2021年02月18日

東京11棟目の入居申込がキャンセルになってしまいました。

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東京11棟目、残念ながらキャンセルになってしまいました。残念無念です・・・。

他の人ですぐ決まる物件だろうとは思いますが、早いところ決まってほしかった。



稼働率がなかなか上がってくれない状況なので、決まる物件は少しでも決まってくれると

ありがたいと思う今日この頃。年末年始は退去予告も多かったけど、入居申込も多くて

動きを感じることが多かったです(ちなみにキャンセルもおおくてそこは残念)。



しかし、トータルでの稼働率がなかなか向上しておりません。

札幌10部屋、東京8部屋、仙台9部屋、富山2部屋の空室があります。

※退去予告・入居申込を含み、冒頭で書いた東京11棟目のキャンセルを含む

※千葉1棟目は東京エリアに含む

仙台は新規案件があるので仕方ないとして(と言っても1ヶ月募集して1件も

決まらなかったので焦りは感じます)、総戸数の割に空きが多い東京は問題です。

家賃も高いですから、1室決めるだけでけっこう楽になるし、決められるお部屋は

早いところ決めてしまいたいという思惑はあります。



なので、東京11棟目のお申込は嬉しかったのですが、管理会社さんより残念ながら

キャンセルという連絡が届いてしまいました。



某有名企業さんへ新卒で入社される方だったのですが、地方配属になる可能性が

出てきたので、キャンセルしたいということだそうです。それはもう仕方ないなと

思いますが・・・。でも今の低稼働率の状況でのこれは無念です。



決まりは良い物件なので、すぐ代わりの入居者様は見つかると思いますけど、

空室期間が少し長くなったということに関しては残念です。



1月後半〜2月前半はどうもイマイチ動きがなかったです。動きがないだけでなく

動いてもキャンセルとか、結局申込に至らずとか。



この間は富山1棟目で威勢はいいけどなかなか決まらない仲介業者さんから電話があり

1部屋申込貰えそうだからと広告料の交渉がありました。広告料マシマシするので

頼みますよ!とお伝えしたのですが、その後うんともすんとも連絡がありません(苦笑)



稼働率は水物なので、タイミングが悪ければこう言うこともあります。でもちょっと

稼働率が上がらない時期が長すぎるなあと。個々の管理会社さんは頑張ってくださって

いるので、そこに対しての不満はないのですけどね。



札幌に関しては立地や属性の悪さが影響しているのは間違いないです。イマイチな物件は

いっそ売ってしまうのも一案。そして頭金に変えて新築でも建てた方がよさそうですね。



東京に関してはタイミングの問題もあると思いますが、空くとそれなりに時間がかかる

コンセプト物件が立て続けに3部屋空いてしまったのが辛いところです。これがなければ

もうちょっとじっくり構えていられるのですが・・・。

仙台は反響は増えてるけど申込に至らない状態なので、場合によっては家賃見直しも

考えようかと思います。普段なら別に気にしないのですが、今は再生途上なので、

多少安くしてでも最低限返済ができるところまでは稼働率を上げておかないと、

銀行さんに対する見栄えが悪いです。

富山はあと2部屋頑張れ、としか言いようがないですね。ファイト!



ともかく、東京11棟目のキャンセルは残念でしたが、気を取り直して募集を再開と

いうことで進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:06 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月17日

工事は悪天候のため順延、保険金は無事満額支払OKの回答あり。

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富山1棟目、1階ベランダ手すりの作り直し工事は暴風雪の為に来週に延期に。

そして雪害の保険金申請は無事に通り、ほっとしました。



先日の大雪で1階全部屋のベランダ柵が壊れた富山1棟目。既製品でサイズが合うものが

なかったので、できるだけ今のものと似た色合いでオーダーメイドで作ることになり、

その工事が昨日予定されておりました。



しかし、工事当日になって施工業者さんからLINEが。富山はすごい暴風雪に

なってしまったようで、職人さんがこのまま工事を強行するのは危ないとのこと。

来週に順延した方がいいと思う、ということでした。入居者様連絡も別途行って

くださるそうです。



職人さんの仕事は危険と隣り合わせ。安全第一で進めていただかなくてはなりません。

自分がお願いした現場で事故や怪我があったのでは寝覚めが悪いです。延期を進言されて

それを無視して工事を強行して、事故が発生しました、なんて話になったら寝覚めが

悪すぎます。



ということで、安全第一で勿論順延にしてくださいという返信をしました。



これが2階の柵が壊れたとかだと、ちょっと判断に悩んだかもしれません。

あるいは、漏水とかみたいに直接的に入居者様の生活に関わることだったとしたら

それも悩んだ可能性はあります。でも、所詮は手すりが折れ曲がっているだけです。

多少隙間が大きくなっているとはいえ、そこから泥棒が侵入できるわけでもありません。

もうちょっと我慢してください、と伝えても特段問題はないだろうと捉えています。



ということで、天気予報から工事は来週月曜に延期ということで決定。

入居者様にもそのように通知をして貰うことになりました。



この事案、大雪による被害なので、火災保険の雪害に相当する事故であると判断して

保険金支払の申請を行っておりました。そこそこ高額な工事になるため、保険金で

その工事の原資が賄えるのであれば、ありがたいことです。



これまでの経験から、今回の内容であれば保険金の支払対象になるだろうと予想は

できます。本ブログを見てSNSでコメントしてくださった友人の皆さんも、

この内容なら普通に保険金支払になるでしょと一様に仰っておりました。



が、実際に保険金支払が確定するまでは、なんとなくソワソワします。

保険会社さんもテレワーク等の影響で全体的に申請に対する確認作業に時間がかかって

いるということを代理店さんがおっしゃっておりました。だからゆったり構えて

待つしかないのですが・・・。



週末、別件で保険代理店さんと電話で打ち合わせをした際に、富山1棟目の保険金申請は

審査進んでますかと確認。代理店さんも、ちょっと遅いので週明けに確認してみますと

言ってくださいました。



そしてその週明けの月曜、保険代理店さんから支払OKの連絡があったと代理店さんから

連絡をいただきました。よかったー。金額まあまあ大きいので、出ないと困るなあと

思っていたのです。出ないってことはないだろうと楽観的には考えていたのですが、

それでも出ると決まると改めてほっとしますね。



特に減額等ありませんでしたので、保険代理店さんにはその内容で保険金請求書を

送付してくださいと返信した次第でした。



工事は延期になったものの、お金については保険金で支払えそうで良かったです。

やっぱ大事ですね、火災保険。持つべきものは優秀な代理店さんです。

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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月16日

地震の影響で太陽光発電が行われていない状態に。

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昨日のブログでは仙台1棟目で地震の影響があったことを書きましたが、野立て太陽光も

影響が出ておりました。なんと発電されなくなってしまったのです。



地震、さすがに震度6となると社会的にも大きな話となります。首都圏以外で災害が

発生しても、割と扱いは軽めだったりする傾向があるようにも思うのですが(例えば

先日の北陸方面の大雪とか・・・あれも相当酷い話だったと思うけど、マスコミ報道は

そこまで取り上げてなかったような・・・あくまで個人の感想ですけど)、今回の地震は

首相が支援表明するとかそういうニュースも届いており、東日本大震災というものが

本当に大きな事件であったこと、その余震ということで大きく取り上げられて

いるのだろうなあということを感じた次第です。



10年経つけど、まだ被災地には復興が実現できていない人もいると聞いております。

私もせめてもの支援として、ふるさと納税でもして被災地の復興に貢献しようかと。

そんなことを改めて思った次第でした。



・・・という大きな話も大事なのですが、今は自分の話ですよ。自分のビジネスが

順調にまわらないことには、復興支援とか他の人の支援の話をしている場合では

なくなってしまいます。自分のビジネスがうまくいって、自分が幸せになることが

できないうちに、他人を助けるとか他人を支援するとか言っても、できることなんて。

たかが知れてます。清貧は美徳かもしれませんが、自分に余裕がない状態で他人に

気を回せる人なんてごく一握りではないか、と考える俗物の偽善者。それが私。



そんな私が何かに気が付いたのは、地震の日の翌朝でした。



高圧の野立て太陽光発電所の遠隔監視システムから、発電がされていない旨の

エラーを知らせるメールが届いていたのです。



これまでもたまにこういう現象は発生しておりました。雪が降ってパネルが雪に覆われて

発電しないケースとか、電力会社さんが定期メンテナンスしているとか(義母のところに

連絡がいくので、私には伝わってなくて焦るケースがよくあります)。



今回もそんな話かなと思ったのですが、地震の後ということもあったので義母にはその旨

連絡しました。しかし義母は昨日ブログに書いたトイレの水が出なくなった事案

かかりきりで(?)、特にこの件に関しては返信なし。

(ちなみにトイレの原因は地震により配管がずれて水漏れしていたのが原因でした)



午後になっても発電が再開される様子もないので、改めて義母に発電について連絡を

しました。これは契約している保安協会さんに連絡して様子を見て貰った方が

いいのではないか、と。保安協会さん、出動して貰うと出張費がかかるので、

できるだけ出動を避ける運用にしたいのですが、そうも言っていられなさそうです。



しかし義母からは「今日は日曜だから保安協会も休みよ」と。あぁ、そうか・・・。

それじゃしょうがないので、平日になってから連絡するしかないですね。



それからしばらくして、義母から「発電所復旧しました」と連絡が。え、なんで?

義母曰く、保安協会の緊急連絡先の電話番号を探し当てて、そこに電話したとのこと。

そして現地に行って復旧して貰ったそうです。なるほど、素晴らしい。



結局何が悪かったのかまでは聞いていませんが、地震が原因で発電しない状態に

なっていたというところは間違いなさそうです。自然災害って怖いなあ。



ま、なんだかんだドタバタはしましたが、無事に復旧してくれてよかったです。

半日程度ロスしてしまいましたが、天気が悪かったと思ってあきらめることにします。



これで地震の被害は打ち止めになってほしいところです・・・。



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(1) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月15日

地震の影響による建物不具合が発生。

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土曜日に発生した東日本大震災の余震であろうと言われる地震の影響、早速出ました。

まずは仙台1棟目でトイレのお水が流れなくなった、という連絡からです。



地震から一夜開けた日曜日。大きな地震だったので、気になるのは仙台にある2棟です。

東京は震度4程度だったから良いとして、仙台は震度6です。建物に不具合が出てないか

入居者様は不便してないか、ちょっと心配です。



仙台は2棟とも中古物件。東日本大震災を無事乗り越えてきているとはいえ、

大丈夫かな?と心配になるところはあります。特に仙台2棟目は先日購入したばかり。

大規模修繕もこれからしないとだし、共用廊下の防水は切れてるし、お湯が出ない事案が

時折発生したり、そんな感じなので不具合が出ていないか心配はしております。



地震発生した日の夜はそういった話はありませんでしたので、本当にやばい事態は

起こっていないのだろうなという想像は出来ていました。だから過剰には心配して

いなかったのですが、じゃあ何もないかというと決してそんなことはなく・・・。



昨日の午前中、義母から「仙台1棟目の入居者さんからトイレの水が流れないって

連絡があった」とLINEが送られてきました。意外だ、仙台2棟目ではなくて

仙台1棟目の方で事件が発生してしまうとは。しかもトイレの水が流れないってのも

なぜ地震でそうなるのかイマイチわからない感じです。



義母は連絡を受けた後すぐ心当たりのある業者さんに相談、現地に行ってもらう手筈は

既に整えてあるということでした。さすが、すぐやる課。管理と言う立場で考えると

良い動きをしていると思います。ただ、詳細の報告とかそういうのが全然ないので、

何が起こっているかはよくわかりません(汗)



その後、義母から連絡があり、お願いしていた職人さんがたまたまその日手が空いたから

現場に行ってすぐ修理してくれたとのことでした。原因とかは特に伝えられなかったので

何が悪かったか、何をしたかまではわかりませんが、当日ささっと終わっているので、

大きな事故ではなかったということでしょう。すぐ解決して良かったです。



義母が現場手配で動いている間、私は資金調達の方向で動いておりました。資金調達とか

言うと大げさですが、火災保険の保険金支払が適用されるケースなのかを確認しました。



私の記憶では、地震が直接の原因で発生した問題は火災保険の保険金支払対象外のはず。

今回もそれに当たるだろうと思っております。でももしかしたらそれは勘違いだったり

予想もしない何らかの改定などで実は対象になってました、みたいなことがあるかも

しれないので、保険代理店さんに確認した次第です。



その回答は案の定「対象になりません」でした。ですよねー(笑)



地震による被害に対する保険は出ないから、別途「地震保険」があるわけですし。

そして地震保険は実際の不具合の内容ではなく、基礎にどれだけのクラックがあるか、

などの指標で算出します。どれだけ設備に不具合が出ても、構造部分のクラックなどが

出ていない限りは、保険金支払の対象とは認められない仕組みです。

そんな前提を考えれば、認められないのはごく当たり前でした。



まあ、出ないのはわかっていても、事故があったら必ず保険代理店さんに確認する、

という流れを取ることを私の中ではルールにしています。もしかしたら私の知らない

何か別のルールで、保険が適用になるかもしれないという淡い期待はありますので。

いちいち付き合わされる代理店さんには申し訳ないと思いますが、勘違いで保険金支払が

適用されるはずだったのに見逃すということはしたくないので、お付き合いいただく

運用にしている次第です。



地震による二次災害、発生してしまったのは残念ですが、軽微なもので良かったです。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月14日

地震、大丈夫でしたか?

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大きめな地震がありましたが、皆様被害などありませんでしょうか?

余震があるかもしれないとのことですので、どうぞご留意ください。



私は今、サラリーマンのお仕事で関西方面に出張中です。単身での出張ですから、

特に現地でやることもなく(確定申告の準備しろって言われると耳が痛いです)、

ドラクエウォークを進めるため、頑張ってせっせと現地で歩いておりました。



晩ご飯を済ませた後、ホテルに戻る前にもうちょっと歩いてアイテム取ろうと

足を延ばし、いい加減帰ろうとホテルに向かっている途中のことでした。



なんかこう、二拠点生活するのに良い塩梅の区分の物件とか札幌にないですかねーと

札幌7棟目の社長とLINEでやり取りしていたのですが、ふいに社長から「地震!」と

メッセージを送ってきました。え、札幌でそんなでかい地震ですか?いつぞやの胆振の

自信を思い出しました。が、社長からは「いや東北です」と。なぬ、東北ですか?



ニュースサイトを見ると・・・げ、震度6とかかなりでかい地震じゃないですか。

こりゃいかんということで、とりあえず義母にLINEで連絡を取りました。

ややあってから、嫁ちゃんより「今電話してるところ」と(グループLINEで

嫁ちゃんと義母と3人のところがあります)。安否の観点では問題なさそうです。



後で聞きましたが、棚の荷物が落ちてきたりしているようです。東日本大震災の時以来の

揺れだったと言ってました。身体に何事もなくて良かったです。



SNSを見ても、地震の話一色。無事ですと報告している人ばかりで良かったです。

エレベーターが止まった、事務所の荷物が散乱した、電車止まった、タクシー乗れない、

飲んでる人が帰れない、みたいな投稿がいっぱい出ていましたが、そんな投稿をする

余裕があったということだと思いますので、むしろ良かったです。



被害に遭われた方に対して、心よりお見舞い申し上げます。



東京もけっこう揺れたよと嫁ちゃんから聞きました。棚の上に飾ってあったものが

一部落っこちたりもしたようです。比較的不安定な配置になっているものだったので

まああれなら落ちるかもなーとは思いました。でもそんなに揺れたってことかあ。

関東〜東北圏にたまたまいなかったので、連絡を受けていなかったら、地震があった

ことすら知らずに過ごしていたかもしれません。安全なところにたまたまいたという

ことなので、それは良かったような気もしますが、話題に乗り遅れたような気も!?



落ち着いたら、義母に建物に不具合が出ていないか確認をして貰わないとです。

特に仙台2棟目は購入したばかりのボロ物件なので、地震でへこたれている可能性も

あるかもしれないな、と懸念しています。まだまだ購入当初の初期トラブルも

収束しきっておりません。果たして大丈夫か、と色々な意味で思うところはあります。

義母の自主管理なので、義母のところに何か連絡が行く可能性もあるなあと。

亀裂が増えてるようなら、地震保険の保険金支払申請も検討しなくてはなりません。



自分で現況を見に行けない今の状態がもどかしいなあ・・・。



義母は今日、棚から落ちたものを片付ける作業をするそうです。今日いきなり動いて

貰うのは無理だろうから、何日か経ってから現地確認を依頼しようかと思います。

地震のせいで問題が発生しているようであれば、速やかに是正しなくてはなりません。

忙しくなりそうですが、できれば忙しくならないようお願いしたいところです。



ちなみに今回の地震、どうやら東日本大震災の余震だということなのです。

「10年前の東日本大震災の余震」気象庁 福島・宮城震度6強

もう10年経つのに、未だに余震がチョリースしてくるなんて。自然ってすごいわ。

こんなもん人が制御しようなんて考えるのは無理だよねえ・・・。



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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする