2021年05月21日

東京8棟目に入居申込を入れてくださったのは、なんとお友達でした。

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東京8棟目、入居申込いただきました!審査等これからですが、まず問題なく入居に

至ると思われます。なぜなら申込をしてくれたのは仲のいい友人ですから。



一進一退の攻防が続く東京8棟目。3部屋退去でスタートした繁忙期は、1部屋申込で

1部屋追加の退去予告、結果として何も変わっていない状態で現在は推移しています。



私の場合ですが、基本的に家賃をギリギリまで高め設定にすることが多いです。

コロナ禍で需要の状況に変化があったようで、高め戦略が裏目に出てなかなか入居申込が

貰えないという事態になっているような気がします。



特に、ターミナル駅徒歩圏の東京6棟目。ここは出てもすぐ決まる優良物件でしたが、

コロナ禍でテレワークなど通勤という概念そのものが変革を迫られている影響なのか、

今回は全然決まりません。どうも近隣相場もガクッと落ち込んでいるようです。

管理会社さんも気にしてくれているのですが、私があまり家賃を下げたがらないのを

知っているからか、賃料を下げましょうという提案ではなく、広告料を上げるとか

初期費用を下げるとか、そういう周辺の情報で提案してくださいます。でも、なかなか

状況が好転しないので、いい加減諦めて家賃を下げた方がいいのかなと思います。



それに比べると、東京8棟目はコロナ禍の影響というよりは、もともと家賃が高いし

コミュニティだのペット多頭飼いだのといったコンセプトがそもそもニッチな

マーケットを志向しているので、うまくはまる人が出てこないというだけかなと

思っております。内見はコンスタントにあるんですよね、この物件。



さて今日の話題ですが・・・冒頭で書いた通り、東京8棟目にお申込をいただくことが

できました。客付けしたのは管理会社さんで、入居申込したのはお友達の女子です。

ワンコ2匹飼ってるので、条件的にはぴったり。



このお友達には、少し前に不動産関係のことで相談があると持ち掛けられており、

その時に共通の友人である管理会社の社長さんと3人で相談に乗ったことがありました。

詳細はここでは書きませんが、その話の内容から住み替えが良いのではないかという

話になり、条件的にもワンコ2匹という内容的にも、東京8棟目とかいいんじゃない?

という感じがしたのでした。無理強いはしない範囲で、そういう選択もあることと

入ってくれたらこっちとしてもありがたいなあということをお伝えしたところ、

後日、管理会社の社長さんのところに内見したいという連絡がありまして。

そこから話が進み、入居申込に至ったということです。



物件のプロモーション用の写真撮影(ワンコと人が共に暮らすイメージ写真です)を

撮影する時も、彼女には協力して貰ってワンちゃんと一緒にモデルになってもらった

ことがあります。その時はまさか本当に住んでくれることになるなんて思いも

しませんでしたが・・・これだから世の中って面白い。



個人的にも、今回お申込をいれてくださったお友達とはすごく馬が合うので、

物件に住んでいただけるのはとても嬉しいです。物件自体のコミュニティにも

良い影響を及ぼしてくれるだろうと期待しています。



これから管理会社さんによる入居審査と保証会社さんの審査になりますが、個人的には

結果はどうあれもう入居確定でいいやという感じです。家賃滞納とかするような

経済状態じゃないし、ポカミスで忘れることはあっても、こっちから連絡すれば

すぐ払ってくれるタイプの人なのはわかっていますし。



唯一気になるのは、彼女が「引っ越し魔」だということだけでしょうか(笑)

ま、ライフステージの変化があれば、そのスケールにあわせた物件に住むのが

良いと思うので、いずれ引越があることは覚悟しておけばいいだけです。



これで空室は3部屋から2部屋に減りました。もう1件もしかしたら入居申込が

あるかもしれないと思っていた人が、今回のお友達の申込でバッティングしてしまい

申込の可能性がかなり低くなってしまったのは残念ですが、感じのいい部屋から

順次埋まっていくのは仕方がないこと。ここは本当にご縁だから仕方ないなと思います。

できればもう一人の候補の方が別の部屋に入居申込入れてくれると最高なんですけど、

そこはあまり期待せずに、残り2部屋を地道に募集していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月20日

