共用部の契約アンペア数を短期で変えることはできないらしい。

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コストカットして共用部の基本契約を極限まで落としているのですが、一時的に

契約を変えるようなことはできないらしいです。がーん。



以前のブログで、共用部に高圧洗浄をしようとしたら、契約アンペア不足で途中で

進められなくなってしまった話を書きました。業者さんには無駄足を踏ませてしまい

大変申し訳ないことをしたと反省しております・・・。



この反省を活かして、今度は利用する日だけ基本契約を変更する、みたいなことが

できないかと思い、電力会社さんに確認してみました。リフォーム中のお部屋だと

リフォーム中だけ電気の契約をするとかが可能になっているので、それと同じ感覚で

共用部も必要な日だけ契約アンペア数を変更するという形にできないかと思ったのです。



次に東京２棟目に高圧洗浄をかけられる候補日を業者さんと調整して、それが近づいたら

電力会社さんに電話。この日だけ工事をしたいので契約を変更する形で、とお伝えした

ところ・・・



「大変申し訳ありませんが、そのような対応は致しかねます」



的な回答。え、マジで！？ちょっと面喰ってしまいました。



なにゆえにダメなのかをより詳しく聞くと、基本料金というのは長期に利用してもらう

ことを前提にした料金設定であり、短期で変更する想定はないとのことでした。

最低でも１年はその料金で利用してほしいということです。



各居室では、リフォームの時一瞬だけ契約するようなことができるのに、共用部も

リフォームの時一瞬だけ契約を変えることができないというのは辻褄があってないように

感じます。そう言ってみましたが、申し訳ありませんと言われるだけで融通を利かせた

対応はしてくれない模様。



余計なこと言わないで、アンペア変えてくださいって言って、作業終わったらもう一度

アンペア変えてくださいって言ってしまえばよかったのかなあ・・・。いやいや、

そういうのは逆の立場になった時やられたら困るだろうから良くない。



コールセンターの方にそれ以上言っても仕方ないので、じゃあアンペア変えるのは

止めますと言って電話を切りました。



正直、契約を変えたところでそこまで大きなコストアップにはなりませんから、

変えてしまえばよかったのかもしれません。自分の中で納得感がなかったから、

なんとなく突っ張ってしまった、という感じです。



さて、突っ張ったのはいいけど、じゃあどうするのよ？という話です。

管理会社さんに相談して、当日どこかのお部屋から電気を借りることはできないか

相談してみていただきたい、とお願いをしました。テナントさんの中に店舗が

ありますので、そこから借りるのが一番自然かなと思ったためです。

しかし管理会社さんは普通にお住まいの別の部屋からまず聞いてみるとのこと。

水道の絡みとかで管理会社さんには管理会社さんなりのロジックがあったようなので

お任せすることにしました。



第一候補になっている部屋から電気を借りて、清掃作業に支障がないかを事前に

清掃業者さんに確認。問題なさそうでしたので、管理会社さんにて電気を借りる交渉に

入っていただきました。そして管理会社さんが第一候補としていたお部屋で交渉成立。

ありがとうございます。



というわけで、本日改めて高圧洗浄を仕掛けてくることになりました。

共用部階段とかだいぶ汚れていたので、いい感じにきれいになると思います。

テナントリテンションになりますように。



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排水口の口径が小さいがためのトラブル。

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東京５棟目で排水口に関するトラブルが発生したとの連絡がありました。

管理会社さんにて現地に急行し、少しだけ事なきを得たとのことです。



東京５棟目。特に何もない無風状態が続く、都内の戸建です。戸建の相場が上がる前に

購入できたので、今思えば安く買えたなあという感じの価格で調達した物件です。

リフォームまで含めた利回りは１２．６％くらいですね。最近だと１０％にのせるのも

一苦労な案件ばかりなので、この数字は素晴らしいです。

（当時は「ちょっと利回り低いなあ」とか思ってましたけど・・・時代は変わるものだ）



最初にご入居なさったのがアジア系外国人の方。１年くらいで仕事場に近いところに

引っ越すということで退去になりました。きれいに使ってくださってはいたのですが、

最初は「部屋の傾きは直さないでそのまま募集」としたため、内見はあれど決まらない

という状態に陥っておりましたので、原状回復に加えて傾きの補正をする工事を実施。

その結果、次はすんなりと日本人のシングルマザーがご入居なさることになりました。

今もお住まいで、家賃を滞りなく支払っていただけております。ありがたいです。



家の近所なので、たまに遠目に様子を見たりしますが、家の前は自転車やボールが

所狭しと置いてあり、生活感が感じられます。自分の所有する物件で、誰かがこうして

生活しているのを実感すると、ちょっと嬉しくなりますね。

ただ、前面道路は狭い道なので、もうちょっと車の邪魔にならないように自転車や

ボールを置いてくれると、もっと嬉しいんだけど・・・（苦笑）



そんな入居者様も、一度の更新を経て丸三年が経過しようとしています。

こうして安定してお住まいになっていただけることに感謝しなくてはなりません。

ありがとうございます。



そんな東京５棟目で、先日ちょっとした設備トラブルがありました。

管理会社さんからの連絡によれば、洗濯機の排水口から水が漏れて近隣から苦情が

入ってしまったという連絡を入居者様から受けたとのことです。



東京５棟目は室内に洗濯機置場があるのですが、そこから地中に配管は落ちておらず

コンクリで軽く囲ってあり、排水口がある地面に水が落ちます。そこから排水口に

洗濯機の排水が流れていく仕組みです。





雰囲気としてはこんな感じですね。



ここに流れた水が、排水口に流れずにあふれてしまい、近隣の方の敷地に排水が到達。

それによって、近隣の方からご指摘を受けたということのようです。



管理会社さんが一報を受けて現地で確認したところ、排水の量に対して排水管の

口径が小さく、加えて目皿があることで排水のスピードが追い付かずにあふれてしまって

いるようだ、とのことでした。



目皿を外して排水のスピードを上げることで対応としたとのことです。



最初、この話を聞いた時、外の排水溝と言われたので「あれ？洗濯機置場は室内だった

はずなんだけど・・・」と混乱しました。でもどうやら、室内洗濯機置場から外部の

排水口に水を出しているだけだったようです。たぶん、昔は洗濯機置場が外だったのを

室内に新規設置したので、コストダウンの結果こんな中途半端な仕様になっていたので

あろうと推察されます。古い物件をリフォームして延命しながら扱うと、こういう

ちぐはぐな仕様になることはままありますよねえ。



一番心配なのは、現代の洗濯機は水量が多くなっており、昔の洗濯機の排水口だと

流量に対して小さく、目皿を外してもあふれてしまうというオチにならないか、という

ところですが、おそらく管理会社さんがこれでＯＫとおっしゃっているので、そこまで

確認しての対応なのかなと想像します。



もしこれでもあふれるとなったら・・・排水管の口径を大きくする工事になるのか？

うー、それはお金かかりそうだからできれば避けたいところです。今回の対応で

うまく解決してくれることを祈るばかり。



こんな小さなトラブルはたまにありますが、おおむね無風で推移する東京５棟目。

家からも近く、優良物件と思います。今後もぜひそのままでお願いしたいところ。



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都市ガス→プロパンガスへの切り替え、ようやく着地点が見えてきた。

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仙台２棟目のプロパンガスへの交換の件、少し進展ありました。具体的な条件が

出てきて、一部の部屋で抱えていた問題もクリアできそうな見込みが立ってきました。



プロパンガスへの切り替え案件。築４３年もののＲＣとなると、配管の事故が

いつ起こってもおかしくないです。これを避けるためには配管の刷新が必要です。

ただ、ＲＣだと配管を変えるにもコンクリをハツって作業する必要があるかもしれず、

費用面でかなりの負担になることが想定されます。



なので、その部分をできるだけコストをかけずに対応しようとした場合、都市ガスから

プロパンガスに切り替える手法が候補として挙がります。ガス代は上がってしまうので

そこはデメリットなのですが、別物件で同じことをした際には、既存入居者様については

ガス会社さんの企業努力で都市ガス同等価格にしていただいたことがあります。

それと同じ対応をいただければ、少なくとも既存の方にはご迷惑はかけなくて済むはず。



配管の刷新、あわよくば浴槽の刷新も狙っての依頼でしたが、すんなりとは進んで

くれませんでした。



最初に躓いた問題は、一部の部屋に給湯器が設置できないという問題です。

ガス会社さんに見てもらったところ、一部のお部屋だけは足場を設置しないと

設置できない箇所に給湯器を設置せざるを得ないから、切り替え自体が不可という

形になりかねない状況がありました。



ここは窓口になってくださっている仲介業者さんがいろいろと対応をしてくださり、

また、関係者が現地確認した際に「この吊り戸棚を外して設置してもいいのでは」という

アイディアが出たこともあり、最終候補に残った業者さんに関しては何とか設置ができる

方向で動いていただいてます。室内に給湯器を配置することに関しては、本部の許可が

必要という業者さんも一部には残っているので、そこを考慮すると完全にクリアできたか

まだ微妙なところですが・・・。



そして今回候補に残っているガス会社さんが出してくださった条件が以下でした。

・配管、ガス給湯器、エアコン貸与（ガス会社さん責任でメンテナンス）

・入居中の部屋に限りガスコンロ貸与

・入居中の部屋に限り都市ガス料金、それ以外は標準料金



有償として出てきたのは以下です。

・給湯器の追い炊きへの変更

・バランス釜のお風呂の給湯タイプへの変更

・台所の電気温水器を給湯器から接続に変更

・モニター付きドアフォンへの変更

・シャワー暖房付き便座への変更



仲介業者さんがエアコンは絶対入れたいと思って交渉してくださったようです。

確かにエアコンが古いと微妙だし、メンテナンスも必要になるでしょうから、

そこをガス会社さんが持ってくれるのはありがたいです。

懸案の配管も刷新できるので、悪くないです。



有償分に関しては、仙台２棟目のグレードを考えれば不要なものがほとんどでしょう。

家賃も安い物件なので、ＴＶドアホン、ウォシュレット、追い炊きは不要とします。



バランス釜を給湯タイプに変更する工事はやむを得ないと思います。３部屋で５０万。

安い金額ではないですが、ここは大家負担で進めるつもりです。



問題が電気温水器です。現在の構成が、台所は電気温水器で給湯、お風呂は都市ガスで

給湯という形になっています。プロパンガスへの変更で、お風呂はプロパンガスの

給湯器でお湯が出るようになりますが、給湯は電気温水器のままという想定のようです。

これをプロパンガスの給湯器からお湯を出すようにする工事が意外と高く、全部屋に

対して施工すると、余裕で１５０万オーバーになります。



打ち合わせの結果、ここについては「電気温水器のまま当面は運用」「入退去の

タイミングで別途工事する」という方向かな、という話をしました。確かにちょっと

不便ですが、致命的ではありません。お湯は出ますから。電気温水器だから嫌ですと

入居付にマイナスになることはないでしょう。



・・・それから数日後、ガス会社さんを探してくれている仲介業者さんから連絡が

ありました。前回打ち合わせで懸念していた電気温水器の件について、業者さんに

電気温水器も貸与にできないかと交渉をしている、ということです。なるほど！

それは確かにナイスアイディアです。実現するなら、こちらとしてもすっきりと

これでいきましょうという話ができると思います。話が通るといいな。



なんとなく着地点が見えてきたかなという感じがするガス会社さんの切り替え作業。

義母の意見も聞きながら、最終結論を近々出せるようにしたいと思います。



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漏水はより工事にお金がかかる方向に転がっている模様（涙）

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札幌８棟目の漏水、ますます状況が悪くなっている気がします。うーん困った。

いや、困ったとか言ってる場合じゃないな。早く施工しなくては。



絶賛漏水中の札幌８棟目。いきさつは過去ブログをご参照ください。

その１：屋上防水が切れていることが発覚

その２：応急処置したけどまた漏れてきた

その３：緊急事態だけど見積が思ったより高くて悩ましい



見積結果を受けて、まずはお友達の投資家さんに見積金額の妥当性を第三者の立場で

意見していただきました。その結果は、まあ金額的には妥当ではないかとのこと。

屋上に資材を持っていくのに、階段がないから運搬費がかかるのは致し方ないとの

お話でした。なるほど、東京２棟目と比較しましたが、東京２棟目は屋上に登る

階段があるから運搬費がかからない分安かったのですね。そう言われれば納得です。



あとは細かいところをいくつか指摘いただき、その点について見積いただいた

管理会社さんに確認。管理会社さんでも少しでも安くなるよう付き合いのある他社さんに

見積依頼をしているところとのことでした。その見積の中には、今回お伝えした事項を

含んでいただくよう依頼。いつもありがとうございます。



管理会社さんも、状況を気にしてくれていて、頻繁に現場に足を運んで漏水の状況が

どうなっているかを確認しているとのことです。その結果を報告してくれるのですが

どうも水の垂れ方を見ていると、ドレン管自体にもヒビが入っているのではないか、

という疑惑があるようです。



ドレンの通っているあたりから水がポタポタと漏れていて、雨が降ってない日でも

多少垂れているという状況が見受けられるとのこと。可能性だけの話ではあるものの

もしこのまま屋上防水をやったとしても、ドレン管がダメなら結局水が漏れてしまう

という残念な状況に陥る可能性があるそうです。



調査の手順としては、まずドレン管を覗いてみて、目視できる範囲にヒビがないかを

確認することが必要で、そこで見つからない場合は屋上をハツってドレン管を直接

確認することになるとのことでした。だいたい２０万とかかかるみたいです。辛い。



今すでに階下の部屋の天井を開けているので、そこから調査できないですかと

聞いてみたものの、構造上それは無理だという話でした。



もうね、これは覚悟を決めてやるしかないわけですね。他の部屋の被害報告が

まだないので、既存入居者様にご迷惑をおかけする前にやってしまわないと。



今回のドレン管の話、それ自体は火災保険の保険金支払対象ではありませんが、

それに伴い発生した二次被害は火災保険の対象になるはずです。少しでも足しになるよう

保険金申請も進めていかなくては。



階下の部屋の写真を送ってもらったのですが、漏水で天井は使い物にならず、

天井・壁・床など全体的にグズグズに濡れてしまっています。かなり厳しいです。

これも全部やり直しになりますが、この内装に対しての被害については保険金申請が

できるはずです。少しでも出費を補填できるなら、活用しないとです。



この点に関しては、保険代理店さんとも打ち合わせて、認識は一致していることを

確認しました。保険金支払の対象になる可能性が高い、ということでしたので、

申請したいと思います。



やれることを積み重ねて、少しでも手出しが減るように。ケチくさい努力を続けて、

かつ時間をかけすぎないようバランスを取りながら、事態の収束を図りたいと思います。



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管理費のプランをどうしよう？

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千葉１棟目の管理契約をどうしたものか悩んでおります。頼む相手は決まっていますが、

２つあるプランのどちらを選択すべきか、というところで悩み中です。



千葉１棟目は一年以上入居が決まらないという長いトンネルに入っておりました。

私が有効な手を打たずにダラダラしてしまったのが一番の原因です。家賃相場の変化を

敏感に察知せず現状の家賃のまま募集を続けてしまったとか、原状回復の仕様を

どうするか決めるのが遅れてしまったとか、そういう理由が重なって遅れてました。



家賃を少し下げて、広告料を増やして、外壁塗装をして、室内洗濯機置場に変えて・・・

そんなことを積み重ねた結果、入居申込を無事に頂戴することができました。

無事に決まって良かったです。めでたしめでたし。あとは家賃が入るのを待つばかり。



・・・と思っていたのですが、もう一つ検討しなくてはならないことが残ってました。

管理会社さんに、どの管理プランで依頼するかということの検討です。



私が東京の物件をお願いしている管理会社さん（東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、

東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目、東京１１棟目、東京１２棟目を管理委託して

おります）は、プランが２つあります。通常の家賃の５％の管理プランと、面積に応じた

料金を毎月支払うことで原状回復の費用を管理会社さん負担としてくれるプランです。



基本的には、原状回復の費用まで負担してくれるプランを選択しておりますが・・・

今回はファミリー物件で室内面積もそこそこ広く、それでいて都内と違ってそこまで

高い家賃はとれておりません。果たして本当にコストメリットがあるのだろうか？

という点をちゃんと考えないといけないと思います。



計算したところ、支払う管理費の差額は６３００円程度。２年で１５万程度の差に

なります。４年お住まいになったら３０万の差です。建物の延べ床面積は６０平米弱。

３０万先に積み立てておいて原状回復をするなら、相当いろいろできそうです。



原状回復費用負担のプランは、対応できる工事の範囲が決まっています。

細かくは忘れてしまったので管理会社さんに再確認しないといけませんが、少なくとも

クロスやＣＦなど基本的な部分はプランの対象であったのは覚えております。

クロスとＣＦ・畳だけで３０万も使わないよね、きっと。



原状回復のプランの範囲の再確認が済まないと何とも言えないですが、たぶんこの物件は

原状回復負担のプランは適していないだろうなあという気がします。都内の物件に比べて

家賃が安いため、管理費が重くなるのは好ましくありません。仮に１年とかで退去と

なってしまうなら、原状回復プランもメリットがあると思い餡巣。しかし２ＬＤＫという

間取り特性を考えても、原状回復がそんなに頻繁に起こる可能性の方が低いだろう、と。



物件戸数が増えてきているせいか、最近あまり考えずに惰性で仕事をしてしまっている

部分が割とあるので、たまにこういう形で自分のお仕事っぷりに問題がないかを

確認して振り返るタイミングが必要なのだろうなと思います。今回はちょうどいいので

改めて原状回復負担のプランの役務範囲について確認し、適切な管理費の形態を

模索しようと思います。



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