かわいらしい指値が通ったようなので、購入に向けて進めます。

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札幌１０棟目の前面の戸建に関して、価格交渉まとまりました。希望より弱い金額での

妥結となりましたが、まあ仕方ないと割り切れると思います。



今年に入ってから交渉を重ねている札幌１０棟目の前面の戸建。

購入すれば土地が拡がり、更地にして１筆にして宅地としての出口も見えてきます。

何より、今まで「隣地を購入する」というチャンスに恵まれたことがなかったので、

そういう意味でも面白いです。初めての経験。



前回のブログで赤錆の分だけ指値もしくは売主さんで修繕いただく対応を要望すると

決めて、仲介業者さんにその旨伝達しました。その電話の中で仲介業者さんから

当初、売主さんは残置物撤去の費用を出すのも渋っていた、という発言が。ほほぅ。

うろ覚えでしたが、残置物の撤去は買主負担だったようです。厳しい条件ですね。

だから相場より少し安い値段で売りに出したってことかも。



ただ、仲介業者さんもさすがに残置物の撤去をしないと言うのはどうかと思うので

その点については再交渉してみたいと仰っておりました。



この分だと赤水の出る水道管対応なんて絶対無理そうだなあと思いましたが、

言わないことには始まらないので、話を壊さない程度に相談していただきたいと

仲介業者さんに伝達。数日後に売主さんと別の案件でお会いして打ち合わせをする

予定があるとのことで、その時に切り出してみるという話になりました。



なんとなく、残置の撤去の分くらい売主さんが折れて決着、って感じかな？

仲介業者さんが説得してくれそうなので、全く折れないってのはないような気が。

こちらも今回の物件に関しては隣地という条件があるので、指値交渉はほどほどにして

まとめることに注力したいと思います。



そして数日後、仲介業者さんからメールが届きました。曰く、残置物撤去に関しては

売主様負担もしくはそれに相当する金額（１５万）を値引する、とのことです。

だいたい予想できた着地点ですね。



１５万値引されて、かつ最大でかかると思われるリフォームの金額を加味すると、

恐らく表面利回りは９％程度になるでしょう。現金購入の予定ですので、まあそれでも

やむを得ないかなと思える範囲の利回りだと思います。



一応、表面利回りは１３．６％になりますが、内装やり直しが必要ないなら良いものの

そういうわけではないので、この利回りに意味はないと思います。

高利回り物件やでー！とマウントを取りにいく時は役に立つかもしれません（笑）



義母に報告して、これで買っていいか確認をするのと並行で、管理を任せる予定の

管理会社さんに残置物撤去や水道管修繕について具体的な数字が出せるか確認中です。



札幌に一度行って、現地見ておかないとなあ。ノールック買付している状態だし。



ということで、購入でバタバタとしそうです。買うのは楽しいからバタバタも楽しいと

思えますので、これはこれでよしとします。無事購入に至れますように。



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仙台２棟目の外壁塗装の準備いろいろ。

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仙台１棟目の外壁塗装をどうするか問題、決着はついておりませんが、いつ始まっても

いいように準備だけは着々と進めております。



東京の緊急事態宣言が終わったら仙台に行こうと思っていたのに、入れ替わりで

今度は宮城県が緊急事態宣言になってしまい、また出張するタイミングを逃して

しまいました。いつになったら現地見れるんだ、ほんと。



そんなことを義母にＬＩＮＥでぼやいたら、義母から「外壁塗装どうすんのよ：と。

えーもうどうすんのって言われても、どうせこっちは現地見に行けないんだから

そっちで適当に決めちゃいなＹＯ！・・・などと言えるはずもなく（笑）



現在、外壁塗装に関しては

・仲介業者さんがお付き合いのある業者さん（２社）

・義母が昔からお付き合いしている業者さん（１社）

の合計３者から見積を貰っています。あとは安いところかフィーリングが合うところを

選ぶだけじゃない？と思っていたのですが・・・



「階段室を塗るかどうかよ」



現地見てなかったのでピンときてなかったのですが、後で動画を送って貰って

ようやく理解できました。１階は外から直接入れるのですが、２階と３階は１階から

入れる屋内共用部を通っていく構造になっているようです。外観だけ見ると、２階も

３階も外から入口が同じように見えているから、よくわかってなかったです。

（要は内階段で２階・３階にあがるということ）



自分で頼んだ業者さんからは、階段室を塗る・塗らないで５０万の差が出ると

言われており、どうするか悩んでいるとのことです。



決断するにあたっての論点がいくつかあります。

・当初想定予算に対してどの程度オーバーするのか？

・客付に与える影響は？

・後で単独工事にした場合、どのくらいコストに差が出るのか？



やはり一番大事なのは想定予算に対してどの程度上がってしまうか、だと思います。

元々、外壁塗装やリフォームなどの価格も含めて融資をしていただいておりますが

その見込んでいた融資して貰っている額に対して、今は超過しているのあｋ、それとも

その範囲で済んでいるのか。範囲内であれば、やれることは今のうちにやった方が

良いのですが・・・義母曰く「超えてると思うわよ」と。そうですか(´・ω・`)



となると、次は客付に与える影響度です。塗った方が客付に良い影響を及ぼすか。

そりゃあ共用部の内階段の壁が古ぼけた家とパリッと塗られた家だったら、後者の方が

印象がいいのは間違いありません。そういう意味では、客付に与える効果という観点は

論ずる間でもないかなと。塗った方が良いに決まっています。



となると、後は単独工事でやった時と、一緒にやった時でどのくらい値段が変わるか。

義母に確認して貰いましたが、少なくとも１０％は変わると言うことでした。

１０％か・・・５０万だったら５５万は固いと言うことですね。



どうせいずれ塗らないといけないんだったら、入居者様が少ない今のうちに塗った方が

いいんじゃないかな、と思います。確かに初期費用はかさみますが、これで少しでも

印象がよくなり、入居付が促進されるなら、むしろ良いのではないかなと。



そんなことを義母に伝えたら、考えてみるとのことでした。

また結論が出たら話を聞くことにしましょう。



外壁塗装を「いつ」「どの業者さんで」行うかは、前述の通り未決定なのですが、

始まった時に「どんな色で塗るか」は早めに考えておかなくてはなりません。



義母に提案して、いつもお願いしている札幌のデザイナーさんに外壁塗装と館銘板の

デザインをお願いすることにしました。依頼をしたところ、コロナ補助金関係の特需で

３月までめちゃ忙しい状態とのこと。４月でもいいかと確認されたので、良いですと

回答した次第です。



デザイナーさんからは、物件のターゲットやコンセプト、写真、動画などの情報を

送ってほしいと依頼されました。まだ先だからいいやとしばらく放置してしまって

おりましたが、先日ようやく重い腰を上げて、それらの情報を集めて展開しました。

動画だけは私は持っていなかったので、義母に依頼したところ翌日には現地に行って

撮影してＬＩＮＥで送ってくれました。この辺のフットワークの軽さ、すごいよなあ。

すぐやる課なのでタスクを溜めこむのが大嫌いで、言われたらすぐやってくる。

私にはない特殊能力だと思います。７０手前にしてｉＰｈｏｎｅも普通に使ってるし、

すごいよねと（うちの実の両親は両方ともガラケーで止まってます）。



仙台２棟目は入居付がなかなか進んでおりません。反響はあるけど成約に至らず、

という状態になっているようです。思っていたよりペースが遅いので、焦りも感じます。

とはいえ、焦って何かが変わるわけでもないので、現場で頑張ってくださる皆様を信じて

待つのみです。



とはいえ、外壁を塗ることで上向きになる可能性はあるなと思っています。

過去、富山１棟目が外壁塗装後にだいぶ決まりだしたことがありました。

あれと同じことが起こってくれるのではないかと期待をしております。



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コロナ融資最後の金消契約も完了。

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コロナ融資、最後の金消契約をしてきました。本日融資実行される予定になっています。

これでコロナ融資関係でできることはほとんど終わったかな？



これまで、東京法人と仙台法人では売上が前年同月と比べて大きく下がったタイミングが

ありましたが、個人事業主としてはそのタイミングがありませんでした。先日とうとう

個人事業主としても大きな売上減となる月が発生しましたので、このタイミングを

逃してはいけないと金融機関さんにご相談。セーフティーネット５号や危機関連保証の

認定を受け、コロナ融資を受ける条件を整えさせていただきました。



本来なら、売上が下がるってのはあまり好ましいことではありません。一応言い訳は

ありまして、イレギュラーが重なった結果だったのは確認できております。自分でも

不動産賃貸業という安定した業種で、かつ物件の売買も特にしていないこの月に

なんで昨年と今年でこんなに差があるの？という疑問はありました。調べてみたら、

家賃１年分払われてるタイミングだったとか、たまたま２ヶ月分送金がまとまって

発生していたとか、そういう偶然の要素がいろいろ重なった結果だったようで、

純粋な売上ダウンではないということにちょっと安心した次第でした。



ちなみに、売上は多少ダウンしていても別に良いと思いますが、キャッシュフローや

粗利が下がっているのはちょっといただけないと思っております。売上という指標は

わかりやすいですが、売上が伸びても経費が同じくらい伸びていたり、キャッシュフロー

ベースで考えた時にＣＦが延びていなかったりすると、結局それは経営規模が拡大して

いるだけで、むしろリスクが増大しているように感じられます。特に不動産賃貸業は

銀行借入して売上を増やしている業種ですから、売上と共に固定負債が増えている状態と

考えられます。レバレッジが効きすぎると、ちょっとした事故が一大事になります。



指標として見るべきは、キャッシュフローが良いと思っています。

で、先輩大家さんたちに聞くと、最初はＣＦ重視でも、だんだんＢＳの資産の部を

増やすことを意識した方がいいよと言う話を聞きます。純資産が積み増されることで

経営が安定するということなのだろうと思います。



コロナ禍を経験し、どんな会社も何が起こるかわからないなあとしみじみ感じました。

経営環境の変化に追随できる体制を作るには、やっぱりお金が必要になると思います。

手元資金を増やす、売却したら手元資金が増える物件を持つ、みたいな観点で考えると

ＢＳの良化も大事なのかなと最近はちょっと思うようになりました。

（昔はＢＳなんて別にいいじゃん、ＣＦさえ良ければと思っていましたよ）



ＢＳの観点からも、手元資金を蓄積する行為は好ましいと思います。

なので、コロナ融資で手元資金を増やしつつ、返済比率を下げるのは良いことです。



個人として保証協会さんの保証付きの融資は３件あります。メインバンクさん、

準メインバンクさん、サブバンクさんの３件で、準メインバンクさんとサブバンクさんは

既に実行済み。あとはメインバンクさんを残すのみでした。



私のメインの金融機関さんは家の近所の信用組合さんです。牧歌的な昭和の金融機関さん

といった趣で、アットホームな感じがします。新年になったら、人形とか干支の置物とか

持ってきちゃうタイプのところです。窓口の方とも顔見知りな感じで、一応礼儀として

名乗ってますが、ほぼ顔パスな状態です。支店長がよく店頭をうろうろしてお客さんと

話をしており、コミュニケーションを取りやすいです。フットワークも軽いです。

担当さんは割とぼんやり系の人が多いですが、その上の融資課長がちゃんと締めて

なんとなくまとまっている感じが代々続いています。



今回のコロナ融資は、人の好さそうなおっとりした営業担当さんが窓口になりました。

承認の連絡は素早くしてくださり、多少減額されるかと思いきや、満額でＯＫが出たので

盛り上がった記憶があります。



ただ、これがあくまで仮承認。保証決定の通知を得るためのは、個人情報保護云々の

書類を出さなくてはならない、と。担当さん、書類を持っていくのを忘れたみたいです。

ちょうどその時長期出張に出てしまっていたので、出張から戻ったら書類書きますねと

いうことで話をしました。



戻ったらすぐ連絡して、書類を書きに金融機関さんに出向きました。ついでなので

印鑑証明など他の必要書類もまとめて置いてきました。当日は途中から外訪に行くので

もしそうなったら窓口に言伝しておくから預けていってください、と言われてました。

私が窓口に行くと、担当から聞いておりますと窓口の方が書類を預かってくださったので

なかなか手回しがいいじゃないと思っていたのですが、後から担当さんが「私この後

外訪行っちゃうので、窓口に預けてください」と電話してくるのですよ。え、もう既に

窓口に預けましたよ？と返すと「あれ、私いたので出ていくつもりだったのに・・・」

と。頑張れ、担当さん（笑）



保証決定の通知書が送られてきたら、こちらから連絡しますねので金消の日程を

決めましょう、と担当さんに言われておりましたが、連絡が来ると言われていた週は

結局連絡なし。相変わらずゆったりした時が流れているなあと思いましたが、私自身も

別に急いでいるわけではないからいいかと思ってそのまま放置。でもさすがに１週間が

経過しても何もないのはアレなので、こちらから電話して日程の調整をすることに。



そして先日、金消のために金融機関さんをお邪魔しました。テレワークなので、

コンビニに行く感覚でふらっと少しだけ抜けて金消できるってのが素晴らしいです。

（勿論会社には離席の旨伝えて、勤務時間からも差し引いてますよ！）



書類に署名押印して、担当さんのチェックを受けて、その間に支店長がふらっと現れて

よもやま話をして。後ろの待合スペースでは、なにかの手続きをしに来たおばあちゃんが

別のおばあちゃんとなんだかんだ話をしています。井戸端会議がお店の中で行われる

不思議な感じですが、まあこれも牧歌的な雰囲気がなせる業なのでしょう。



今回、東京３棟目のリフォームのために設備資金として借りていたものを、コロナ融資で

運転資金に置き換えました。もう５年くらい返していたので、半分くらいまで残高が

減っていたのですが、これを１０年で再度満額借りることが出来ました。返済比率は

あまり減ってないですが、手元のお金がちょっと増やせたので良いかなと。

また返済比率計算しておかないとだなー。



そんなところで、無事に手続も完了し、あとは実行を待つばかりです。

本日実行予定で、実行されたら担当さんから連絡があるとか。

のんびり待ちたいと思います。



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東京５棟目の火災保険の契約更新・・・もう５年も経つのかと時の流れの早さに驚愕。

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東京５棟目の火災保険が満期を迎えると言うことで、先日次の５年分の契約を

してきました。もう５年経つのか・・・。ほんと早いですわ。



先日、保険会社さんから保険契約の満期をお知らせするはがきが届きました。

珍しい、この手のお知らせはいつも保険代理店さんから来るのに。



内容を見てみたのですが、物件住所が書いてないので、どの物件の火災保険なのかが

わからない、から始まります。こういう時は躊躇せず代理店さんにさっさと聞くに限る。

ということで、お知らせが来たんだけどこれどの物件でしょうかと確認を取りました。



ややあって回答があり、これは東京５棟目の火災保険が満期を迎えるにあたって

次の契約のご案内をしているものだ、ということでした。そうかー、もう取得して

５年経つのね、東京５棟目。



東京５棟目は自宅至近の小さな戸建です。戸建だけど延床面積は４０平米以下。

小さいので建売屋さんも扱わないやつを割安に購入することが出来ました。

今の相場だと、この値段ではもう売ってくれないだろうなあ、という感じです。



建物の内装をリフォームして、そこそこの家賃で貸してみたのですが、床の傾きは

別にそのままでいいとしたところ、全然入居が付かず苦戦。最終的に傾きを気にしない

東アジアの国の方がご入居してくださいました。私自身は傾きとかあまり気にしない

タイプなのですが、私の基準で物件を仕上げてはいけない、ということが身に染みて

わかった物件でした。



ちなみにその後、東アジアの国の方は転居に伴い退去され、リフォーム時にちゃんと

床の傾きを補正したところ、次はすぐに入居する方が見つかりました。今もその方が

引き続きお住まいになっております。このまま末永く住んでいただければいいなと

思っております。



そういえば、その東アジアの方が住んでいた時期に、某政党のポスターを許可なく

貼られたことがありました。入居者さんがその政党を支持していて貼ったのか？とも

一瞬思いましたが、そもそも参政権ないからそんなわけないですよね・・・。

管理会社さんにお願いして、入居者様ご本人が貼ったわけえじゃないことを確認の上で

その議員さんの事務所に電話したところ、速やかに撤去してくださったそうです。

これ、何も言わなかったら、たまに見かける「色々な政党のポスターが大量に壁に

貼られている家」になってたのかしら？こわっ。



そんな小さな思い出はあれど、戸建なので基本的にはそんなにトラブルもなく、

平穏に過ごしてきた５年間だったと思います。滞納もなかったですし。



火災保険の契約は、よほどのことがない限りは５年契約の１年払にしております。

年払いが好きですが、単年度契約だと保険の掛金が高くなってしまうので、５年契約で

トータルの掛金は安くしておきつつ、支払は年単位で行うという形に落ち着きました。



前回契約した時は、家賃特約とか電気的機械的故障特約はついていなかったようです。

今回、これまでと同じ条件の契約の他に、家賃特約を付けたものと、家賃特約に加え

電気的機械的故障特約をつけたものをご提案いただきました。そんなに大きな値段の差は

なかったので、家賃特約と電気的機械的故障特約がついたものをチョイス。



気になる保険料ですが、５年前と同じ条件にしたとしても、２割くらいは高くなって

いたように思います。ここ数年、自然災害が多すぎますもんね。値上がりするのも

やむを得ないと思いました。



保険契約の方針を決めたので保険代理店さんに伝達。そして先日、契約を済ませました。

保険代理店さんに「質権設定があるのですが、なにか言われてますか？」と聞かれたけど

そういえば質権について何も金融機関さんから連絡来てないなあと思ったので、

特に聞いてないですと回答。必要があれば再度の質権設定の依頼が金融機関さんから

来ると思いますので、それまでは様子見でいいかな。



東京５棟目は自宅近所なので、このまま保有しておこうと思います。隣地が購入できると

戸建用地としての出口を取れますが、まあここは取れなくてもそのまま持てばいいかな。

自宅から見える場所なので目も行き届きます。手間もかかりません。それこそ、

嫁ちゃんの老後の年金みたいな位置づけにして、嫁ちゃんに譲渡してもいいくらい。

まあそんなこと言いながら気が変わるかもしれませんけど・・・。



ということで、また次５年後に「うわ、時が経つのは早いなあ」というブログを書いて

いるんだろうなと思いつつ、本日はこの辺で。



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札幌１０棟目の地続きの戸建、指値額決まる（指値通らなくても多分買う）。

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札幌１０棟目の手前の戸建、管理会社さんに内見を代わりにして貰いました。

利回り１０％には届かなさそうですが、合わせ技でいけると思うので購入の方向で。



前面戸建の続報です。過去の内容はこちらのリンクをご参照。

その１

その２

その３



余程のことがなければ購入しようと決めておりますが、その余程のことがないかを

確認して貰うべきです。私は現地にまだ行ってないのですが、札幌１０棟目の

管理会社さんに管理をお任せする前提で現地確認をして貰うことにしました。

売り側の業者さんも、やっぱり現地を見て貰った方がいいと判断しているようですし

ここはちゃんと評価して、内装を使える状態にするまでどのくらいかかるかなどの

判断をしてから先に進めたいと思います。



先日、その報告をしたいと言うことで管理会社さんから打ち合わせ打診があり、

昨日電話で話をしました。



札幌１０棟目に比べて、内装の状態は悪くなさそうです。というか札幌１０棟目が

悪すぎたという説もありますが、まあそれはそれということで。内装コストに関しては

札幌１０棟目より少し安くなる可能性はありそうです。



とはいえ、安定のバランス釜に、動線から考えると微妙な場所にある洗濯機。

洗濯パンなんて勿論ありません。下手したら洗濯機の排水もないかも（管理会社さんが

撮影した写真にはその辺わかる情報がなかったです）。お風呂刷新で５０万確定だなあ。



それから台所。長い間使っていなかったためか、水道管の内部に恐らく赤錆が発生して

いるだろうということでした。水を出してみたら、ちょっとした出血みたいな色の水が

出てきたそうです。うーん、ホラーだ。



水道管の工事は高くつくという印象が強いです。予算どのくらい見たらいいかは

管理会社さんにて見積してくれるそうですが、まあひとまずはこれも５０万程度は

予算として見て置いた方がいいでしょう。昔、東京２棟目でテナントを２つに

分割した際に両方に水道管を分けて引き込んだ時は、１００万くらいかかりました。

水道は高いという先入観ありありです。



外壁は札幌１０棟目と比較したら綺麗なものです。

札幌１０棟目が汚いという話は聞こえません。聞く気もありません。

雨漏りの跡もなさそうだったので、状態としては札幌１０棟目よりは良さそうです。



あと、仲介業者さんも言っていたのですが、床が傾いているそうです。管理会社さんも

一部の部屋でそれは感じたとのこと。表層でいいので傾きを補正して貰わないとですね。

以前、東京５棟目で傾きなんて気にしないぜと補正せずに募集に出したら全然決まらず

時間をかけて最終的にアジア系の方に借りていただいた反省を思い出しました。

あれ以来、傾きは必ず直すようにしています。東京５棟目もそのアジア系の方がご結婚で

引越された後、傾きを直したらすぐに次の借り手が見つかりました。傾きはダメねー。



残置物はモリモリとありましたが、それでも札幌１０棟目に比べたら少ないものです。

それに、確かこれ売主さんが片付けてくれるって言ってた気がします。ここは確認だな。



前回の札幌１０棟目よりは安く済みそうですが、水道がどうなるかわからないので

前回と同じ価格でリフォーム予算を計上すると、もし今の売値で購入した場合は

利回り８．８％。まあ単体で見たら物足りないですね。でも地続きで保有できるのは

数字以上の価値があります。一応、水道の分で５０万ほどのかわいらしい指値を

入れてみようかな？と考えていますが、それも必須にするつもりはありません。

もしくは売主さんにて水道管から赤水が出ない状態に直してくださるなら、それでも

良いと思います。



元付の不動産業者さんは土日お休みなので、明日改めてお電話してみようと思います。

購入したいけど赤水が心配、という感じで。話がまとまるといいなあ。



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