2021年01月11日

単身の高齢者さんにご入居いただけるための仕組みを検討する。

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先日のブログで早速1部屋決まったとお伝えした仙台1棟目。こちらのお部屋に関して

やはり見守りサービスを導入することにしよう、という流れになりました。



生活保護の70代の方の入居申込を受諾することとした仙台1棟目。想定家賃よりも

高めの家賃、つまり生活保護の保護費の上限で入居いただけるということだったので、

多少微妙なところがあっても入居いただく方向で考えようと思っていた次第です。



一番可能性があるのが、高齢の男性の独居ということで「孤独死」です。

孤独死の可能性を極力小さくする、最悪孤独死があったとしてもすぐ発見できる

体制を構築する、というところが今回のお申込を成立させる鍵だと私は考えます。



過去に2回ほど孤独死がありました。うち1回は死後数日で、1回は死後1カ月半程度で

発見されました。前者は近所に住む兄弟が見つけてくださいましたが、後者は身内の方が

遠隔にしかおらず、仕事も辞めており、誰も気が付かないまま時が経ってしまいました。



当然ですが、前者と後者ではリフォームなどの事後処理の費用が段違いでした。

後者の1ヶ月半の方は300万近い費用がかかってしまった次第です。

(詳しくは健美家に寄稿した失敗談をご覧ください)



痛い目にはあってますが、それでも「高齢だから孤独死が怖い」とこの申込を断るのは

先々のことを考えてもあまり得策ではないと思います。今後、高齢者の一人暮らしは

一般的なものになっていくだろうと思っているので、その大きな市場をみすみす逃すのは

ビジネス面でも勿体ないです。そして社会貢献的な観点からも、社会の困りごとに対して

入居促進と言う形で貢献できる内容だと思っております。



高齢者の方を受け入れるにあたり、まず確認しているのは、ご親族の方がご近所に

お住まいになっているかどうか。この点に関しては、今回の入居者様は一応条件を

満たしておりました。ただ、そのお身内の方が、ご本人より年上でした(汗)

それだと、入居が長期にわたった際に、ずっと見てくださるかという観点で少し

怪しいかなと思います。



次に、ケアマネージャーさんなどとのつながりがあるか。ある程度の年齢になると、

身体が弱ってきて何らかの福祉面からの支援をいただいているケースが多いです。

何らかの介護サービスを受けているのであれば、そのケアマネージャーの方と

こちらが連絡を取れる体制にしておくことや、ケアマネージャーの方が現地をどのくらい

頻繁に見てくれるかなどで、なにかあった時に早期に入院とか、最悪の場合も早期に

発見できるという効果が見込まれます。



この点についての確認が宿題になっておりましたが、宿題の結果は「介護サービスは

使っていないのでケアマネさんはいない」という結果でした。



それでは、ケースワーカーさんや民生委員さんは?生活保護を受けている方なので、

何かしら行政とやり取りはするはずです。その頻度次第では・・・と思いましたが、

残念ながらこちらも3ヶ月に1度とかしかやり取りをしないとのこと。



こうなると、誰も様子を見に来てくれないまま、異変があっても放置されてしまう

可能性が出てきます。最近、身近でも心筋梗塞になってしまった友人がおりましたが

彼は訪問介護のサービスを受けていたため、その方が迅速に対応してくれて一命を

取り留めることができました。誰かが定期的に様子を見に来てくれることって大事です。

しかし今回の入居者様はそれが期待できないので・・・どうするか?