入居者様からの問い合わせに代理で対応してくださる管理会社さんのありがたさ。

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東京8棟目に先日ご入居いただいた方から、網戸に隙間があるということで補修の

依頼の連絡がありました。築古なので完全に直すのは難しいかも・・・。



先日、大家直接募集のサイトから入居申込をいただき、無事に入居となった部屋が

あります。東京8棟目でした。不動産テックのベンチャーを起こしたいという

若い方と、そのお兄様。



自前の契約書のひな型を使いたいとか、管理会社さんは介さず直接契約をしたいとか、

最初はいろいろと自分自身が提供する予定のサービスのプロトタイプになるようなことを

意識してお話をされていたと思います。こういうやり方でできるか、初期費用は

こういうことを担保することでなしにできないか、などいろいろと相談を受けました。

けっこうな頻度でLINEのやり取りをしたものです。



最終的には、管理会社さんにご提供を受けたひな型の契約書文言を改造して対応する、

ということで落ち着きましたが、そこに至るまでにはそれなりに時間を要しました。

これはこれで面白い経験でしたが、管理会社さんはこういう仕事をやってるのだなと

思うと、やっぱり管理委託していることで楽をしているんだなと改めて思うことが

できた次第です。



毎月管理費を払っているけど、その管理費が勿体ないという考えを持っている人も

いらっしゃるだろうとは思うのですが、自主管理となると今回のような入居申込などの

タイミングでいろいろと自分自身でやらなくてはならないことが増えてしまいます。

私は管理委託する派ですが、自分自身の時間を買うという意味ではやっぱり管理委託が

好みかなと思います。どうしてもお金がないとかで自主管理せざるを得ないのであれば

自分でやりますし、やれば普通にできると思っていますが・・・できればそこは

自由でいたい、我が羽は大空を自由に舞うためにあるのだ(中二病)



で、今回の入居者様も最終的には管理会社さんにて重説など対応いただきました。

なので、入居後の問い合わせは私に直接ではなく、管理会社さんに行きます。



入居直後って問い合わせが増える時期なのですが、やはりきましたよ、問い合わせ。

管理会社さんに対して「どの部屋も網戸がきちんと閉まらない」「隙間ができてしまう」

という内容でした。あー、うん、それはあるかもしれない・・・。築古アパートを

リノベして今の作りにしているのですが、サッシの交換はしておりません。サッシは

古いままなので、蚊が入るくらいの隙間は確かにできてしまうかもしれないです。



管理会社さんと入居者さんがIT重説を行ったLINEグループで、一応私も

入っているから、自分でもそういう問い合わせが来たのだなということは見えます。

入居者さん側は私に対して出しているのか管理会社さんに対して出しているのか

どういう感覚なのかはわかりませんが、管理会社さんは私がグループに入っていて

このメッセージを見ているのはわかっているはず。それでも、管理会社さんは

「オーナーと相談して回答します」みたいな感じで、その場にオーナーがいないかの

ような雰囲気で返事を返していました。なるほど、こういうところで一次受け窓口に

管理会社さんが入るということを入居者さんに対しても体現しているのかな・・・。

ここで私がしゃしゃり出ない方がいいんだなという空気は悟りました。



その後個別に相談のLINEが来たので、協議の上とりあえず人は派遣しよう、と。

そしてその場でやれるだけのことはやる、どこまでできるかは正直怪しいけど、

隙間をテープで埋めるなど大事にならない範囲で補修しよう、ということになりました。

網戸をしているのに蚊が入ってくるのは確かに嫌です。私が住んでてそうだったら

困るなあと思うはずですから。



ということで、管理会社さんが入っていることのありがたさを感じつつ、入居者様にも

快適に過ごしていただけるように何とかバランスよくやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月19日

東京8棟目で退去予告発生、でもその理由なら笑顔で見送りますわ。

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東京8棟目で退去予告が出てしまいました。うーむ、先日入居があって残り2部屋に

なったところなのに、振出しに戻ってしまった。残念です。間が悪い感じ。



空室が3部屋に拡大し、なかなか苦しい戦いを強いられている東京8棟目。

この物件、リノベし終わって最初に募集した時も、客足が鈍くてなかなか埋まらず

我慢の戦いになったのですが、その時と同じ気分です。内見はあれど、申込に至らず。

家賃はかなり強気な価格にしておりますので、それがおそらく原因の一つでしょう。



ちなみに、コミュニティの維持という観点で、あまり家賃を安くする気はありません。

あまり家賃を安くしすぎて、コミュニティの醸成に悪影響を及ぼす入居者様が

ご入居されるのも困ります(高い家賃を払える人がすべてコミュニティに迷惑を

かけないという保証はありませんが、あくまで一般論として・・・)。



なので、東京8棟目は私の中でとにかく我慢の一手になる物件です。埋まれば

定着率はそこそこ高いはず、なぜならペット多頭飼い推奨なので、多頭飼いできる部屋を

改めて探すのは骨が折れるはずだからです。実際、ここまで退去に踏み切っている方は

ペットは1匹の方ばかりです。多頭飼いの人は誰も退去しておりません。



ただ、今回はいろいろな理由で退去が同時期に集中してしまいました。先日、大家直接

募集のサイトから1部屋入居申込をいただけましたので、残り2部屋。そして1部屋は

先日懇意にしている不動産業者さんから内見の結果報告があり、入居申込を貰えそうな

期待感があります。これがもし成立すれば残り1部屋ってところでしたが・・・



このタイミングでさらなる退去予告が入ってしまいました。無念。



退去予告を入れてきたお部屋は、若い男性の一人暮らし。ペットはワンちゃん1匹。

やはり多頭飼いしていないお部屋か・・・。多頭飼いの方が定着率高い説、ますます

信憑性を帯びてきました。



退去の理由は「ご結婚」とのことです。長身イケメンでいいとこ勤めてる方なので、

そりゃモテますわな。めでたい理由なので、むしろ笑顔で送り出さないとですね。

顔で笑って心で涙の状態にはなりますけど(苦笑)



BBQにも参加してくれてた方なので、できれば送別会やりたかったのですけど

コロナ禍なので自重せざるを得ませんでした。入居者さんも、このご時世で送別会とか

言われたらドン引きしちゃう人もいるだろうと思ったので・・・。



これで、東京8棟目は3部屋空室にまた戻ることになりました。残り3部屋の状態で

一進一退が続いています。もうそろそろこの辺で退去は止まってくれてもいいと思うので

逆転・反撃に入りたいなあという感じです。



そしてこの空室が多い状況の影響で、友連れで問題なのは東京12棟目です。

元々、東京8棟目が満室だったのと、東京8棟目から歩いて10分くらいのところに

あったのとを受け、ペット可のコミュニティ物件のサテライトとして運用しようと

しておりました。そうすれば家賃が高く取れるという判断です。ただ、本体の方が

この調子なので、いい加減こちらも妥協して普通賃貸で相場賃料として募集をした方が

いいんだろうなあという感じがしています。空気に貸してても仕方ないですし。



空室が多かったので、埋まりそうな物件のことを先に考える方がいいなあという

気持ちがあり、東京12棟目は見て見ぬふりをしておりましたが、そろそろ路線転換して

普通に募集しようかなという気持ちにもなってきています。

この辺もさっさと考えて結論出さないとですねー。



空室との戦いはまだまだ続きそうです。



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月18日

行員さんに異動はつきもの・・・。

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春は異動の季節です。今年は幸いにしてあまり私の担当の行員さんの異動は少なく、

唯一の異動が東京のサブバンクさん(案件組成中)の担当さんでした。



金融機関さんは、担当の方がおおむね3年程度で異動されます。支店長クラスだと

2年程度のサイクルでの異動が一般的です。聞きかじっただけなので真実なのかは

わかりませんが、異動を頻繁に行う理由は顧客との癒着からなる不正防止のためと

理解しております。そして最近はその異動を前提にした運用を止める動きも一部では

検討されているのだとか。銀行も変わらないと時代に取り残される可能性が大いに

あるでしょうからねえ。



とはいえ、当面は今の運用がなくなることはないでしょう。ましてや私は小さい

金融機関さんとばかり取引しております。こういったビジネスの流れの改革は

まず大手から始まり、徐々に中小に落ちてくるもの。そう考えると、私が取引してる

信金さんや信組さんにまでこの流れが行き届くのは当分先でしょう。異動がある

前提で関係構築をしていかなくてはならないということです。



異動が発生して何がめんどくさいかと言えば、引継がろくになされないまま異動と

なってしまうので、いちから説明をし直さなくてはならないということです。

主要顧客となれば引継もされるのでしょうが、私のような些末な客なんて当然ですが

引継の対象になりません。火を見るより明らかです。



あ、一応そんな些末な客と認識されてない金融機関さんもあるにはあります。



信組さんで億超えの残高を持ってると、さすがに支店長さんも認識してくれて

近所に来たら顔を見に来てくれたり(債権管理のためなのはわかってますけど)

