2021年02月08日

募集条件をこまめに変更して貰う。

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仙台2棟目が思っていたより募集のスピードがあがってない印象です。仲介業者さんも

気にしてすぐ対策を練ってくれたのですが、場合によっては追加対策も必要かもです。



今年の賃貸市場の動きは果たしてどうなるのか。仙台に関しては情報を集めてないですが

札幌あたりは先日関東→札幌の大家会の勉強会でさらっと聞いてみたところ、傾向として

高額物件と低額物件にはあまり影響なし、高額と低額の間の1LDKクラスの物件は

やや苦戦傾向あり、という感じでした。あくまで勉強会出席者20名弱へのヒアリングの

結果なので、全体傾向がそうとは限りませんが、ご参考までに。



仙台も恐らく何らかの影響は受けていると思いますので、例年の市場と同じ扱いでは

ダメなのだろうと思います。そしてそんな折に、再生案件である仙台2棟目を仕込んで

おりますので、入居募集の動きにはより敏感にならなくてはなりません。

自主管理ですので、普段なら自分でアンテナを張っておかなくてはなりませんが、

今回は募集に強い仲介業者さんとタッグを組んでますので、そちらにある程度お任せを

できると言うところは強みだと思います。



さて、1月初旬より募集開始をしておりましたが、1週間程度経ったところで、

仲介業者さんより「家賃を変更したい」との連絡がありました。

どうもSUUMOでのPVの伸びが悪いようです。1週間なので判断するにはまだ少し

早いかもしれないけど、早めに対処しておきたいということでした。



これまでは、全額家賃に振り向けていましたが、今回の変更で一部を管理費に変更して

トータルでの実入りは変わらないものの、家賃は安く見せるようにしたい、とのこと。

義母はこれに関してはすぐOKを出しておりました。私も異論ありません。

早め早めに対策を打っていただき、助かります。



この変更をした後、たまたまかもしれませんがすぐ問い合わせが1件入ったようです。

結果として、物件の問題ではなく問い合わせされた方の事情が変わったために内見には

至りませんでしたが、家賃変更の効果があったのかな?と思える出来事でした。



この変更から1週間後、再び仲介業者さんから報告がありました。PVは改善しており

電話反響、メール反響もそれぞれ1件ずつですが得ているとのことです。ただ、まだ

来店や成約には至っていないので、引き続き試行錯誤していきます、とのこと。

こまめに様子を見てくれているので、大変ありがたいです。



ただ、思っていたほどの勢いでは決まらないなあという印象は持っております。

コロナの影響なのかはわかりませんが、もうちょっとハイペースに決まっていかないと

繁忙期終了までに最低でもローンは返せる程度に埋めたいなあという思惑からは

外れた結果になってしまいそうです。



とはいえ、焦っても仕方ないので、成約に向けて引き続き仲介業者さんに頑張って

いただくより他にないですね。1週間単位で報告があがってくるのはこちらとしても

助かります。状況が見えれば、もっと下げるなら下げるとか対応の仕様があります。



仲介業者さんは募集意外にも、既存入居者様の契約書まき直し業務なども対応して

くださっております。購入後のアフターフォローも手厚くやっていただいており、

大変助かっております。ありがとうございます。



全体として空室率高めなのは相変わらずなので、この流れに歯止めをかけたいところ。

仙台2棟目もそのために埋めないとなので、引き続きよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 仙台2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月07日

隣地の方が売却に伴う公図の訂正への協力を打診してきた。

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無風状態の東京3棟目で、入居者様ではなく隣地からの要求が届きました。

どうやら私のところも含めて公図が現況と全然違うと言う話なのだそうです。



入居付も早く、入るとなかなか出ない東京3棟目。私の中では超優秀な物件として

エントリーされています。利回りも意外と高めだし、購入時の想定以上の成果を

出してくれていて、本当にありがたいです。



あまりにも手間がかからないので、入居付が終わってから見に行ったのは数回だけ。

恐らく、札幌のアパートの方がよほどしょっちゅう現地を見ていると思います。

看板が壊れていることに気が付かず恥ずかしい思いをしたこともありましたが、

それだけ安定しているということで良い方向に捉えておきます。

(たまには見に行けよ、というツッコミはありです)



東京は現在空室が多く、東京6棟目で1室、東京8棟目で3室、東京11棟目で1室、

東京12棟目で2室という空き部屋があります。これに千葉1棟目を合わせると、

東京及びその近郊は8室の空室があることになります。しかし、東京3棟目はこの中に

含まれておりません。一度くらい空いたことがあった気はしますが、その時も瞬殺で

決まってくれました。初めてのフルリノベ物件ですが、一番パフォーマンスを出して

くれているような気がします。



東京3棟目の優秀さをたたえたところで、本日の本題に入りましょう。



ある日のことでした。自宅でテレワークをしていると、ふいにチャイムが。

はて、宅急便が届く予定は今日はないと思うんだけど・・・。ドアホンのモニターを

見ると、見知らぬおじさんが立ってます。町内会の人でもなさそうだけど、誰だ?

訪問販売ならお断りだぞ?



警戒モードを発しながらドアホン越しに応答すると、相手は測量事務所の者ですと

名乗ります。ん?測量?なにも心当たりがないけど、どうも訪問販売ではなさそう。

話の内容から、東京3棟目の隣地の話だろうということで、ドアホン越しを止めて

直接玄関で応対をすることにしました。



あまりに特定されるのもどうかと思うので、隣地の数や関係者の数などは実際の数と

異なる内容にして、これ以降書かせていただきます。



東京3棟目は接している隣地がいくつかあるのですが、その中の1箇所が実際に境界石が

入っている状態と全く違うことになっているのだそうです。そのため、今回この

測量事務所さんに仕事を依頼してきた方が、公図の違いにより売却ができない状態に

なってしまっているとのこと。そこで、公図の訂正を行いたいので協力してほしい、

というお話でした。



詳しく話を聞くと、この公図のずれの補正をすることで、私の登記上の面積が変わったり

測量をし直したりする必要はないそうです。あくまで、現況の境界石の状態と、

公図の状態がずれているだけだということでした。大きな話にはならなさそうだと

感じたので、近隣の方との関係を良好に維持するためにご協力しようと思った次第です。



売主さんは公図をちゃんとしないと、そもそも境界の確定ができない(だったかな、

うろ覚えです)ので、売却すら行う事が出来ないということでした。私も別に、

売主さんの売却活動を邪魔したいわけではないので、そういう事情であればなおさら

協力しなくては、と。



しかし、なんかモジモジしていて歯の奥に物が挟まったような話し方をしている

測量士さん。これはもしかして、費用負担を求めたいということを言い出さないと

いけないけど、言い出しにくくて悩んでる感じか?



かまをかけて「費用面とかどうなるのでしょう?」と聞いてみたところ、やっぱり

私も含めた関係者全員で負担をお願いしたいということだそうです。ふーん・・・。



協力するのは何らやぶさかではないのですが、それに協力することでメリットがあるのが

今回売却をすると言っている方だけなんじゃないの?という点は少し引っかかります。

私達のように、売らずにそこに残り続ける人は得られるメリットがない、売る人だけ

メリットがある、ということであれば、負担は求めずにその受益者である売主さんが

費用を負担すべきでは?と思うのです。これは金額の多寡の問題ではなく、そういう

気持ちが見えるかどうかというだけの問題です。



ということで、まずは測量士さんに「私が協力することで、売主さんが助かるという

以外に、私自身にメリットはありますか?」と聞いてみました。私が利益を得られるなら

当然均等に費用を負担する必要があると思ったためです。



これに対する回答は、確定測量を条件として売却する時に必要になる、とのこと。

予想はしていた回答ですが、やっぱりそれしかメリットはないってことですね。



私は確かに売却する可能性はあるので、メリットがないわけではないですが・・・

別に現況渡しを条件にしてしまえばいいだけですよね。その点指摘をしてみたら

「それは仰る通りです」「それを分かった上で、お願いをしております」と。

なるほど、メリットが少ないのに費用負担はちょっとお願いしにくいなと、測量士さんも

内心思っていたから、歯切れが悪かったのでしょう。



また、私と売主さん以外の隣地の方に関しては、そもそも普通にお住まいになっている

方々なので、売却の可能性も私に比べたらかなり少ないと思います。そこに対して費用を

均等に求めるってのは、私としてはどうもフェアに思えません。でも近隣の方も、私と

違って近隣との元々の関係性もあり、あまり不満を申し述べにくいのではないかなと

想像しました。



そこで、この測量士さんに対しては次のように回答をしました。

・近隣との関係性を重視しているので、協力はするつもり

・ただし、均等の費用負担は許容しかねる

・一番の受益者である売主さんの負担を少しでも増やす形で再検討いただきたい



近隣の方との関係を良好に維持するためには、皆さんが言い出しにくいであろう

費用負担の話を持ち出した方がいいだろうと思った次第です。近隣の方とは良い関係を

維持したいので、今後近隣ではなくなる売主さんにだけ負担を求めるということ自体は

近隣の人にとっても悪くない話だとは思うのです。当然、自分の費用が軽減されるという

メリットもありますので、ここで言ってることなんてただの偽善だろと言われれば

それはその通りかもしれません。でも、今回の提案で少しでも今後も近隣として

お付き合いする方の負担が減るなら、それは良いことだと思っていますので、偽善でも

構いません。



測量士さんはこの案で持ち帰り検討して貰うということでした。

まずは待ちですね。



そしてしばらく経ってから、測量士さんより連絡がありました。

5人いる関係者のうち、売主さん及び売主さんの土地と一番べったりと隣接している

隣地の方が費用を少し多めに負担し、残りの3名は残った分を均等割りで負担する、

という形でどうでしょうか、と。



・・・正しく話を聞いてました?私は「売主さんのみ費用負担増」を求めていたわけで。

なんでその隣の人まで一緒に費用負担増という話になるのでしょうか?それは私の要求と

違います。あくまで、受益者が負担を多くすべきという趣旨なので、なんでそこに

メリットがあまりない残る人が1名混じってるんでしょう?



この点を指摘したところ「費用負担を増やした2名には両方ともメリットがあります」

とのことでした。売主さんは勿論、もう一人の方も測量やり直しが発生するので、

公図だけではなく測量図など諸々変更になるからメリットがある、とのことでした。

そういえばこの測量士さんはずっと今回費用負担になる2名の方は呼び捨てにして、

私を含めた残りの隣地の人に「様」をつけていました。なので、この隣地の方だけは

依頼者の立場でもあるのかな、と思ったことがありました。



受益者という目線は測量の観点ではそうなのかもしれません。でもそれともう一つ別の

側面「今後も隣地の人としてお付き合いがあるかないか」という観点でいくと、

この隣地の方に私が費用負担を押し付けた形になってしまうのでは?という懸念が

拭いきれません。



上記お伝えして、あくまで隣地として今後も残る方とは関係を良好に保ちたいので

隣地になる人に費用負担を増やしてくれとは言えない、と私は主張しました。

しかし、測量士さんもここは頑として折れません。費用負担増に関しては両者から

合意を得ているので、恨みとかそういうことはない、納得して貰っている話だ、と。



しばらく同じような問答が繰り返されましたが、これ以上やり取りしても結論が

変わりそうにないなあと判断。最後に「私は近隣の方との関係もありますので、

今後もご近所さんとしてお付き合いされる方との遺恨はのこしたくないです。

本当にこの費用負担増に先方はご納得しており、今後の近隣としての関係には

支障がないということなのですね?」と確認。その通りだと測量士さんは答えたので

それであれば今回提示いただいた条件で良いと答えました。



本当に大丈夫かなあ・・・。測量事務所さんがとにかく話をまとめたくて、私の懸念を

正しく理解せずに回答しているのではないかという気がしてならないのですが・・・。

測量士さん、自分たちの仕事の目線でしか見てないような気がしてますもん。



でもそれでいいと言ってしまった以上、あとは測量士さんの言い分が正しいということを

信じるしかありません。問題が怒らないことを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:48 | Comment(2) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月06日

Clubhouse楽しい!興味のベクトルが近い知らない人の話が聞き放題!

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最近流行っているClubhouseを昨夜はガッツリ夜更かししてやっちゃいました。

いつもの行動圏にいると出会わない人との話に刺激を受けた一夜でした。



ここ1〜2週間で急に台頭してきたClubhouseというアプリ。急に何なんだ?と思って

興味が出てしまい、事前登録みたいなことをしたところお友達が承認してくださって

無事に参加できるようになりました。



使ってみたところ、オンラインで自由におしゃべりができるアプリでした。

トークルームを作って、そこで話をする。誰でもその話を聞くことができる。

興味があれば挙手をして直接話をして質問することができる。



バックグラウンドで動かすことができるので、ラジオのように作業しながら聞くことも

できるし、ガッツリと話に入り込んでいくこともできます。知らない人のトークルームに

試しに入ってみて、面白ければそのまま居座る、興味がなければ出る、みたいなことを

繰り返すことも可能。自分が普段知らない世界のことを垣間見ることもできます。

そして話した人が面白いと思えば、その人をフォローして、別のトークにその人が

参加したことが通知されたら、後追いで参加する、と言うこともできます。



大規模な飲み会でいくつもテーブルが分かれている。それぞれのテーブルで別な話が

繰り広げられている。それをビール片手にふらふら回って聞き、興味のある話を

しているようならそこに留まって話を引き続き聞く。そんな感覚に似てるなと

思った次第です。



気軽に集まることもできない今のご時世柄。確かにこれは流行るのはわかります。

文字ベースでの情報交換はしているけど、直接話すことが極端に減ってますから。

私も、いつものメンバーと話すのは勿論、久々の人と話が出来て楽しかったです。



iPhone用しかなく、Androidでは使えないというのが残念なところ。



昨日はお友達にお誘いいただき、スピーカー側でトークルームに参加しました。

そして、私は新しい友人を増やすような交流を全然しておらず、既存の狭い枠の中で

活動してしまっていたなあとClubhouseをやってみて痛感しました。



すごいんですよ、若い方が。



私は2000年台後半に不動産投資を始めた人で、その頃から2015年くらいまでに

お知り合いになった人とのコミュニティの中で主に情報交換をしております。

ここ数年はその枠の中から出ることなく、知識や人脈もその範囲で磨いておりました。

ある意味、その界隈の常識の中でしか動けていなかったのだと思います。



しかし昨日のトークルームに来ていた人。モデレーターのお友達がスピーカーに

引き上げたところ、なんと20代ですよ。住宅ローンを使って家を建て、しばらく住んで

また住宅ローンで建てて元の家を売って・・・を3回もやってる強者を筆頭に、

貸主さんから工務店さんに頼む相場の半額くらいの費用を貰ってコツコツとDIYをして

住んでいる人とか、20代独身で投資目的で自宅買っちゃう人とか。



いや、ほんとすごいわこれ。びっくりでした

そして自分が見ている世界がいかに狭いものかも思い知らされました。

ここまでの経験と手癖で仕事ができるからって、見聞を広める努力を怠ってたなあと。



お友達の中には、還暦を越えても新しい人や異業種の人とのコミュニケーションを

欠かさない人がおります。見ててすごいなと思ってはいたのですが、自分がそれを

真似しようと言う感覚はありませんでした。でも、Clubhouseで話したような方々が

まだまだ全国にいるんだろうなと思うと、俄然もっと交流を深めたい気持ちに。



このように、オンラインで似たような嗜好の人と気軽に話ができる機会が作れるアプリが

できたのだから、しばらくはこれを使って交流を楽しみたいなあと思った次第です。



ということで、Clubhouseの中で見かけたらお声がけくださいねー。

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posted by ひろ* at 12:11 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月05日

富山1棟目、大雪で倒れた柵の復旧は既製品に合うものがなくオーダーメイドへ・・・。

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富山1棟目で先日の大雪により1階ベランダの柵が歪んでしまった件、思いのほか

復旧にお金がかかる事態となってしまいました。頭が痛いです。



先日のブログで1階ベランダの柵が雪の重みで壊れてしまったということを書きました。

管理会社さん経由だと時間がかかるということでしたので、独自手配に動きました。

大規模修繕を行ってくださった業者さんに現地確認と見積を依頼したところ、

管理会社さんよりは早く動けそうだったので、そのまま対応依頼をした次第です。



1月半ばの北陸の大雪で、富山1棟目は前面の田んぼに積もった雪がのしかかってくる

形になり、柵がひしゃげてしまいました。柵として機能していないわけではないですが

曲がった状態の柵と共に暮らすのは、入居者様としてもセキュリティ上の不安が

あるのではないかと思うので、対応は必要でしょう。



その後、現地に行った施工業者さんから写真が送られてきました。写真を見ると・・・

げげ、1階全部屋柵が歪んでしまっているではないですか。1部屋だけかと思ってたら

とんでもない事態になっておりました(汗)



見積作業に入ってくださるとのことでしたので、よろしくお願いしますと依頼。

そしてこの時、施工業者さんからは「規格がもう合わない可能性がある」という話を

受けておりました。となると、下手したら特注品ってことか・・・。高くつきそう。

頭が痛いです。



それから10日くらい経過した頃合いで見積書が届きました。施工業者さん曰く、

やはりオーダーメイドになってしまうとのことでした。アルミで既存の柵と似たような

雰囲気になるよう作成するとのことでした。なのでお値段もそれ相応にお高いです。

しかも4箇所ですから・・・。ため息が出る価格です。



施工業者さんも、もう少し安くなる方法を考えられないかと検討してくださったのですが

結論としてオーダーでやるしかなさそうということになったそうです。特にひどい片方を

直すだけで何とかできないか、など。しかし、やっぱりオーダーで作るのが品質面からも

最適だろうということで、今回の提案に至ったとのことでした。



こちらの業者さんには、大規模修繕をはじめとして何回か工事を依頼しておりますが

余計な工事をしてボッタクろうとかそういうことは考えないタイプだと思っています。

なので、特注品が最適と言うことなら、それはコスト面も含めてそれが最適と言うことで

ご提案してくださっているのでしょう。私、一度OKと判断した人に対しては、基本的に

その人の言うことは信じるタイプなので、今回もそれならということでオーダーメイドの

形で発注することにしました。



雪害なので、保険金申請すれば出るんじゃないかと思います。保険代理店さんに見積を

渡して、保険金申請の手続きもぬかりなく実施。返事が来るのを待とうと思います。



その後、施工業者さんからは「現状は柱1本で支えているので強度が弱い」「柱を

2本に増やしたら強度が上がるので、その方がいいと思う」という連絡がありました。

柱が1本から2本に増えれば当然コストアップのはずなのですが、施工業者さんからは

「いつもお世話になっているので追加は必要ありません」と。くぅー、優しすぎます。

ということで、2本で進めてくださいと依頼させていただきました。



こうやって動いてくださる業者さんがいらっしゃるので、遠隔でもなんとか経営が

成り立っているのだと思います。支えてくださる皆様に深く感謝申し上げます。

ありがとうございます!



あとは保険金の支払が確定すれば完璧なんだけどなあ・・・。祈ります。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月04日

仙台1棟目でポストを交換、そして他人に仕事を任せることの難しさを感じる。

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仙台2棟目、リニューアルの第一弾としてポスト交換を行いました。

交換自体はつつがなく終了しましたが、その後の動きで義母がひと暴れ・・・。



やることが山積みだけど、基本的に義母に任せるということになった仙台2棟目。

コロナ禍の緊急事態宣言中なので、現地に行くのが難しい状況になってしまったので

義母に一任せざるを得なくなった、というところです。義母もこのレベルの再生なんて

当然やったことないから、できるだけ手助けはしたかったのですけど・・・



私一人なら、そこは少し緩く動いてしまったのだと思いますが、嫁ちゃんからは

そういうのはダメと釘を刺されているので、自重しております。



さてさて、私自身が動けないとなると、義母のサポートをしてくれる人が必要です。

現地を見れない以上、見積の内容が妥当かもわかりませんので。その役割を買って出て

くださったのが、この物件を仲介してくださった仲介業者さん。満室になるまでは

お供します、みたいな感じに動いてくださっております。助かっております。



必要と思われる工事は一通り仲介業者さんにてつながりのある業者さんに見積依頼を

してくださっております。外壁塗装、受水槽交換、プロパンガスへの切り替え、

各部屋の内装、その他細かいもの諸々です。



今回はその中で比較的軽めの「集合ポスト交換」です。



ポストは写真を見る限り昔ながらのボロイやつだったので、交換した方が見栄えは

当然良くなるだろうと思いました。かつ、最近はポストに小さいサイズの宅配便も

配達されるので、そういうのも入るサイズに刷新した方がいいだろうということは

私自身も考えておりました。



提案された金額は、さほど安いと言うわけでもなかったのですが、かといって高いとも

思いませんでした。というか、高い安いではなく、そこは仙台2棟目を安い値段で

ご紹介してくださった仲介業者さんへの御恩に報いるという観点で、よほど高くなければ

発注すべきと私自身は思っています。なので、義母に相談された時も、このまま発注で

いいんじゃない?と回答した記憶があります。



その後、そのまま発注されて、先日取り付け工事まで完了したという連絡がありました。

義母はポストの配置予定図を見て、縦じゃなくて横にできないのかみたいな話を

仲介業者さんにしたようですが、その場所の幅の関係でこの配置しかできないという

説明を聞いて納得(妥協?)した模様です。



無事に設置が終わって、めでたしめでたし・・・と思ったのですが、まさかここから

義母が吠えだすとは予想しておりませんでした。



数日後、義母からLINEが届きました。

「綺麗になったポストが2人のために台無しになってしまいました」と爆弾マーク入りで

送られてきたのは、ポストにセロテープで貼られた入居者さんのお名前と「このポストは

使わずにドアポストに入れてください」みたいな張り紙。



どうも、新しくしたポストに対して、汚い字で文章を貼り付けられたこと、セロテープで

跡が残るかもしれない貼り方をされたことがお気に召さないようです。

更に突っ込んで話を聞くと、ドアポストに入れてくれと書いている人は、ポストの

使い方がわからないと電話してきたのだそうです。仲介業者さんに使い方の説明を

して貰ったものの、結局わからないから封をしてドアポストへの投函を要求した模様。



義母としては、せっかくポストを新調して綺麗にしたのだから、使う側にも是非綺麗に

使ってほしいという気持ちが強いようです。だから、使ってくれないことにも腹が立つし

汚くされることにも腹が立つ、といったところでした。



気持ちはわかります。高いお金かけてポスト直したのに、それを否定されたような

気持ちになるのでしょう。そこは理解します。



ただ、それが大家の押し付けになっていないか、というところは考えてほしいかな。

入居者さんに頼まれてポストを交換したわけじゃないので、入居者さんとしては

今までのままでよかったのに、なんでダイヤル式の難しいやつにしちゃったの、と

反発する気持ちがあったのかもしれません。



どうしても汚く使われるのが嫌であれば、こちらで張り紙や表札を用意した方が良い。

私はそう思うのですが・・・今回は義母に任せると言っている手前、あまりそれを

強く押し出すのもどうかなと。



ということで、あくまで私ならこうするという助言レベルで、上記のような内容を

お伝えしました。しかし、義母としてはやはり持論を曲げるつもりはなさそうです。

こうなったら思うようにやっていただくしかないなと判断。退去に繋がらない程度に

うまく希望を通してきてください、と伝えて送り出しました。



結局、仲介業者さんに依頼して、各部屋に汚く貼り付けないよう要請をしたようです。

結果として、ポストに貼られた紙は全てなくなり、平和が訪れたということでした。



責任者として仕事を任せた以上、本当にまずいことに関しては止めなくてはなりませんが

そうではないことに関しては責任者の意思を尊重すべきだと思います。そうしないと

結局あいつは口を出すからということで自発的な動きを取らなくなってしまいます。

今回の内容は許容範囲だと思ったので、思うようにやってもらいました。果たしてこれが

良かったのか悪かったのかは私にも今はわかりません。ただ、義母の経験値は上がったと

思いますので、今後に活かしてくれれば良いなと思っています。



自分でやっちゃった方が楽だなあ、と思うことも多いですが、自分の身体は一つしか

ありませんから、温存できる時は温存すべきですね。ということで、義母にはまだまだ

頑張って貰いましょう!頑張って貰った分、いろいろと贈り物をして労をねぎらおうと

思います。



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