残念ながらというか予想通りというか・・・退去がずるずると延びていく。

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問題になっている「退去すると言いながら荷物が片付かず退去できない」部屋の件

片付かないのか、退去がずるずると延びてしまっています。困った・・・。



１月末退去のはずが、荷物が片付けられずにズルズルと退去延期になっているお部屋。

音信不通になってしまい、２月末で本当に退去できるのか心配しておりました。

先日、水抜きバルブの工事のために業者さんがお部屋に入りましたが、その時もまだ

かなりのゴミが残っておりました。かなり劇的に手を入れない限りは、そう簡単に

片付くとも思えない、というのが写真を見た感想なので・・・。



ちゃんと引越できるのだろうかという人道的な心配は勿論のことなのですが、

下手すると荷物が片付けきれず、夜逃げのように残置物を残して出て行ってしまうという

展開がないかということもビジネスの目線でも心配しております。残置物が大量に残ると

その処分にもお金がかかってしまいますし、そもそも残置物の放棄の同意書などを

取り交わさずに片付けることは法律的にＮＧだからです。



管理会社さんが、連絡取れない入居者様に対してポスティングや保証会社さん等々

いろいろなところを巻き込み、なんとか連絡が取れました。２月末で片付かず、

３月第一週に延長させてほしいとの申し入れになったようです。



そしてその３月第一週が経過して、あらためて連絡を取ったところ、片付けが終わらず

３月１５日で退去とさせてほしい、とのこと。えっと、これで延長は何回目でしょう？

こちらも予定が立たなくて困っているのですが・・・。繁忙期中に募集できるはずが

大きく予定が狂いました。ご事情はあるのだと思いますが、こちらにも事情があります。

かなり困るんですけど・・・。できればこまめに延長せず、１ヶ月なり２ヶ月なり

大きく時間を取って、きちんと片付けをやってほしいなあと。



そんな私の気持ちと同じような感想を持ったのか、管理会社さんは３月いっぱいは

家賃をいただきます、と宣言されたようです。入居者様はあまり面白くない様子で

軽くひと悶着あったようですが・・・申し訳ないですけど、面白くないのはこちらも

同じなのですよ。募集の予定や原状回復の予定が立たず、私ですらちょっとイライラが

募っているのですから、現場の第一線で対応している管理会社さんは余計そう思って

しまうでしょう。



本当に退去できる状態になると自信があるなら、その理由を相手に対して明確にして

それに足る行動をしていただくしかないのですが、今までそれが出来ていない以上

余程のことをしていただかないと、すぐに信じるというのは厳しい状況だと思います。

それだけの信頼関係を毀損する約束破りの行為をされているのですから。



それこそ、怒鳴りつけてやりたいくらいの気持ちがあってもおかしくないですが、

その気持ちを押し殺して淡々と対応を続けている管理会社さんのご尽力には頭が下がる

思いでいっぱいです。ありがとうございます。



３月１５日に本当に退去できるのか。結局このままズルズルといってしまうのか。

こちらももう予定を立てることは諦めて、ことの推移を見守るしかないと思います。

連絡が何とか取れているだけでもありがたい、という気持ちに切り替え、見守ろうと

思います。



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大家直接募集のサイトから入居の問い合わせを受ける。

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大家直接募集の形で掲載していたサイトから、東京８棟目の入居問い合わせを

いただきました。決まれば良いなあ。決まってほしいなあ。



以前より、ご縁あって登録していた大家直接募集のサイトがあります。

大家さん関係のつながりで知り合った方から、その方のお友達が大家直接募集の

サイトを立ち上げたので、登録して使い勝手などフィードバックしてほしいという

ご相談というかご依頼というか・・・そんな感じの話がありました。こちらとしても

自分の物件が周知されるチャネルは多いに越したことはないので、快諾して登録。

使い勝手についてフィードバックさせていただいた次第です。



その時に登録したのは東京８棟目でした。まだ一巡目の入居者様も決まっていない

時期でしたので、一つでも多く入居付できればいいなと思って、そこからの問い合わせも

期待していました。しかし、結果としてはそのサイトからの問い合わせはなし。

いつしかそのサイトに登録したことも忘れてしまい、満室になった後も情報はそのまま

メンテナンスされず放置状態になっておりました。



そして月日は流れ、つい先日のことです。最近はＬＩＮＥやメッセンジャーでほとんど

事足りてしまい、あまりメールをこまめに観なくなってしまったのですが、ふと見ると

「メッセージがあります」というメールが。あ、これは以前登録したあのサイトだ。

そういえば掲載しっぱなしだったな・・・。でも今たまたま３部屋空きがあるし、

ケガの功名だったかも。



早速久しぶりにログインして問い合わせ内容を確認。どうやら入居希望の問い合わせの

ようでした。ご兄弟２人で住める家を探しているということです。



プロフィールを見ると、どうやら起業家の方のようです。今後、不動産テックの

ベンチャーを立ち上げたいということで、そのサービスの検討の為に個人間契約を

今回やってみたいという趣旨のようです。なるほど、それで大家直接募集のサイトで

家探しをしているということですか。



契約書の書式を入居者様指定のものにすることを条件とするということが書いてあり

一見するとちょっと気難しかったりややこしかったりするのかな？と思いましたが

あくまでご自身が先々で展開する予定の不動産テックのベンチャーで活用するために

データを集めたいという気持ちが強いように見えました。面白そうだし、空室は

埋めたいので、乗ってみてもいいかなと思った次第です。



ただ、管理会社さんの同意なしに勝手に進めるわけにもいきません。

問い合わせの返答の中で、審査については管理会社さんにも協力いただくこと、

保証会社の利用を必須とすること、契約書の条文についてはこちらでも熟読の上

気になる点については改定を要求できること、というあたりを条件として提示。

ＯＫであれば具体的な話を進めることにしたい、としました。

回答する前に管理会社さんとも相談し、こういった条件を設定した次第です。



先方からは全て問題ないという回答が返ってきました。今後サービス展開するにあたり

大家さんの生の声は貴重だから、フィードバックをかけるためにもむしろ意見が欲しい、

という感じでした。



体育会系の方のようで、非常に礼儀正しいし、はきはきとした回答であることが

文字を通しても伝わってきます。ご入居いただければ面白そうだなあという印象です。



ちなみにまだペットは飼われていないものの、先々保護犬を飼いたい意向があると

いうことでした。いいですね、その発想。ちなみに私はずっと柴犬とかダックスとか

しゅっとしたカッコいい顔のワンちゃん派でしたが、東京８棟目の入居者様が飼ってる

パピヨンがかわいいなと思うようになり、更に最近はワンちゃん系のＴｗｉｔｔｅｒを

フォローしてるうちに、ポメラニアンの可愛さに気が付いてしまいました・・・。

って、別に私の好きな犬の話題はどうでもいいか。



今週末、内見していただくことになりました。もし気に入っていただけるようであれば

契約書の条文確認と修正、契約と進むことになるかと思います。

空室が一つでも減ればいいなというのは勿論ありますが、東京８棟目だけは私自身が

割と前面に出て対応していますので、話してて面白い人や馬が合う人が入ってくれると

より嬉しいというところがあります。うまくことが進めばいいなあと思います。



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前面戸建を購入することで、最終的な利益が２倍になるようです。

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札幌１０棟目の戸建の前面の戸建を購入できるかもしれない話、前向きに進めたいと

仲介業者さんに返答しました。計算したら、やっぱり買った方が儲けが出そうです。



昨日書いた前面戸建の件、結局購入の方向で検討したいと言う返答をしました。

札幌１０棟目は割安に購入できていますので、相場なりの値段で購入できさえすれば

土地がほどよく手頃な広さになることによる坪単価アップの効果で、売却時に

儲けが大きくなるはずだという見込みです。



ただ、あくまで体感的な話でしかないので、ちゃんと机上で数字の裏付けを取りたい。

そんな気持ちもあるので、計算してみることにしました。



価格計算の前に、今回の戸建の表面を購入することで何が良くなるかを説明します。



今回の戸建は、恐らくですが１つの広い土地を田んぼの田の形に４分割して、

中央に計画道路を通して接道させているのだろうと、現況から想像しています。

今でもよくある分譲の形態ですね。



ただ、一区画当たりの土地が２０坪程度しかありません。

そこに駐車場のない建物がびっちりと建てられている状態です。

駅からもそんなに近くない場所なので、地域と間取りに対するニーズに合致しないです。



そんな土地なので、当然ながら札幌１０棟目単体を土地として売ったとしても、

大きな収益は見込めないことになります。仮に新築するにしても狭い家か駐車場が

ない家しか建たず、高い値段で売れる見込みがないわけです。



前面の戸建を購入すると、土地が４０坪以上になります。戸建用地としてはちょっと

広めになりますが、狭いものよりは売りやすくなるでしょう。駐車場も確保できます。

そして私道ではなく前面の公道にも接道しますので、その意味でも価値は高まります。

除雪が入る広さの道路なので、そこも良いですね。



そんなわけで、土地として購入する人から見れば、２筆がまとまっていた方が

価値が高いし検討しやすいと言うことになります。



さて、それでは計算にいきましょう。

実際にどうするかは別にして、５年保有して売却する前提として試算しました。

１０年保有するなら大規模修繕の費用も加味しなくてはなりませんが、それはここでは

考慮しないことにします。



まず、今のままの場合の計算です。

想定売却価格から、購入価格とリフォーム価格を足し算するだけの簡単なお仕事ですが

不動産賃貸業なので、５年保有した時の家賃収入も稼働率９０％程度でいれておきます。

（宅建業の免許もないのに、短期で売ることばかり書いてるとアレですからね）

想定売却価格は管理会社さんにて査定いただいた価格を使います。



次に、前面戸建を買った場合の計算です。

買わない場合のケースに対して、追加で表の戸建を買ったことによる購入にかかる費用と

リフォームにかかる費用を加味します。リフォームはまだ何とも言えないですが、

札幌１０棟目にプラスして５０万くらい乗せておこうと思います。前回は予算が安すぎて

その条件を満たして見積を出してくれる業者さんが見つからず、時間がかかってしまった

という反省があります。なので、試算の段階では積んでおこうと思います。

（勿論、予備費を使わない方がいいに決まってますが・笑）



それと、賃料収入も加味しなくてはなりません。恐らく札幌１０棟目と同じくらいの

価格で貸せるのではないかと思いますので、その値段で試算することにします。



こういった感じで数字を出してみましたが・・・

やはり感覚的なものは正しく、前面戸建を買わない場合と比べ、前面戸建を買う場合は

最終的な税引前手残りは２倍になりました。大きいな、この差は。

やはり買わない理由はない。



ということで、積極的に購入を仕掛けていくことにしました。

新築の頭金が減ってしまうのですが、もうこうなったらそれはそれです。

目先のものに弱い私。それに前面戸建をここで買い逃したら、それこそとんでもない

遺失利益が発生してしまいますから。



ん？お買い物したいだけなのにそれを正当化しているって？

新築やるって言ってたんだからそっちの頭金を確保しておかないのはアホだって？

・・・否定はしません（苦笑）



とりあえず、価格が固まったら某政府系金融機関さんに融資相談はしてみようと

思っております。そんなに利回り取れる案件ではないですが、手元資金を減らさずに

購入できることを優先したいので、無担保での全額借入とか検討いただけないかな、と

虫のいいことを考えています。



内装の状態の確認を管理会社さんにして貰ってから、次の一手を考えます。



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前面戸建の売値を把握。相場より安い気がするので購入の方向。

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札幌１０棟目の手前の物件、売りに出てきました。条件折り合わせて買う気満々です。

利回りとしては微妙ですけど。



前にちらっと書いた札幌１０棟目の前面の戸建を売って貰えるかもしれない件、

進展がありました。具体的な価格が業者さんより出てまいりました。



この間「価格出します」と言ってからだいぶ時間が経ってしまっていたのですが、

こちらから仲介業者さんに電話して状況を確認したところ「価格の情報を送ることが

できない状態になっていたが、先日その件が解決したので連絡しなくてはと思っていたｌ

とのこと。



不動産取引あるあるですが、売主さんに対してちょっかいをかけてきた不動産屋さんが

「うちならもっと高く売れます」とそそのかしていたらしいです。売主さん判断なので

見守るしかないと、今回の仲介業者さんは静観していた模様ですが、結局査定をしても

高く売ることは出来なさそうということがわかり、売主さんもそれだったら最初に声を

かけた業者さんで、ということで本当に媒介契約を締結することができたのだとか。

そういう業界なんですよねえ、ここ。



ということで、情報がようやく流れてくることになりました。資料をまとめているけど

「ひろ＊さんだったら電話で話をしてもいいかと思うので、土曜日に電話出来ますか？」

とご提案いただいたので、ＯＫした次第です。



ただ、その肝心の土曜日に私が電話が来るのを忘れて、通話用携帯を置いて外出する、

という失態を演じました。午後それに気が付いてあわてて折り返すも、電話に出ず。

しまったなあ。真面目そうな担当さんという印象なので、これでマイナスの印象が

つかなければいいのですが・・・。



後日電話がつながり、当日電話出られなかったことを謝罪。特に気にしている雰囲気は

なかったので良かったです。「メールで資料送ります」ということでしたので、

メールアドレスを教えてその日の電話は終了。単純に資料作り切ってなかったから

電話で価格伝えちゃおうとしていたのかな？



そして資料が届きました。だいたい想定していた相場なりの価格ですが、若干安いかな。

札幌１０棟目の管理会社さんがご厚意で保有物件と前面の両方を査定してくださって

いたのですが（仲介頼めるわけでもないのにお気遣いいただきありがとうございます！）

その査定額より少し安い感じでした。



賃貸で見れば、たぶん想定価格で買っても表面利回り１２％くらいにしかなりません。

仲介業者さん曰く、中はけっこうガタがきているということですので、リフォーム代を

加味すれば当然のように利回り１０％を切るだろうと予想しています。ボロ戸建なので

現金買いになるでしょうから、現金を回すと言う観点では効率が悪いです。



でも、購入したら土地が広くなるし、今持ってる物件を安く買えてるので、合算すれば

決して高くはないんですよね。そして土地として売る時の価値がぐーんと上がります。



ほぼ「買う」方向で考えることになりますが、この後リフォーム代などいろいろ加味して

買った方が利益が大きくなるか、初期費用負けするかを検討したいと思います。

緊急事態宣言中なので、建物内部の確認は管理会社さんにお任せかな。。。



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戸建ホテルの用途も様々なんだなあと思った出来事。

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ホテル化した東京１３棟目、緊急事態宣言前に比べると弱いですが、最近は単発の

予約がぽつぽつと入るようになりました。長期予約はまだのようですが・・・。



コロナ禍の真っただ中で開業した戸建を用途変更したホテル。２度目の緊急事態宣言の

前は、１ヶ月単位の長期宿泊が主流でした。あまりＧＯＴＯの恩恵は感じなかったですが

一応それなりに予約は入っており、レビューも上々。スーパーホストになることも

できました。とはいえ、収支的には毎月のランニングコスト（光熱費やインターネット、

スマートキーの利用料金など）がのしかかるため、賃貸で貸していた方が手残りはきっと

多かっただろうなと思います。まあわかっていて始めたことなので仕方ないです。



風向きが変わってきたのが、２度目の緊急事態宣言が出るという話になった１２月後半。

年末年始も予約が埋まっていたのですが、そのいくつかがキャンセルになりました。

そして１月の予約が全く入らないという状況に陥りました。

緊急事態宣言なんて効果はないという意見もちらほら耳にしますが、根が真面目な

日本人は意外と言うことを聞いて自粛しているようです。ただ、それは遠出とかに

限られるだけみたいで、街はそんなに緊急事態感なかったですけどね・・・。



２月に入ると、ぽつぽつとですが予約が回復傾向にあるように感じました。これまでの

傾向とは違い、長期ではなく短期の予約が入るようになりました。

２月は３件で１９泊。内訳は１４泊、２泊、３泊でした。

３月は４件で６泊。内訳は１泊、１泊、３泊、１泊です（３月７日時点）。



運営そのものは運営会社さんに一任しているので、詳細ははあくできておりません。

特に１泊の需要って何だろう？と思うところはあります。宿泊費と清掃費をあわせて

２万とかになってしまうわけですから。泊まるだけならビジネスホテルに泊まった方が

絶対に割安です。



そんな疑問はあったのですが、たまに漏れ伝わってくる内容から、宿泊が目的ではない

客層があり、そういう方が予約しているのかな？と思い始めた次第です。



そう感じるきっかけになったのは昨日でした。運営会社さんから近隣の方より

運営会社さんに騒音の連絡があったということなのです。



ここまで、意外と苦情めいたものはありませんでした。１件だけあった苦情は、

宿泊者さんがその方の土地に何日もバイクを停めているからどかしてほしいという

内容でした。セットバックしている部分なので、見た目は道路にしか見えないという

事情はありますけど、それでも公道に何日も無断駐車しているのと変わらないので

問題ありと判断し、運営会社さんに対応を依頼したことはありました。でもそれだけで、

懸念していた騒音の類の苦情は少なくとも私のところには伝わってきていませんでした。



たぶん、正確に言えばたまにそういう話はあったのだろうと思います。運営会社さんと

前に何かの件でメッセージをやり取りしている時、近隣に新年の挨拶まわりした際に

騒いでいる人の話を聞いた、みたいなことをおっしゃっていました。だからたぶん、

食い止めてくれているのかなと思っています。というか、お願いしてないのに近隣の

年始のご挨拶に回ってくれるって、とてもありがたいですね。感謝。



昨日、運営会社さんに届いた苦情は、宿泊者様が酒盛りして大騒ぎしているから

止めてほしい、警察に行こうと思ったけどまず運営会社さんに電話した、という

ものでした。どの家の方かわかりませんが、入居者様の所作にてご不満を抱かせてしまい

大変申し訳ないです。館内に「住宅地なので静かに」という掲示はしているのですが、

こういう形で止まらないこともあるのだと思います。



この件に関しては、運営会社さんにて該当宿泊者様に連絡をしてくださいました。

その後、特に連絡はなかったようなので、解決になったものと思われます。

良かったです。



さて、今回大騒ぎされた宿泊者様ですが、管理会社さん曰く「宴会をするために借りた」

とのことでした。そう言われて予約人数を確認すると、定員いっぱいの８名です。

大人数で密になる宴会は避けろ、居酒屋は２０時で閉めろ、など緊急事態宣言に伴い

お上からお達しが出ており、思うように宴会も開けない。だからデリバリーと大人数で

泊まれる部屋を使って、プライベートな形で宴会をしよう。そんなニーズがあって、

今回の予約に繋がったのかな、と思いました。



まあでもこの需要、お上の意図と真逆なのですけどね（汗）



運営サイドとしては、８人で予約していただけると割増料金がいただけますので

ありがたい限りですが、近隣の皆様とトラブルになるようだと困ります・・・。

東京１３棟目の近隣の皆様、いい人が多いので。ご迷惑をかけたくないのです。



他愛もないトラブルの話でしたが、レンタルスペース的な需要もあるのだなということと

運営会社さんが適切にさばいてくれているのだなということがわかりました。

新しい需要に関しても、うまく取り入れていけるようｎしたいと思うとともに、

運営会社さんのご尽力に感謝したいと思います。



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