最近思っている個人的なことを書きだしてみた。

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本日はブログ更新がすっかり遅い時間になってしまいましたので、特別版ということで

適当なことを書き綴ってみようと思います。



不動産投資を始めてから１０年以上が経過しました。始めた頃は若手面してましたけど

今はもう立派な中年です。それでも相変わらず若手扱いしてくれるのは、この成長しない

キャラのなせる業なのか、はたまたお付き合いが硬直化して、若い人と交流を深めて

いないせいなのか。まあ両方ともあるのでしょうね。



クラブハウス楽しいと言うブログを前に書きました。面白いんだけど、他のことを

やってるとなかなか入るタイミングがなく、あまりアクティブには入れておりませんが

また頃合いを見て企画とかやろうと思っております。って、そういう話じゃないんだよ。

Clubhouseで話を聞いた方の中には、２０代とか３０代で不動産投資を成功させてる方も

いらっしゃって、こういう人と話をすることが自分の中の知識をアップデートするために

必要なんだろうなと思ったりします。



あとはＴｗｉｔｔｅｒにも若い方が有益な情報を書き込んでいらっしゃいます。

私はまだ有効に使えている感じは正直していませんが、ぼちぼちとＴｗｉｔｔｅｒも

使うように意識はしています。



今いるポジションが快適で居心地がよく、今までのやり方の延長線上でそこそこに

うまく回せる。そういう状態なのは事実ですが、それだけだと緩やかな退化をしているに

等しいので、新しいことをしたり新しい人と交流したりすることも意識しようと

思ってはおります。なかなか実現できていないですけど。



しかし、ぼーっとしてるとあっという間に歳月は過ぎていくものです。

ちょっと前に高校どうするって進路相談に嫁ちゃんが乗っていた従妹のお嬢さん、

今年は大学受験して、受かったけど納得いかずワンランク上の大学目指して浪人の

選択をしたと聞きました。え、もう大学受験の年齢なの！？私の脳内ではまだ完全に

ＪＣなんですけど。ショックだわー（ＪＣじゃないことじゃなくてもうそんなに

歳月進んでるの！？ってことに）



そういえば、東日本大震災の被害に遭った方を札幌３棟目に受け入れたのですが、

その時のお子様ももうすぐ高校生みたいです。まだあの時未就学児童だったのに。

あとはお友達大家さんのお子様もこの間生まれたと思ったらもう小学生だとか。

やばい、ほんと人生短すぎる。あっという間にしおしおのおじいちゃんになっちゃう。



単純に年を取るのが早いというだけじゃなく、そこに「健康」という不確定要素が

入ってくるじゃないですか。健康で活きていられる年齢ってのも限りがあるわけです。

ぼーっとしてると本当にあっという間に何もできない人になってしまいます。



私は先日健康診断でダメな数字をたたき出し、その再検査に行ったら、お医者さんに

食生活とかをヒアリングされ、「アルコールだと思います」「今なら間に合います、

痩せましょう」と検査もされずに、三ヶ月後に３キロ痩せる約束のもとで再度血液検査を

しますという話だけで診察が終わると言う衝撃の事案がありました。



４０代前半なら、まだ数字が悪くても表面的には病気にならない可能性がありますが、

４０代後半になるとてきめんに出てきますよ、というお医者さんの言葉に戦慄したので

これは約束もしたからちゃんと痩せないと・・・というモードになっています。

とりあえず晩酌する日を今までの半分に減らしました。休肝日を増やしてます。

アルコールにもカロリーはあるから、お酒を抑えれば摂取カロリーは減らせるので

痩せるだろうという見立てのようです。



そんな話も出てくると、本当に時間って大切にしないとまずいなと思います。



実は最近、サラリーマンの会社ではちょっと評価が上向きだったりするんです。

お給料を貰っている以上、仕事はきちんとやらないとと思ってますし、実際にきちんと

やっていると思っています。今もほんとうんざりするお客様の仕事をやってますが

それでもやるべきことはやらないとと思って、手抜きせずきちんと向き合ってます。

その辺が評価され、それなりの結果も出しているからか、今までずっと伸び悩みで

きていたのが、少し評価が上向きになっているような気がしています。



じゃあこのままサラリーマン続ける？という選択肢があるのかですが、今のところは

あまりメリットは感じていないです。自由な時間が短いと先ほども書きましたが、

元気なうちにいろいろなことにチャレンジしたり、旅行して見識を広めたりしたい。

そういう気持ちがサラリーマンを続けることより上回っている感じはしています。



しかし、コロナ禍において働き方が強制的に変わりました。テレワーク前提になると

今感じていたストレスの半分くらいが実は解消してしまうんだよなあ、とか。

旅行できないのは、テレワークを旅先からやればいいという新しい解ができました。

更に、事情がある人に限り残業なしという制度までできているみたいで（その分給料は

下がりますけど）、柔軟な働き方ができるように変わってきているようです。



さすがに今はそんな制度はありませんが・・・

給料下がってもいいから週休３日にしてくれ、とかお願いして通るのであれば、

その隙間時間の１日で旅行でも不動産の仕事でも何でもできちゃうような気も。

なんかそれなりに人生両立できちゃうような？



いやいや、まずは辞めても大丈夫な状態に持っていくことが目標です。

その状態があってこそ、あえて残ると言う選択も取れるわけです。

残るしかない人生はなく、残るか進むかを選べる人生。これが大事。



なんでもかんでもリタイヤすれば幸せってものではありません。リタイヤしたけど

やることなくて暇だというのは私は苦手なので、やることがあってそっちに注力を

したいから辞めよう、というのが好ましいです。やりたいことが別の形で実現できるなら

別に無理して辞めなくたっていいじゃない、と思う気持ちもあります。



まあ今のところは辞めるつもりですけどね。あるいは休職とかして見極めてもいいかも。



いろいろ考えながら、いろいろ取り組んでいきたいと思います。



不動産のことと言うより己の独り言になっていますが、変な時間の更新になって

しまったので、いつもと違うブログにしようかなと思いました。

そして、なんとなく最近思ってることをどどどーっと書き出したくなったので、

だらだらと書いてみました。お付き合いいただきありがとうございました。

明日からは普通の不動産ブログに戻ります！



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仙台２棟目、満室への道はまだまだ長い？

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仙台２棟目、一通りリフォーム終わったようです。追加工事もあるようです。

義母が悩んでいるので、できるだけフォローしたいところですが・・・。



なかなか快音が聞こえてこない仙台２棟目。ちょっとやきもきしてしまいます。

義母の管理する口座への入金なので、義母の方が切迫感はあるはずです。寿命が縮んでも

困るので、速やかにフォローして埋めたいところですが・・・東京物件もまだ空室が

そこそこあり、札幌の個人保有物件も同様。そっちのフォローもあるため、なかなか

手が回らないところもあります。そんな言い訳したって空室は埋まらないのだから、

とっととやりなさいってだけなのは重々承知しておりますけど。



仙台２棟目に関しては、専任の仲介業者さんが割とこまめに報告をしてきてくださるので

その時にできるだけのフォローをするという感じで、ひとまずは進めています。

緊急事態宣言が明けたら仙台に行って細かい打ち合わせをしようと思ってましたが

入れ替わるように宮城県が独自の緊急事態宣言を出してしまったので、またしばらく

現地入りはお預けになりました・・・。何かの呪いなのか、これは。



先日、その仲介業者さんから連絡がありました。報告はいくつかありまして・・・

・全部屋リフォームが終わった

・リフォームの追加工事が出てしまった

・募集開始できる部屋の家賃の相談をしたい

という３点でした。



募集の状況についてですが、案内自体は何組も行っているけど、成約には至ってないと

いう話でした。これ以上家賃を下げても、結局あまり効果はないだろうと言う見立てで

（検索で引っかかる下限にはしているから、これ以上下げても検索に引っかかる可能性が

　上がることはない、という理論でした）

初期費用を下げようと言う話になっていました。



ただ、まだその初期費用下げへの対応ができていないとのこと。先日入居申込を

いただいた方は、初期費用を下げていない状態なので、その人に配慮してネットに

条件をまだ打ち出せていないということでした。入居申込いただいた方との話が

ひと段落したので、これから条件をネットに展開するとのことです。

これで少し引きが良くなればいいのですが。



そして、リフォームが終わったので募集に出すにあたり、家賃をどうするかを

相談したいと。本当はもう少し高めの家賃で募集を出したいところですが、今の状況から

考えると、家賃は据え置きが良いだろうと思います。仲介業者さんも同じことを考えて

いたようですので、まずは仲介業者さんにて考える適正家賃でご提案ください、と

しておきました。義母が納得するかどうかという別の問題もありますので。



それから、リフォーム。当初想定予算を大きくオーバーしてしまいましたが、

とりあえず全部対応が終わったということはわかりました。ただ、いくつか追加で

工事しなくてはならない箇所もあるとのこと。詳細は義母と明日会うということなので

義母に現地で説明するとのことでした。現地見れない以上、それはそっちでお願いを

するしかないので、よろしくお願いしますとしました。



リフォームが終わったとはいえ、プロパンガス屋さんとの話はまとまっていないですし

外壁塗装についても着手できておりません。そんなことを考えると、まだ完了とは

言えないのですが、入居者さんを募集するにあたっては一通り片付いた感じです。



プロパンガス屋さんとの話がまとまっていないので、バランス釜の部屋が２部屋ほど

あります。これらの部屋については募集対象外にしました。それ以外の部屋が募集中に

なっていれば、球数としては問題ないでしょう。



そんな話をして、仲介業者さんとの電話打ち合わせは終了。



翌日、義母からも同じような内容で連絡がありました（相変わらず細かい内容は

よくわからない、ふわっとした連絡でしたが）。



・リフォーム追加でかかる、ただでさえ高いのに

・家賃はローンの支払が多いのであまり安くすると困る

・緊急事態宣言で来れないとか言われると外壁塗装の相談が出来なくて困る



今回、物件購入以外にリフォーム代も借りています。使い切らなかったら返すよう

金融機関さんには言われていますが、使い切らないどころか超過しそうな勢いだと

ぼやいておりました。まあ、外壁塗装も想定していた以上に高かったですしね。

ちょっと見立てが甘かったかなと反省。



家賃を下げると手残りが減るのはごもっとも、でも家賃がやや高めで入居が決まらず

キャッシュインがないのも困ると思うので、そこはバランス見ながら考えるとしか

言えないですねえ。義母的には下げたくないみたいで、気持ちはよくわかるのですが

ここは今募集している家賃で一旦８割くらいまで埋めた方がいいかな、と思います。



現地に行くことはまたしばらく出来なさそうなので、引き続き電話で相談を受けつつ

うまくやっていこう、というモードが続きそうです。もどかしいなあ。



少なくとも、募集は進められる状態になっているので、仲介業者さんに頑張っていただき

１部屋でも多くお申込をいただけるように動いていただくしかないですね。

引き続き、よろしくお願いします！



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コロナ融資の印紙代が戻ってくるようです。

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コロナ融資の印紙代が返ってくるよ、という連絡がコロナ融資を受けた金融機関さんから

ちらほらと入っております。大きな金額ではないですが、ありがたいです。



個人事業主、東京法人、仙台法人とそれぞれコロナ融資を受けてきました。

振り返ってみれば、某政府系金融機関さんの場合はコロナ融資の金消契約の際に

収入印紙の貼付は不要と書かれていた記憶がありますが、それ以外の金融機関さんは

貼付が必要だったり不要だったりとまちまちだったような気がします。

たぶん、融資を受けたタイミングで、まだ収入印紙の貼付を免除すると決まる前に

話をしたところがあったのだろうと今にして振り返っています。



最初にコロナ融資を受けたのは、東京１０棟目に対して融資をしてくださっている

サブバンクさんで、それから少し経ってご紹介による新規開拓をさせていただいた

金融機関さんで東京法人の本店がある区の制度融資を活用しております。

この２つはタイミングが早かったということもあり、印紙代がかかっていたはずです。



その後、コロナの拡大を受け、支援のための融資制度が拡張され、印紙代も保証料も

免除と言う条件に変わりました。この条件になってから受けたところに関しては、

金消契約の際に印紙の貼付はなかったはずです。先日金消してきた金融機関さんでも

「印紙の割印押さないのが変な感じなんですよね、慣れなくて」と仰ってました。



ネットでは、国のコロナ支援対策は今ひとつだという声がよく挙がっているようですが、

こういうところから考えると、借入と言う手段にはなるものの、事業者に対する支援は

頑張って行っているのではないか、という印象を私自身は持っております。

これ以外にも、無条件の持続化給付金とかやってくれてましたしね。



という個人の感想を間に挟みつつ・・・



前述の印紙代がかかった２行から、印紙代が返ってくる手続きができるという連絡を

タイミングは異なりましたが双方から受けました。

たいした金額借りてないので、大きな額ではないのですが、それでも嬉しいものです。



サブバンクさんの方は、連絡を受けたのは確かなのですが、自分で手続きをしたかは

記憶が怪しくてあやふやです。もしかしたら金融機関さんにて他の件で金消とかした時

委任状を書いていたかもしれませんが、忘れてしまいました。ともあれ、東京法人で

コロナ融資を借りた時の印紙代が戻ってきていることは確認できました。ありがたい。



新規開拓の金融機関さんは、先日お電話があり、コロナ融資の印紙代が返ってくるので

記入する書類を送る、という電話がありました。その後ほどなくして書類が届きまして

金融機関さんが融資したよと証明する証明書が１通と、印紙代を返してくださいという

申請の書類が３通。これに署名押印や必要事項の記入をして、所轄の税務署に直接

送るという感じでした。



３枚同じことを書く必要があり、だるいなーと思いながら対応したのですが、

後からよく見たら税務署のホームページで同じものの直接ＰＣで記入できるやつが

ダウンロードできたみたいです。しまった、こっちに早く気づいていれば、手書きで

書類を書く必要なかったな・・・。説明をよく読まずにすぐ始める悪い癖です。



金融機関の担当さんとも電話しながら、一通り書いて税務署さんに送付しました。

これでしばらくしたら印紙代が振り込まれるはずです。まあ、言っても２０００円という

少額ではあるのですが。それでも２０００円あればランチ３〜４回食べられますし、

ランチのお寿司なら１回くらい食べられるでしょう。事業をやっていると金額の桁数が

どんどん麻痺していくのですが、たまにこうして金額の重みを再確認しておくことで

その麻痺を少し和らげることはできると思います。



コロナ融資はほぼひと段落した感じです。返済比率、少し低くなったんじゃないかな？

コロナで傷んでいる事業者さんにちゃんと行きわたっていることを祈りたいと思います。

（私も東京１２棟目や札幌８棟目で痛手受けてますが、もっと辛い人はいるはずなので）



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設備はいずれ壊れるものだから、これは仕方ない出費。

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札幌７棟目で立て続けに住宅設備の故障が発生しました。どちらもすぐに対処すると

回答。築１５年ともなると、設備が壊れ始めるタイミングなのかもしれません。



苦戦が続く各物件の中で、札幌７棟目だけは安定した稼働率となっており、築浅は

優秀でいいなあと実感。それが遠因となり、札幌は一部新築にシフトしたいという

気持ちになったところがあります。今のところまでそれは妄想の域を出ておりませんが

（なかなか良い案件がないのです）、動いてくださっている業者さんはいらっしゃるので

そのうち成就するものと信じて辛抱強く待とうと思います。



しかし、築浅と言っても札幌７棟目はもう築１５年です。購入した時から４年経って

います。なんとなく、買った時の築１０年ちょいというイメージがずっとついてきて

おりますが、冷静に考えればもうそれよりだいぶ古くなっているんですよねえ。

歳月が経つのは早いものです。このままぼーっとしてたら、あっという間におじいさんに

なってしまいそう。人生もっと有意義に過ごさなくては。



札幌７棟目は札幌物件の中では稼働率が高く、空いたらさくっと埋まってくれます。

他の物件だと多少時間がかかったり埋めるの苦戦したりするのですが、この物件は

管理会社さんの優秀さも相まって、空室期間が非常に短いです。ありがたいです。



先日も１部屋退去がありましたが、すぐに次の入居者さんが申込を入れてくれました。

ただ、入居開始日がやや先だったので、多少の空室期間は出てしまいました。

でも、埋まらなくて空室なのと、契約が澄んでいて多少先なのとだとでは、気持ち的に

全然違いますね。



そういえば、そろそろ入居の時期だったよなあ・・・とかふと思った頃合いでした。

そんな折、管理会社さんからひょっこりとＬＩＮＥが届きます。なんでも、入居前の

チェックの時にいくつか不具合が発生したので対処が必要とのこと。

・換気扇からの異音

・網戸の破れ

の２点だそうです。



お見積を見ましたが、やっぱり単身向けの築古物件とは価格が違います。

換気扇だって築浅ファミリー物件ならそれなりのグレードのものが入っております。

それと交換ということになれば、やっぱり築古単身物件みたいに２万以内というわけには

いきません。材料費の差が出て、約３万程度の費用発生となりました。プラス、網戸の

貼り替えと消費税で４万弱。その分家賃は高くいただいているので、やむを得ないとは

思っていますが、きついですねー。



そして追い打ちをかけるかのように、別の入居中のお部屋でビルトインコンロが

故障したという話がありました。うーむ、聞いただけで高そうなお話です。

お見積を見ると・・・８万半ばです。おえー。吐き気がする。



ファミリー層にはビルトインコンロは人気があるので、こういう設備のおかげで

高い稼働率を確保できているのであれば、当然それに対する投資は必要になります。

こういうところで稼働率を確保できている分、修繕などの突発的な費用発生に関しては

やや高めになってしまうということですね。うまくできていますよ、世の中。



さて、このお部屋は入居中なので、それこそ速やかに交換しなくてはなりません。

有無を言わさず修理実施ということで、すぐお願いしますとお伝えしておきました。



不動産賃貸業に修繕はつきものなので、やむを得ないことと割り切ってはおりますが、

立て続けに来ると気分的にはやっぱり盛り下がりますよ（苦笑）

これが帳消しになるような入居申込があればいいのですが・・・３月に入ってようやう

賃貸が動き出したという噂もあるので、そこに期待です！

（札幌７棟目はこのまま退去なしで満室キープでよろしくお願いします〜）



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コロナ融資（個人分）が着々と実行されています。

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個人へのコロナ融資、無事に実行されてきております。３行中２行が実行済です。

残るは１行。そして貸越とかしてると少しややこしくなることを学びました。



東京法人、仙台法人と既にコロナ融資を受けておりますが、個人事業主としては

売上がそこまで下がらずにコロナ融資は受けておりませんでした。前回書いたブログで

個人事業主としてもコロナ融資を申し込むことができ、３行中２行は満額での承認が

なされたということまで書きました。



なぜか残り１つの金融機関さんだけ承認が遅かったのですが、こちらも無事に満額での

承認が保証協会さんから出たとのこと。まあ、残り２つで承認出てるのだから、

出ないわけはないですよね。なんで１行分だけ承認が出るタイミングが遅かったのだろう

という疑問は残りますが、まあ融資が出たならそれでよし。



さて、無事に全行で承認が出たので、次は実行のタイミングの調整です。



先に承認された２行のうち、１行は承認されたらすぐ家まで担当の方が飛んできて、

金消契約の書類など書くよう手筈を整えてくださいました。そしてさくっと実行。

早かったです。当月ノルマに入れたかったとかあるのかな？



先に承認されたもう１行は、個人情報とか何かの書類を書いてもらうのを忘れたと

いうことで、それを書いて提出して正式に承認を貰うことになるとのことでした。

先週は私がサラリーマンの仕事の出張で東京にいないという話をしておいたので、

今週金消契約しましょうと担当の方は仰っていました。が、未だ連絡はありません。

相変わらずのんびりした金融機関さんです。



承認が遅れていたサブバンクさんに関しても、承認が出てからの動きは素早い

ものでした。出張に行く前に金消契約を済ませ、実行も完了。



ただ、この金融機関さんに関しては、東京１３棟目を買う時に総合口座から貸越を

作っておりました。そのため、その貸越分が融資で埋まるのはよろしくないと

いうことで、できれば貸越分を先に現金で一旦返済にできないか、と。



言われたのが金消の日だったので、各行に散らばっているお金をかき集めてくるのは

厳しいと判断。一旦定期を解約して、また同額の定期を作るということで説明をして、

定期解約で対応することにしました。



このまま定期なしだと次の融資にも響きそうなので、頃合いを見てお金集めてきて

定期作らないとだなあ。



というか、メインバンクさんも同様に貸越しちゃってるから、もしかしたらそっちも

同じように現金で一旦穴埋めが必要？まあそうだとしたら、やるっきゃないですね。

ネットバンク使えないところは平日窓口に行かないと振込もできないので、ちょっと

ハードル高いのよねえ・・・。



金融機関さんの話だと、３月末で金利０％などの超優遇措置は一旦終了するとのこと。

継続される優遇措置はありますが、金利０％はなくなるようなので、コロナ融資を

引っ張るなら今のうちに申し込んだ方がいいですよ、と助言を受けました。

私はもう一通り申し込んだので大丈夫ですが、このブログを読んでいる方の中で

条件を満たすけどまだ申し込んでいないと言う方は、早めに検討された方が良いかと

思います。



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