われた模様です）の

結果も問題なしということで、少なくともそのレベルではどんな障害なのかも

わからないくらいだという感じだったそうです。そんな事情もあり、保証会社さんの

審査はＯＫだったということでした。



ここの仲介業者さんは、こういうお客様を適当なことを言ってつっこんで、トラブルが

発生したら放置するというタイプではありません。実際、義母の代わりにまるで

管理会社さんかのような動きをしてくれたり、自身が決めた入居者さんに関しては

コンタクト先として自分で入ってくれるタイプの方です。だから、今回の方も

何かあれば動くつもりだということをおっしゃっておりました。



そういう話であれば、保証会社さんも通過しているので、今回は受け入れＯＫで

進めていいんじゃないかな、と思いました。義母にも同じような話をして、承諾は

して貰っているとのことでした。義母も承知しているなら、それで進めて貰います。



今回の方も生活保護を受給するということでした。生活保護で保証会社さんＯＫなら

家賃に関してはあまり心配はなさそうです。



今回の案件は生活保護を受給されている方に対しての自立支援活動をされている方からの

ご紹介ということでした。今回の入居をきっかけに自立することができて、働いて国に

税金を納めてくれるようになるなら、私も貸すことで社会貢献ができるというものです。

確かに、今現在病気の人の病気が悪化する可能性の方が、今現在病気でない人が発病して

悪化するより可能性は高いでしょう。そしてその結果、他の部屋の人が退去してしまう

リスクが多少高まるのは事実です。でもまあ、そもそも不動産を買わせていただいている

こと自体が恵まれていることです。恵まれた立場なのだから、その一部くらいは

多少のリスクを背負って、苦労されている方のために部屋を貸してみてもいいじゃないか

とも思います。



というわけで、入居後なにもトラブルが起こらず、無事に入居者様が社会復帰できる、

そんなハッピーエンドになってくれればいいなと思います。



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レンタルスペースに少しだけど予約が入りました。

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東京１０棟目のレンタルスペースにぼちぼち予約が入り始めました。立地がそこまで

良いわけではないので、あくまでぼちぼちですが、小銭くらいにはなるかな。



東京１０棟目。いずれ自己使用するつもりで内装を私好みの尖ったものに変えてます。

ほとんど趣味のつもりでしたが、他の方がレンタルスペースとして保有物件の一室や

賃貸している一室を貸したりしているのを見て、私もやってみようという気持ちも

ありました。そして友人が管理委託しているのを見て、なるほどと思い私も管理委託で

運営できないか相談。そして話はまとまり、無事にレンタルスペースとして公開に

至った次第です。



ただねー、いくら内装を尖らせたからと言って、やっぱりローカル駅から徒歩１０分は

微妙だと思うのですよ。一体どのくらい予約が入るのやら。そこは全くの未知数です。

そんなに予約が押し寄せるようなことはないだろうなと思っていますが、実際のところ

どのくらい予約が入るのかは興味深々です。



公開から半月が経過したので、ここまでの予約状況を見てみようと思います。



予約件数は全部で４件でした。時間にして１６時間。実稼働日は３日です。

平日２件、休日２件で特に偏りはありません。予約者は男性３名、女性１名です。

どんな用途で使ったのかまではわかっておりません。



少ないながらも需要はあるんだなー。うん、面白い。



そんなにいっぱい予約が来る想定はないけど、光熱費など毎月支払っている分が

少しでもカバーできて、多少のおつりが来ればいいなという感じで構えています。

各レンタルスペースサイトへのショバ代と運営会社さんへの管理委託費を差し引いて

入金される金額が、できれば３〜４万くらいになってくれればいいなあという希望は

ありますが、今のペースで予約が入ってもそこまでにはならないでしょうね。

ま、それはそれで仕方ない。大きな希望を持ちすぎたというだけのこと。



最近は時間貸しのサービスもかなりいろいろあるようですので、これらについての

研究も進めていければと思います。余っている駐車場スペースを時間貸できる

サービスとか、今回みたいにレンタルスペースとして空いている部屋を貸すとか、

あとはこの手のサービスだとカーシェアのやつなんかも老舗ですよね。

元々は民泊なんかもこの形態でしたし、海外だと個人ドライバーがタクシー業務を

やってくれるサービスなんかもあります。



所有の時代から所有しない時代へ。いろいろなものを時間貸でシェアする時代へ。

個々のサービスで見れば栄枯盛衰はあると思いますが、シェアリングエコノミーという

スタイル自体は今後もしばらくは栄えるだろうと思います。

アンテナ貼って、面白そうなものがあれば是非参入してみたいです。火傷しない程度に。



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月極駐車場を借り上げて空室対策を強化。

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札幌８棟目での近隣駐車場の借上の手続き、ただいま進めていただいております。

意外と強気なのよね、駐車場って。



なかなか入居が進まない札幌８棟目。そんなに便利とは言えないＪＲ駅が最寄で、

駐車場がファミリー間取り９部屋に対して３部屋分しかないことがネックで、

どうしても生活保護の方のように車を使わない方に対して打ち出す形になってました。



入居促進のためには、駐車場があった方がいいだろうと前々から思っておりました。

しかし敷地内駐車場は昔からの入居者様が借りているのでなかなか空きが出ず。

しかもそういう人に限って、賃料込とか格安で借りているから、収益性の面でも

微妙です。そして近隣の月極駐車場はいつも満車、あるいは入居者様本人が申込を

しないと貸さないというスタイル。購入して３年の間、駐車場付で募集できたことが

一度もありませんでした。



今回退去予告を入れてきた方が駐車場を借りている方だったので、初めて駐車場も

募集することになりました。しかし、ファミリー間取りは２部屋の空室があります。

１部屋は屋上防水切れからの漏水で募集できる状態ではなく、もう１部屋は退去予告の

状態なので、結局今は何もできないですが・・・入居募集できるようになったら

少しでも早く決めたいので、敷地内駐車場の賃料に関しては管理会社さんとも

打ち合わせて早々に決めました。



で、その賃料を検討する際に管理会社さんに近隣相場との比較をして貰ったのですが

３件隣の月極駐車場が空いているという連絡があったのです。空いてたの、初めて。



駐車場の賃料を決めることが先だったので、その時はスルーしてしまったのですが

よく考えるともう１部屋２ＤＫの間取りがあるし、そっちのために借上してもいいなと

思った次第です。



管理会社さんに連絡すると、そこは大家が借上することにも対応しているとのこと。

以前、別の物件で近隣駐車場を借上しようとして断られたことがあります。転貸だと

実際に使っている人が把握できず、何かあった時に注意するのが面倒だとか、

そういう理由で借上ＮＧ、実利用者との契約のみＯＫという管理会社さんは

一定数いるようです（ＦＢコメントで教えてくださった皆様、ありがとうございます）。

ここはそういう駐車場ではないようなので、それなら今のうちに借上しておこうと決断。

管理会社さんに手続きをお願いしました。



早速連絡をしてくださったのですが、どうも駐車場は日割りもなく、契約開始日も

申込から１週間後と決められているため、今申し込むとほんの数日のために６月分の

賃料が丸々発生してしまう、勿体ないと思うがどうするか、ということでした。



確かに勿体ないかも。でも、その１月の賃料をケチるがために、他の人が申込を

してしまったら元も子もありません。同じように考えて、７月から賃料発生するよう

逆算して申込を入れようとしている人もいるかもしれないです。そう考えると、

多少の賃料は払ってでも駐車場の確保をしておいた方がいいだろうと思います。



ということで、管理会社さんには即時確保の方向で依頼を出しました。

おそらく本日問い合わせをして契約手続きを進めてくださるものと思います。



これで多少募集がやりやすくなればいいのですが・・・。頼むよー！



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