現在１１位です。今週は外食控えて節制しようかな〜、と一応思ってみる。
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管理会社さんと電話で打ち合わせました。結果、東京より千葉１棟目の問い合わせが
壊滅的に少ないことがわかり、そっちのテコ入れをしようという話に落ち着きました。
先日、東京８棟目の退去予告を受けて、東京物件の稼働率が更に落ち込むことが確定。
これは一大事と判断して、管理会社さんとの打ち合わせを設けることにしました。
東京はほぼ１社で募集しております（若干の例外あり）ので、こちらの管理会社さんと
打ち合わせをすれば、だいたい事足ります。
土曜日でしたが、ＬＩＮＥでメッセージｗをして、夕方の打ち合わせを打診。
先方の時間の制約もあり、２０時から電話会議することとなりました。
それに先立ち、管理会社さんから問い合わせ一覧をまとめたものが送られてきました。
現在空室になっている物件の一覧と、その月ごとの問い合わせ件数と内見件数が
まとめられているものです。お、いいですねこれ。そういう情報があるとこちらも
判断しやすいです。
それぞれの物件の問い合わせ状況を見ていきましょう。
東京６棟目
以前は空いたら１ヶ月も経たずに決まっていたのですが、意外と伸びてません。
とはいえ、問い合わせはコンスタントにあるようです。
１２月は問い合わせ８件で内見０件、１月は問い合わせ９件で内見２件。
ビジネス街の色合いが強い駅まで徒歩圏なので、テレワークの普及による影響が
出ている可能性はあります。とはいえ、それでも１０００円家賃を上げているのに
問い合わせはぼちぼち来ているというのは悪くないようにも感じます。
東京８棟目
特殊物件なので最初は空いたら埋めるのに苦労しておりました。今は多少認知度が
あがってきているのか、単純に空室が多いからなのかわかりませんが、この物件が
一番内見数を取れております。
１１月は問い合わせ９件で内見３件、１２月は問い合わせ１２件で内見１件、
１月は問い合わせ７件で内見２件という状況でした。
いくらペット多頭飼いＯＫと言っても、近隣家賃より１万円くらい高くしてます。
それでもこの問い合わせと内見を維持できているのは、認知度が上がっているから？
それともたまたまタイミング的にそうだったというだけ？正直よくわかりません。
東京１０棟目
コロナ禍においてテナントは期待薄。実際、内見数も問い合わせ数も低調です。
３ヶ月半で問い合わせ３件、内見１件といったところでした。家賃も安いので、
コロナ落ち着くまでは放置しておこうか・・・。
東京１１棟目
住宅が中心のターミナル駅に位置するので、コロナ禍においても問い合わせは好調。
半月だけで問い合わせ５件という数字は良い感じです。この物件こそ家賃をもう少し
高くしても大丈夫だったかもしれません。ここは放置していても問題ないでしょう。
千葉１棟目
あまり著しくない状況が続いている千葉１棟目。実はこの物件が東京１０棟目の
次くらいにやばそうです。なんせ、ここ３ヶ月半で内見ゼロ。
１０月は問い合わせ６件、１１月は問い合わせ６件、１２月は問い合わせ５件、
１月は半月で問い合わせ１件です。内見は前述の通り０件。
問い合わせ件数自体は東京６棟目と同じくらいなのですが、悲しくなるくらいに
内見に至っておりません。室内洗濯機置場を設置して、ポータルサイトでの検索に
対策はしているのですが・・・。
打ち合わせの前に、こういった資料を送ってくださるのはとても助かります。
打ち合わせの主軸がずれにくくなりますし、共通の情報を持つことで方向性が
一致するまでの時間が短くなります。
そして本番の電話会議。管理会社さん的には、一番心配すべきは千葉１棟目だろうと
いう見解でした。そうですね、この結果を見せられると確かにそう思いました。
問い合わせ件数が比較的伸びていない東京６棟目と千葉１棟目の両方に言えることですが
競合の家賃が下がってきているとのことです。
東京６棟目はテレワークの普及に伴い無理に職住接近させる必要がないという判断が
ありそうな気もします。なんとなく納得がいく話です。そんなタイミングで家賃を
あげちゃったんだから、そりゃあ内見数は鈍化するのも仕方ないかと。
とはいえ、内見があるのでこのまま様子見でもいいと思う、というのが管理会社さんの
見立てでした。
千葉１棟目は４ヶ月以上内見がないという状況で、むしろこっちの方がピンチです。
管理会社さん曰く、近隣の成約状況を見ていると「安い物件から順次決まっている」
という印象だそうです。そして今は、同じくらいの面積・年数の物件が、こちらの
物件より４０００円も安くポータルに掲載されているので、今のままだとそっちの
物件に取られてしまうだろう、だから４０００円の家賃値下げが望ましい、という
ことでした。
それに対して、私からは初期費用の軽減と家賃２０００円ダウンでどうかと逆提案。
あまり家賃を下げすぎるのもどうかなと思いますが、確かに現状を見ると多少のダウンは
避けて通れません。最低限にするため、敷金を０に変更して初期費用軽減の効果をＰＲ。
若干家賃が割高でも、初期費用が安いからこっちかなという形で選んでもらえるように
調整をしてはどうか、という趣旨です。
管理会社さんも、それだったら競争力が上がる可能性があると判断してくれた模様。
賃貸担当の社員さんにその家賃で反響増える可能性があるか確認してくださる、
ということになりました。
千葉１棟目は火災保険を申請している案件が１つあり（過去ブログその１・その２）、
保険金そのものは出ることが確定。今は保険会社さんから減額された箇所について
異議を申し立てるか、そのまま受け入れるかを管理会社さんと打ち合わせ中です。
どちらにしても、屋根の工事があるので足場はかけますから、外壁塗装もあわせて
行ってしまおう、という想定をしています。
これにより、同じ築年数・広さで若干家賃が高くても、実際に見ると外壁塗り直してあり
多少高くても綺麗だからこっちにしようかな、みたいな動きはきっとあるでしょう。
富山１棟目も外壁を塗りなおしたら入居が加速したという事例があります。それに近い
動きに期待したいと思います。
なお、この打ち合わせの中で、東京１２棟目に関しての報告もあったのですが、
それはまた今度にします。別の話と合わせ技でブログに書こうと思いますので。
とりあえず、１月中に東京８棟目が１室くらい、東京１１棟目が満室返り咲きくらいの
ペースで決まってくれればいいのですが。２月になって東京６棟目と東京８棟目で
それぞれ１部屋、３月に苦戦した千葉１棟目と東京８棟目の最後の部屋が決まって
無事に（テナントのぞいて）満室、という流れに期待したいところです。
そうなるよう、管理会社さんと緊密に情報交換したいと思います。
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