行くと支店長さんがほぼ必ず挨拶に来て状況を聞いてくれたり(危ないと思われて

いるのかもしれないという意見は聞こえないふりをします)という対応になります。

これは個人および東京法人としてのメインバンクさんですね。



それから、信組さんが運営している経営者の会へ会費を払って参加してるところも

あります。サラリーマンなので会合への参加はなかなかできないのですが、こういうのに

参加していると、融資残高の多寡とは無関係に大切にして貰えているような気がします。



ただまあ、そういう特色がないところに関しては、普通に担当さんが異動になったら

いちからやり直しになります。比較的うまく引継をやっている金融機関さんもありますが

たいていは次の担当さんが来たら私の業種の説明からスタートすることになります。

正直めんどくさいですが、もうこれは儀式だと思って諦めています。まあこの一発目の

会話の中で自分のことを定性評価して貰う機会があるんだ、と思うことにしています。



さて、今年も4月を迎えました。一部の金融機関さんで5月異動のところもありましたが

春は得てして異動の季節。この時期は金融機関の担当さんから「異動が決まりました」と

いう連絡が来ることが多いです。



しかし今年はコロナ禍の影響もあるのか、異動の話はほとんど来ませんでした。

唯一連絡が来たのが、東京法人で取引しているサブバンクさんの担当の方です。



こちらの金融機関さんは、先日東京4棟目を購入した時のりのべ資金が完済になり、

個人としての取引は積金のみになりました。あとは東京法人が設備資金を少し用立てて

いるだけという状態です。本当はもっと積極的に取引関係を作りたいのですが、

私の力不足なのか、はたまた上の方がなかなか厳しいのかわかりませんが、思うような

取引が作れておりません。一時は撤退を視野に入れたのですが、その異動になる

担当さんに代わってから積極的にアプローチいただけるようになったので、そこは

思いとどまることにしました。



今も、既存の借入の中で肩代わりできるものがあればということでご提案をいただいて

おりますけど、なかなか話が進まず。保証協会さんでの借入を一括で自分たちのところに

変えてほしいという話はあったのですが、それは既存取引行さんに対して申し訳ないので

できません。できる限り新規案件を組成してほしい、難しければ信販会社さんなど

案件ごとのやり取りになり関係に継続性がない(と言っていいのだろうか)ところ、

あるいは違約金設定がしてあり、一括で完済しても先方に損がないところに限って

考えてほしい、と伝えております。



数ヶ月前は、この肩代わりを検討するにあたり担保が欲しいとか言い出しましたので、

担保を出すならそれなりの条件でないとダメですよ、でもそれなりの条件でやって

いただけるなら、借地権ですけど東京13棟目、あるいは既存不適格ですけど

東京11棟目は抵当権が設定されていないから担保提供してもいいですよ、という形で

ご回答を差し上げております。でもそこからまた進んでいなくて・・・。もう半年以上

そんな感じでゴニョゴニョしています。早く決着つけてほしいんだけどなあ。



なんか話がそれましたが、そういうことでこの金融機関さんと決別することを

思いとどまらせてくれた担当さんでした。そんな彼が異動になるというのは残念です。



後任の方は決まっているので、別途ご挨拶させていただくということで連絡を頂戴して

おりましたが、その後任の方から先日連絡がありました。早速その時に段取りを取り

直接お話をする場を設けさせていただきました。



こちらの業況の話と現在検討いただいている融資のお話など、やっぱりきちんとは

把握できていなかったようですが、進行中案件のことは上司から聞いていたようです。

その内容についての認識合わせを実施できたのでよしとします。



あとは雑談でしたが、総じて感じが良い方だなという印象は持ちました。

聞けば、近所の支店からの異動ということで、うちの近所もよく回っていたそうです。

その支店は確か懇意にしている不動産屋さんがメインバンクにしていたはずだぞと思い

名前を出してみると、やっぱりビンゴ。共通点ができると話が盛り上がりますね。

コミュニケーションの第一歩としては上々だったと思います。



ここからさらに良い関係を作っていければと思います。新任の行員さん、今後とも

どうぞよろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月17日

売上情報のモニタリング依頼(コロナ融資を受けてる人に対して)。

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コロナ融資を受けている金融機関さんのうちの一つから、売上情報のモニタリングを

