2021年03月31日

駐車場の借上を断られてしまう寂しい出来事(理由がわからずモヤモヤ)。

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千葉1棟目の空室対策にと思って、近隣の月極駐車場を借りようとしたのですが

「契約者本人でないと貸せない」と言われて、断られてしまいました。。。



すっかり空室対策が後手に回っている千葉1棟目。別に何もしていないわけでは

ないのですが、現在外壁塗装の真っ最中ということもあり、それが終わってからが

本格的な勝負のタイミングと位置付けているため、むしろ別の物件を集中的に

対処すべしというモードになっております。



とか言いながら、他の物件もちっとも決まらないので、苦戦している印象がぬぐえず。

新規の退去こそなかったと思いますが、入居申込も札幌5棟目と東京8棟目(正式には

まだ申込書は貰えてないですけど)の2部屋だけです。ちょっと寂しい感じです。

募集条件を変えたりはしているのですが、結果に結びついておりません。

仙台2棟目、富山1棟目、札幌8棟目、札幌9棟目あたりが特にやばい感じです。



ま、今の状況の話についてはその辺にして・・・



今回は千葉1棟目で前々から対策を予定していた「借上駐車場を確保してしまう」

というプランに関して、計画を実行に移すことにしました。本当はとっくの昔に

終わっていなくてはならなかったのですが、義母に依頼したところすっかりそれを

忘れていたようで(汗)



たまたま別件でLINEのログを探していたらそのやりとりをした頃のログが

目に留まり、そういえばこの話どうなった?と義母に確認。結果、義母が電話するのを

忘れていたというオチが発覚したのでした。



思い出せば動くのは早い義母です。その日のうちに駐車場の管理会社さんに電話して

契約したい旨を連絡してくれました。しかしその回答は「利用者本人でないと

契約はできません」というものでした・・・。



この駐車場は、千葉1棟目から2〜3分くらいのところにあるアパートの駐車場です。

基本的にはアパートの敷地内にある駐車場で、入居者様向けに貸しているのだと

思われます。



先日、大家さん仲間の友人が、私の状況を見るに見かねて、千葉1棟目のエリアにある

懇意にしている不動産業者さんに物件のことを伝えて、客付を頑張ってほしいと

依頼してくださいました。内見もしてくださり、その時に「駐車場ありの方が入居付を

しやすい」ということになり、見つけてくれたのが今回の駐車場でした。



そんな経緯で見つけたこちらの駐車場。どう考えても駐車場がないと募集しづらい

立地であることも考慮し、所有者である仙台法人にて借上してしまおうと思いました。

毎月の出費があるから別にそこまでしなくてもいいんじゃない?というのが前述の

お友達大家さんのご意見でしたが、内見の時もそこに車を置くことができますし、

出費を含め考えても借りてしまっても損はないだろうと言う判断です。



そんな背景で義母に借りるようお願いをしましたが、冒頭で書いた通り断られて

しまいました。義母もだいぶ粘ったようですが、結局その判断が覆ることはなし。



どういう判断で「利用者のみ」ということになるのだろうか?

何かきっと合理的な理由があるのだろうと思うのですが、私には類推することが

できませんでした。できればその理由くらいは説明してほしいものだなあと思いますが

大手さんなので現場もそこまではわかっておらず、内規でそうなっているとしか

言えなかったのかな?と想像しています。あとは理由を聞いたからって納得する

人ばかりではないからそんな説明はしない、というのもあるでしょう。



でも、とにかく少しでも収益をあげたい大家さんである私からすれば、こんなことで

機会損失させてしまうの?という思いがぬぐえません。大家さんに意向確認の上で

ダメだと言われたとかなら理解もできますが、その場でNGってことはそれすらも

していないんだろうなと思いますし。



どんなに裕福になって、どこでアパート建てても問題ない財務状態になった暁にも

このハウスメーカーさんとはあまり関わりたくないな、と思ってしまいました。

いやもうこれはポリシーとか方向性の相違とかだと思うので、少しでも怪しいものは

排除してガチガチにするポリシーがいいという人にとっては良い管理会社さんなのでは

ないかと思いますけどね。私みたいにちょっと危ない橋を渡ることを厭わないタイプは

満足できないだろうなあということで。



管理会社さんには、借り上げできなかったので近隣駐車場有でマイソクを更新して、

具体的に問い合わせが来たら今回の駐車場を案内するようにお願いをしました。



千葉1棟目は近々外壁塗装も終わるそうです。工事している人が近隣の人に声をかけられ

「南イタリアみたい」と言われたそうで、外壁塗装によるイメージチェンジはうまく

いきそうな気配を感じています。ハードは整ったので、あとはお客様が決まるまで

試行錯誤を繰り返すだけです。決まりますように。



2021/4/1追記

上記で書いた借上を断られた件、有識者の皆様からコメントをいただきました。

管理上、契約者と利用者が別なのは面倒なのだそうです。トラブルになった時の

伝達にタイムラグが出て、対応が手間取る可能性があるからということでした。

管理会社さんとしても、駐車場契約は安いので出動は極力控えたい(コスト削減)、

だから面倒なことになる可能性がある契約に関しては断る、ということみたいです。

なるほど、理由がわかってスッキリしました。ありがとうございました。




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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月30日

買付送信前に残置物撤去の負担分の扱いを決めなくては。

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のんびり進行になっている札幌10棟目の手前の戸建。本日ようやく買付発射です。

あとは契約・決済に向けて動き出すばかりです。



価格交渉自体は無事に成立した(というかこちらが妥協した感じ)札幌10棟目の

前面戸建。あとは買付を入れるだけです。



一応、仲介業者さん側で買付の書式とかあるか聞いてみましたが、特にないとのこと。

こちらで普段使っている適当な書式の購入申込書を使って買付をいれようと思います。



週末は骨休みの温泉旅行をしていたので、不動産活動はお休みしました。なので、

実際に動き始めたのは週明けです。



買付を入れた後にはなりますが、現在ノールックのこちらの戸建をルックする機会を

作ろうと思います。義母とも調整して、4月の半ば頃に札幌出張の予定を入れました。

私は昼間はテレワークして、夜は不動産活動をするスタイルで出張をしてみます。

初めての試みですが、果たしてうまくいくでしょうか。まあ大丈夫だとは思いますが。



それから、価格の扱いをどうするかを検討。

仲介業者さんからは、残置物の撤去に関しては「売主様にて15万価格から値引」

「価格はそのままで別途15万を残置物撤去費用として提供」のどちらでも良いと

言われています。どちらがオトクなのか・・・。



仮に、建物2割・土地8割で減価償却を取れる前提として考えてみます。

また、残置物撤去は購入年度に行い、15万で対応できるものとします。



前者の場合は、15万が値引対象となり、その2割がである3万、年単位にすると

7500円の減価償却が減ることになります。

また、残置物撤去作業により、帳簿上は15万の支出が発生します。

差引すると、15万−3万=12万の経費が発生するというイメージでしょうか。



後者の場合は、15万の収入が発生し、15万の支出が発生することになりますので

帳簿上はプラスマイナスゼロとなります。減価償却が年7500円、トータル3万

発生するのですが、帳簿上は3万の支出という判定にしかなりません。



仙台法人は、利益が出てしまっていますので、単年度経費をできるだけ取る方向で

考えなくてはなりません。そうなると、値引の方が良いのかなと思いました。

売却まで考えた時、簿価が減った分をどう考える?なども考慮した上が良いのでしょうが

とりあえずは当面の経費を増やせればよいかという発想でいこうと思います。



これで方向性は固まったので、仲介業者さんに対しては15万値引の金額で買付を

送ることにしました。



ちなみに、ざっくりと残置物撤去のお見積を管理会社さんに依頼しましたが、

17万+消費税という形になるとのことでした。少し足が出てしまいそうですので、

もう一歩安くなる業者さんがいないか聞いてみようと思います。



そんなことを検討した上で、ようやっと買付を送るぞというところに到達した次第です。

予定より時間かかっちゃったけど、まあ4月中に決済はできるでしょう。

契約書できたら、某政府系金融機関さんに融資打診してみようっと。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月29日

騒音問題だけならまだしも、退去まで絡むと話は深刻。

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昨日は良い話題の札幌5棟目でしたが、今日は悪い話題の札幌5棟目です。

入居者様同士の騒音トラブルで、嫌がらせを受けてる方が退去を検討していると・・・。



入居申込があり、残りの空室が1部屋(+先の見えない退去予告が1部屋)となった

札幌5棟目。割と順調に推移しているのですが、そんな中で前々からずっと懸念事項と

なっていたことがあります。築浅の頃からずっとお住まいになっている入居者様です。



もう20年以上お住まいなので、お家賃は一番高いのですが・・・素行に問題が。

勿論、先方にも言い分はあるのはわかりますので、一方的に彼が悪いと断じるつもりは

ないのですが、それにしてもそのやり方がちょっとアレでして。とにかくちょっとした

ことでも頻繁に電話してきて、しかも怒鳴ることが多いのです。



例えば、原状回復の工事を手配すれば、その工事業者さんに向かって「コロナ禍なのに

物件に入ってくるな!」と大声で怒鳴り、管理会社さんにもその旨クレームとして

電話して怒鳴り散らします。確かにコロナ禍で不特定多数の方と接触する機会は

避けるべきだと思いますが、接触がなければ別にコロナに感染する危険性はないわけで。

わざわざ出て行って怒鳴る行為は、それ自体がコロナに感染するリスクを増大させてると

気付いてほしいところです。仮にあなたがコロナだったら飛沫をまき散らしてしまい

感染拡大になるのですが・・・。



あとは、他の部屋で騒音などの相談があって、あまりピンポイントにしないためにも

全部屋に対して注意文を投函することがあります。その時も烈火のごとく怒りながら

電話してきます。うちは静かにしている、なんでこんな注意文が投函されるんだ、と。



それから、無断で猫ちゃんを飼ってるみたいです。そのクレーム電話の時にポロッと

猫の存在を漏らしてました。はいそれ規約違反です。今のところそこについては

ツッコミは入れていませんが・・・。



悪気があってやってるわけじゃないようだというのは何となくわかるんです。

テレビがつかないというクレームに対して、CATVの担当の方を派遣した時

来るまでは何度も何度も電話して、テレビが見れないのに来るのが遅いと再三文句を

言ってたのですが(コールセンターの方は本当にお疲れさまでした)、結局自分の

テレビの設定が悪かったというオチだったということで謝罪の電話を入れて来たり、

そういうところはあるので心底悪い人ではないんだよねというところはわかってます。



なので、他の入居者様にご迷惑をおかけしないなら、コールセンターの方には恐縮だけど

我慢して対応して貰おう、という気持ちでおりました。



過去に、この方の上の部屋で、鍵穴にボンドを3回入れられる事件が発生しました。

あくまで個人の感想ですし、証拠も何もないですけど、たぶんこの事件の犯人は

この入居者さんだろうと思っています。防犯カメラの工事をしたら、ピタッと被害が

止まりましたから。たぶん年金暮らしでいつも家にいらっしゃるから、工事したことも

気が付いているのでしょうね。本人はしらを切っていたようですが、この時は今後は

カメラを気にして事件は起こさないだろうと判断し、不問にしました。



しかし・・・またまたこの入居者さんのせいで、別の入居者さんが退去を検討する

事態に陥ってしまったのです・・・。



先日、管理会社さんより、入居者様からメールで階下の住人より嫌がらせを受けていると

いうメールが届いたそうです。19時くらいに洗濯機を回すと下からガンガン何かで

突かれたような音がする、換気のために窓を開けるとタバコの臭いが酷い、なにかを

叩く音が毎日聞こえる、内装業者さんに向かって怒鳴っている声が聞こえて怖い、等々。



私にも至らぬところがあって迷惑をかけているのかもしれないが、それにしても

ストレスになるし恐怖すら感じるので、退去を検討せざるを得ない・・・とのことです。



この方、お隣の赤ん坊がギャン泣きしてても「赤ちゃんは仕方ないです」と我慢して

くださっていた方です。入居の時からとても印象が良く、常識をわきまえた方だなと

思っておりました。ですので、是非末永く住んでほしいと考えているのですが・・・。



良い人が去り、問題ある人だけが残る。そういうの、良くないです。

家賃が高いからとか怒鳴られるからとかどうせ言っても変わらないからとか、

そういうことを言っている場合じゃなさそうです。



管理会社さんとしても、この入居者様に退去されるのは損失と感じてくださっており

問題を起こしている入居者様に対してどうアプローチしようか、という観点での

検討をしてくださっております。私もここにできるだけ参加して、アイディアを

出して有効な手段を検討したいと思います。最悪、追い出してもいいと思います。



集合住宅なのである程度の騒音トラブルはやむなしと思いますが、過去の履歴から

考えても、たぶんこの古くからの入居者様の沸点が低く、かつ相手を追い出すなど

問題のある実力行使に出てしまうことは問題だと考えます。それを抑え込むことが

できるか。管理会社さんと共に考えようと思います。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 札幌5棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月28日

札幌5棟目で入居申込を受領しました!

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札幌5棟目で入居申込いただきました!サクッと決まったので、安心しました。

これであと1部屋で満室です。とはいえ退去予告済の部屋が1つあるのでアレですが。



札幌5棟目は2部屋の空室と1部屋の退去予告があります。スペックの割に優等生で、

これまで3部屋も空いたことはなかったです。購入後、初めて入居が決まった際、

管理会社さんの社長から「このスペックなので、毎回こんなスムーズに決まるとは

思わないでくださいね!」と明るく言われたのを思い出しますが、その後も思いのほか

サクサクと決まり、2部屋以上空室になったことはほぼなかったと思います。



ほんと不思議なんですよね。駅徒歩10分と札幌にしてはかなり厳しい遠さですし、

間取りも冴えないロフト付き1Rと階段が急なメゾネットで、お友達の大家さんも

「似たような物件持ってたけどあまり決まりがいいとは思えなかった」と言うくらいの

微妙なやつです。でも、その割には満室になるし、決まりも良い。管理会社さんが

努力して埋めてくださっていた部分もかなり大きいのだろうと思いますが、それ以外にお

何かを持っている物件なのだろうなという感じを受けました。



昨年くらいからその神通力が切れはじめたのか、長期入居の方がポロポロと退去しはじめ

空室が2〜3室になるようになってしまいました。まあでも、これまでが順調すぎたので

あろうと思います。受け入れるしかありません。



長期入居の部屋は軒並み修繕費が50万クラス、そして主のように振る舞う少し困った

入居者さんによる過剰防衛のエスカレート(たぶんコロナで生活の自由を奪われた

ストレスもあるのでしょう)など、ここ1年くらいはそういった問題との戦いが多く

踏ん張りどころだなという感じがしていました。



ただ、そんな中でも、管理会社さんは淡々と入居付を促進してくださり、なんだかんだで

空室数を1〜2部屋に抑えてくださっていたと思います。感謝しております。



今の空室状況は以下のような感じです。

・金庫残置物を残して解約を認められなかったメゾネット

 →内装玉砕、原状回復中(そろそろ終わる)

・予備校辞めてシングルマザーになったけど実家に戻ることになった1R

 →綺麗に使っており、ちょっとした補修のみで募集中

・ゴミが片付けきれなくて退去がずるずる延びてる生活保護のメゾネット

 →3月末で退去すると言っているが・・・



金庫が残置物として置いてあった部屋は、実際は9月くらいからずっと空室でした。

しかし管理会社さんが機転を利かせて、残置物があるので解約は認めないとして

保証会社さんに代位弁済の請求をしていました。なので、本当に退去扱いになったのは

1月だか2月だかです。この間に、別の空室は申込をいただいて決めることに成功。

これ決まってなかったら空室が3部屋に拡大していました。



ゴミの件で未だ進行中の入居者様も、本当は1月末に退去の予定でした。

しかし、コロナにかかって延期、引越屋さんに片付いてないからと引越キャンセルを

されてしまい延期、ゴミが片付かなくて延期・・・を繰り返し、退去できずに今に

至っています。



そしてその間に、今回管理会社さんから、ロフト付き1Rの間取りにお申込を

いただきました、という連絡を貰いました!ほらほら、やっぱ何か持ってるんですよ。

どう考えても空室が3部屋とか4部屋になってもおかしくないのに、謎の現象が

発生して2部屋に踏みとどまるという。ありがたいです!



今回お申込をしてくださったのは、親元から独立される若い女性でした。

年収は札幌地場の中小零細企業に新卒で入る社会人としては標準的な内容です。

このくらいの年収であれば、初めての一人暮らしをするには悪くないのかもしれません。

新築とかRCとかに背伸びせず、堅実な考え方をされているなと好感が持てます。



保証会社さんの審査も通過しており、札幌5棟目のお客様としては申し分のない内容。

断る理由がありません。是非ご入居いただきたいです。



家賃交渉等なし、管理会社さんが打ち出す3つのプランから選べる条件は初期費用軽減。

これにより、初回保証料、火災保険、鍵交換がオーナー負担となります。それ以外に

広告料3ヶ月なので、オーナー負担が重いというのは正直否めません。でもそれを

見越しての利回りで購入しているつもりなので、必要経費と割り切ります。

(だから入退去が少ない物件は神なんですよね・・・)



一点だけ、追加で4月フリーレントの交渉をされております。これに関しては、

管理会社さんとしては断って良いと思うということでしたので、それに従います。

現場を把握する人の意見は絶対に尊重した方がいいと思っています。



4月半ばからのご入居、楽しみです。空室が一つ減ってくれるのは精神衛生上

良いことなので、気分も晴れやかですね。たとえこの後どうせもう1部屋空室が

増えることがわかっていたとしても(苦笑)



これで札幌の空室は札幌5棟目が2部屋、札幌8棟目が3部屋、札幌9棟目が4部屋。

札幌9棟目、せっかく埋まったのにキャンセルとか、せっかく埋まったのに空室とか

いろいろ残念な感じになってしまっていますので、なんとかテコ入れして空室を埋めて

売却に持っていきたいところです。札幌8棟目は残債的に売却は厳しいと思いますので

何とか埋めることを目標にやりたいと思います。どちらも札幌5棟目で成功している

初期費用オーナ負担プランを適用して、改善を図りたいと思います。

勿論、札幌5棟目の他の2部屋もそうそうに決まればベストです!まあでもここは

管理会社さんに任せておけば、ある程度埋まるだろうと楽観視はしていますので。

引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌5棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月27日

ほぼ入居申込確定!自分で営業するのも悪くない。

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東京8棟目、2度目の内見対応で無事にお申込をいただけそうです。よかった。

これで東京8棟目は残り2部屋になりそうです。



大家直接募集サイトから問い合わせがあり、私が直接内見案内してきた件の続きです。

内見の時点で「この物件に住みたいです」と言っていただいていたので好感触でしたが

ご兄弟と同居されるということで、その場で申込にはなりませんでした。

入居申込書は送付しておいたのですが、その後しばらくそれが送り返される気配なし。

どうなるのかなー。



そんなことを思っていたある日、内見者さんからLINEが飛んできました。

ご兄弟を連れて再度内見したいとのこと。間取りで悩んでいるように見えたので、

そこも含め合意を取りたいという意図なのかもしれません。



30平米の1LDKに男性2名で暮らすのはやや狭いのではないかと思いましたが、

ご兄弟の方は出張が多いので家にあまりいないという話でした。なるほど、ほとんど

いない家にお金を払うくらいなら、同居で住居費を節約しようということみたいです。



というわけで、ご兄弟との顔合わせも含め、昨日再度内覧を実施してきました。

前回置いてなかったスリッパはちゃんと置いてあり、キッチン扉の立て付けが悪いのも

対応済みになっていました。管理会社さん、スピード感ある対応ありがとうございます。



2つの間取りを見比べて、兄弟で意見交換。私はあまり余計な口は挟まずに見守ります。

今回初めて見に来た方のご兄弟は、初期費用とかのお金の面を把握することを重視して

いるように見えました。元々問い合わせをしてきたご兄弟の方は、どちらかというと

在宅で仕事をすることが多いようで、住環境や家具をどう配置する、兄弟でどうやって

部屋を分担する、みたいなところに力点を置いていました。なるほどなるほど。

けっこう面白いですね、内見に立ち会うのも。



洗濯パンがついている部屋とついていない部屋があったのですが、洗濯パンがないことに

少し不安そうな顔をしている内見者さんに「漏水事故があった時どっちが安全か、

というくらいです」と答えたり(私はそう理解してましたが、あってるのかな・・・)

エアコンを設置する場合の費用負担の交渉を受けたり(残置する前提だから費用折半等

考えてほしいと言う話でしたので、まあそれはいいかなと)。

その場でPRできるのっていいですね。



初期費用については、だいたいこのくらいの項目があると思うという回答はその場で

したものの、管理会社さんの運営ポリシーにあわせておかなくてはなりません。

内見終了後、管理会社さんとすり合わせて回答しますということにしました。



敷金、礼金、前家賃、借家人賠償責任保険、保証会社の初期費用くらいだろうと

思ってましたが、管理会社さんに聞いたら鍵交換費用も負担いただいているとのこと。

なるほど、それは確かに。そして保証会社さんは家賃+管理費の合計の50%とか、

微妙に私の理解と違っているものもありました。こういうのをきちんとやってくれる

管理会社さんのお仕事に改めて感謝する良い機会となりました。



あとは、主契約者が恐らく今回初めて内見した方のご兄弟になるということでしたので、

出張していてなかなか書類を書けないからできるだけ紙ではなくデータでのやりとりを

したいという要望を受けました。



入居申込書は問題ないとして、保証会社さんの申込書と個人情報の保護の書類については

データでのやりとりは厳しいかな?管理会社さんと調整した結果、入居申込書はデータで

それ以外は申し訳ないけど紙で、ということになりました。



不動産テックのベンチャーを立ち上げようと今色々調査しているという内見者さんなので

私も大家として協力できることがあれば協力したいと思います!



ということで、申込書が早く届きますように。



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