東京６棟目が地域相場下落の波に翻弄される。

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入居者様募集に今回かなり苦戦している東京６棟目。諦めて家賃を下げて募集する対応を

取ることにしました。苦戦はおそらくコロナ禍が原因ではないかと思っております。



管理会社さんに行って打ち合わせした話を昨日のブログで書きましたが、この中で

東京１２棟目以外にもう一つ話題にした物件があります。それは東京６棟目です。



東京６棟目はこれまではかなりの優等生でした。ターミナル駅でビジネス街の駅まで

徒歩圏であるという立地的な優位性をフルに活用して、退去してもすぐに決まるし

法人契約も多い、家賃も広さの割に高く取れる、退去前に設定していた家賃を

少し上げて募集しても決まる、とまあいいことばかりでした。



これまで盤石だった募集に怪しい兆候が見えたのが、コロナ禍の中での退去の後です。

普段のように、退去前より若干家賃を上げて募集しようと思っていたのですが、

いつも慎重な査定をしてくる管理会社さんの賃貸担当のスタッフの方が「近隣相場が

下がっているので、むしろ下げた方がいいのでは」ということをおっしゃるのです。



そう言われてもなんとなくその話に現実感を感じない私。賃貸の担当の方は自分でも

保守的な査定をすると言っていたことがあります。そういう傾向があるのかもとは

思いましたが、多少保守的に話しているのだろうと判断して、当初考えていた通り

少し家賃を上げて募集することにしました。あ、でも上げ幅はちょっと抑えました。



そして募集開始しましたが・・・なかなか決まりません。問い合わせ件数もだいぶ

少ないようです。むむ、これは本当に何か異変が起きている？



これはあくまで予想ですが・・・

コロナ禍において大企業でテレワークが進行し、出社する必要がなくなった人が

増えたことで「通勤」という概念が変わってしまったのではないかと想像してます。

東京６棟目はビジネス街に歩いて行けるのが強み。しかしそのビジネス街に行く頻度が

減って、テレワークで良いとなれば・・・？それが地域相場そのものの下落を招いている

という仮説が考えられます。



一度家賃を下げてみましたところ、問い合わせは増加の傾向になりました。

内見もぼちぼち入っているようです。しかしなかなか決まりません。



今回、管理会社さんのところを訪問する機会ができましたので、東京６棟目についても

きちんと状況を把握しておこうと思い、こちらの物件についても話をしました。



管理会社さんは、ネット検索で相場を見せてくれました。確かにうちの物件は

少し下げた今でもまだ高めに見えます。リノベしてるので中はピカピカですし

デザイン性もあります。ただ、一覧で見ればただの築年数が古い木造１Ｒです。

埋もれてしまっても不思議ではありません。



ずっと相場やライバル物件の動向を追いかけていた管理会社さんが言うには、

今はまだ落ち着いている方みたいです。一時期は相場とかけ離れた安さで募集してる

区分マンションとかもあり、すごく割高に見えていたそうです。今はそこが成約して

そんなにおかしな物件はいませんが、それでもやっぱり賃料が高めなのは否めない、

という感じでした。



うーん、これはとっとと腹をくくって家賃を下げて、競争力が出る状態に持っていく

必要がありそうです。なかなか厳しい感じ。



今でも問い合わせはそれなりにあるのですが、内見数はそこまで多くありません。

しかも今の感じだと、当てブツにされていてもおかしくないなあと思います。

リノベしてデザイン性がある物件になっているものの、木造だし１階だし・・・

多少デザイン性が無難でも、２階以上のＲＣがもっと安く空いていれば、そっちに

お客様は流れてしまうでしょう。



会話して雰囲気は理解しました。これは家賃下げざるを得ないですわ。

うん、家賃少し下げますよ。決めた。管理会社さんにもお伝えしました。

突っ張ってても仕方ないでしょう、ここは。家賃が入らなければビジネスとして

成り立ちませんから。



コロナ禍により、こんな形で需要が変わってしまうとは思いませんでした。

他人事のように変化の話を聞いていたものの、それが自分にモロに跳ね返るとは。

アンテナ高くしておかないと怖いですねえ。え、アンテナ低いから今の今まで

放置してたんだろって？ごもっともです。ポンコツです、ハイ。



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東京１２棟目の放置プレイをいい加減止めよう。

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税金の納付書を取りに行くだけのつもりが、せっかくなのでと募集についても話し合い

東京の物件をもう少し引きが良くなりそうなレベルまで家賃を下げることにしました。



昨日は運動やゲームのアイテムゲットも兼ねて、自転車で自宅から東京物件の

管理会社さんまで行ってきました。目的は税金の納付書を確保することです。



東京法人は東京２，３，５，６，８，１０，１１，１２棟目を同じ管理会社さんに

管理委託しております。思えば、東京２棟目を買う時くらいに、こちらの管理会社さんが

本格的に会社を起こすと聞き、じゃあ管理お願いしますとお伝えしたのがきっかけです。



てか、あれからもう９年も経つのねー。そりゃ私も頭髪に少しずつ白髪が混じり始めるし

中年太りも加速するわけですわ。十年一昔という言葉がありますが、９年前の出来事は

まだ「昔」という感覚はありません。テクノロジーや社会情勢は十年一昔、自分の感覚は

十年だとまだまだ直近。これは大きなギャップだなあ・・・。気を付けないと、

それこそあっという間に人生終わっちゃうし、時代遅れのおじさんになってしまいます。

日々アップデートを欠かしてはならないなあ。気をつけよう。



正直なところ、東京の物件は比較的問題も少なく、割と埋まるのも早かったので、

管理会社さんとはＬＩＮＥや電話で連絡を取っていればだいたい事足りました。

関係を作ると言っても、前述のとおりそれなりにすでに関係はできている感じですし

東京法人の本店登記も管理会社さんのオフィスにさせていただいております。

そして物件はほとんどが自宅から自転車で行ける範囲に集中していますので、

自分で行って様子を見ることができます。



それがゆえに、かえって直接顔を合わせて打ち合わせたりすることが少なかったです。

むしろ札幌の管理会社さんの方が頻繁に会って打ち合わせや懇親会をやってるように

思います。



そんな私が急に管理会社さんのオフィスを訪問しようと思った理由は、固定資産税の

納付書にありました。本店所在地が管理会社さんのオフィスなので、各種書類が

管理会社さんに届くのです。自分で転送の手続きを取るのをめんどくさがっているため

管理会社さんが月に１度送金明細を送る時に一緒に郵便物も入れて貰っています。



しかし、固定資産税の納付書はだいたい郵送されてきた月の月末が第一期であることが

多いですから・・・郵送されるのを待っていると、納付期限を超過してしまいます。

それは避けないと、ということで、納付書を取りに行った次第です。



昨日は賃貸担当のスタッフの方がいらっしゃったので、せっかくの機会だから

少し話でもして帰ろうかな（相手が忙しいかもとか考えて気を遣えよと言われたら

返す言葉はありません）、と思っていたのですが・・・彼の顔を見ていると、急に

放置プレイになっている東京１２棟目のことを相談しなくては、という気持ちに

なってきました。



というわけで、先方のご迷惑も考えず、唐突に何の予告もなく東京１２棟目の

家賃をどこまで下げるか、という相談に突入。お付き合いいただき感謝致します。



東京１２棟目は、東京８棟目が満室だった時代に民泊利用の方が契約解除された物件で、

家具家電が残置物として残っていたり、全空だったりとやや癖のある物件です。

普通に募集しても家賃はどうしても安くなってしまいますので、東京８棟目と同様の

コンセプトで攻めていけば、東京８棟目の受け皿になってくれるだろう、という

思惑で強気な家賃設定でスタートをしました。



しかし、募集開始直後に東京８棟目自体にポロポロと空室が出てしまいまして・・・

しかも３部屋も。今ようやく２部屋埋めたものの、追加で１部屋退去が出てしまい

募集中は２部屋ということになります。こうなると、東京１２棟目どころではなく

まず東京８棟目を埋めないと！ということに。そして放置される東京１２棟目でした。



心を入れ替えて放置プレイを止めようと決断したのは、他の空室がだいぶ落ち着いて

きたからというのもあります。東京１０棟目、東京１１棟目、千葉１棟目が埋まり

空室の残る物件が減ってきたから、そろそろこっちも真剣にテコ入れしないとなあと

思うタイミングだったことも幸いしました。



そろそろ相談しようと思いつつもなかなか動けなかったものの、管理会社さんと

あった時に「あ、今ここでやらないとまたずるずる先延ばしになる」と直感して

動き始めた次第です。



まず、管理会社さんによる現状分析。当然ですが、近隣よりかなり家賃は高めですが

それでもペット可としているため、ごくたまに問い合わせや内見はあったようです。

その時の感想として「残置物の整理」が大事だ、と。今は単にごちゃっと荷物が

置いてあるだけなので、あまり整理された印象がない、清潔感がない、とのこと。

少なくとも不要なものと必要なものを仕分けて整理しなくてはならないようです。

そういえば退去になった後現地見たことないなあ。そんなにごちゃっとしてるなら

不要なものを捨てたりしないとダメですね。



家具家電付きは仲介目線だとむしろ邪魔になるケースもあるというのは理解してますが

その点も管理会社さん的には気になるそうです。むしろ家具家電がない方がいいくらい

ということでした。まあでも今はそれがあるから、できればその家具ごと借りて貰える

ように話を進めていければ・・・という感じです。

少なくとも、茶碗とか使用済布団とかについては、こちらで片づけようと思います。



それから募集家賃。近隣相場にあわせることにしましたが、相場よりちょっと高めで

募集することにしました。その代わり敷金礼金はゼロとします。

２階と１階で１部屋ずつ、合計２部屋の募集ですが、１階をまずは家賃を下げて、

２階は多少下げるけどやや強気な賃料設定とします。２階の方が明らかに条件が良いので

１階を見た人がついでに２階を見て、うーんこっちの方が・・・と申込をしてくれる

ことに期待する戦略です。



それと、購入から一度も行っていない近隣挨拶もこのタイミングで行うことにしました。

管理会社さんに代理で回ってもらう想定です。前に貸していた民泊の運営会社さんが

やや雑な運営をしていたように思われますので、近隣挨拶に回っていない可能性が

あります。そのため、挨拶もなく民泊なんかしやがって、と近隣の方が考えている

可能性もあります。そこで、管理会社さんにて管理変更で賃貸に今後出しますという

ご案内をすることで、これまでの微妙な感情を少しでも改善できればという思惑です。

ついでに、近隣の方にゴミ捨て場の場所の確認などもお願いする予定です。



在庫が減ってきたので、こっちに気を回す余裕が出てきました。

今回の打ち合わせをきっかけに、少し事態が良い方向に改善すればいいなと思います。



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仙台２棟目、保証会社さんの審査通過で入居確定へ。

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先日ブログに書いた仙台２棟目における水商売の女子の入居申込の件、保証会社さんの

審査はＯＫとなりました。これでやっと５０％を越える稼働になりました。



相変わらず苦戦中の仙台２棟目。最近になって反響は前より出てきているようですが、

案内しているもののなかなか成約には至っていないようです。ここはひとつ、

仲介業者さんに全力で頑張っていただくしかないですねえ。よろしくお願いします。



義母は仙台１棟目の客付でお世話になっている業者さんに赴き、客付の依頼を

してきたそうです。こうやって少しずつ募集の窓口を広げていければいいのかなと。

あとはお客様の目を惹く条件設定や設備・・・設備はちょっとアレなので、条件設定を

工夫して集客すればいいのだろうなと思っています。



繁忙期に埋まらなかったとはいえ、潜在的に需要がない地域ではありません。

条件を緩和し、粘っていればいずれ埋まるでしょう。ただ、あまり時間をかけてると

金融機関さんにあいつら再生案件できないやつらだぜと言われかねません。

そうならないよう、見た目だけでもパリッと仕上げていかなくては。



そんな考えもあり、やや微妙な属性の方でも入れてしまって稼働率を上げてしまおう、

という発想に至っております。当然、他の人にはこのやり方はお勧めしません。

属性が微妙な方を入れるというのは、それだけでもリスクになりますから。



前述のような考え方でいることは仲介業者さんも理解しているので、一般的には

やや躊躇する案件であっても紹介をしてくれます。先日のブログに書いた方も

その流れで案内をしていただいた次第です。



コロナで職を得られず水商売を今はしている、と聞いています。ご両親をはじめとした

身内の方もなく、おじさんのところに身を寄せているとのことでした。おじさんは

保証人になる気はないとのこと。



収入は不安定だし、人と違った時間に動く職業なので騒音トラブルのリスクもある。

それにコロナ禍で接客業も厳しい状況に追いやられています。保証会社さんも今は

水商売の方に対する審査は厳しくしているとのこと。



過去、水商売の方に不義理を受けて損害を被ったことは札幌で何回もあります。

偏見を持つつもりはありませんが、水商売の世界に足を踏み入れることになる人は

やや社会生活を適切に営むことが苦手な方が多く、家主が持つ常識と少しずれた

感性を持っている方が多い、というのは経験則から否定はできません。



とはいえ、その業界に従事するスタッフ個人個人のモラルや常識は、その人に

依存することです。全員が社会的常識が欠如しているなどというつもりはありません。



仙台２棟目に関しては、入居率が向上しないことの方がリスクととらえていますので

今回は保証会社さんの審査が通ることを条件に受け入れることにした次第です。



保証会社さんの審査状況に関しては、逐一仲介業者さんから連携を受けておりました。

経緯はいろいろありましたが、とにかく今は水商売の方への保証が厳しいとのこと。

今回お申込いただいた方もご多分に漏れず苦戦中ということでした。



しかしそこは仲介業者さんが頑張ってプッシュ。仲介業者さんとしても、今回のお客様は

単に世間ずれしていないだけで悪い人ではない印象を持っていると言ってました。

（業界が業界だけに、今後悪いことを覚えるかもしれないけど・・・の補足つき・汗）

だから、通せるなら何とか通したいということです。



そしてその仲介業者さんのプッシュもあり（？）、先日無事に保証会社さんの

審査がＯＫになったという連絡がありました。やりましたー！



これで仙台２棟目は１５部屋中８部屋の稼働になりました。なんとかこれで過半数を

越えてくれたので、少しだけ安心。義母がブツブツ言ってるように、入居者様からの

リクエストは絶えないので、運営は大変ですけどねえ。。。

でもまあ、まずは埋めてしまってから、その辺の改善を考えることにします。



引き続き、入居付けがうまく進みますように！



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東京１０棟目のレンタルスペース化完了、募集開始！

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東京１３棟目、レンタルスペースとして募集開始しました！やっぱプロに任せると

この辺の動きは速いですねえ。自分でもたもたやってた時とは大違いです。



お友達が運営会社さんに委託してレンタルスペースをオープンさせた実体験を聞いて

急激に熱が高まり、私もその業者さんを紹介して貰って打ち合わせした結果、

東京１０棟目をレンタルスペースにするぞと決めました。

（詳しくは過去ブログを参照ください）



まず、こちらでＷｉ−Ｆｉを現地に設置。５００ｋｂｐｓくらいのあまり早くない

Ｗｉ−Ｆｉですが、帯域制限はないということなので、いきなり大量に使っても

そんなにトラブルになったりはしないはずです。民泊やってる頃から使ってますが

大きなクレームに発展したことはないはず。



今回は２階と３階を一本のスペースとして貸し出します。様子を見ながら、２階と３階を

単独で貸すことも考えていこうとは思いますが、２階にトイレがないのでそこを考えると

やっぱり２部屋同時に使ってもらうのがいいのかなあ、とか。そこは運営会社さんも

考え方は同じでしたので、当面はそのようにやっていこうと思います。



あと困ったのは、Ｗｉ−Ｆｉの電波が各フロアにしか届かないこと。３階にルーターを

設置したのですが、２階まで電波が届きません。鉄骨造で天井も鉄だから、電波が

通りにくいのかもしれません。



この点は運営会社さんに相談したところ、とりあえずは防犯カメラを３階にのみ設置し

２階はＷｉ−Ｆｉなしで運用することで対応するということでした。防犯カメラが

インターネット必須になるため、結果として２階は防犯カメラの設置ができずじまい。

仮に備品の破損があった場合に、証拠がなく請求ができないという問題点があるので

追加のＷｉ−Ｆｉを置いて運用した方がいいのか、今後の稼働を見ながら検討します。



防犯カメラの設置も完了し、運営会社さんで各ポータルサイトに対して予約用の

頁を作ってもらいました。文言などに気になるところがあれば、フォームより

指摘をしたら対応してくれるそうです。



予約はグーグルカレンダーで各サイトに対して同期がとられている模様です。

オーナーが自己使用しようとする場合は、そのグーグルカレンダーに予定を入れて

登録するだけで、各サイトに対しては予約不可という扱いにできるらしいです。



グーグルカレンダーそのものというよりは、それを使った何らかの仕組みが動いて

いるんだろうなあ。こういうのは個人で導入しようとすると割高になると思うので、

お任せするメリットの一つだと思います。個人的にはこういう仕組みに興味津々。



昨日公開されたばかりなので、当然予約は今のところありませんが・・・

多少でも予約が入り、ローン返済の足しになればいいなと思います。

あと、気合入れて作ってもらった内装をぜひ見ていただきたいという自己顕示欲も（笑）



埋まるにせよ埋まらないにせよ、今後の動向が楽しみです。

しばらくはちょいちょいチェックするんだろうなー。

で、しばらくしたら飽きて見なくなる展開・・・（苦笑）



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東京１３棟目でエアコン室内機から漏水の連絡が！

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東京１３棟目のエアコン室内機から水がポタポタとたれてくるという連絡がありました。

リノベをやってもらった業者さんに見て貰ったところ、結露だろうとのことで一安心。



宿泊単価を下げることで、宿泊者数がまた少し回復傾向になってきた東京１３棟目の

ホテルですが、先日、２週間宿泊されている方（渡航後の１４日隔離のお客様だった

模様です）から運営会社さんに連絡がありました。曰く、エアコンからポタポタと

水がたれてくるそうです。エアコンを消して２時間経っても水が落ちてくるのが

止まらないとのことでした。



幸い、そこまで暑い季節ではなかったのと、別の部屋にもエアコンがあったことで

宿泊者さんは該当のエアコンはできるだけ使わないということで良い、宿泊中に

修理に来なくてもよい、ということでした。自主隔離中なのであまり人と会うのも

良くないと配慮してくれたようだ、と運営会社さんが仰っておりました。



このエアコンは、リノベの時に施工業者さんに設置して貰ったわけではなく、

引き渡し後に私がネットで買って設置したものです。そして購入してからまだ

ギリギリで１年未満なので、メーカー保証も使えるはずです。



まずは期限ギリギリであることから、取り急ぎ本体のメーカーさんに連絡しました。

すると、まず問題の切り分けをして、本体であると確定したら改めて連絡をしてほしい

というコメント。エアコン室内機設置時の傾きとか、ドレンが詰まって逆流しているとか

その辺の可能性がなく本体だねという話になった段階で連絡が欲しいそうです。

もしその切り分けをするのが大変なら、メーカーから業者さんを派遣することも

できますが、その場合は費用が発生するとのこと。



そうか、施工時の不良という可能性もあるか・・・。エアコンのメーカーサポートって

けっこう大変そうだな、なんて思いました。



妥当なルートであれば、ここで次はエアコンを設置した電気屋さんに連絡すべきですが

ネットの激安系のところで買って、そこと提携している業者さんが工事に来ているので

たぶんまず激安系業者さんに連絡をして、当時の工事担当の業者さんと連絡を取り、

日程調整して云々・・・という流れになるのだと思います。



・・・ちょっとめんどくさいな、というのが正直な感想。

お金はかからない可能性があるものの、相手の業者さんの出方次第では費用負担が

発生する方向にもっていかれる可能性もあるかもなあと思ったりします。



それだったら、もう最初から費用負担覚悟で、ちゃんとやってくれるところに

自分で頼んでしまった方がいいのではないかなあ・・・。



ということで、東京１３棟目のりのべをお願いした業者さんに連絡を取り、事情を話して

現場を見てきていただくことにしました。



症状を説明したところ、この時期だと結露の可能性が高いよ、というコメント。

エアコンを停止してから２時間以上も結露が発生したままになるものなのか・・・

素人だとその辺の勘所がわかりません。



そんな空気を察してくれたのか、現場を確認して必要な処置をしてくれるということに

なりました。たぶん、結露だから現場行ってもお金かかるだけだよという気持ちで

結露じゃないかなと言ってくれたのだと思いますが、ホテルとなると不特定多数が

宿泊するし、万が一の場合レビューにも響いてしまうから・・・。それに激安系の

業者さんに設置して貰ってるので、設置工事が妥当にできているかの確認を第三者に

して貰った方が確実だよねという思いもあり、お金を出して安心を買った方が良い、

という決断になりました。



そんなわけで、お客様がチェックアウトされた日、業者さんに現地に行って貰いました。

結果としては、やはり結露だったのではないかとのこと。ドレン管に多少詰まりが

あったので、バキュームしておいたとご報告いただきました。それであれば安心です。



運営会社さんにもその点ご報告して、安心していただきました。



しかし結露って強力なのねー・・・こわっ。



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