現地に足を運んで初めて気付く不具合・・・オーナーとして気を配る必要性を痛感。

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現場に足を運んでみないとわからないこともあります。順調に決まっていたので

割とおろそかにしていましたが、調子が悪い時は自分の足で現場に赴かないとですね。



東京８棟目の内覧希望者の方の対応を自分で行った話を先日書きましたが、

この時の対応で久しぶりにお部屋の状態を自分の目で確認することになりました。



東京の物件は今まで調子よく決まっていたので手間もかかっておらず、特に困ることは

なかったので、現地に私が自分で行くこともほぼありませんでした。サボりと言えば

サボりですが、それだけ安心感をもってお任せできたことの裏返しということでしょう。



しかし、ここにきて空室がタイミング悪く拡大。東京６棟目１室、東京８棟目３室、

東京１１棟目１室、東京１２棟目２室、千葉１棟目１室。合計７室の空室を抱えることに

なってしまいました。東京でこれだけ空室を抱えるとかなり痛いです。家賃が高いので

１室の空きのダメージがでかいのです。



この状態で迎えた繁忙期。なかなかうまく決まらず、今のところ快音は聞こえてきて

おりません。管理会社ｓんも危機感をもって取り組んでくださっており、反響状況の

レポートを定期的に送ってくださいます。そこから状況分析して対策を練ったり、

家賃や初期費用の改定を行ったりしています。しかしなかなか結果に結びつかず。

正直、焦りは出てきています。



私自身も、東京６棟目や東京８棟目でポータルサイトの検索条件を再度見直して

引っかからない条件がないかのチェックなどもしました。反響数も上向きなので

傾向としては悪くないはずなのですが・・・。



そんな折に、先日の内見対応で現地に行く機会がありました。内見者さんと話をしながら

現地の設備を見ていると、細かいことでいくつか気になることが。



まず、内見者さんをお迎えする環境なのに、スリッパがありません。３部屋とも

なかったです。致命的なことではないですが、現地での確認が充分に行われていない、

ということが裏にはあるのだと思います。



繁忙期で他にも管理物件がある以上、一つ一つにどこまで気を向けられるかといえば

現実的には向けられないのはわかります。ですので、こういうところをオーナーが拾って

報告し、対応して貰う流れにしないといけないでしょう。後で報告して、ついでに

こっちでスリッパ買ってしまえばいいかな。



ということで、管理会社さんにその旨報告したら、スリッパはこちらで設置しますと

回答がありましたので、お任せすることにしました。お仕事増やしちゃったかな？

東京８棟目方面に行く用事があるとは言ってましたが、気を遣わせてしまったかも。



それから、キッチンの戸棚の立て付けがあまり良くなくて、すんなりと扉が閉まらない、

という事象も見つけました。たぶん、扉の蝶番のところを調整すれば直るだろうと

思いましたが、ドライバーなんて持ってきていませんので、これも後日対応だな。



同じく管理会社さんに報告して、スリッパで現地に行くならついでに見てほしいと

お願いをしてしまいました。結局こうやって自分で仕事しないんですよ、私は。

負担かけさせてしまいすみません。



あとは、前入居者様宛の封書が部屋の中に置いてありました。東京ガスからの封書で

払込書が入っているように見えます。部屋の中になんで入れてあるんだろう？

ポストに入ってるわけでもなく、キッチンのシンクの上に置いてある理由がわからない。

ポストが封をされていて、入れる場所がなくてドアに挟んであったのを、職人さんが

見付けて中に入れてくれてたのかしら。



何にしても、こんなものが部屋の中に置いてある状況は好ましくありません。

とりあえず回収して、ＬＩＮＥでまだつながっている元入居者さんに封書の存在を

連絡しました。返信があり、東京ガスさんから電話があって払込は済ませたから

処分しても大丈夫とのこと。であれば、私のところで処分しておきましょう。



それから、入居者さんに声をかけられて発覚した話ですが、先日退去された方が

自転車を置いていってしまったようです。共用部に使われていない自転車が放置されると

美観を損ないますし、同じような放置自転車が増えていく謎の現象も発生します。

速やかに対策を練らないと。



こちらもまだ当時の入居者様とＬＩＮＥでつながってるので、メッセージ入れて

反応を伺うことにします。処分してくれるか取りに来てくれるかしてくれれば

それでよし、もし反応がないようならこっちで処分するしかないか。



とまあこんな具合に、現地に行ったらそれなりに得るものがあるわけです。

調子がいい時なら別に無理しなくていいのですが、調子が良くないという自覚が

あるのだから、もっと現地を見て回った方がいいなと思いました。反省。



繁忙期中に全部決めるのは厳しそうなので、４月は残ってしまった物件の現地確認を

自分でやろうかなと思います。



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東京８棟目の内覧対応を自分でやってきました。大家直接募集のサイトからの

