2021年01月14日

募集開始するのにこんなに手こずるのは想定外でした・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ホテルの訪問マッサージ頼んだら、コロナでサービス休止中とな。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台2棟目の各部屋のリフォーム、空室10部屋(入居申込1部屋含む)のうち3部屋は

売買仲介してくれた業者さんの紹介してくださったところに依頼することに決定です。



高利回りも、実際に埋めないと絵に描いた餅になってしまうのが不動産賃貸業です。

仙台2棟目は高利回り物件ですが、入居が15部屋中5部屋しかないので、このままでは

想定された収益を得ることができません。早々に客付をして埋める必要があります。

幸い、繁忙期突入のタイミングであり、時期は悪くありません。リフォームできる部屋は

早めにリフォームを終わらせ、募集できる状態にしなくてはならないです。



入居付をするためには、募集を開始しなくてはなりません。

募集を開始するためには、ポータルサイトに掲載する必要があります。

ポータルサイトに掲載するには、リフォームが終わる時期が確定しなくてはなりません。

(厳密には、リフォームと言うよりは入居可能時期がいつかという話です)

また、物件名も決まっている必要がありますね。



今回、売買仲介してくださったところに専属で賃貸仲介をお願いすることとしています。

本当は広く複数の業者さんを窓口にしたいところですが、優先的に物件情報を提供して

くださったことに対するお礼の意味を込めて、他の業者さんは窓口にしないことに

しております。



今回募集窓口になる業者さんは、ポータルサイトには「入居可能時期」を掲載しないと

いけないので、リフォームがいつ終わるかがわからないと掲載できない、と仰います。

余裕を持って先日付で書いてもいいけど、それはそれで早く入りたい人を排除することに

なってしまうので、できるだけ正確な情報を最初から記載したいというご意向でした。

また、物件名を変えるなら、最初の契約からその新しい物件名で統一したいので、

それも募集開始前に決めてほしいとのことでした。



業者さんによっては、入居時期未定で募集開始するところもあるとは思うのですが、

今回は窓口の業者さんの流儀に従って、リフォーム完了時期を確定させてからの

募集と言うことになります。また、物件名も変えるなら早く決めないとということで

こちらは年末年始の義母の宿題にして、早めに決めていただきました。



そして、この「リフォーム」に関して、私が思っていた以上に話がまとまらず・・・

購入して半月以上経過し、繁忙期も半月弱消化したこのタイミングで、ようやく2部屋の

募集が開始できる状態になる、というスピード感のなさ。私が主導権を取っているなら

もうちょっと早く決めているのですが、今回は義母に主導権があるので、思うように

いかない状態になっております。



出しゃばらない程度に状況を把握すると、義母と仲介業者さんの意思疎通があまり

うまくいってないんだろうなあ、ということが一つの要因としてあがりました。

また、損して得取れ、の発想を義母が出来ていないことも理由の一つだろうと思います。



年明け早々に、売買仲介をしてくださった業者さんが懇意にしている内装業者さんが

見積を出してきてくださっています。その内容を義母は「高い」と見ておりました。



確かに、過去に依頼している内装業者さんのクロスやCFの平米単価は、今回の

業者さんの方が高いです。当然ながら、仲介業者さんのマージンだって乗ってるので

激安・最安値になることはないでしょう。それは当然です。



義母はどうしてもその価格差が気になってしまうようで、自身が懇意にしている

業者さんに相見積を頼みはじめました。コストダウンは大事なので、それ自体は

良いと思うのです。ただ、全部屋ではなく見積金額が安いお部屋はスピード重視で

割り切って発注してしまってもいいのでは、と思いますが・・・。



義母にそのように進言したのですが「仲介業者さん紹介の内装業者さんの場合、

10部屋全部発注しないと引き受けられないと言われている」と言っております。

義母的には10部屋まとめてではなく、コストが高い部屋はじっくり相見積して

決めたい、と思っているようです。それなのに仲介業者さんからは全部まとめて

