現在７位です。お休みが終わるまであと２日。たいしたことやれてなくて焦る。
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昨年末の話ですが、札幌８棟目の空室の水落とし作業をしている時に止水栓の不良が
見つかりました。でも、これが意外と単純に直るものではないようでして・・・。
札幌８棟目は現在２室の空室があります。そして１室退去予告があり、現在進行形で
退去時諸費用の軽減を求められて交渉しています（こちらも思うところがありまして
本件徹底的に突っぱねております）。
少なくとも、空室に関しては水落としの作業が必要です。水落としは寒冷地では
必ずやるべき作業であり、水道管の中に残っている水を出し切る作業です。
水道管の中に残った水が氷になると、水が出なくなるだけでなく膨張して水道管が
破裂する事故にもつながります。気温が氷点下以下になる地域であれば、どこでも
やってると思います。札幌は水道管に水抜きのための蛇口がついています。
初めて見た時、これなんだろう？と疑問に思ったものでした。
この水抜き作業をしている時に、１Ｒのお部屋で給水の元栓を締めても水が流れてくる
事態が発覚。管理会社さんの判断で、提携している業者さんに現地での調査を依頼。
そしてその調査の結果「キッチンに水抜きカランがない」「止水不良で逆流している」
という２点が問題ではないか、ということがわかったそうです。
それでは、水抜きカランの設置と止水栓の交換・・・と話が簡単に済めば良いのですが
どうもそんなに単純な話ではない模様。
バルブ交換をすれば直ると思われるのですが、止水栓の老朽化によりネジ山が破損して
しまうと、交換とは別に大掛かりな作業となる可能性があるとのことでした。
ネジ山がつぶれないことを祈って交換を行うという選択肢もあるようですが、
最悪ネジ山がつぶれて復旧不可になった場合に、一部の他の部屋も断水になってしまうと
いうことでしたので、ちょっとリスクが高すぎるなあと思いました。
水抜きカランの設置と止水栓の交換で１０万弱ということでしたが、ネジ山が
つぶれてしまった場合は更に大きく費用がかかってしまうそうで・・・頭が痛いです。
札幌８棟目に関しては、融資が緩い時期に良い条件で融資が出てしまったから思わず
買ってしまったものの、そもそも入居付はさほど強くない地域だし、修繕はちょいちょい
発生するし、正直失敗だったなあと反省しております。融資が出るから買うって発想は
良くないですよ！（自戒の意味も込めて）
さて、今回の事案に対してどう対処するかですが・・・
①修理せず、水を出しっぱなしにして凍結に対処する
②止水カランと水抜き栓のみ対処する
③メイン管まで含めて対応できる業者さんに依頼する
の３パターンが考えられます。
①は論外。入居者様がいる時に事故が発生する方がダメージが大きいと思います。
②は作業に失敗した時、数日の断水が入居者様に発生してしまうことがリスクです。
しかも今回はネジ山がつぶれなかったけど、次回以降どうなるかわからないという
状態が続くことになりますので、やはりリスク管理の観点からは好ましくありません。
③だと費用が数十万単位と高額になってしまうのがネックになると思われますが、
実際どのくらいの費用になるのかは見積をしていただかないとわかりません。
結局どこかで出てしまう費用なのだと思うので、③でいった場合にいかほどかかるか
把握しておくべきだろうと考えました。なので、まずは最悪の事態に陥った時に
いくらくらいかかるのか見積を依頼することとしました。
これが１００万単位でかかるとなると、さすがにドン引きして悩みますが・・・
３０万とかで良い話であれば、全体を直してしまった方がいいだろうと思います。
それに、どっちみちネジ穴がつぶれてしまっていたら、そのお金が発生するのは
間違いないことですし、仮に今かからなくても将来かかるのは目に見えているので
やっぱり把握はしておかないとダメだろうな、という思惑です。
その旨管理会社さんに回答したところ、メイン管まで見られる業者さんは多忙で
年内に見積を取ることはできないから、年末年始の間は凍結しないよう水を少量
出しっぱなしにしておく、ということでした。それは仕方ないことですね・・・。
いずれにせよ、年明けになって見積が出てきた時に改めて判断しなくてはならない
事象だと思います。残債残っても内入れする覚悟で売りに出すなら、最悪この話は
見なかったことにしてもいいのでしょうけど、そうではないならきちんと直す必要が
あるだろうと考えます。とにかくまずは見積を見てから、ですね。
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