勝手に故障が直っていた、ってことはあり得ないと思うけど・・・謎。

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札幌８棟目のワンルームで水抜きが出来ない状態になっていた件、管理会社さんが

先日見に行ったら、なぜか水抜きができる状態に戻っておりました。え、なにそれ？



昨年の年末に発生した水抜きが出来なくなってしまった件、管理会社さんが委託する

修繕の業者さんからいろいろと怖い話を言われ、大変ビビっておりました。とんでもない

高額の工事になるのではないか、と。とはいえ、入居中に事故が起こったら入居者様に

余計ご迷惑をおかけしてしまいます。やるしかないだろうなと腹をくくり、本格的な

工事の見積を依頼しておりました。



年明けに見積依頼すると言っていたのですが、先日ふとその見積が来ていないことに

気が付きました。空室への反響状況とか、退去するお部屋が退去時精算をせずに

特定調停を申し込んでくる予定と言い出したり、問題いろいろ抱えている物件なので

解決できる問題は早く解決させたいのです。問題は早めにつぶして減らしたいところ。



管理会社さんに、見積どうなりました？とメールをしましたところ、ご担当の方より

意外過ぎる返事が返ってきました。



・年末近くに再確認に行ったところ、ちょろちょろと出ていた水が止まっていた

・調査したかったが、寒波の影響による凍結が多発し、業者の手配が出来ない

・少し暖かくなってから、水が出るかを確認したいので、手配を少し遅らせたい



止水栓の不良で水抜きをしても水が抜けない状態だった、というのが、なぜ急に

水抜きできる状態になったのか？という点が理解できず、気持ち悪いです。

なので、管理会社さんが言うようにトラブルシューティングのために気候が変わった

タイミングで再確認したい、というのは賛成です。気候で変わるものなのかなあ、

という疑問はありますが、世の中何が原因になるかわかりませんしね。



ただ、工事業者さんの調査と見積は先にしておいてもいいような気はしました。

その点は依頼しようかとも思いましたが、凍結被害で忙しいと言う状況を考えると

緊急性のない案件に無理に来ていただくのも恐縮だな、と思い直しました。



なお、入居申込が今後入ったら、急ぎの調査を依頼する形に切り替えるつもりだ、

とのことでした。その判断もＯＫです。正しいと思います。その時超高額な見積が

来てしまったら本気で困りそうですけど・・・。



ということで、管理会社さんにはご提案の通りの動きで良いです、と回答。

釈然とはしませんが、一旦は解決と言うことになります。



なんかスッキリしないんだよなあ。寒くなって止まるってのは、凍結で止まったとか

そんな理由くらいしか素人には考えられないけど、凍結だったらもっとすごい騒ぎに

なっているはずだし・・・。ほんとわからない。気持ち悪いことこの上なしですが、

発生しない以上気持ちを切り替えるしかないですね。幸か不幸か空室ですし。



２ＤＫのお部屋に関しては、問い合わせも繁忙期に入って増えてきているようです。

今回問題が発生している１Ｒに関しては閑古鳥らしいですが（汗）

家賃が高い２ＤＫだけでも早く決まってくれればいいなと思います！



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固定資産税の減免の要件に当てはまるかチェックした。

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コロナの影響による売上低下に対する固定資産税の減免の制度があると聞いたので、

ダメ元で確認してみましたが、やっぱりだめでした。



不動産仲間のお友達から「コロナ禍で売上が下がったら固定資産税の減免があるよ」と

いう話を聞きました。この手の情報はいつも不動産仲間の友人・知人から入手することが

多いです。自分で調べろって話なのですが、どうもその辺の感度は鈍いようです（汗）

融資の開拓はちょっとしたゲーム感覚でやれるところもあり、大好きなんですけどね。



今回教えて貰った固定資産税の減免に関しては、2020年2月〜10月までの任意の連続する

３ヶ月間の事業収入の対前年同期比減少率で判定するとのことです。

５０％以上減少：全額

３０％以上５０％未満：２分の１



東京法人と仙台法人は、実際にコロナの影響による解約や事業撤退（民泊）を経験して

おります。そしてどちらも単月ではセーフティーネット４号認定を貰っています。

ただ「連続する３ヶ月間」のハードルをクリアできるか？に関しては微妙な感じです。



もし条件を満たして、固定資産税が半額になったとしたら、けっこう大きな話です。

特に仙台法人は高圧太陽光と札幌７棟目（９層ＲＣ）があります。これらの固定資産税は

でかいので、それが半額になると事業的には大きなプラスになると考えます。



売上が減少していることを判定したら、認定機関とやらにその認定を受けて申請をする、

という流れだそうです。認定機関（経営革新等支援機関）はいっぱいありまして、

一覧を眺めていると私がお願いしている顧問税理士の先生の事務所も名を連ねてました。

よし、話が早い。うちの先生に相談しよう。



顧問税理士の先生に問い合わせると、流れは以下のようになるとの説明がありました。

�@売上減少率の確認（減免に当てはまるなら�Aへ）

�A対象家屋の確認

�B対象家屋の所在地の市町村HPより申告書をダウンロードして必要事項を記入

�C認定支援機関（当事務所）に提出し確認印をもらう。

�D申告書と添付書類を各市町村に郵送



ちなみに、認定支援機関の確認は有償とのことでした。全ての認定支援機関が

有償なのか、うちの顧問税理士の先生のところだけが有償なのかはわかりません。

さらに、減免の対象となるのは建物にかかる固定資産税のみで土地は対象外とのこと。

もし事業収入の減少率が減免申請に該当するとしても、労力に見合う分減額されるのかを

判定する方が好ましく、前年の建物固定資産税額をリストにすることをお勧めする、

とのことでした。認定の手数料はいくらなのかと確認したところ、１万円とのこと。

それだったらリストする間でもなく効果あります。



ちなみに、固定資産税の評価額の資料を送って、先生のところで労力判定して貰おうと

思ったのですが、それは自分で判断してくださいと突き返されました。そりゃそうか。

失礼しました。締めるところはきちんと締める、厳しいところもある先生です。



�@の情報を出すために、まだ先生のところに送っていない売上の情報などを送付。

会計ソフトに入力いただき、売上高の前年度対比の表を出していただきました。

そしてこの時点で一言。



「東京法人は売却が主な原因で売上が下がっています」

「コロナが原因で売上減となった旨の誓約書を出す必要があります」

「当事務所としては、コロナではなく売却が原因と把握してしまっているので、

　東京法人に関しては認定することはできません」



それ言われちゃうと、おっしゃる通りですとしか言葉を返すことができません。

制度があり、要件に当てはまってしまうなら使っちゃえばいいじゃない、なんて

軽く思っていましたが、言われて反省しました。せこい真似しようとしてしまい

失礼しました。



仙台法人は民泊の撤退が大きな要因なので、こちらは検討継続です。

しかし、売上の減少は「３カ月連続」を満たすことはありませんでした。



ちなみに個人は、前年度の成績が（買うペースが早くて埋まらなかったこともあり）

悪すぎたので、コロナ退去が出た上でも前年度より今年度の方が成績が良い、という

悲しい結果になりました。個人だと売上減少のパーセンテージまで言及されて

いなかったので、あと１ヶ月あればクリアできて総だったのですが・・・。



ということで、ダメ元でトライしてみた固定資産税減免、やっぱりだめでした。



もし心当たりがある人がいらっしゃれば、試しに計算してみるといいと思います。

今ならまだ間に合いますよ。１月末までに市町村に送ればＯＫとのことでしたので。



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札幌７棟目は優秀な管理会社さんのおかげで再び満室へ。

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札幌７棟目、お申込をいただくことができたと管理会社さんから連絡がありました。

内装の提案と申込の連絡が同時とは、さすがです。優秀さが際立ちます。



札幌は一時の暗黒期を脱し、札幌５棟目２室（１室は退去予告）、札幌７棟目１室、

札幌８棟目３室、札幌９棟目１室が空室という感じです。一時期は本当に酷かったですが

１０室以上空きがあったこともありました。そこから考えれば盛り返してきております。

（それでもまだしょぼい稼働率だよねと言われたら返す言葉はないのですが）



ざっと計算してみると、あと１部屋埋まれば札幌は９０％台を回復する見込みです。

そして今空いているお部屋は、札幌７棟目がダントツで家賃が高く、残りのお部屋は

札幌８棟目の２ＬＤＫのお部屋がちょっと高いくらいで、あとは単身のお部屋ばかり。

札幌７棟目＞＞＞札幌８棟目２ＬＤＫ＞札幌５棟目メゾ＞札幌８棟目１Ｒ＞札幌９棟目

という感じなので、家賃収入ベースで考えると札幌７棟目が埋まることは稼働率の

数字以上の効果があることがわかります。



札幌７棟目は築浅の２ＬＤＫです。立地が特に良いわけではないのですが、駐車場は

全戸分あり、入退去が比較的少ないのが特徴かと思います。昨年はぼちぼち入れ替わりが

ありましたが、管理会社さんのご尽力のおかげか、空いても割とする埋まっています。

最近、某携帯電話会社さんのアンテナが設置され、その収入も入るようになりました。

利回り的には購入時と比べてかなり上がってきている印象です。予定よりだいぶ早く

残債利回り１０％を突破した、という嬉しい状況があります。



私の保有する物件の中では抜群の安定感と規模を誇る札幌７棟目。昨年は入れ替わりが

多かったと上の方で書きましたが、入居付も早くてそこまでのストレスにはならずに

済みました。数字を見ないで印象だけで書いちゃいますが、退去後１ヶ月以内くらいに

どの部屋も決まったような気がします。退去立会してきました、見積こんな感じです、

そしてお申込いただきました、みたいな三点まとめて連絡が来ることもありました。

入居付で苦労をした印象が少なく、大変ありがたいと思っております。



そして今回の空室も、期待通りかそれ以上かのスピードでやってくださいました。

原状回復のお見積と同時にお申込を受けてきてくださったのです。おおー、素敵！



お申込をしてくださったのは、ご自宅を売却して賃貸に住み替えをするという

ご家族の方でした。ある種の終活なのですかね？お子様も一緒に住むということなので

孤独死などの心配は不要な案件と思われます。相続など考えて自宅を手放して現金に

替えておこう、ということなのかなと想像しました。



これまで持ち家に住んでいた方が札幌７棟目を選んでくださったというのは嬉しいです。

ご自宅と環境を比べて、それでもうちの物件にしてくださったということだと思うので

選んでいただけるだけの価値を提供できたのかな、と思うためです。



内装のご提案も同時に届きましたが、３年間お住まいで丁寧に使ってくれたようで

痛みはあまりなし。あったらいいなを全て実現しても、７万程度で良いという

ことでしたので、気持ちよくお住まいいただけるよう全部やることにしました。



札幌７棟目は仙台法人の所有なので、義母に満室報告したところ大変喜んでおりました。

すぐやる課としては仙台２棟目がすぐ埋まらなかったり、（意思疎通のミスがあって

遅くなったことはやや棚に上げて）入居が決まったお部屋の内装が入居ギリギリになって

終わったか終わらないかもわからないし写真を撮りにも行けないとか、仲介業者さんに

昨日約束すっぽかされたとか（何か連絡の行き違いがあったんじゃないかという気も

しますけど・・・義母からしか話を聞いてないからよくわからない）、何かとぶつぶつ

言っていたので、そこから気を紛らわす良い材料になったのではないかと思います。



早々の入居付に感謝したいと思います。管理会社さん、ありがとうございました！

これで札幌全体の稼働率はようやく９０％に回復です！



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真に対策すべき物件は千葉１棟目だった！

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管理会社さんと電話で打ち合わせました。結果、東京より千葉１棟目の問い合わせが

壊滅的に少ないことがわかり、そっちのテコ入れをしようという話に落ち着きました。



先日、東京８棟目の退去予告を受けて、東京物件の稼働率が更に落ち込むことが確定。

これは一大事と判断して、管理会社さんとの打ち合わせを設けることにしました。

東京はほぼ１社で募集しております（若干の例外あり）ので、こちらの管理会社さんと

打ち合わせをすれば、だいたい事足ります。



土曜日でしたが、ＬＩＮＥでメッセージｗをして、夕方の打ち合わせを打診。

先方の時間の制約もあり、２０時から電話会議することとなりました。



それに先立ち、管理会社さんから問い合わせ一覧をまとめたものが送られてきました。

現在空室になっている物件の一覧と、その月ごとの問い合わせ件数と内見件数が

まとめられているものです。お、いいですねこれ。そういう情報があるとこちらも

判断しやすいです。



それぞれの物件の問い合わせ状況を見ていきましょう。



東京６棟目

以前は空いたら１ヶ月も経たずに決まっていたのですが、意外と伸びてません。

とはいえ、問い合わせはコンスタントにあるようです。

１２月は問い合わせ８件で内見０件、１月は問い合わせ９件で内見２件。



ビジネス街の色合いが強い駅まで徒歩圏なので、テレワークの普及による影響が

出ている可能性はあります。とはいえ、それでも１０００円家賃を上げているのに

問い合わせはぼちぼち来ているというのは悪くないようにも感じます。



東京８棟目

特殊物件なので最初は空いたら埋めるのに苦労しておりました。今は多少認知度が

あがってきているのか、単純に空室が多いからなのかわかりませんが、この物件が

一番内見数を取れております。

１１月は問い合わせ９件で内見３件、１２月は問い合わせ１２件で内見１件、

１月は問い合わせ７件で内見２件という状況でした。



いくらペット多頭飼いＯＫと言っても、近隣家賃より１万円くらい高くしてます。

それでもこの問い合わせと内見を維持できているのは、認知度が上がっているから？

それともたまたまタイミング的にそうだったというだけ？正直よくわかりません。



東京１０棟目

コロナ禍においてテナントは期待薄。実際、内見数も問い合わせ数も低調です。

３ヶ月半で問い合わせ３件、内見１件といったところでした。家賃も安いので、

コロナ落ち着くまでは放置しておこうか・・・。



東京１１棟目

住宅が中心のターミナル駅に位置するので、コロナ禍においても問い合わせは好調。

半月だけで問い合わせ５件という数字は良い感じです。この物件こそ家賃をもう少し

高くしても大丈夫だったかもしれません。ここは放置していても問題ないでしょう。



千葉１棟目

あまり著しくない状況が続いている千葉１棟目。実はこの物件が東京１０棟目の

次くらいにやばそうです。なんせ、ここ３ヶ月半で内見ゼロ。

１０月は問い合わせ６件、１１月は問い合わせ６件、１２月は問い合わせ５件、

１月は半月で問い合わせ１件です。内見は前述の通り０件。



問い合わせ件数自体は東京６棟目と同じくらいなのですが、悲しくなるくらいに

内見に至っておりません。室内洗濯機置場を設置して、ポータルサイトでの検索に

対策はしているのですが・・・。



打ち合わせの前に、こういった資料を送ってくださるのはとても助かります。

打ち合わせの主軸がずれにくくなりますし、共通の情報を持つことで方向性が

一致するまでの時間が短くなります。



そして本番の電話会議。管理会社さん的には、一番心配すべきは千葉１棟目だろうと

いう見解でした。そうですね、この結果を見せられると確かにそう思いました。



問い合わせ件数が比較的伸びていない東京６棟目と千葉１棟目の両方に言えることですが

競合の家賃が下がってきているとのことです。



東京６棟目はテレワークの普及に伴い無理に職住接近させる必要がないという判断が

ありそうな気もします。なんとなく納得がいく話です。そんなタイミングで家賃を

あげちゃったんだから、そりゃあ内見数は鈍化するのも仕方ないかと。

とはいえ、内見があるのでこのまま様子見でもいいと思う、というのが管理会社さんの

見立てでした。



千葉１棟目は４ヶ月以上内見がないという状況で、むしろこっちの方がピンチです。

管理会社さん曰く、近隣の成約状況を見ていると「安い物件から順次決まっている」

という印象だそうです。そして今は、同じくらいの面積・年数の物件が、こちらの

物件より４０００円も安くポータルに掲載されているので、今のままだとそっちの

物件に取られてしまうだろう、だから４０００円の家賃値下げが望ましい、という

ことでした。



それに対して、私からは初期費用の軽減と家賃２０００円ダウンでどうかと逆提案。

あまり家賃を下げすぎるのもどうかなと思いますが、確かに現状を見ると多少のダウンは

避けて通れません。最低限にするため、敷金を０に変更して初期費用軽減の効果をＰＲ。

若干家賃が割高でも、初期費用が安いからこっちかなという形で選んでもらえるように

調整をしてはどうか、という趣旨です。



管理会社さんも、それだったら競争力が上がる可能性があると判断してくれた模様。

賃貸担当の社員さんにその家賃で反響増える可能性があるか確認してくださる、

ということになりました。



千葉１棟目は火災保険を申請している案件が１つあり（過去ブログその１・その２）、

保険金そのものは出ることが確定。今は保険会社さんから減額された箇所について

異議を申し立てるか、そのまま受け入れるかを管理会社さんと打ち合わせ中です。

どちらにしても、屋根の工事があるので足場はかけますから、外壁塗装もあわせて

行ってしまおう、という想定をしています。



これにより、同じ築年数・広さで若干家賃が高くても、実際に見ると外壁塗り直してあり

多少高くても綺麗だからこっちにしようかな、みたいな動きはきっとあるでしょう。

富山１棟目も外壁を塗りなおしたら入居が加速したという事例があります。それに近い

動きに期待したいと思います。



なお、この打ち合わせの中で、東京１２棟目に関しての報告もあったのですが、

それはまた今度にします。別の話と合わせ技でブログに書こうと思いますので。



とりあえず、１月中に東京８棟目が１室くらい、東京１１棟目が満室返り咲きくらいの

ペースで決まってくれればいいのですが。２月になって東京６棟目と東京８棟目で

それぞれ１部屋、３月に苦戦した千葉１棟目と東京８棟目の最後の部屋が決まって

無事に（テナントのぞいて）満室、という流れに期待したいところです。

そうなるよう、管理会社さんと緊密に情報交換したいと思います。



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富山１棟目で雪害発生！独自に手配して素早く対応する予定。

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富山１棟目でこの豪雪の被害が出てしまいました。入居者様から「ベランダの柵が

壊れた」という連絡が管理会社さんに届いたとのことです。



先日より繰り返し報道されている富山の１ｍ級の豪雪。富山の投資家仲間も多く、

富山１棟目を持っている私としても、あまり他人事と思えず気になっていました。

ただ、管理会社さんも恐らくこの豪雪で超忙しいんじゃないかと思われますので、

こちらからコンタクトは取らずに静観しておりました。



融雪装置はちゃんと機能しているかな？特に私道部分が埋もれて外に出れないとか

そんな事態になっていないかな？買った年に雪が多く寒い年があったのですが、

その時は前面道路の除雪でアパートに入る側道が雪に埋もれてしまい、その除雪に

疲れた入居者様が退去されてしまうという事案もありました。融雪装置の設置など

できる限りの対策はしておりますが、果たしてこの記録的な災害級の豪雪の中で

どこまできちんと機能しているのやら・・・。



でも、ここまで管理会社さんから何も連絡はなかったので、きっと何事もないか

何かあったとしても大きな問題にはならなかったのだろう、と思っておりました。



しかし・・・大規模修繕したとはいえ、元はメンテナンスがあまり行き届いていなかった

古いアパートです。そうは問屋が卸しませんでした。



管理会社さんから数日前にメールで「今回の大雪で１階ベランダの柵が内側に倒れて

しまいました」という連絡があったのです。何かあってもおかしくないとは思いましたが

まさか柵が倒れるとは。



送られてきた写真を見ると、柵の半ばより上くらいまで雪が積もっており、その雪の

重みで柵の下側が部屋側にずれております。雪って重たいのね・・・。



管理会社さんからは「大雪で大きな事故が多発のため、順次対応させて頂いております」

「弊社で見積が必要な場合は申し訳ございませんが通常よりお時間を頂いております」

ということでした。また、雪害なのでオーナー保険も使えるのではないか、とのこと。



管理会社さんも他の大きな問題に人手を割かれているようですので、ここはこちらで

手配した方がよさそうです。管理会社さんにもその旨お伝えして、こちらで懇意に

している業者さんに対応可能か聞いてみることにしました。



富山１棟目の外壁塗装をお願いした業者さん。フットワークが軽く、人当りも良いので

お仕事を頼みやすい方です。今回も早速相談してみました。とにかく大雪で渋滞が酷いと

聞いておりますので、無理をしていただくわけにはいかないのですが・・・。いつ頃なら

無理なく動けますかと聞いたところ、週明けすぐに現場確認しますとのこと。

無理しなくても大丈夫ですよと言ったのですが、道もだいぶ出てきてるので大丈夫と

いうことでしたので、お願いすることにしました。助かります！



見積が出てきたところで、保険の申請と修繕の手配を急いで行いたいと思います。

管理会社さんの機転で、大雪による災害が多発しており、対応に時間がかかる可能性が

あることは伝えてくださっているようですが、その状況で期待以上のスピードで

修繕されれば、入居者様も嬉しい誤算ということで喜んでくれるのではないかと。

その印象が、長期入居に繋がるものと思いたいところです。



引き続き、しっかりと対応したいと思います。



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