発注してくれないと困ると言われ、身動きが取れず困っている、と。



でもそれって違和感あるんですよね。だって仲介業者さんはリフォームで儲けるより

リフォームを早く終わって貰って募集をかけ、仲介手数料や広告料で儲けたいはず。

自分からリフォームの終わる時期がわからないと募集が出来ないと言ってるわけだし、

早く募集した方が利益があるはずなのに、わざわざ逆のこと言うかなあ?と。



違和感があったので、私は直接仲介業者さんに電話して、そんなこと言ってるの?と

聞いてみました。すると仲介業者さんは「そんなこと言ってないです」と。

10部屋まとめて対応する前提で、ボリュームディスカウントした金額を提示して

いるので、バラバラに発注したらその値引率が変わったり、平米数が少ない箇所が

平米単価ではなく一式工事になって値段が少し上がる、ということは伝えている、

と言う話でした。発注自体はそれを理解しているならバラバラで構わない、と。



義母にその旨伝え、とにかく早く決めないと募集が出来なくて勿体ない、と進言。

義母は義母で、本当は自分が懇意にしている業者さんに依頼したい、でも仲介業者さんも

ここまでいろいろ対応してくれて恩を感じているので袖にはしたくない、とはいえ

全部屋まとめて発注だとコストが気になる、というところで堂々巡りになっており

結論が出せなかったようです。とにかく機会損失が一番良くないから、懇意の業者さんに

頼むなら頼むでその旨早く伝え、見積や工期がいつになるかを早急に伝えるべし、と

しました。



その後、義母と仲介業者さんの間で、入居が決まっている部屋を含めた3部屋について

リフォーム工事を依頼するということで話がまとまったようです。決められないなら

安い部屋をとりあえず任せればいいじゃない、高い部屋は相見積によるコストダウンの

効果が高いけど、安い部屋は労力の割に下がる金額はあまり多くないから、と伝えたのを

採用してくださったようです。とにかく募集が開始できる状態になってよかったです。

募集開始できていないことの方が私としてはストレスでしたから。



どうも義母と仲介業者さんの間の意思疎通がうまくいっていない印象があるんです。

どちらが悪いとかではなく、お互いが言いたいことと、相手の受け止め方がずれることが

すごく多いというか。それが機会損失に繋がっているように思います。でもこればかりは

人と人の相性というかパーソナリティというか・・・一朝一夕にどうこうなるものでも

ありません。



私自身がやり取りを把握できるようにと、LINEグループを作ってそこでやり取りを

するようにしてみたのですが、義母はあまり馴染めないようです。電話でやり取りした

内容をLINEグループにフィードバックしてくれたりはしません・・・。

結局、これもあまり有効に機能していないので、結局私が二人に電話して状況を

聞き取って、ずれを補正する作業をしております。



3部屋のリフォームを任せることまでは聞いておりますが、元々第一弾で募集するとした

部屋とは違う3部屋の工事なので、それじゃあ募集するお部屋はどこになったの?という

疑問がわくのですが、それがわかるようなメッセージは来ておりません^^;

あと、残りの7部屋についてはいつまでに結論を出すと伝えたのかも聞いておりません。

義母には、業者さん選定の時期が決まれば募集開始できる時期もおおよそわかるだろうと

思われるので、部屋ごとにいつまでに結論を出すかを仲介業者さんに伝えるように

お願いをしましたが、それが達成されたかもわかりません^^;

義母本人にも聞きますが、仲介業者さんに聞いた方が早いかな・・・。



ま、世の中全てうまくいくことなんてまずありえないので、今はこういうところが

うまくいかないんだな、ということが把握できて、それをフォローする手段があるなら

それでよしとしましょう。無いものねだりする方がストレスになります。今ある状況を

受け入れて、その中で最善の一手を出すことに集中した方が建設的というものです。



今与えられた環境の中で、いかにして最速で満室に持っていくか。自分が直接動けない

ハンデをどう乗り越えるか。今回はそれがテーマなのだろうと理解し、しっかりと結果を

出せるように頑張りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:13 | Comment(1) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする