2021年01月16日

札幌の新築を持ち込んでみたものの、残念ながらうまくいかず。

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年末に1件、札幌の新築のご提案をいただいておりました。取り組んでみましたが

融資が難しく見送りの結果に。実案件で金融機関さんの感触を図れたのは収穫でした。



年末のことでした。お付き合いのある新築企画屋さんから連絡があり、札幌の新築の

企画が入りそうな土地が出たから連絡した、とのこと。ありがとうございます!

既存顧客の方が多数いる敏腕営業マンなので、正直私のところにまで案件が来ることは

ないんじゃないかなと思っていました。こうやって気をまわしてくださることに感謝。

この辺がデキる営業マンのすごいところなのでしょうねー。



場所はそんなに悪くなかったです。駅徒歩の距離が若干5分を上回っていたものの、

このくらいなら許容範囲でしょうと思える程度。賃貸需要も悪くはなさそうと思います。

間取りなど詳しい情報は一切なく、収支計画のみ送られてきた状態ですが、立地さえ

判断を間違えなければ、土地の広さだけ見て各部屋の広さのイメージをつけて、

感覚的に大丈夫だろうと予想できました。



持ってきていただいたからには、こちらも頑張って迅速に融資付をしなくてはです。

夏場に会話して、一般論として可能性がありそうな数行の金融機関さんにこの案件を

持ち込んでみよう、と決めました。



私はデュアルライフ志向があります。拠点を複数持って、季節ごとに一番いいところに

滞在する生活。あるいは週末だけ海の見える家で田舎暮らしする生活、みたいなのに

憧れがありました。ま、嫁ちゃんは全くそういうの興味ないし、むしろ移動面倒だと

言われてしまうので、そこをどうするかというのはありますけど、複数の場所に

拠点を持った生活というのはいずれ実現したいこととして考えておりました。



札幌は夏場涼しいので、夏は札幌に長期滞在したいなという気持ちは強いです。

半ば騙されたような感じで札幌に物件を買ってから、もう10年どころじゃない月日が

流れました。ビジネスの中の一つの拠点として札幌はすっかり私の中に根付いており、

現地で飲みに行ったりビジネスしたりできる友人・知人も増えております。

やっぱりここの場所は大事だと思うし、きちんと拠点を持ってビジネスを拡大したい

気持ちは強いです。



そして、このコロナ禍で一気に普及したテレワーク。私の勤める会社でも、テレワークを

前提とした出社しない社員という枠を作ると聞いております。テレワークの普及で、

デュアルライフは勿論のこと、介護離職のような不幸な話も減るのではないかと

期待されます。そして私も、会社勤めをしながらデュアルライフを実現することも

不可能ではないなと思うようになりました。



仙台法人は仙台在住の義母が代表を務め、東京法人は東京在住の嫁ちゃんが代表を

務めています。それぞれの拠点に代表者がいる状況ですが、札幌にだけは代表者が

おりません。そこで、私がテレワークを前提に札幌と東京のデュアルライフをする前提で

札幌に住民票も移してしまえば、札幌にも代表者的なものができるのではないか、と。

融資の為という側面も当然ありますが、自分が札幌市に税金を納め、覚悟をもって

ビジネス展開をする、自分の生活の複数の拠点の一つにする、という意思表示として

そういうことを考えてもいいのかなと思っています。



その前提であれば、本来なら遠隔地の人に融資をしない地元金融機関さんでも、審査の

俎上にのぼるのではないかと考え、夏場に複数の金融機関さんにヒアリングしました。

結果としては、あくまで一般論ながら、そのような形であれば検討できる可能性はある、

とのことでした。



今回、具体的な案件が出てきたので、それらの金融機関さんに実際にブツを当てて

本当に検討可能なのかを判断していただくこととしました。勿論、融資がつくなら

買うつもり満々です!



今回は3行にぶつけました。結果としては全部NGだったのですが、収穫はありました。



金融機関さんその1(札幌5棟目に融資いただいております)



当時は遠隔地の人でも融資をするスタンスでしたが、今は完全に閉じております。

既存取引先でも、札幌に本店があるとか、札幌に代表者や事業継承予定者がいるとか、

そういう状態ではないと追加融資は難しいと言われておりました。



今回、前述のような形で私が移住前提ではどうかと相談しましたが、結果としては

今は上が厳しくてなかなか取り上げづらいとのこと。融資姿勢が変わるまでは、

辛抱しながらお付き合いをしていくことになりそうです。この金融機関さんは

担当の人はどの方もいい人で仕事もできる印象です。じっくり付き合いを続ければ

いずれいいことあるかなと思うので、短絡的には捉えずに引き続きのお付き合いを

心がけたいと思います。



金融機関さんその2



友人のご紹介でつないでもらった金融機関さんです。前回話をした時は、自己資金1割を

前提と言っていたので、割と手出しを抑えられる取組ができそうだという印象です。

第一印象として、担当さんがちょっと弱いかなという感じはしました。融資をしたい、

という覇気がないというか、淡々と仕事をこなすタイプに見えたのです。



こちらは書類も一番たくさん送りましたし、時間もかけて審査してくださいました。

ただ、結論としては今回は難しいとのこと。エリア外の物件が多すぎて管理しきれない、

というのが決め手になったようです。他、稼働率も若干低めなのが気になるとのこと。

稼働率に関しては耳が痛いです。



上層部や金融庁さんの動向次第で雰囲気は変わるかもしれないので、こちらに関しても

引き続き情報交換はさせてほしいと申し入れておきました。年単位でお付き合いを

模索していきたいと思います。



金融機関さんその3



こちらも友人のご紹介でつないでもらった金融機関さんです。前回話をした時は、

支店長さん自ら登場していろいろと話を聞いてくださいました。

今回も支店長さんに直接話をして、まず物件資料を送ってほしいとのこと。

送ったら「場所はいいですね〜」と。ただ、内部で検討してみた結果として、

ロットが大きすぎるということでNGになりました。金額が大きいと融資しづらい、

ということだそうです。



物件資料以外の情報を送っていない状態なので、金額的にOKの物件を持ち込んだ時

その2の金融機関さんと同様にエリア外物件の多さを指摘されないか、という不安は

あります。仙台法人の決算書は前回見せているのですが、個人としての保有物件の

リストはまだ見せておりません。今回一番脈がありそうな金融機関さんでしたので、

先に個人の保有リストを送っておいた方がいいかな?という気もしました。

週明け、支店長さんに電話して相談してみるか。



物件購入と言う観点では残念な結果になりましたが、やっぱり具体的な案件を

当ててみないことには、本当の意味での生の声は聞こえてきません。そういう意味では

今回は意味のある打診になったと思いますし、次につながる内容だったと思います。

ただ、もうちょっと話をできる金融機関さんを増やすべきだなとも思いました。

業者さんだって、融資の可能性が高い人に案件を持ち込みたいでしょう。私自身が

そういう人になれるよう、ちゃんと精進しないと・・・と思った次第です。



次の案件が来た時に向けて、準備を進めておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月15日

東京8棟目で痛い退去予告・・・満室返り咲きへの道は遠い。

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東京8棟目で更なる退去予告が出てしまいました。やばいな、3部屋空室になるよ。

特殊物件なので焦っても仕方ないですが・・・募集頑張らないとまずいぞこれは。



ここまで、東京の稼働率は良い方でした。ほとんど空きはなかったと思ってます。

しかし昨年の後半くらいから、徐々に空室が増えてきております。全体稼働率も

決して褒められた数字ではないのですが、札幌の問題児が少しずつ埋まりはじめて

いるのに対して、東京は空きが増えてしまっている印象があります。



現在、退去予告を含めた東京での空室は、東京6棟目1室・東京8棟目3室・

東京10棟目1室・東京11棟目1室・東京12棟目2室です。東京だけで見れば

30室中8室空いていることになり、稼働率75%を切っています。まずいです。

更に、千葉1棟目も空きのままですし。



東京6棟目、東京11棟目は立地が良いのでそんなに心配はしていませんが、

東京12棟目はそろそろ路線転換考えた方がいいかな・・・。東京8棟目が空室が

なかったから、サテライトとして使うと言う案を考えたのですけど、母体となる

東京8棟目の空室が3室に拡大しているのにそんなこと言ってられない予感です。

管理会社さんと週末当たり電話で打ち合わせするか。



サラリーマンのお仕事がかなり立て込んできているのと、仙台2棟目のフォローが

必要なのとで、それだけでも割といっぱいですが・・・東京もこう見ると切実。



ちなみに札幌は、札幌5棟目2部屋、札幌7棟目1部屋、札幌8棟目3部屋、

札幌9棟目1部屋で合計7部屋空きです。62部屋中7部屋なので、約89%の稼働率。

別に褒められた数字ではないですが、一時期より盛り返してきているのは確実です。

なので、東京を重点強化地域にした方がいいなと思う次第。



で、東京8棟目なのですが、残念ながら退去となってしまいました。

このお部屋、前々から退去するのではないかという問題が1つくすぶっていましたが

様子見をしている状態でした。今回、その危惧が現実になった形です。



東京8棟目はペット多頭飼いに加え、コミュニティのある賃貸住宅というところを

差別化ポイントにしております。たいしたやり取りはしていないのですが、全体連絡用の

LINEグループを作ってあります。コロナ禍前はここでお庭でのBBQの告知なんかを

させて貰っていたのですが、今の情勢だとこの春もBBQは厳しそうだなあ・・・。



なので、割と入居者さんの人となりはわかってるつもりなのですが、今回退去される方は

そういう交流が全くありませんでした。LINEをやってないということで、グループに

入っていただけなかったのです。



退去の理由はデリケートな内容なのでここでは書けません(管理会社さんに口止めを

されている&もし仲良くしている入居者様が見たらちょっと引くだろうと思うので)が、

ある意味交流がない方がその理由で退去で良かったです。交流がある人だったら、

正直どう接したらいいかわからなくなるところでした。



本当は、2部屋退去でちょっときついところに更なる退去は厳しいなと思ってましたが

繁忙期でむしろ良かったと思うべきか・・・。



とにかく、退去になるという事実は受け止めないといけませんので、粛々と次の募集を

するよりないです。この物件に関しては、すぐに次が決まるというよりは、ある程度の

時間をかけて良い人を募集するのが適切でしょう。しばらくは踏ん張らないとです。

東京8棟目が一番家賃が高いのに、そこが3部屋も空くとけっこうキツイのです。



週末、管理会社さんと募集の方策を練ろうと思います。



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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月14日

募集開始するのにこんなに手こずるのは想定外でした・・・。

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仙台2棟目の各部屋のリフォーム、空室10部屋(入居申込1部屋含む)のうち3部屋は

売買仲介してくれた業者さんの紹介してくださったところに依頼することに決定です。



高利回りも、実際に埋めないと絵に描いた餅になってしまうのが不動産賃貸業です。

仙台2棟目は高利回り物件ですが、入居が15部屋中5部屋しかないので、このままでは

想定された収益を得ることができません。早々に客付をして埋める必要があります。

幸い、繁忙期突入のタイミングであり、時期は悪くありません。リフォームできる部屋は

早めにリフォームを終わらせ、募集できる状態にしなくてはならないです。



入居付をするためには、募集を開始しなくてはなりません。

募集を開始するためには、ポータルサイトに掲載する必要があります。

ポータルサイトに掲載するには、リフォームが終わる時期が確定しなくてはなりません。

(厳密には、リフォームと言うよりは入居可能時期がいつかという話です)

また、物件名も決まっている必要がありますね。



今回、売買仲介してくださったところに専属で賃貸仲介をお願いすることとしています。

本当は広く複数の業者さんを窓口にしたいところですが、優先的に物件情報を提供して

くださったことに対するお礼の意味を込めて、他の業者さんは窓口にしないことに

しております。



今回募集窓口になる業者さんは、ポータルサイトには「入居可能時期」を掲載しないと

いけないので、リフォームがいつ終わるかがわからないと掲載できない、と仰います。

余裕を持って先日付で書いてもいいけど、それはそれで早く入りたい人を排除することに

なってしまうので、できるだけ正確な情報を最初から記載したいというご意向でした。

また、物件名を変えるなら、最初の契約からその新しい物件名で統一したいので、

それも募集開始前に決めてほしいとのことでした。



業者さんによっては、入居時期未定で募集開始するところもあるとは思うのですが、

今回は窓口の業者さんの流儀に従って、リフォーム完了時期を確定させてからの

募集と言うことになります。また、物件名も変えるなら早く決めないとということで

こちらは年末年始の義母の宿題にして、早めに決めていただきました。



そして、この「リフォーム」に関して、私が思っていた以上に話がまとまらず・・・

購入して半月以上経過し、繁忙期も半月弱消化したこのタイミングで、ようやく2部屋の

募集が開始できる状態になる、というスピード感のなさ。私が主導権を取っているなら

もうちょっと早く決めているのですが、今回は義母に主導権があるので、思うように

いかない状態になっております。



出しゃばらない程度に状況を把握すると、義母と仲介業者さんの意思疎通があまり

うまくいってないんだろうなあ、ということが一つの要因としてあがりました。

また、損して得取れ、の発想を義母が出来ていないことも理由の一つだろうと思います。



年明け早々に、売買仲介をしてくださった業者さんが懇意にしている内装業者さんが

見積を出してきてくださっています。その内容を義母は「高い」と見ておりました。



確かに、過去に依頼している内装業者さんのクロスやCFの平米単価は、今回の

業者さんの方が高いです。当然ながら、仲介業者さんのマージンだって乗ってるので

激安・最安値になることはないでしょう。それは当然です。



義母はどうしてもその価格差が気になってしまうようで、自身が懇意にしている

業者さんに相見積を頼みはじめました。コストダウンは大事なので、それ自体は

良いと思うのです。ただ、全部屋ではなく見積金額が安いお部屋はスピード重視で

割り切って発注してしまってもいいのでは、と思いますが・・・。



義母にそのように進言したのですが「仲介業者さん紹介の内装業者さんの場合、

10部屋全部発注しないと引き受けられないと言われている」と言っております。

義母的には10部屋まとめてではなく、コストが高い部屋はじっくり相見積して

決めたい、と思っているようです。それなのに仲介業者さんからは全部まとめて

発注してくれないと困ると言われ、身動きが取れず困っている、と。



でもそれって違和感あるんですよね。だって仲介業者さんはリフォームで儲けるより

リフォームを早く終わって貰って募集をかけ、仲介手数料や広告料で儲けたいはず。

自分からリフォームの終わる時期がわからないと募集が出来ないと言ってるわけだし、

早く募集した方が利益があるはずなのに、わざわざ逆のこと言うかなあ?と。



違和感があったので、私は直接仲介業者さんに電話して、そんなこと言ってるの?と

聞いてみました。すると仲介業者さんは「そんなこと言ってないです」と。

10部屋まとめて対応する前提で、ボリュームディスカウントした金額を提示して

いるので、バラバラに発注したらその値引率が変わったり、平米数が少ない箇所が

平米単価ではなく一式工事になって値段が少し上がる、ということは伝えている、

と言う話でした。発注自体はそれを理解しているならバラバラで構わない、と。



義母にその旨伝え、とにかく早く決めないと募集が出来なくて勿体ない、と進言。

義母は義母で、本当は自分が懇意にしている業者さんに依頼したい、でも仲介業者さんも

ここまでいろいろ対応してくれて恩を感じているので袖にはしたくない、とはいえ

全部屋まとめて発注だとコストが気になる、というところで堂々巡りになっており

結論が出せなかったようです。とにかく機会損失が一番良くないから、懇意の業者さんに

頼むなら頼むでその旨早く伝え、見積や工期がいつになるかを早急に伝えるべし、と

しました。



その後、義母と仲介業者さんの間で、入居が決まっている部屋を含めた3部屋について

リフォーム工事を依頼するということで話がまとまったようです。決められないなら

安い部屋をとりあえず任せればいいじゃない、高い部屋は相見積によるコストダウンの

効果が高いけど、安い部屋は労力の割に下がる金額はあまり多くないから、と伝えたのを

採用してくださったようです。とにかく募集が開始できる状態になってよかったです。

募集開始できていないことの方が私としてはストレスでしたから。



どうも義母と仲介業者さんの間の意思疎通がうまくいっていない印象があるんです。

どちらが悪いとかではなく、お互いが言いたいことと、相手の受け止め方がずれることが

すごく多いというか。それが機会損失に繋がっているように思います。でもこればかりは

人と人の相性というかパーソナリティというか・・・一朝一夕にどうこうなるものでも

ありません。



私自身がやり取りを把握できるようにと、LINEグループを作ってそこでやり取りを

するようにしてみたのですが、義母はあまり馴染めないようです。電話でやり取りした

内容をLINEグループにフィードバックしてくれたりはしません・・・。

結局、これもあまり有効に機能していないので、結局私が二人に電話して状況を

聞き取って、ずれを補正する作業をしております。



3部屋のリフォームを任せることまでは聞いておりますが、元々第一弾で募集するとした

部屋とは違う3部屋の工事なので、それじゃあ募集するお部屋はどこになったの?という

疑問がわくのですが、それがわかるようなメッセージは来ておりません^^;

あと、残りの7部屋についてはいつまでに結論を出すと伝えたのかも聞いておりません。

義母には、業者さん選定の時期が決まれば募集開始できる時期もおおよそわかるだろうと

思われるので、部屋ごとにいつまでに結論を出すかを仲介業者さんに伝えるように

お願いをしましたが、それが達成されたかもわかりません^^;

義母本人にも聞きますが、仲介業者さんに聞いた方が早いかな・・・。



ま、世の中全てうまくいくことなんてまずありえないので、今はこういうところが

うまくいかないんだな、ということが把握できて、それをフォローする手段があるなら

それでよしとしましょう。無いものねだりする方がストレスになります。今ある状況を

受け入れて、その中で最善の一手を出すことに集中した方が建設的というものです。



今与えられた環境の中で、いかにして最速で満室に持っていくか。自分が直接動けない

ハンデをどう乗り越えるか。今回はそれがテーマなのだろうと理解し、しっかりと結果を

出せるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(1) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月13日

返済比率が下がってきたぞー(でもまだまだ高いよ!)

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返済比率の計算をしてみたところ、賃貸物件に限った返済比率については、

ようやく60%を切ることが出来ました!(低レベルだって?わかってますよ!)



年末年始は帰省もできなかったので自宅でゆっくりと過ごしました。

でも、結局だらだらと不動産関係のことはしていました。年末は取引行さんへの

あいさつ回りをしてたし、自宅でも銀行さんに出す資料を作ったりしていました。

本当は確定申告に向けて領収書の整理をしないといけなかったのですが、心のどこかで

めんどくさいと思う自分がいるようで、なかなかやる気になれず放置した次第(汗)



そんな自宅作業の中で、借入一覧の最新化をしておりました。昨年はコロナ融資で

既存の無担保借入を置き換える作業が発生していたので、状態が変わっております。

そこを借入一覧に反映させておかないと、今後金融機関さんに情報を提示する際に

不足が出てしまうことになります。それは避けないと。



昨年、自分の置かれた状況をちゃんと数値化できるようにするということを目標に、

借入に関しても単なる一覧ではなく、残債と返済金額を入れることで、表が自動的に

更新されて現在の借入額の一覧や返済比率が計算できるようにしました。

今回も、借入の残債の数値を各所更新して、元金均等返済の場合はその返済額を

更新することで、返済比率や残債が最新化されました。



ただ、借入が増えたり減ったりした場合は、それに応じた表の更新が必要です。

昨年はコロナで借入が割と変わったので、その部分を反映するのに少し時間を

要してしまいました。もうちょっと簡単にできないだろうかと思いますが、それには

抜本的な改善が必要な気もするので、とりあえずはこのままで。。。



さて、冒頭で書いた通りですが、最新化したところ返済比率が少し低くなってました。

仙台2棟目の購入が寄与したような気がします。



個人、仙台法人、東京法人の3つを、太陽光やホテルなど含めて合計した総借入額は

7.24億でした。賃貸物件のみに絞ると5.98億です。

太陽光やホテルなども含めた返済比率は、60.46%、賃貸物件のみに絞ると

58.62%となりました。



賃貸物件に限りだけど、60%切ったぞー!

さすがにサラリーマンを辞めるのに60%超はダメだろと思っていたので、少しだけ

状態が上向いたことに少しだけ安心。本当に少しだけですけど。



更に、今月末で5年で借りていた修繕資金が完済になります。短期間の借入なので

返済が重かったのですが、これが完済になった後の返済比率は、総返済比率で

58.82%、賃貸物件のみの返済比率であれば56.61%まで下がります。



しかも、顧問税理士の先生に1年の売上の情報を出して貰ったところ、12月に

(本来なら嬉しくないですが)個人の売上高が前年同月32%ダウンを記録!

セーフティーネット4号認定もいけるんじゃないかという数字です。

これで個人の分のコロナ融資への置き換えも進められそうなので、そういう意味では

良いことです。これでもっと返済比率が下げられるはず。



でもなんてこんなにダウンしてるの?ちょっとわからないのでもう一度先生に

聞いてみるか・・・昨年の売上が異常値に見える・・・何か臨時収入あったか?



何にしても、昨年数値化できたものを少しずつ減らせるよう努力した成果が、

ここにきて出てきたような気もします。コロナ初期は返済比率が減るというより

とにかくコロナ融資で手元資金を引っ張ろうという作戦だったから、返済比率という

観点ではあまり恩恵なかったんですよね。でも、後半になって、既存のものを単純に

置き換えて返済額を減らす方向に動き始めた(というか保証協会さんが追加で貸して

くれなくなったので、そうせざるを得なくなった)ことが功を奏したのかもです。

あとは単純に高利回り物件が購入できたということも大きいですね。



いきなり50%を切るのはさすがに厳しいので、まずは返済比率55%くらいを

目指していきたいところです。目標が小さいのはわかってますが、これまでの

「サラリーマンで食っていけるから不動産は適当でいいや〜」「お金借りるの楽しい〜」

という意識の甘さが招く放蕩財政を一気に駆逐するのは無理があります。

目先のやれることからコツコツと改善活動を続けていきたいと思います。



もう無理な借入はしないぞー!

(だからそういうこと言って自分からフラグ立てに行くなってば)



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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月12日

入居に向けて原状回復工事を発注&退去時精算業務の遂行。

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札幌5棟目の入居が決まっている部屋の原状回復に着手しはじめました。

入居者様に請求する分の見積の精査なども管理会社さんで対応いただきました。



長引いているこのお話。退去関係の話題が3部屋並行で走っているので、今回の部屋の

ダイジェストを最初にお届けして、その後本題に入ろうと思います。



今回の舞台になるお部屋、退去予告をいただいたのが11月の前半でした。

生活保護を受給されていた方が、ご結婚を機にお引越をされるとのことで、大家として

空室が出ることは辛いものの、とてもめでたいお話なので喜んで送り出さなくては、

と思っておりました。



しかし、若干計画性がないというか、そもそも生活保護を受給しているのに貯金が

あるという話には普通ならないよねと言うか・・・。要は、退去はするものの

退去時精算はお金がないから分割でお願いしたい、という要望があったのです。

ここまでのやりとりを見ている限り、常識を持っている方だろうと想像できるので

できれば気持ちよく分割OKしたいけど、退去した後に分割で払いますと言われて

本当に払ってくれるケースって正直あまりないのですよ。過去の経験からすると。

ですので、分割の条件は少なくとも第三者保証人を立てることと、転居先住所を

明確にすること、そして電話に必ず出ること、ということで管理会社さんから

連絡をさせていただきました。



ちなみに、このお部屋は保証会社さんにも加入いただいております。

最悪の事態を想定して、保証会社さんに退去時精算の費用の事故報告は可能かを

管理会社さんにて確認いただいたところ、退去から5ヶ月以内であれば保証の対象になる

という回答だった模様です。早期に支払が滞ったら、速攻で事故報告できるということに

なりますね・・・。あまりそうしたくはないですけど。



12月になって退去された後、管理会社さんにて現場確認とお見積の作業を実施。

1LDKメゾネット35平米くらいの広さで、内装一式見積で60万ちょっとでした。

やった方がいいかな?と思うことを全部入れてるから高めの見積になる、というのは

毎回のやりとりでわかっております。ここから何を削るかというところが大家側の

判断となります。また、タバコを吸う方だったので、原状回復のうちタバコによる

汚損の分については入居者様に請求することとなります。その金額査定を管理会社さんが

行おうとしております。



この辺までがおさらいですね。



さて、実際に今回どこまで工事をやるべきかについて考える私のターンですが・・・

管理会社さん側でも、コスト引き下げに向けて少し動いてくださっております。



具体的にはガスストーブです。ガスストーブの年式がだいぶ古いものでしたので、

恐らく寿命で交換しなくてはならないだろうとのこと。故障する前に予防修繕の観点で

やっておいた方がいいというチェックをしてくださっていたようです。



この物件はプロパンガスなので、ガス会社さんに依頼すれば交換は可能なはずです。

管理会社さんにてガス会社さんに連絡を取り、交換の手筈を整えてくださっています。



また、入居者さんに請求する分の工事項目を整理してくださいました。内容の確認を

依頼されたので中を見てみましたが、ざっくり3〜4割程度は入居者様のご負担と

査定されているようです。元入居者様には申し訳ないなと思う気持ちもありますが、

実際にタバコのヤニでクロスが全交換となると、商品価値がなくなってしまいますから

心を鬼にして請求させていただく所存です・・・。



発送した請求書に対してのレスポンスがあり次第、次の一手を考えることになります。

分割で払うという話で素直に言っていただけるのか、こんなに高いわけがないと

交渉に入ってくるのか。どちらにしても、こちらの立場としては取りっぱぐれがないよう

うまくやらなくては、と考えております。管理会社さん、よろしくお願いします。



そして見積本体なのですが・・・結局そのまま発注しちゃいました!

コスト落とそうかと考え始めたけど、もう入居決まってるのであまりゆっくりもして

いられません。考えるのが面倒になった、というのが正直なところです(苦笑)



内装の仕上がりを確認せずに申込いただいた入居者様なので、せっかくなら良い状態で

お迎えして、期待以上だったと思っていただいた方がサプライズになって、長期入居に

繋がらないかな・・・などと淡い期待を持っていたりもします。



なお、少し材料支給をしました。シーリングライトとTVドアホンです。

あまり本格的なものを材料支給すると職人さんが嫌がるので、誰がどこで買っても

そんなに差が出ないものだけ材料支給した次第です。それでも全部合わせたら

1万円まではいかないものの、少しコストダウンにはなります。



材料支給は基本的に職人さんは嫌がるものと認識し(不良があった時に自前の手配で

建材屋さんを使っていると代替品をすぐ持ってきてくれるけど、施主支給だとその責任の

所在が曖昧になるから嫌がる、と聞いたことがあります)、複雑な工事が必要なものは

支給せずに、できるだけシンプルで素人でもつけられるようなものだけを支給する方針で

最近は動いております。



管理会社さん側でも、入居に間に合うように工事対応してくださっております。

入居に関しては問題ないでしょう。

あとは元入居者様への請求の話がどこまでスムーズに解決するか・・・ですね。

これはもう祈るばかり。スムーズにいきますように。



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