依頼されました。融資先がコロナの影響でどうなっているかを確認る目的のようです。



コロナ融資。コロナが本格化してから、中小企業の資金繰りを支援するために

国が保証会社さんを通じて様々な制度融資を行っています。金利が当面ゼロとか

既存の借入をコロナ融資で置き換えることができたりとか、いろいろなことをして

金利負担や返済負担を軽減する措置を国はとっています。



当初は、いつまでこの状態が続くか、不動産賃貸業だからそこまで影響はないと

思いたかったのですが、民泊で借り上げて貰っていた部屋が軒並み退去になり、

一気に空室率が上がるなどの形で影響は出てきておりました。何が起こるかが

全く見えない中で、キャッシュを厚くしておく必要があると判断。コロナ融資を得て

何があっても対応できるようにしておこう、という思惑で推進した次第でした。



推進した理由は上述のとおりなのですが、多少の下心(?)もありました。

コロナ融資の方が返済年数も据え置きの条件もよく、保証料も不要とのこと。

印紙税もかからないなど、通常の融資と比べて明らかに条件が良かったので、

これで既存借入を置き換えることができれば、返済比率の圧縮につながるという

判断もありました。



コロナ融資を受けていることによる金融機関さんからの格付の変化なども気には

なりましたが、そこを気にするよりは目先の山ほど借りている修繕費等の借入の

返済比率圧縮のメリットの方が大きいと判断した次第です。



最終的には、個人・仙台法人・東京法人のいずれでも売上減のタイミングがあり、

コロナ融資で借り換えできるところはほぼ借り換えし尽くしました。返済比率も

多少下がり、気になっていた銀行さんとしてその法人をその後変な目で見ないかと

いう点も今のところは心配なさそうです。結果としてよかったと思います。



さて、今回いろいろな金融機関さんからコロナ融資の借入を行いましたが、そのうちの

1行から「直近6ヶ月の売上の情報を出してほしい」という依頼がありました。



コロナ融資は制度自体は保証協会の制度を使っているため、どの金融機関さんに

行っても条件は同じなのですが、金消時に作成する書類や融資後の管理については

各行さんごとに異なります。



今回依頼のあった金融機関さんは、コロナ融資に関しては割とイケイケドンドンで

積極的に提案してきていました。そのせいか(?)、融資後の管理をしっかりやるよう

上から話があったのかもしれません(想像です)。



金融機関さんの内部で、貸出先をモニタリングして、状況を把握しておくようにと

通達があったようで、その対応で情報を集めているということでした。



なるほど、じゃあ協力しないとですね。早速、売上情報は顧問税理士の先生に依頼して

10月〜3月の売上情報を出してほしいと依頼。



ところが、先生からは「3月末決算の対応に追われているので来週後半でもよいか」との

返答でした。ああそうか、そんな季節でしたね。すみません、お忙しいところ。



金融機関さんの担当の方に、来週後半でもよいかと聞いたところ、資料の締切の関係で

そこまで待てないという回答でした。精度はそこまで高くなくてもいいので、情報を

出してほしいということのようです。



それではということで、税理士の先生には入力済の12月末までの情報を出してもらい、

あとは私が送金明細や通帳を見ながら埋めることにしました。たぶん、売電収入とか

入金と売上計上のタイミングがずれてるから、どっちに合わせて売上データとするかが

先生の資料と私のメモでずれてそうな気がします。でもいいや、ざっくりでという

話でしたから。



一通り資料を作り、ついでに確定申告書も添えてFAXで送信。一仕事終了です。

今日あたり、あれで資料大丈夫だったか聞いてみようと思います。



コロナの収束に関してはワクチンがいきわたるスピードが遅く、未だ収束は見えない

状況ですが、目の前の仕事を淡々とこなしながらやっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする