管理会社さん、送金額を間違えてしまうの巻。

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空室のある物件の管理会社さんから電話が来たので、入居申込かと色めき立ったものの

蓋を開けてみれば「送金額間違えてしまいました」という内容でした・・・（汗）



私は基本的に管理会社さんに管理委託する派です。管理委託せず自主管理するのも

コスト面で優位性はありますが、サラリーマンをしている身分だと万が一何か連絡が

あった時、スムーズに対応できないし、そもそも入居者さんからの問い合わせの電話を

受けることが心理的な負担になるので、これは必要なコストと割り切っております。



何もなければ、管理費の３％〜５％は安くないですが、ひとたびクレーマーの方の

しつこい電話が発生したりとか、下手すりゃ孤独死とか発生したりとか、そんな話が

出てくれば、管理費３％〜５％では到底割に合わない複雑なお仕事が発生します。



あと、人と話すのが好きなので（入居者さんとは話したくないと矛盾することを

言っているのは承知してます）、馬の合う管理会社の方だと一緒に飲みに行ったりも

楽しいのです。だから私は管理委託します。



あー、仙台だけは義母に依頼しているので、自主管理といえば自主管理ですけど、

実務は義母がやってるので、ある意味義母に管理委託って感じになってるから・・・



札幌の物件は、今のところ４社に管理委託しています。



札幌６：９棟目

管理担当さんは管理経験浅めながらフットワークが軽くて面白い人なので良い感じです。

社長は好き嫌いが分かれそうですが、私はうまくお付き合いできるタイプの方です。

売り物件情報も結構持ってきてくれるので、トータルで見ればよいお付き合いが

できていると思います。



札幌７棟目

しがらみなくどこかに管理を任せるならここだなと思います。稼働率も高いし、

やることにそつがないです。しかも飲みに行っても楽しいときたら、付き合わない

理由がありません。あとは売り物件情報が来ればなー。お願いします！



札幌８棟目

管理事態は微妙ですが、たまにスマッシュヒットな物件をブツ上げしてくるので、

物件情報に期待でお付き合いキープって感じです。皆さん人柄は良いし、お願いしたら

素直に実行してくれるので、こちらが要求をうまく出せばいいかな、と。



札幌１０・１１棟目

会社というよりは担当さんとの個人的な付き合いでお願いしている感じです。

以前保有していた物件を管理してくださった会社さんを退職して、別のところに

移った後、またぜひ一緒に仕事がしたいのでこれ買って管理うちにください、と

札幌１０棟目を持ってきました。そんなこと言われたら断れません（笑）

仕事もできる人なので、私的には高評価です。飲んでても楽しいのもポイント高いです。



ちなみに、先日売却した札幌５棟目の管理会社さんも高評価で、どのスタッフの方も

話してて楽しいし、仕事も優秀だったので、またぜひお仕事したいです。

（案件お待ちしております・笑）



今回お電話があったのは、札幌６・９棟目の管理会社さん。

仕事中で電話に出られなかったのですが、ちょうど今テナントのお申込とかその辺の話が

盛り上がっているので、その話題かな？なんて思っておりました。



仕事が終わった後いそいそと着信履歴を見ると、ＬＩＮＥにもメッセージが。

入居申込とか審査ＯＫとかかなあ？それとも家賃交渉かしら・・・。



「送金の金額を間違えておりました」



どっちでもなかったー（汗）



なんでも、経理の方がＥｘｃｅｌの式が消えていて金額が変わっていないのに気づかず

そのままの金額で送金してしまったそうです。私から見れば、ちょっと多かった模様。

まあ多い分には・・・って違うか。



返金とかではなく、来月分と相殺でお願いできないかとのことでしたので承諾。

振込手数料とかもかかってしまうでしょうからね。お互い、下げられるコストは

下げておいた方が良いです。



担当の方はしきりに恐縮していましたが、私は割と緩い方なのであまり気にしてません。

大丈夫なので、来月間違えないように気を付けてくださいね。



間違えて別の方の送金明細をメールしてきたケースは、他の管理会社さんで何回か

目にしましたが、送金額そのものを間違えるケースは今回が初めてです。

いろいろなパターンがあるものだなあ。ま、人は誰でもミスをするものですから。

早めに気が付いてよかったです。



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某政府系金融機関さんで購入した物件のバックファイナンスを断られてしまいました。

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札幌１１棟目、某政府系金融機関さんに融資打診してみました。相談には乗って

貰えそうですが、購入資金の融資はＮＧとか言われているようです。



先日購入した札幌１１棟目。既存の札幌１０棟目と地続きで、接道が良くなりました。

札幌１１棟目は相場なりの価格ですが、札幌１０棟目は安く購入しておりますので

合わせ技で利益が出る構造になりました。



そんな状況なので、２筆あわせて売ってしまいたい衝動にかられますが・・・

札幌１０棟目が賃貸中なので当面はそれができません。

なので、賃貸で回せるよう最低限のリフォームをして、定期借家契約で貸しつつ、

札幌１０棟目が退去になったタイミングで改めて検討する、という青写真を描いてます。



購入してから半月が経過しましたが、今のところ手つかずの状態です。

残置物の中に着物の帯みたいなのが見つかったりしたので、一度家探しして換金できる

ものを探そうと思っていましたが・・・。依頼するつもりだった方が仕事の都合で

依頼できなくなり、そんなに都合よく代わりにトレジャーハントしてくれる人も

見つかりません。私が自分で行くのはコスト的にも時間的にも厳しいところです。



もう考えるのが面倒になってきたので、普通に業者さんに頼んで全部処分してしまえば

いいかと思いはじめてます。勿体ない気もしますが、労力に見合わないです。

さっさとリフォームして貸した方が機会損失がなくて良いと思いますし・・・。



そんな悩みも抱えつつ、その一方でリフォーム資金どうしようかなということも

考えております。現金でやればいいだけなのですが、せっかくだから某政府系

金融機関さんあたりでリフォームの融資を引っ張ってもいいのではないかと。

手元資金を厚くできるなら、それに越したことはありません。



すでに購入済の案件でも、担保提供することでバックファイナンスはできたと

認識しております。なので、リフォーム＋購入資金のうち、１０年返済でも逆ザヤに

ならない程度の金額なら借りられるかなー、と。



仙台法人で購入しているので、義母から融資打診してもらう方が良いでしょう。

そんなわけで、義母に依頼して某政府系金融機関さんに相談してもらうことにしました。



そして先日、義母から電話で相談した結果がフィードバックされてきました。

曰く、購入済の物件に対しての融資はしない、リフォームだったら相談に乗る、と。



不動産投資がこんなにメジャーになる前の某政府系金融機関さんは、決済時に同時実行が

できないからと、最初に無担保で出せる分だけ融資して、抵当権設定が完了した後に

担保分を実行する、みたいなやり方だったと記憶しております。その理屈で考えたら、

購入済物件であろうとも担保設定さえすれば担保分は融資してくれるんじゃないの？

という疑問が。



義母の聞き方が良くなかったのか、担当の方がちょっと勘違いしているのか、

はたまた方針が変わっているのか。理由はわかりませんが、ここでそれを掘り下げて

食い下がる意味もありません。リフォームでなら検討できるということなので、

素直にリフォーム資金として検討してもらうことにします。



それに、購入資金として借りると、どう考えても返済額＝家賃収入くらいになって

しまいますので、あまり健全な姿とはいいがたいです。そもそも金融機関さんも

そんな状態になるなら貸せませんと言い出すのではないか、と。そう考えれば

やはりリフォームの分だけ融資してもらうような形にするのが良いのかなとも

思った次第です。



当然ながら、リフォームの検討になるなら見積が必要です。見積自体は管理会社さんに

実行も含めて依頼するつもりです。前回、かなり頑張ってコストダウンしてくれたので

今回もそんなに高い見積額になることはないでしょう、と期待しています。



札幌１０棟目よりは状態が良いということなので、さほどお金がかからないという

展開になれば儲けものですが・・・きっとそんな一筋縄ではいかないでしょう。

いずれにしても、コストと時間とをバランスよく見ていかなくてはと思っています。



バックファイナンスができないということがわかったので、リフォームの見積を整え

リフォーム資金の融資打診ということで話を進めたいと思います。



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決算処理でやたらと火災保険のことを聞かれてます。

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不動産賃貸業において各種保険は切っても切り離せない重要な要素となりますが、

決算処理の時は確認することが多くなり、ちょっと面倒くさいと思うことがあります。



先週〜今週くらいにかけて、仙台法人の決算処理の対応をしております。

仙台法人は２月末の決算なので、４月末までに確定させる必要があるわけですね。



例によってギリギリになってスタートした決算処理。義母は今回割と早めに顧問税理士の

先生に必要な資料を送っておりました。いつもだと「税務関係って面倒なのよね」と

すぐやる課の人にしては珍しくなかなか作業に着手せず、だらだら先延ばししがちです。

しかし今回は早かったです。いよいよすぐやる課の本領発揮となったか？



逆に私は安定の「夏休みの宿題はギリギリにやる」タイプ。ようやく尻に火がついて

作業を着手したのは先々週の週末でした。とはいえ、１２月末までの分はすでに整理が

完了していたので、２ヶ月分だけ対応すればよいだけ。週末半日くらい使っただけで

作業自体は完了できたので良かったです。ここで何とか領収書類一式や通帳など

必要なものを送付することができました。



ここからは税理士の先生が資料をまとめるターン。だいたいいつも、資料をまとめながら

あれこれ質問をしてきます。最初は資料の不足に関しての指摘、それがひと段落すると

不明点の確認になり、最後に税額の報告という感じです。



今回手こずったのが「火災保険」でした。



今期は低圧太陽光を購入しており、その絡みで火災保険、施設賠償責任保険、休業補償と

保険に加入しています。東京法人もあわせると３区画あり、どれがどれだかよくわからず

ごちゃごちゃしてしまいました。



あとは、孤独死保険に加入する対象の物件を増やしたことで、その保険料を判別するのに

手こずりました。ほとんどの場合、保険金の掛金の金額でメールを検索すれば情報は

出てくるのですが、たまにそれでも出てこないものがあります。今回も２件ばかり

情報が出てこなかったものがありました。保険代理店さんに照会をさせていただき、

不明だった２件はいずれも孤独死保険ということを把握しました。直接お会いして

提案をいただいている場合とかは、金額がメールに残っていないんですよねえ。

代理店さんにはいつもお手間ばかりかけさせてしまい申し訳ないと思っています。



さて、なぜか特に目立ったのが「保険期間」に関する確認でした。

顧問税理士の先生から一覧で保険金掛金の情報が送られてきて、これらについて

保険期間を教えてください、と。そのメールが来た時、サラリーマンの仕事が多忙で

すぐに手が付けられなかったので、●日以降に確認しますと取り急ぎ返答したら、

これとこれだけは至急教えてくださいと金額高めなやつがピックアップされてきました。



先生曰く、火災保険は長期契約の場合は保険期間に応じて案分しなくてはならないので

早く情報を知りたい、と。言ってることはわかるのですが、今までこんな風に一覧で

まとめて送られてきて、早く教えてくれと急かされたことがなかったので、急に何故？と

やや面喰いました。忘れてるだけかもしれませんが、こんなに保険期間に注目して

質問されたこともなかったし・・・。というか今まではどうなってたんだろう？

なんか案分されて計上されていたような気はしてますが。



急ぎと言われちゃ、やらないわけにもいきませんので、急いで確認をさせていただき

できるだけ早めに回答を作らせてもらいました。



また、先生からはクレジットカード明細にどこの物件の何の保険か書いてくれてるので

そこに期間も書いてもらえると嬉しいと言われました。次回からそうしようと思います。



あと、保険といえば、保険金支払があったものについて、どの物件の保険金支払かを

確認されました。これ、個人であれば修繕と相殺しなくてはならないということで

わかるのですが、法人の場合は問答無用で益金なのに、なんで聞いてくるんだろう？と

疑問でしたが、どうやら太陽光発電に関しての保険金の場合は地方税の計算に

影響するからというのが理由みたいです。なんともややこしい。



なんか例年より保険でめんどくさいと思うことが多かったですが、たぶん一通りの

回答はできたと思うので、これで話は進むのではないかと思います。

というかもう４月も終わろうとしているので、今日〜明日くらいには数字が出てきて

くれないと困っちゃいます・・・。



なんか今年は妙に保険関係の質問が目立ったので、何となくそんな話を書いた次第です。

決算処理、早いとこ無事に終わってくれますように。



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応急処置不発のため、緊急事態に格上げ’（嬉しくない）。

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応急処置をして貰ってあった札幌１１棟目。先日札幌でけっこうな量の雨が降ったらしく

