現在１０位です。どうもいろんなことに対してのやる気が減退している気がする。
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札幌１０棟目の戸建の前面の戸建を購入できるかもしれない話、前向きに進めたいと
仲介業者さんに返答しました。計算したら、やっぱり買った方が儲けが出そうです。
昨日書いた前面戸建の件、結局購入の方向で検討したいと言う返答をしました。
札幌１０棟目は割安に購入できていますので、相場なりの値段で購入できさえすれば
土地がほどよく手頃な広さになることによる坪単価アップの効果で、売却時に
儲けが大きくなるはずだという見込みです。
ただ、あくまで体感的な話でしかないので、ちゃんと机上で数字の裏付けを取りたい。
そんな気持ちもあるので、計算してみることにしました。
価格計算の前に、今回の戸建の表面を購入することで何が良くなるかを説明します。
今回の戸建は、恐らくですが１つの広い土地を田んぼの田の形に４分割して、
中央に計画道路を通して接道させているのだろうと、現況から想像しています。
今でもよくある分譲の形態ですね。
ただ、一区画当たりの土地が２０坪程度しかありません。
そこに駐車場のない建物がびっちりと建てられている状態です。
駅からもそんなに近くない場所なので、地域と間取りに対するニーズに合致しないです。
そんな土地なので、当然ながら札幌１０棟目単体を土地として売ったとしても、
大きな収益は見込めないことになります。仮に新築するにしても狭い家か駐車場が
ない家しか建たず、高い値段で売れる見込みがないわけです。
前面の戸建を購入すると、土地が４０坪以上になります。戸建用地としてはちょっと
広めになりますが、狭いものよりは売りやすくなるでしょう。駐車場も確保できます。
そして私道ではなく前面の公道にも接道しますので、その意味でも価値は高まります。
除雪が入る広さの道路なので、そこも良いですね。
そんなわけで、土地として購入する人から見れば、２筆がまとまっていた方が
価値が高いし検討しやすいと言うことになります。
さて、それでは計算にいきましょう。
実際にどうするかは別にして、５年保有して売却する前提として試算しました。
１０年保有するなら大規模修繕の費用も加味しなくてはなりませんが、それはここでは
考慮しないことにします。
まず、今のままの場合の計算です。
想定売却価格から、購入価格とリフォーム価格を足し算するだけの簡単なお仕事ですが
不動産賃貸業なので、５年保有した時の家賃収入も稼働率９０％程度でいれておきます。
（宅建業の免許もないのに、短期で売ることばかり書いてるとアレですからね）
想定売却価格は管理会社さんにて査定いただいた価格を使います。
次に、前面戸建を買った場合の計算です。
買わない場合のケースに対して、追加で表の戸建を買ったことによる購入にかかる費用と
リフォームにかかる費用を加味します。リフォームはまだ何とも言えないですが、
札幌１０棟目にプラスして５０万くらい乗せておこうと思います。前回は予算が安すぎて
その条件を満たして見積を出してくれる業者さんが見つからず、時間がかかってしまった
という反省があります。なので、試算の段階では積んでおこうと思います。
（勿論、予備費を使わない方がいいに決まってますが・笑）
それと、賃料収入も加味しなくてはなりません。恐らく札幌１０棟目と同じくらいの
価格で貸せるのではないかと思いますので、その値段で試算することにします。
こういった感じで数字を出してみましたが・・・
やはり感覚的なものは正しく、前面戸建を買わない場合と比べ、前面戸建を買う場合は
最終的な税引前手残りは２倍になりました。大きいな、この差は。
やはり買わない理由はない。
ということで、積極的に購入を仕掛けていくことにしました。
新築の頭金が減ってしまうのですが、もうこうなったらそれはそれです。
目先のものに弱い私。それに前面戸建をここで買い逃したら、それこそとんでもない
遺失利益が発生してしまいますから。
ん？お買い物したいだけなのにそれを正当化しているって？
新築やるって言ってたんだからそっちの頭金を確保しておかないのはアホだって？
・・・否定はしません（苦笑）
とりあえず、価格が固まったら某政府系金融機関さんに融資相談はしてみようと
思っております。そんなに利回り取れる案件ではないですが、手元資金を減らさずに
購入できることを優先したいので、無担保での全額借入とか検討いただけないかな、と
虫のいいことを考えています。
内装の状態の確認を管理会社さんにして貰ってから、次の一手を考えます。
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