反響なので、自分で案内した次第です。たまにやるなら面白いかな、なんて。



昨日は珍しく自主管理風味な動きをしていました。なぜかと言えば、大家直接募集の

サイトから内見の希望があったからです。直接募集からの契約ということであれば

管理会社さんに動いていただくわけにもいかないだろうなと思いましたし、先方も

大家が直接対応することに対する期待がありそうだったので、そうしました。



本当は、大家が経営に直接介入しない方がいいと思っています。管理会社さんを通して

コミュニケーションする方が、サラリーマン大家としてはサラリーマンの仕事中に

いろいろな電話がかかってこなくて助かります。それに、なにかあった時の対応を

大家がいきなりミスると後がないですが、管理会社さんがミスる分には、後から大家が

いやいやすみませんと出ていくことでトラブルが収まる可能性が残るので良いと考えて

おります。



勿論、前提として信頼できる管理会社さんであることが大事なことです。

完璧な管理会社さんなんてありえないので、自分にとって何を優先するかで管理を

選ぶのが良いだろうと考えています。私の場合は、多少抜けてるところがあったとしても

誠実に対応してくれること、大家側でフォローしたことに対して次回以降同じような

ミスをしないよう頑張ってくれる人、みたいなところは必要と思っています。

それ以外のところは多少失敗してもこちらでフォローすればいいや、と。

はい、割とゆるめな大家です。



結局、社員でも何でもないビジネスパートナーさんに対して、自分の思い通りの人が

あてがわれることを期待したり、自分が求める完璧なクオリティに達しているのが

当たり前と思うから、ストレスがたまるのです。他人はそう簡単に変わりません。

それが当たり前と思うようにすると、できないことをどう補完しようかという考え方に

なります。その方がストレスたまらなくて楽です。



例によって話が逸れていますので、この辺で軌道修正。



サイトで内見希望の方とやり取りをして、当日の待ち合わせ場所と時間を確認。

今回の方は不動産テックのベンチャーを立ち上げたいと考えている方ですので、

契約書は自前で用意したいという話がありました。しかし、サービスの方向性をまだ

検討している段階のようで、もしかしたら賃貸住宅標準契約書を使うかも、という

連絡もありました。私としては、先方の希望の形で対応できるならそれでＯＫです。



内見当日。その前にお邪魔していた内覧会で思ったより時間を使ってしまったので

待ち合わせ場所の駅にギリギリの到着になってしまいました。到着すると、既に

それらしき人がいらっしゃいます。こちらより声をかけ、物件にご案内しました。



サイトにはプロフィールも掲載されていたので、その内容からいくつかピックアップの上

話をしましたが、普通に感じの良いコミュニケーションを取りやすい方でした。

以前にもベンチャーを立ち上げたことがあるということでしたので、きちんとした方と

お見受けしました。入居に至ればいいのですが。



現地は３部屋の空きがありますので、全てのお部屋を見ていただきました。

滞在時間が長くなれば長くなるほど、物件に対しての思い入れが深くなると聞いたことが

ありますので、なるべく色々な説明をして、興味を持っていただけるように会話をした

つもりです。結果として、１時間近くは現地にいたのではないでしょうか。



木造住宅と言うことで、音のことは多少気にされておりました。ベンチャーを立ち上げる

ことになると、自宅で仕事をすることが多くなるからというのが理由のようです。

正直、木造なので音は漏れるということ、でもそれはお互い様のことなので、

それに対してのコミュニケーションを取れるようにＬＩＮＥグループで連絡先が

わかるようにしてある、ということを説明して納得して貰いました。



筋トレとかやりたいみたいで、逆に筋トレの音が下に響かないかという心配も

されていたので、それも直接聞いてみればいいと思いますよ、それができる土壌は

作ってありますから、と回答しました。



大家だからこそ直接伝えられることもあります。例えば、壁紙やＣＦは防臭抗菌の

ものを使っているとか、ワンちゃんはつるつる滑る床だとストレスになってしまうから

少し引っかかりがあるものを使っているとか。そういうのって、仲介営業マンの人は

知らない情報なので（マイソクで伝えているけどそこまで読み込めてないと思う）、

伝えることができる強みはあると思います。



また、持ち帰りにせずにその場で決断できることもあります。

ウォシュレットを自分でつけることは可能かという質問を受けましたので、実費を

いただけるならこちらで設置しますよと回答しました。これも仲介業者さんが

連れてきていたら、持ち帰りでオーナーさんに聞いてみますね、という話になって

終わっていたと思います。



いろいろ見ていただき、是非ここに住みたいという発言を引き出すことは出来ました。

あとは同居予定のお兄様がどう判断するかにかかっています。持ち帰って相談するとの

ことでした。



駅まで送りますということで物件の庭で少し話をしていたら、タイミングよく入居者様が

登場。何ら仕込んだわけでもないのですが、この日この時間に内見対応がありますので

ちょっとうるさくするかもしれません、と言うことは伝えてありました。だから外で

話をしているのが大家および内見者さんだということはわかっていたのだろうと

思います。



ちょうどよかったので、共用部に置いていこうと思っていた出張土産のクッキーを

お渡しして、ちょこっと会話に参加して貰いました。仲良くしているんだなという

ことが伝わったのではないかと思います。良いタイミングで出てきてくれました（笑）



駅まで送った際にＬＩＮＥを交換し、こちらから物件の間取り図や写真など詳細情報を

改めて送付しました。お兄様に転送して、一緒に見ながら検討するとのことでした。

ご本人はかなり前向きに検討してくれるようですので、入居になればいいなと期待！

私自身も、この方は話をしていて良いなと思ったので、是非相思相愛でご入居に

至ってくれることを祈りたいと思います。



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千葉１棟目の外壁塗装で追加工事発生（そもそも発注時点で追加工事は覚悟すべし）。

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千葉１棟目の外壁塗装が進んでいますが、やはり古い物件だと一筋縄ではいかない模様。

庇が状態が悪く、交換した方がいいのではという話です。



千葉１棟目、台風被害の屋根の修繕で足場をかけて修繕中なのですが、どうせ足場を

かけるならと入居テコ入れも兼ねて外壁塗装を行っています。現在、その工事が

進捗している最中です。



富山１棟目でも、外壁塗装を終えた後は入居がポンポンとついた経験があります。

入居される側からすれば、外壁が塗装し直されてパリッとした印象になっているのと

古ぼけた感じのままなのだと、第一印象が変わります。入居率改善に向けて、

対処しておくことは大事なことだと考えています。



あと、管理会社さんから、外壁にクラックが見られるから塗装した方がいいですよと

勧められたというのもあるんですよね。クラックから水が入って躯体が痛むと辛いです。

ましてやこの物件は長屋なので、建て替えとかするの難しいです。建物を大事にしないと

後でしっぺ返しが来てしまいそうなので、やっぱり外壁塗装しないとねという展開に。



そういったところで開始された外壁塗装。順調に進んでいるはずでしたが・・・

先日、管理会社さんから「庇を交換した方が良いです」という連絡が届きました。



なんでも、塗っている時に施工業者さんから庇が痛んでいるので交換した方が良いと

写真付きで提案があったとのことです。確かに写真を見ると劣化している雰囲気を

感じます。どうせやるなら、確かにそこまでやってしまった方がいいのだろうなあ。



管理会社さんからは、写真を見る限りは先日の強風でとどめを刺されたようにみえるので

保険金支払の対象ではないでしょうか、と。確かに豪快にめくれている箇所があります。

これは施工に入る前に確認した時はなかったように思えます。そして一都三県では

先日けっこう激しい風が吹きましたので、まあそう言われるとその可能性もあるのかな？

建築に明るくないため、構造的に庇が捲れることがあるのかは私にはわからないですが、

そういう意見もあったよということで代理店さんに相談してもいいかなと思いました。



保険金が出る出ないは置いておいて、せっかく足場をかけているのだから、できるだけ

やれることはやってしまった方がいいと思います。交換そのものにはゴーサインを

出して進めて貰うことにしました。見積額を見ても、そこまで高い金額ではないです。

やってしまうのが吉でしょう。管理会社さんにもそのようにお伝えしました。



先日の富山１棟目の雪によるフェンス倒壊もそうなのですが、工事に入ってみると

色々な想定外が出てきて、追加の工事が必要という話は必ず出てきます。

いろいろな工事を発注してきましたが、大きな規模のものになればなるほど、

当初見積で賄いきれなかった内容が、後から追加工事として出てくる傾向にあります。



それ自体は当たり前のことで、最初からすべてが予想できているスーパーマンなんて

世の中に基本的にはおりません。動いてみて初めてイレギュラーがわかるものです。

だから、追加工事が出ることは仕方ないことで、施主側も覚悟する必要があります。

あまりに見積精度が低く、追加がとめどなく出てくるとかだと、それはさすがに

相手側の落ち度を責めても良いと思うのですが、そうでないなら多少の追加は

容認というか許容せざるを得ないものと考えております。



こういう追加を良しとせず、最初に出した見積で必ず終わらせる業者さんも世の中には

いらっしゃいます。発注する側としては、予算がぶれることがないのでこれほど助かる

ことはないのですが、中には追加も見込んでたっぷり確保する業者さんもあるでしょう。

そこは相場と見比べながら、施主サイドできちんと判断するしかないでしょう。

（東京でリノベを全面的にお任せしてる業者さんは、絶対に追加見積を出さないけど

　お値段も割と安めで仕事は丁寧という神対応なので、リピート発注しまくりです）



最初に安い値段を出し、追加も一切してこない業者さんは、とても優秀であるのか、

あるいは現場を見たら言われたことしかやってなくて「え、ここやってないの！？」

みたいなオチになるかのどちらかでしょう。



お願いする業者さんごとにカラーはありますので、そのカラーを理解して施主側が

予算を組んでおかないと、後でイレギュラーとかで予算不足に陥ったり、仕上がりが

予想と違ったりすることがあると思います。この辺は場数を踏んで理解を深めるしか

ないでしょう。そして対応してくださる業者さんに対して、失礼なことをしてないか

常に自問自答することで、良い関係を築けるのではないかと思います。



最後ちょっと話が脱線しましたが、千葉１棟目は工事が終わってからが勝負です。

繁忙期は外してしまいますが、どうぞよろしくお願い致します！



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無担保借入が１本完済になりました。

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東京４棟目（売却済）のリフォームで借りていた融資を完済させました！

返済比率の低減に寄与することになります。よかったよかった。



東京４棟目。再建築不可の２部屋の長屋をフルリノベーションして、４部屋のアパートに

改装した案件です。再建築不可とはいえ、都内で表面利回り１４％を超える案件に

仕上げることができたし、その後の売却もうまくいって万々歳。成功したと言っても

良いのではないかと思える案件でした。



売却しなくてもいいような気はしたのですが、手元資金を増やしておきたかったのと

「まだ持っててもいいよな〜」と思うタイミングで売ることで、買った相手の方も

出がらしのカスカスということはなく、多少の旨みは残ってる状態になって、お互いに

良い思いができるかな？というあたりもあっての売却でした。きれいごとだとは

思いますけど、お前から買った物件のせいでこっちは酷い目にあった、みたいなことに

なってほしくないし、なったらなったで私も寝覚めが悪いというところから、

そんなことも意識したりはしております。



この物件、有担保の借入は大したボリュームはなく、むしろリノベの借入の方が

重い案件でした。法人で購入したのですが、法人はまだ作ったばかりで融資を

つけることができず、いろいろ無理して何とか個人でリフォーム資金を用立てて

貰ったのでした。しかも、私個人で借りた分は５年返済、更にそれでも足りずに

嫁ちゃんの名義で借りた分は３年返済という激烈短い期間。キャッシュフローは

全て返済に食われ、出るはずありません。



嫁ちゃん名義で借りて貰った分は、さすがに気が咎めまくったので、その後お金を

かき集めて一括返済しましたが、自分の名義で借りている方はしばらく放置状態。

更に、無担保なのをいいことに物件を売ったのにその時に返済をしませんでした。

売った頃合いはけっこう購入案件も動いていたので、手元資金は極力残しておきたくて

そんな動きにしてしまいました。そりゃあ返済比率もグイグイと上がりますよね。

ごもっともです。



残債が減ってきて、まあいつでも返せるよねという感じはあったのですが、やっぱり

手元のお金が減るのが嫌だなという感覚から、返さないままズルズルと来てました。

そうこうしているうちに、普通に完済の時期を迎えたということです（笑）



この時借入していた金融機関さんは、その後なかなか融資の機会に恵まれることなく

今回の完済をもって個人での借入は無くなります。法人はまだ残っていますので、

縁が切れるわけではないですが・・・。



今回完済する分の折り返しも検討してほしいと伝えたのですが、設備資金として

借りてるから折り返すことができないという残念な返答でした。考えて動いてくれて

いるのはわかるのですが、どうも結果がついてこないです。うまくハマって融資取引を

追加で行える日が来るといいのですが・・・。今のところその見込は立ってません。



金融機関さんもそのことは気にしてくれており、なにかノンバンクさんとかでの

借入をうまく肩代わりして・・・みたいなことを考えてくれているようです。

ただ、担保が欲しいとかそんな話をし始めているので、あまり期待できないなあ。



２月末の返済で完全に終了となりました。５年間、お金を貸してくださったことで、

私も東京４棟目で収益を得ることが出来ました。ありがとうございます。感謝します。



これで返済比率はぐっと落とせることになりました。少しずつ返済比率を落とす活動を

してきましたが、ようやく５０％台に突入できました。それでも高いですけどね！

破産予備軍ですので、破産したら笑ってやってくださいな。でもそういうのは嫌なので

引き続き返済比率を落とす活動は続けたいと思います。



借入返済ができてスッキリです！



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震災から１０年・・・当時を振り返る。

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昨日は震災から１０年ということで、震災関連の報道に触れる機会が多かったです。

もう１０年か・・・当時を振り返ってみます。



嫁ちゃんの実家が仙台なので、震災は他人事ではありませんでした。

会社で地震に遭遇し、でかいぞこれと焦り、ネットで地震速報を見たら震源地が福島！

焦って義母に電話したら、声がひっくり返っており「だ、大丈夫じゃないわよ！」と

言われたのを今でも覚えております。その後電話は不通になり、翌日になるくらいまで

繋がらなかったです。嫁ちゃんからしばらくして「実家に電話がつながらないから

そっちからも電話してほしい」とメールを貰ったので、震災直後につながったよと

返信したらほっとしていました。



当日は電車が止まっていたので、徒歩で家に帰りました。２時間以上かかったけど、

こういう時多少なりとも都心部に近いところに住んでいて良かったと思った次第です。

帰る途中のオフィス街では、帰宅難民が列をなして食事処に並んでおりました。

オフィス街から離れたエリア・・・その頃は保有してなかったですが、東京２棟目が

近所にあるあたりでしたが、そこのカレー屋さんに立ち寄って晩ご飯を食べました。

テレビで津波の映像を見て、とんでもないことになったものだと改めてショックを

受けました。義父・義母ともに海沿いではない地域に住んでいたので良かったです。



震災の直後は福島第一発電所の噂話が錯綜しており、私も一時期真面目に札幌に

避難しようかと考えておりました。結局、インターネットの情報を自分なりに取捨選択し

避難はしないという選択をしました。



震災から数日。不動産系の方が空き家を被災者さんに提供しようというプロジェクトを

立ち上げ、システム構築されて公開されました。私はその頃札幌１棟目〜３棟目までしか

保有しておらず、１Ｒ系しか空きがありませんでした。札幌３棟目を登録したところ、

２組の方に実際に避難場所として無償で貸し出すことになりました。家が壊れて住めない

茨城の方と、０歳児がいるので放射能が怖いと避難を選択した千葉の方でした。

慣れない北海道で寂しいのではないかと思い、少し落ち着いたタイミングで札幌に行き

二組と一緒にドライブやうに丼を食べるツアーを企画したりもしたことがあります。

今でも、茨城の方とは年賀状のやりとりが続いています。



それから地震保険。自宅は基礎にひびが入ったりしていたので、ダメ元で地震保険の

保険金請求をしました。うちに来たのは尼崎の鑑定員さん。鑑定員さんが全く足りず、

全国から応援が被災地入りしていたそうです。正直なところ、たいしたヒビは入って

いなかったのですが、親身になって一緒に破損個所を探してくれて、保険が出るよう

配慮してくださいました。その温かさに感謝の気持ちしかありませんでした。



価値観が変わる、みたいな大げさなことは言うつもりはありませんが、それなりに

その時自分なりにできることを模索して、いろいろ考えながらやってきたものでした。

そして、札幌に拠点があったことで「何かあったら札幌に避難すればいい」という

安心感があったのも確かだと思います。あの時の経験がなかったら、今頃札幌自体

撤退していたかもしれません。市場としてはきつかったので。今は多拠点にすることで

震災のような大きな問題が発生した時に、他の拠点の収入が途切れずに入るという

安心を得るための多拠点、という考え方になっています。ほどほどの他拠点は善。



仙台１棟目は震災の後初めて迎えたお正月の帰省時に見つけて購入しました。

このくらいまでが狼狽、投げ売りの最後のタイミングだったと思います。

その後は復興特需で物件価格は値上がりする一方。結局、８年以上仙台で物件を

買えなくなるのでした。



いろいろあったけど、なんとか生きていけていることに感謝しないとですね。

そして、震災で犠牲になった皆様に対して、改めてご冥福をお祈り申し上げます。

皆様の分まで、命を無駄にせず生きていこうと思います。



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