結論としては、身内の方やケアマネージャーさんに関して期待が難しいのであれば、

見守りサービスを使って異変を察知するという方向に舵を切ろう、ということに

しました。



見守りサービスとは、部屋の中を何らかの手段で監視し、いつもと様子が違う場合に

その旨を伝達するサービスです。室内にカメラを設置して遠隔から様子を見るという

プライバシー的にどうなの?という方法が昔は多かったようですが、最近はもっと

スマートに・・・例えば電球とか電力量とか、そういう監視されている感じがない

情報の変化で異変を察知するサービスが多くなっているようです。



今回、仲介業者さんと私で調査して、以下の2つのサービスのいずれかを候補にしよう、

ということにしました。



候補その1:ハローライト

電球にSIMが組み込んであり、ベーシックプランの場合は電気の使用が丸一日ないと

メールで通知を送る仕組みのようです。アマゾンで15000円前後で購入できて、

3年間はそれだけで使えるようです。その後は月額150円でサービス継続になる模様。



候補その2:R65見守りサービス

電気の使用量を数ヶ月分記録し、いつものパターンと異なる場合にメールを送る、

という仕組みのようです。新電力を使って実現しており、電気代が東北電力さんより

高くなることはないということでした。保険とセットなら月600円、見守りサービス

単独であれば月300円とのことです。

詳細資料を見ると、まず入居者様の携帯に自動音声で連絡をして、入居者様が電話に

出ればアラートはキャンセル、出ない場合は大家さんに連絡をする、という仕組みに

なっておりました。なるほどねー。なかなか良い設計。



最初はこのいずれかを入居者様のご負担で導入することを交渉しようとしておりました。

よって、初期費用がかからない方が受け入れられるだろうと予想して、候補その2の

R65見守りサービスを採用することに決定。



そして仲介業者さんに交渉を依頼しましたが、残念ながら先方は月300円であっても

費用が出ていくのは避けたい、と、先方の費用負担に関しては難色を示したとのこと。

導入自体を否定するものではなかったようなので、大家側負担で導入するのであれば

OKという話になったので、こちらの負担で導入を進めることにしました。



同時に、火災保険や保障会社さんの契約などで、最悪孤独死が発生してしまった場合も

保険でその損失を補填できるように調整しました。これで恐らく、何かしら発生しても

対応しきれることでしょう。



ここまでに書いた内容を駆使して、今回の高齢者の単身入居をある程度安心して

受け入れることができるようになったと思います。今後も同様の形で、高齢者であっても

うまく受け入れられるように進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月10日

漏水の次は給湯器からお湯が出ないという問い合わせが!

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年明け早々、仙台2棟目で給湯器からお湯が出ないという事案が発生しました。

水に続いてはお湯かー。高利回り再生系にはありがちな話だから、淡々と対応しないと。



あるあるな話なのですが、オーナーが変わった途端にポロポロとトラブルが発生するのは

何でなのでしょうね?仙台2棟目は再生案件とは言え、相続系の完全放置系ではなく

普通にオーナーさんが今までもちゃんとオーナーさんとして管理や修繕をされていた

案件です。売買契約の時にオーナーさんともお会いしましたが、人としても好感が

持てるタイプの方でした。無責任な経営はしないだろうなという感触は抱きました。

だから、設備とかもやるべきことやトラブルに対してはきちんと対応していらっしゃると

思うんですよね。なのに、なぜかオーナーチェンジ後にトラブルが発生する奇々怪々。



第一弾として年明け早々からヒーターの故障で水が止まるという事件が発生しましたが

こちらは今まさに発生している大寒波の中でも、特に水のトラブルが報告されて

いないことから、無事に収束したものと考えられます。



そして今回は残念ながら第二弾です。現在入居中の5部屋のうち1部屋の方から

「お湯が出ない」という連絡があったとのこと。



このお部屋の方は、年始の水のトラブルの時に義母が直接連絡して対応した方です。

基本的に、売買時の仲介業者さんが軌道に乗るまでは(管理委託は受けていないけど)

面倒を見ると申し出てくださっており、連絡はそちらにお任せすればいいかなと

思っていたのですが、このお部屋の方だけはそこまでの流れもあり義母が直接連絡を

していた次第でした。



以降、このお部屋に関しては義母のところに直接入居者様から連絡が来るように

なったのですが、その入居者様から早速来た連絡が「お湯が出ない」だったそうです。



義母が対応していたので、細かい話が伝わってきていなかったのですが、第一報は

まだ年明けムードが抜けきってない1月5日だったようです。お風呂のお湯が出ないと

電話で一報があったとのこと。前から少し調子がよくなかったとのことでした。

「どうしてオーナーが変わった途端いろいろ言ってくるのよ」と義母はややキレ気味に

言ってましたが、それは巡り合わせなので仕方ないです(汗)



翌日、仙台1棟目の頃からお付き合いしている安くて良い工事をしてくださる

内装業者さんが現場を見てきてくださり「給湯器の容量が一回り小さいから、外気温の

低下によってお湯が出なくなったのでは」と連絡があったそうです。どうやら義母の

判断で、内装業者さんに現場を見てきてほしいと依頼したようです。



義母は私と違い「すぐやる課」の人なので、問題があったらすぐ解決しなくてはと

超スピードで動きます。そしてその過程を私に伝えることをあまりしないので、

見ているこっちとしては何がどうなっているのかがよくわからず、ハラハラすることも

多いです。自分が社長だし、役員報酬も貰ってるのだから仕事はちゃんとしないと、

というすごく真面目な気持ちで取り組んでくださっております。正直なところ、

当初は銀行融資の為に名前だけ・・・と思っていたのですが、これは嬉しい誤算でした。



ただ、それゆえに「私が社長なのに私の方を見て仕事していない」と感じることがあると

いきなり怒り出すこともありまして(汗)

初期の頃は銀行さんに行っても、社長の方を見て話をせず私の方を見て話す行員さんが

多かったので、打ち合わせ後に「あたしが社長なのに何なのよあいつは」といら立ちを

隠さないことが何度もありました。自分はちゃんと仕事をしているのに、という

プライドと、それに対する承認欲求があるのでしょうね。



義母のそういうメンタリティを理解したので、以降私は一歩引いて、判断に必要な

情報や私の意見は述べるけど、最終判断は義母に行って貰うようにしております。

ある意味、その弊害として、私が事態をあまり把握できないという状態があるのだと

思っていますので、ここは今後の課題だなと思います。うまく情報共有できるように

なればいいのですが。



給湯機の話に戻ります。



サイズが小さいためにこの大寒波で給湯が機能しなくなった、ということであれば

そもそも給湯器の交換が必要になります。しかし、仙台2棟目は都市ガス→プロパンに

変更予定であり、その時に給湯器も交換されます。今ここで給湯器をこの部屋だけ

都市ガス仕様の新品に変えるのもなあという思いも。状況がはっきり見えないため、

判断には至れない状態でした。



この少ない情報の中で、私が思いついた解決案は、一時的に他の空室のお風呂を

使って貰うということでご容赦いただけないか交渉することでした。交換必須なら

全体の交換が見えたタイミングで対応したいな、と。ただ、修理もせず他の部屋の

お風呂を使えとは何事だ!とおしかりを受ける可能性もある選択肢なので、本当に

それでいいのか躊躇するところはありました。



そうこうしているうちに義母から入居者様のメールが転送されてきました。

矢のように連絡が来ており、やや参っているようです。たぶん連絡がどうこうと

いうより、問題が解決しないことで参ってるんじゃないかなと予想・・・。

メールを見る限り、別にクレーマーのような感じはなく、普通にこちらの立場も

おもんばかった上での対応を要請している感じに見えましたので、この方が高圧的に

クレームを出していると言う感じには見えません。なので、義母自身がきちんと仕事を

したいのに、上手く進められなくて自分にいら立ち参っているんだろうと予想しました。



メールをよく読むと、入居者様からもいくつかの解決方法が提案されており、その中に

空室のお風呂を使わせてもらうという案もありました。お、先方からそのような案が

出ているなら、それに乗らせてもらえばいいんじゃないかしら?



義母には、入居者様が言っているように他の部屋のお風呂を使って貰いましょう、と

伝えました。でも、全部屋給湯器の容量は同じみたいだし、他の部屋を案内しても

結局お湯出ないんじゃないの?という意見。いやまあ確かにそうなんですよね。

だから私もそこは釈然としていないです。



そこでピンときました。確かこの物件、まだバランス釜の部屋もあるはずです。

給湯の仕組みが違うなら、お湯が出る可能性も高いんじゃないの?と思ったので

バランス釜の部屋を案内するように義母に提案。それでもお湯が出なかったらという

不安はありますけど、バランス釜の部屋の鍵を先方に渡して様子を見て貰うことで

まずは進めましょうということにしました。



ここで義母が困ったことがひとつ。鍵をどうやって渡しに行くか、です。

大寒波の到来で路面凍結や降雪などが考えられるため、義母としては運転に不安が

あるからあまり外に出たくない(というか出られない)、と。事故に遭われても

困るので、誰かにお願いするしかないでしょうね。



義母はここで売買の仲介業者さんに連絡を取り、ここまでの経緯について説明して

鍵を置いてきてほしいという話をしたようです。そしてその後、義母からは連絡は

特になし。どうなったか後で聞いてみないとと思っていたら、仲介業者さんから

電話が来ました。別件での電話だった気がしますが、義母から情報が出てきてない

入居者様の給湯器対応の話を聞きました。



まず、義母が相談した内装業者さんの言う「容量が足りないからお湯が出ない」は

ガス業者さんに確認したけどありえない、とのことでした。そして義母からは

バランス釜の部屋を指定されたものの、その部屋は長年使われていないので、

お湯が正しく出るかも微妙だとのこと。そういった話をして、普通の給湯機の部屋に

変えて貰った、とのことでした。



仲介業者さんにて、入居者様への連絡とガス料金についての取り決め(基本料金は

大家負担、従量課金分は入居者様負担に決定)、鍵の受け渡し、ガスの開栓立ち合い、

給湯器の動作確認、募集図面上からの該当の部屋の一時停止などの対応を一通り

実施してくださったそうです。助かります!



その後、義母と仲介業者さんでやり取りをして、入居者様の部屋の給湯器の故障を

直すべく、ガス業者さんに修理の手配をするということで合意したとのことでした。

これで落ち着くかな・・・。



会社組織でもそうですが、関わる人が増えれば増えるほど、情報の不透明性が

増えていきます。たかが4〜5人ですが、今はまさにその状態なのだと思います。

義母からうまく対応内容を引き出せるような仕掛けを作ることが必要です。

義母にも、こういったところで話の食い違いや対応内容の不明点が出てしまうと

私も何をするのが正しいか助言できなくなるから、なるべく伝えてくださいねと

言ってはいます。とはいえ、ここはなかなか簡単には変わらないでしょう。

より良い経営のために、こちらでも試行錯誤してみようと思います。



次回予告

え、使ってくださいとお願いした部屋の水が出ないですと!?

(引っ張るわけじゃなくて、現在進行形で結末がわからないんですよ)



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月09日

札幌9棟目のテナント申込、絶賛家賃交渉中。

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札幌9棟目のテナントさんのお申込、年明けになり交渉が本格化して参りました。