応急処置を抜けてまた漏ってきた、という残念な連絡がありました。あああ〜。



先日のブログに書きましたが、札幌８棟目は屋上防水が切れかかっているようです。

前のオーナーさんは一切建物に手を加えなかったようですので、その間に進行して

やばい状態になってしまったのでしょう。私が買った時は、仲介業者の担当さんが

屋根に上って状態を確認していてくれたはずですが、あまり功を奏さなかった感じです。

上った時、問題があるというような話はなかったと思うんですよねえ。



建物がある程度微妙な状態だということは承知の上で購入しています。この頃は

金融緩和で遠隔地の私にも３０年古ローンで融資がつくという話になってしまい、

多少微妙だけど買ってしまえというイケイケドンドンな雰囲気がありました。

そしてそれが今になって重くのしかかるわけです。反省しないとだなあこれは。



最初に漏水が発覚した際に、ひとまず応急処置をして貰いました。これでいったんは

大丈夫、夏くらいまでに屋上防水を含めた全体的な修繕をやることで恒久対応としよう。

そんな青写真を描いておりました。修繕はどうせやるならまとめて１回で終わらせたい、

その方が入居者さんにも「また修繕やってるの？」という印象を抱かせにくいだろう、

と思っているのとか、なじみの業者さんにまとめて監督してほしいからとか、そういう

理由がありました。



しかし、その思惑も今回の報告で厳しくなった感じです。



数日前にメールで担当の方とちょうど「屋上の応急処置をしてもらったので、該当の

お部屋の原状回復工事は進めてますよね？」という確認のやり取りをしておりました。

担当さんは「進めようとしていますが、念のため昨日の大雨でも漏れていないことを

確認してから進めます」との回答でした。そっか、札幌は雨だったのかあ。

応急処置が終わった段階で進めておいてほしかったですが、漏水に関しての最終確認等

あって、進められなかったのかもしれません。何にせよ、メールを出したことで工事が

これ以上止まらうに済んだということで、前向きに捉えたいと思います。



・・・とか思っていた翌日。社長からＬＩＮＥがひょいと入りました。

写真自体はブレブレでわけがわからないのですが「漏ってます」というコメントで

すべてを察しました。応急処置、不発！



こうなると、工事を早々に行うという選択肢以外ありえないのかなと思います。

いつかはやらなくちゃいけなかったことが、今急に来た・・・というだけのこと。

覚悟を決めて対応してしまうしかないでしょう。もはや、夏にまとめてとか言って

いられない状況になっていると思います。



ということで、まとめて工事を依頼すると伝えていた、当初予定の施工業者さんに

かくかくしかじかで待ったなしの状況になってしまったから、管理会社さんにも

並行で相見積を取る、とお伝えしました。



その上で、管理会社さんにも見積を依頼。管理会社さんとしても、これは夏まで

待っていられないぞという認識を持たれたようで、私が頼む前にすでに見積依頼を

業者さんにしていてくださったようです。



ということで、新春早々残念な事象が発生してしまいましたが、いずれはやる必要が

あることなので、早いか遅いかだけ。そう自分に言い聞かせて、粛々と対応を

進めたいと思います。



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札幌８棟目の原状回復、入居者様が自身でやるのを許可していいものか？

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札幌８棟目の原状回復、入居者様請求分を「自社でやりたい」という相談がありました。

原状回復工事を借主側でやるという話、対応を悩んでしまいます。



札幌８棟目は現在３室の空室があります。１室は即入居で募集中も鳴かず飛ばずの１Ｒ、

１室は原状回復中に屋上から漏水が発覚しつつも原状回復中の２ＬＤＫ、そして最後に

１０年以上お住まいの方が退去になり原状回復が多額になっている１Ｒです。



今回の話題は、原状回復をこれから行う１Ｒの原状回復について、借主様の法人から

「借主負担分の原状回復を自分でやりたい」という相談が来た話となります。



今回退去された入居者様は、実は以前札幌８棟目を所有されていた法人さんが

従業員の方をそのまま住まわせていたお部屋でした。前の前の所有者さんが社員寮として

この物件を使っていたらしく、今でもまだ契約者のところにこの法人さんの名前が

残っているお部屋が数部屋あります。ちなみにいずれの部屋も相場より安めです（汗）



相場より安いお部屋が抜けるのはある意味ありがたいことなのですが、この物件は

１Ｒの需要が極端に悪いので、その意味ではあまり嬉しくないです。客付苦労しそう。



そしてそんな前からお住まいなので、やはり部屋の中はボロボロになっておりました。

１Ｒですが、原状回復は２０万コース。きっついわー。



管理会社さんと相談して、東京ルールを逸脱しないと理解している範囲で原状回復の

費用を借主さん負担で依頼する書類を作成し、お渡しいただきました。



これに対して借主さんから「借主負担となっている箇所は自社で対応した方が安い」

「工事を自社で行うことはできないか」という相談があった、と管理会社さんから

ご連絡をいただきました。



借主さんの会社、電気工事の会社らしいのです（社名から類推）。原状回復工事も

業者さんと付き合いがあり、たぶん安く施工できるのでしょう。そして元々社員寮として

この物件を保有していたわけですから、勝手もわかっているのだろうと思います。

そういう点では、お任せしてもよいような気はします。



しかし、今の物件所有者は私であり、工事内容に対しての意思入れをするのも私です。

管理会社さんとであれば、基本的な利害関係は一致しているので、だいたいこの品質で

仕上がれば良い、という暗黙の了解があります。しかし、今回の業者さんとはそういう

ものがありません。先方が十分と思う工事であっても、こちらでも同様に充分と思うかは

保証できるものではありません。



例えば、安くあげることを主軸に置かれてしまい、工事が雑になってしまうリスク。

それから、私や管理会社さんが思う「ここは当然この仕様でしょう」という内容と、

借主さんが思うそれとが異なり、仕上がった結果が思うような内容ではないリスク。

悪意があるかないかではなく、初めて仕事するというのは、そういったずれが

大小問わず出てくるものだと私は思っています。



管理会社さんからはこの依頼を受けるか受けないかの判断を求められました。



・事前の仕様すり合わせ、完了後の施主検査を管理会社さんにて対応いただけるなら

　この依頼は受けてもよい

・上記やり方だと難しい場合、先方に単価を出してもらい、その金額で管理会社さんにて

　施工できるか検討してほしい（利益を削る話なので勿論強要はしない）



という感じで私は回答をしました。週末はこの部屋の担当さんはお休みなので、

まだ返事は来ておりません。たぶん本日あたり何かしらの連絡があることでしょう。



管理会社さんの利益が乗った単価で行う見積と、利益度外視で原価でできる場合の見積に

差が出るのは当然のことです。というか構造上管理会社さんが勝てる道はありません。

先方の提案を受け入れて、それに対して施主代理としてうまく振るまって貰えるなら

それが一番いいような気がします。もちろん、もしそれを行うにあたり費用が必要なら

それは管理会社さんにお支払するつもりです。原状回復を管理会社さんにて行う場合は

金額に乗せた利益でその管理をするわけですが、入居者さんが工事をする場合は

その利益がない状態。それなのに施主代理をして貰うとなれば、コスト負けさせることに

なってしまいますから。



完璧にこなせているとは思いませんので、まだまだ気づかないところで抜け漏れは

あるでしょう。でも、わかる範囲では相手のビジネスの形態から、キャッシュポイントは

ここにあるということ、それをできるだけ棄損しないような提案をすることを心掛けて

私が一方的に損をすることもなく、ビジネスパートナーの方も一方的に損をすることなく

やっていけることを目標にしたいと思います。



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