先方の希望家賃と募集家賃の隔たりを埋めるべく、管理会社さんに交渉いただいてます。



昨年の年末、札幌9棟目にお申込が入りました。2年以上待ってようやく入った

確度高めのお申込。これは逃してはいけないやつです。でもそんなのどから手が出るほど

欲しかったなんて顔はしてはいけません。冷静に対処し、ギリギリのラインをついて

交渉を成立させなくてはならないと考えます。それも話を壊さない程度に。



年末の時点で、先方の希望家賃と当方の希望家賃の間には、8000円の差があります。

テナントとしてのお部屋の募集賃料と、バックヤード扱いのお部屋の募集賃料を足した

金額と、先方が2つ合わせて〇万でどうでしょうと言ってきている金額との間の差が

8000円ある、という状態。



バックヤード扱いでお申込いただいたお部屋は、以前出張者向けの別宅という扱いで

家具家電付きで募集をしておりました。まず、この家具家電は撤去させると言うことで

家具家電分の家賃アップ分3000円は別の部屋で担保することにします。これで

残り5000円の差です。



それから、テナントを一緒に申し込んでくださった方には、テナントとバックヤードの

居室を室内ドアでつなげる工事をしましょうということをうたっておりました。

これについては今回は対象外として、ご自身で対応してくださいということにしました。



あとはいくらまで家賃交渉に応じるか、です。



この後売却を控えているので、あまり安くしすぎると利回りに影響が出てしまいます。

ただ、話が壊れて空室のままだと、それはそれで売る時に苦労するし、インカムも

得られなくなってしまいます。できれば、それは避けたいところ。なので、ギリギリの

いい感じの価格での妥協ラインを探る必要があります。



年明け、管理会社さんからメールが届きました。こちらが出したドアや家具家電について

先方はその条件でOKとのことでした。ただ、家賃に関してはやはり当初希望していた

ラインでお願いしたいということのようです。



仲介業者さんは、もう一段階家賃を下げて3000円の差まで落としたらどうか、

というご提案をしてくださいました。確かにそのくらいで決着させたいですね。



管理会社さんと電話して交渉の雰囲気をヒアリングしましたが、感触としては

恐らくキャンセルになることはないのではないか、ということでした。かなり具体的な

話にも踏み込んでおり、店内レイアウトや工事の時期などについても言及されている、

ということでした。キャンセルや破談になる心配は少ないと思う、という手ごたえの

ようです。



諸々話をして、管理会社さんの提案する3000円差で再交渉して貰うことにしました。

どうぞよろしくお願い致します。これで話がまとまればいいのですが。



ただ、保証会社さんの審査にまだ入れていないというのは気がかりなポイントです。

なんでも、個人契約にするか法人契約にするかで迷っているのだとか。



今回のお申込は、どこかの店舗で修業した方が独立開業する展開だそうです。

そして開業に当たって出資してくださるスポンサーもいるということでした。

ここからは管理会社さんの推測ですが、スポンサーになってくださる方の法人名で

借りるのか、個人事業主として自分で借りるのか、というあたりが悩んでいる

ポイントなのではないか、と。スポンサーを買って出るくらいなのですから、

その法人さんの方が審査は通りやすいでしょう。でも、契約名義は自分にして

おきたいという気持ちもあるでしょうから、その狭間で悩んでいるのではないか、

という予想でした。そう言われればなんとなく納得できます。



でも、早く名義決めてほしいですよね・・・保証会社さんの審査にも入りたいです。

これだけ期待値上げておいて、保証会社さんの審査を通らないとか目も当てられないし。



決着までもう少し時間がかかりそうですが、申込された方は早く開業したいと思って

おられるようですので、そう遠くないうちに決着することでしょう。早く家賃が

入ってくれないかな、と今からウキウキしております(気が早いってば)。



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posted by ひろ* at 09:47 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月08日

新年早々退去予告で頭が痛いけど、理由を聞くとやむを得ない・・・。

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東京11棟目で退去予告が発生してしまいました。新年早々なんということでしょう。

昨年に続いて入れ替わりの激しい一年になるのだろうか・・・(鬱)



思わぬ伏兵からの退去予告です。そこはちょっと想定していなかったです。



舞台は東京11棟目。東京11棟目と言えば、某ターミナル駅の商店街に位置する

かなりの鉄板立地な物件です。既存不適格とはいえ再建築も可能で利回りはリノベの

費用を含んでも10%超。これを買えたのはラッキーでした。



最初は民泊をやりたいという法人さんが全部屋まとめて借りてくれたのですが、

コロナ禍でまともに稼働しなかったようで、半年ちょっとであえなく退去に。

その後、改めて一般賃貸で募集をかけたところ、立地の良さもあいまって、割とすぐに

2部屋とも決まって満室になった、という経緯でした。



ですので、まだ1年も経っていないことから、ここで退去予告が発生することは

想定外でありノーマークでした・・・。しかも条件の良い2階のお部屋です。

うーん、これは一体?



管理会社さん曰く、退去予告が送られてきていたのは昨年の年末だったそうです。

管理会社さんの営業が終了した後、FAXで事務所に送られてきたのだとか。

退去は1月末とのこと。



退去の理由は・・・どうやら階下の住人の方の騒音だったようです。

ただ、騒音の種類が「いびき・嗚咽・生活音」だった模様。



古い木造アパートをフルリノベして貸している案件なので、騒音などに関しては

どうしても発生してしまうものと思います。だからそれ自体は仕方ないことであり、

事象が発生した時、いかにして注意喚起などで未然に食い止めるか?という点が

大事なのではないかと思う次第です。



ただ、今回の理由だと、それは無理筋な相談というものですよ・・・。



私も軽度の睡眠時無呼吸症候群なので、自覚なくいびきをかいている状態です。

仮に私がアパート住まいで、隣の人から「いびきがうるさい」と言われたとしても

いびきはどうにもならんでしょ?としか思えないし、改善しようという気持ちには

なかなかなりづらいですから。私も嫁ちゃんが病院に行けと何度も言うから、

ようやく重い腰をあげて病院に行ったわけで、見ず知らずの人や管理会社さんに

いびきを何とかせいと言われても、確実に行かなかっただろうなと思います。



管理会社さん曰く、今回の入居者さんも事前にいびきに関しての相談を管理会社さんに

相談してくれていたようです。そして管理会社さんも、該当の入居者さんのところに

注意喚起をしてくれていたとのこと。そこまでやってくれた上での結果であれば、

これはもう何も言えません。黙って送り出すしかありません。



自分がいびきをかくのにそれを言うのもアレなんですが、確かに出張の時とかに

ホテルに泊まり、どこかの部屋からいびきらしき音が聞こえてくると、起きてる間は

多少気になることがあります。ホテルは部屋も狭いですし、構造的に聞こえがちなのかも

しれません。ホテルの場合はたいてい1日経てば宿泊者さんが入れ替わるので、

そこまで気にならないのですが、それがずっと続くとなると多少ストレスになるかも、

というのはわからなくもありません。



そういえば、管理会社さんと何かの話をしていた時、東京11棟目の件で「多少ですが

神経質な入居者さんもいらっしゃるので」みたいなことを口走っていた記憶があります。

あまり気にしていませんでしたが、その段階で今回のような話の相談は既にあったのかも

しれないなあ、と今になって思うのでした。



これは誰も悪くなくて、不幸な巡り合わせだっただけなのだと思います。

いびきをかく人だって、かきたくてかいているわけじゃない。

そのいびきが気になってしまう気持ちもわかる。

管理会社さんもやれるだけのことはやった。

単に巡り合わせが悪かっただけなのでしょう。



大家の立場での心情としては、短期退去は経費がかさむので痛いのですが、今回は

やむを得ないと思います。笑顔で送り出すしかないですね。



不幸中の幸いか、退去の時期は悪くありません。繁忙期を迎えるタイミングです。

前回と同じ条件で募集を行って良いかと管理会社さんより連絡をいただいたので、

前回と同じでお願いしますと回答しておきました。場所が良いので、今回もきっと

すぐ決まるだろうと期待しております。



退去は残念ですが、それでいちいち愚痴っても仕方ありません。不動産賃貸業は

入退去のもぐらたたき。あってしかるべき話だということで、気持ちを切り替えて

速やかに次の募集を行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月07日

東京13棟目、スーパーホストに認定されるの巻。

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緊急事態宣言を前に閑古鳥が鳴く東京13棟目ですが、この度無事にAirbnbで

スーパーホストに認定されることができました。関係者の皆様に感謝致します。



意外とコンスタントに長期予約が入っていた東京13棟目。長期滞在(1ヶ月単位)の

予約がとても多かったので、たぶん滞在費が相場と比較して安いのだろうなあと

思ってました。初期の頃、半年以上の滞在の問い合わせがあったのですが、さすがに

それは安すぎたのだろうと判断。運営会社さんにお願いして少し宿泊費を上方修正して

いただいたことがあります。それでも、予約はほとんどが長期でした。



正直なところ、インターネット代だとかスマートキーの月額費用とか、こちらが

費用負担しているものがあるので、そういった諸経費まで考えると長期滞在の場合は

賃貸で得られる想定の家賃を少し下回る手残り額になっております。



それでも予約が入らないよりはマシ。そしてレビューが蓄積されないことには、

コロナ明けのスタートダッシュも望めません。運営会社さんも、ある程度レビューが

蓄積されるまでは安めの家賃で数を貸す方がいいというスタンスでしたので、私自身も

その方針に乗っかって、ちょっと安くても埋めようという形で動いておりました。



Airbnbでは「スーパーホスト」という制度があり、良いレビューが蓄積される、

一定数以上の宿泊を獲得する、などいくつかの条件をクリアすることでスーパーホストに

認定されます。スーパーホストになると、Airbnbで検索した際、結果の上位に

表示されやすくなる、スーパーホストのみというAirbnbの検索条件に引っかかる、

といったところが予約獲得に対して有利になります。



スーパーホストの認定要件は以下の通りです。Airbnbサイトより引用します。

・宿泊10件以上の受け入れ実績、または(長期滞在型の場合)宿泊3件・計100泊以上の受け入れ実績がある
・返答率は90%以上を維持
・ホストによるキャンセル率が1%以下(予約100件中キャンセルが1件以下。酌量すべき事情ポリシーで例外が適用されるケースは除きます)
・総合評価4.8つ星以上を維持(退出日ではなく投稿日で見た過去365日間のレビューが対象)




私の場合、長期の予約が多かったため、この中だと「宿泊10件以上に受け入れ実績」が

実は一番ハードルが高かったです。6月くらいから開始して、月に1〜2件の予約だと

意外と件数が稼げないんです。だからギリギリまでひやひやしておりました。



レビューに関しては、ありがたいことにすべてのお客様で★5をいただくことが

出来ました。望外の喜びです。日本人の方を相手に宿泊して貰うことになるため、

外国の方と比べてレビューの目線は厳しいだろうと思っていましたが、それにも関わらず

(細かい項目で★4になることはあったものの)総合評価は全レビューで★5をキープ。

運営会社さんがきっちりと対応してくださっているからだと思います。ありがたし。



ホテルはじめたよということを聞いて、お友達の大家さんが泊まりに来てくれたことも

過去にはありました。コロナ禍の中であるにも関わらず遠出してきてうちのホテルに

宿泊してくださったの、嬉しかったなあ。



そういった積み重ねの結果、何とかスーパーホストに到達することが出来ました。



先に書いた通り、検索で少し優位になるだけと言えばそれだけなのですが、レビューが

命のAirbnbにおいて、良いレビューをいただきスーパーホストでいられるのは

複数の候補が並んだ時に競り勝てる可能性が増えることも意味しているのではないか、

と期待しております。



今は緊急事態宣言を出すか出さないかみたいな状態に首都圏はなっておりますので

せっかくスーパーホストを獲得したところで、そもそもお客様がいないという状況。

なので、すぐに効果を実感できることはないのでしょう。現に、年末年始までは

予約がちらほらとあったのですが、年明けからこの先の予約はゼロですから。



ただ、リスティングの閲覧数を見ていると、コロナの増加とはあまり無関係な

推移になっているようにも見えます。年末年始は需要が高かったようで、見てると

12月28日あたりはここ2ヶ月の中で最大の閲覧数となっておりました。

年明けはさすがに下がっているものの、それでも12月21日段階と同じくらいの

閲覧数になっており、決して閲覧している人が少ないわけではないようです。



さすがに緊急事態宣言云々言ってる状況で予約を入れてくる人は多くないだろうと

思われますが、もし入ったらラッキーですね。



正直、旅館業法に準拠した宿泊施設を始めると決めた後のコロナ騒ぎでしたので、

厳しいかなと思っていたのですが、ここまでは宿泊費を低めに設定することで、

思っていた以上に予約を貰うことができております。この先どうなるかはコロナの

状況次第と思いますが、コロナが収束した後に期待しながら、今の評価を維持して

いきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする