2021年01月26日

入居者様のお湯が出ない問題、ようやく解決(・・・したのか?)

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お湯が出ないというトラブルが発生して、とりあえず他の部屋のシャワーを使って

貰いつつ修理を手配する
、とした件の続報です。一応落ち着いたようです。



最初に言っておきます。私、この件なんだかよくわからないうちに沈静化していた、

という状態なので、書いてて自分でも矛盾したり論旨がわからなかったりすることが

多々あると思います。支離滅裂なブログになりますが、ご容赦ください。



代替のお部屋の手配、および入居者様への案内を(物件購入時の)仲介業者さんが

一通り対応してくださいました。大変助かります。ありがとうございます。



そして、仲介業者さんが紹介してくださったガス会社さんで、給湯器の不具合がないか

確認することになりました。ガス会社さんと入居者様とで直接やりとりして貰い、

日程を決めて修理をして貰う形で手筈を整えようとしました。しかし、義母が入居者様に

確認したところ、しばらくの間仕事が多忙で休みや帰宅時間が読めないとのこと。

方針変更して、義母が業者さんに立ち会ってガスの確認をするという形でまとめました。



あわせて、ここまでご迷惑をおかけした分、家賃を半額値引させていただくということで

こちらからご提案をさせていただき、補償と替えさせていただきました。これに関しては

先方も何らかの負担を要望されていたので、きちんと対応しなくては駄目だろうという

ところと、できれば期待以上の数字を引き出すようにしたいと思ったので、数日間の

シャワー代以上の額を提案したつもりです。



さて、これで修理の日程が決まるまでは小康状態かな・・・と思ったのですが、

そうは問屋が卸しませんでした。



入居者様より連絡があり、お湯が出ない時のために提供している空室で凍結してしまい

水が出なくなった、という連絡があったのです。寒波が到来していて寒かったので、

部屋に誰もいないと凍ってしまうのでしょうか。水抜きをして凍結を防止してください、

と義母が対応したとのことでした。



その翌日、再び入居者様より連絡があり、自室も水が出ないとのこと・・・。

建物全体として通水しているかを確認してほしいと依頼を受けたので、仲介業者さんが

自分のところで決めた入居者さんに連絡を取り、通水しているかを確認。結果、通水は

しているということでした。なんだかよくわかりませんが、とにかく建物全体としては

問題がなく、個別にこの入居者様のお部屋だけの問題ということみたいです。

帰宅が遅いと言うことなので、部屋が温まっていないから凍結してしまうのかしら?

正直よくわからないのですが、とりあえず水抜きをするよう要請することしか

できなかったとのことでした。まあ仕方ないですね。



ちなみに、この一連の話で、外でシャワーを浴びて帰らざるを得なくなったということで

義母に対して入居者様から追加のシャワー代実費負担を要求されたとのことでした。

それに応じ、追加で2000円家賃から値引したということでした。

・・・結果として、当初値引いた分で充分じゃなかったです(汗)



さて、ようやく給湯機の修理の時間です。これで根本的に解決するはず。義母が立ち合い

ガス会社さんと現地で状況を確認・・・なのですが・・・

義母に結果を聞くと「どこが故障しているかわからない」とのこと。えー、それ困る!



入居者様のお部屋と代替で提供しているお部屋と、違いが何かという点については

リモコンの有無くらいしかない模様。今回は入居者様のお部屋のリモコンを取って

様子見するとのことです。



ガス会社さんは「水圧が弱い為に給湯器が燃焼しない」という仮説を立てており、

水圧確保のためにリモコンを外しているようです。リモコンがあると管の口径が

小さくなるから水圧が確保できなくなる、ということなのかな?ここはあまり私も

わかっておりません。というかその時聞いてなるほどと思ったけど、忘れました。



入居者様には、特に問題のある個所がなかったけど、隣の部屋と同じ条件になるよう

リモコンを試しに取ってみたので、これでしばらく様子を見てくださいと連絡。

その夜、入居者様より無事にお湯が出たという連絡をいただくことができました。

ただ、ずっとお湯が出なかったのに故障はなかったということには納得がいかないようで

ガス会社さんより今回の措置について説明を受けたいと要請がありました。

これについては後日ガス会社さんより仮説の話をして貰い、ご納得をいただけた模様。



あと、工事後に電気がつけっぱなしだったり水がチョロチョロ出てたりしたことについて

苦言を呈されました。水は凍結対策で意図的に出していたのかなという気もしますが、

電気つけっぱなしはいかんですね。若干とはいえ、入居者様に電気代の負担を強いる

ことになってしまいますので・・・。



春までリモコンを取った状態で様子見をするということでしたので、ここについては

とりあえず沈静化したとみていいでしょう。あとは都市ガス→プロパンへの変更で

給水管を刷新できれば、今回の問題は発生しなくなるはずです。

やっぱりガス会社さん変更で、設備の費用を少し負担して貰いながら給湯まわりを

刷新する必要がありますね。改めてその認識を持ちました。今は仲介業者さんの

お付き合いのある業者さんの提案待ちですが、いくつか問題もあって対応に苦慮している

部分もあると仲介業者さんからは聞いております。引き続き、提案待ちかな・・・。



入居者さんの部屋のお湯が出なくなる事件、もう発生しませんように(祈)

入居者様に大変ご迷惑をかけてしまったことについて、改めてお詫び申し上げます。

また、ご尽力いただいた仲介業者さんにお礼申し上げます。

そして義母も連日のメール攻勢で疲れていたようですので、解決してよかったです。

お疲れさまでした。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月25日

リフォームの方向性がようやく固まりました。

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仙台2棟目の残りのお部屋のリフォームについて、義母が結論を出しました。

仲介業者さんご紹介のリフォーム業者さんに全部お願いするとのことでした。



先日、入居予定の1部屋を含む3部屋のリフォームを仲介業者さんご紹介の

業者さんに依頼する
ということで話がまとまった仙台2棟目。残りの7部屋についても

リフォームどうしますかね?というところを日曜日までに決める、ということで義母が

相見積を取っておりました。



残りの7部屋の中には、確かにかなりリフォーム代が高い部屋も混ざっています。

これまで放置されて募集していなかったような部屋もありますので、床が少し

腐っているところとかもあります。そういう部屋は仕方ないことでしょう。

一番リフォーム代が高い1部屋しか私自身は確認できておらず(しかもオンラインでの

確認にとどまっています)、リフォーム代の妥当性は見積を信じるのみの状態です。



義母は過去に取った見積を引っ張り出して、ここの見積に比べてクロスの平米単価が

ちょっと高いとか、そういうところをチェックして「普段頼んでる業者さんよりも

高めだ」という判断をしています。なので、そこに対して納得や折り合いがつくまでは

発注できないんだろうなあ・・・。



仙台で内装などを発注する業者さんは2社あります。うち1社は安くて良い仕事を

してくれますが、個人でやってる会社さんなのでそんなに大規模な展開はできません。

今回は相談したけど別の仕事が立て込んでおり、素早い対応は期待できないようです。

もう1社は義母が古い付き合いをしている業者さんで、自宅のウッドデッキを作って

貰ったり、先日大規模修繕をやった時に対応して貰ったりしている関係だそうです。

こちらの業者さんに相見積を頼んだ、とのことでした。



見積期限を先週末としていたということで、事態を静観していたのですが、土曜日に

「相見積を取った先の方が金額が高かった」と義母から連絡が。おや、これは一体?

義母から「電話ちょうだい」と連絡が来ましたが、あいにくの休日出勤中でしたので

夜になってからお電話しました。



義母曰く、見積依頼した業者さんからは、かなりオーバースペックなものが出てきたと

言うことでした。例えば、仲介業者さんが手配した見積であれば、換気扇は特に何も

しないということになっているのですが、義母が相談した業者さんでは換気扇交換が

必要という形になっているのだとか。結果、そういう工事がかさんで全体の金額が

仲介業者さんの紹介してくれたリフォーム業者さんよりも高くなってしまったようです。



こんなにいらないわよと義母は業者さんに伝えたそうですが、先方はこのくらい

やっておかないと入居もつかないんじゃないのか、と言っていたようです。

見積仕様を出してない以上、業者さんのセンスによって項目が変わるのはよくあること。

まあこれは仕方ないです。



もっと安く済ませたい気持ちがあった義母ですが、自分で頼んだ業者さんが安くならず。

もう1社なら絶対もっと安いはずだけど、多忙ですぐに頼めず。

消去法的な要素が強いですが、仲介業者さんの紹介したリフォーム業者さんに依頼する、

という選択肢を取るしかないんじゃないですかね、と私は進言しました。

義母も見積を取ったことで納得がいったようで、そうしようと言っておりました。

賃貸募集を得意とする仲介業者さんが「これでいける」と判断した見積ですから、

項目としては必要充分なのではないかと思いますしね。



結果としては、1ヶ月近くグダグダした意味があまりなかった、ということには

なってしまいますけど、もう一人のステークホルダーである義母がきちんと納得を

してくれないと、あの時あれは高かったんじゃないかみたいなことを後になっても

引きずるかもしれません。その分募集の期間が短くなってしまったのは痛いですが

必要なコストで合ったと考えることにします。



さぁ、これで残りのお部屋も募集にかかれますよ!何とか繁忙期中に8割以上の

稼働率にはもっていきたいところです。関係者の皆様、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(1) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月24日

個人でも売上が前年同月比で大きくダウンしてました。

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12月の売上が前年度対比でかなり落ちていることがわかりました。

タイミングの問題だったりもしますが、落ちてるのは事実なので4号認定に走りますか。



昨年はコロナ禍の中、コロナで何が起こるかわからないから現金を手元に集めようと

コロナ融資の借入を進めました。



東京法人は売上のダウン幅が大きく、普通に4号認定を取れていました。民泊目的で

賃貸をしてくださっていた法人がことごとく抜けてしまい、実際の痛手もありました。

よって、借入を進めましたが、既存の借入額が大きかったため、それほど大きな

借入はできず。ただ、保証協会さんの既存借入(5年とか7年とか)を10年で

巻き直しをさせて貰ったりして、返済比率は若干ですが下がったかと思います。



仙台法人も民泊撤退などでダメージは発生しており、それに対してのコロナ融資で

新規に借入を作ることができました。メインバンクさんと久々の取引ができました。



これに対して、個人事業主としてはありがたいことに売上が下がっておらず、

借入の機会には恵まれることはありませんでした。実際のところ、5部屋以上の

コロナ退去が発生しており、厳しい状況ではあったのですが、比較対象になる

2019年が、2018年までにバカスカ買っていた物件の空室を埋めていく作業に

充てていたこともあり、2019年前半は非常に家賃収入が低く、後半になるにつれ

売上が高くなっていく構造だったので、2020年スタート当初もかなり高い水準から

スタートとなり、下がってもまだ前年より高いという状態になっていたのでした。



後半になって、売上のバランスが取れてきた頃合いになり、とんとんか少し下がるかと

いったところになったのですが、大きな売上ダウンとは言えず。ありがたい話では

あるのですが、個人の分もできれば保証協会の借入を10年に延ばしたいと思っている

私としては少し複雑な心持でした。



さて、1月になり、確定申告の準備もぼちぼち始めようと、顧問税理士の先生に昨年の

家賃収入にあたるものを一通り送付。ついでに売上の推移の情報貰えますかと依頼を

したら、早速まとめたものが返送されてきました。それを見ると・・・え、なんか12月

すんごい売上下がってるんですけど。というか前年の売上が異常値なのでは?



2020年を1年通してみると、12月が一番売上が低いようです。東京8棟目の空室が

3部屋に拡大しているのがその大きな要因だと思うので、これは理解できます。

しかし、2019年の12月の売上が、他の月と比べて突出して高いのは何故だ?

2019年の一番売上が高いタイミングと、2020年の一番売上が低いタイミングを

比較しているから、そりゃあ大きな差が出るのは当たり前だなとは思うのですが。



気持ち悪くて総勘定元帳の家賃収入の欄を見直してみました。

2019年の売上が異常に高いことについて、結果としてわかったのは・・・



・東京1棟目の当月家賃が月初に、翌月家賃が月末に振り込まれていた

 2ヶ月分の家賃が計上されていたことになる

・東京10棟目の年払いの法人さんが1年分家賃を払っていた



というあたりで差異が発生していたことがわかりました。なるほど、物事はちゃんと

数字を追いかけていけば真実にたどり着けるものなのね(大げさ)。



とりあえず、かなり売上が落ちているように見えることはわかりました。

もはやコロナも何もないよなと自分でも思うのですが、未だ札幌8棟目の5部屋退去の

傷が癒えておらず3部屋の空きを抱えていたり、民泊止めたからということで民泊前提の

家賃を普通の家賃に下げたりというところで、今でもコロナの影響は引きずっています。

多寡はあれど、コロナの影響があるのは事実なので、制度上当てはまるのであれば

融資を依頼しようと思っております。



こういう時、フットワークがいいのが東京10棟目に融資してくださっている

金融機関さん。小口融資とか協会使った融資とか、そういうのにやたらと強いです。

代理で書類取ってきてくれたり、いろいろと動いていただけるので助かってます。



恐らく、協会さんで今から新規の借入はちょっときついだろうと思いますので、

セーフティーネット4号認定を取得した上で、新規ではなく既存の保証協会さんの

借入をコロナ型に置き換えるという形をとることになるだろうと予想します。



ちょうど年末、新規の積金のノルマが足りないということで、嫁ちゃんの名義で

積金をしたのですが、その証書をまだ受け取っていません。私が年明け早々から

長期の出張で東京にいなかったので、受け取ることもできずじまいでした。

金融機関さんの担当の方にお電話して、それを受け取るついでに4号認定について

相談に乗ってほしいと依頼。快諾をいただくことができました。



保障協会さんからの借入は、各行さんに散らばっております。

メインバンクさんでは東京3棟目の修繕の借入があり、今回動いていただく予定の

サブバンクさんでは東京2棟目の修繕に充てた借入があります。別のサブバンクさんでは

東京8棟目の外構修繕の借入があります。



メインバンクさんで10年で借りている分は、もう5年くらい返済しているので、

折り返しを過ぎたくらいです。残り5年を改めて10年に引き直して、残債で借入すると

いい感じに返済比率が落ちます。



サブバンクさんの東京2棟目の修繕の借入は、5年で借りているのでこれも折り返しに

来ていたはずです。残債で再度10年で借入すると、5年が10年になって借入額も

減りますから、これも返済比率の観点ではいい感じになると思います。



もう一つのサブバンクさんの東京8棟目は、10年で借りてまだ3年くらいです。

こちらはそんなに大きな返済比率の削減にはならないでしょうけど、保証料が

返ってくることを考えれば、悪くないんじゃないかな?とも思います。



ということで、もし認定がスムーズに進むなら、個人の分の借入の返済比率も

改善させられるのではないかと思います。期待したいところです!



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posted by ひろ* at 12:50 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月23日

札幌5棟目の問題部屋の残置物撤去が完了しました。

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札幌5棟目の残置物あり状態でいなくなってしまったお部屋、保証会社さんにて

荷物の撤去が完了し、正式に退去ということになりました。保証会社さんつけるの大事。



今回の主役は札幌5棟目で既に退去されている方です。退去されているのになぜ主役に

なってしまうのか?それは、退去時に退去立会をせずに出て行ってしまい、鍵が送られて

終わってしまったので確認したら残置物モリモリ、そのまま一切連絡取れなくなって

しまったので、退去を認めず保証会社さんに事故報告をして保証会社さん経由で

対応をして貰う、という状態になっておりました。



それから3ヶ月が経過。保証会社さんにて残置物の撤去などの手続きを行うことに

なったので、内容証明郵便発送依頼を送ってほしいと管理会社さんに依頼がありました。

これはたぶん、所定の期間が過ぎたから、儀式として発送するものだと思われます。

そしてそれと並行で、入居者様と連絡が取れて話がついたみたいです。金庫の残置物は

ご本人にて撤去、それ以外は保証会社さんが手配した業者さんにて撤去となり、

日程も決定したとのことでした。



保証会社さんが面倒を見てくれる分が、ここまでの滞納家賃、退去時精算対象費用、

原状回復2ヶ月分までとのこと。全く連絡が取れない相手なので、本人からの入金は

期待できません。保証会社さんがお金を払ってくれなかったら、たぶん取りっぱぐれて

終わっていた事案だと思います。ありがたいです。



そして管理会社さんの機転にも助けられました。普通に保証会社さんに退去の連絡を

入れていたら、補償はゼロだったでしょう。退去立会をしていないからまだ賃貸借契約は

終わっていない、という判断で連絡を保留していたところが地味ながら効果絶大でした。

この点については、改めて感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



鍵の開閉が必要で、鍵は管理会社さんに郵送されてしまっていることから、管理会社の

担当さんも現地にて残置物撤去の立ち合いをすることになったそうです。ご面倒を

おかけしてしまい恐縮です。



そして管理会社さんから、その立ち合いの報告がありました。

写真を一通り送ってくださいまして、全部撤去されたことが確認できました。

家賃保証もこれで終了です。



もうちょっと保証期間長くても良かったけど・・・とか秘かに思ってしまったことは

内緒にしておきます(笑)



さて、これで次の募集に入ることになりますが、その前に原状回復のお見積が

必要になります。一旦の見積は出ていますが、残置物が撤去されたことでより正確に

見積をすることができるということで、その作業が発生します。

ヤニ部屋でかなりの額の見積になることはわかっていますので、頭が痛いです。



募集自体は原状回復されていない状態ですが進めてしまうのだろうと思います。

現在、これで空室が2部屋になったのですが、片方は今回ようやく残置物撤去が終わり

これから見積、当然今まで募集はできておりません。もう片方(今回話題になってない

お部屋で1月末退去です)は、どうもゴミ部屋らしくて事前の募集をするのが危険と

ネット掲載はまだしていないそうです。なので、機会損失がないよう、今回のお部屋は

原状回復前に早々に募集をかけてしまうべきだろう、と。管理会社さんともその辺は

相談してみようと思います。



最近、札幌物件の稼働率が徐々に向上してきているので、きっとこの良い流れが

札幌5棟目にも波及するに違いありません。しかも最近、なぜか募集すると割とすぐに

決まってくれるケースが多いので、今回もきっとうまく決まってくれるのではないかと

期待しております。比較的安心して見ていられるので、他の物件の尻を叩きながら

片手間で報告を待つ、みたいな感じで十分でしょう。よろしくお願い致します!




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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(0) | 札幌5棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月22日

入居申込がキャンセルになるかもしれないトラブルとか、部屋を見てないと急に言われたりとか。

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仙台2棟目の申込が無事に成立して、先日より入居者様がご入居されました。

この先も末永くよろしくお願い致します。



先日、仲介業者さんのご尽力もあり、募集開始前に入居申込を頂戴した仙台2棟目。

保証会社さんの審査も無事に通りましたし、リフォームも入居前に手配して完了させる

ことができました。あとは入居を待つばかりという段階ですので、特にブログのネタに

なるような事件も起こらない・・・おや、仲介業者さんから電話が来たぞ?



「ちょっと困ったことになりまして・・・」



え、いやその、このタイミングでのトラブルは不要なんですけど(汗)

ブログネタより安定入居!ブログネタよりスムーズな家賃入金!ブログネタより(略



仲介業者さん曰く、入居前日だか前々日だかなのに、未だ連帯保証人さんの承諾書が

返送されてこないとのことです。単純に遅れているだけならいいのですが、仮に

連帯保証人になると仰っている身内の方が「やっぱり嫌だ」と言い出したとしたら

ややこしい話になるので、事前に連絡したとのことでした。



でも、保証会社さんの審査OKなんですよね?だったら連帯保証人さん無しで

保証会社さんのみでの契約にしてしまえばいいのでは?と思ったので聞いてみましたが

保証会社さんの審査も連帯保証人を前提にしての審査OKなので、連帯保証人が

NGになると保証会社さんの審査もやり直しになるとのこと。それは実害あるわ。

急に重い話に思えてきました(現金なやつです)。



入居者さんは(電話を受けた日から見て)明日直接取りに行くと言っていたとのこと。

じゃあもうそれでうまくゲットしてきてくれることに期待するしかありません。



結果はまた追って連絡します、義母には(電話を受けた日から見て)明日お会いするので

このことはその時直接お伝えします、ということで電話は終了。



そして翌日・・・義母曰く「仲介業者さん来なかったわよ」「夕方頃連絡してきて

今日は無理だって言われたわ」と。ど、どうなったかな・・・連帯保証人問題。

ちなみに義母は「来なかったからリフォーム後の部屋の写真も撮りに行けない、

明日から入居者さん入っちゃうかもしれないからもう撮れないじゃないの、なんで

ギリギリになって作業するのかしら」とぼやいておりました。まあでもそれ、見積を

ギリギリまで引っ張っちゃったこっちの問題もあるじゃないですか、と諭したものの

「職人さん待たせてるから今すぐにでもって雰囲気だったのに、全然すぐじゃない」と

ぶつぶつ。うーん、すぐやる課の人の感覚はそんな感じなのね・・・。私は別に

そんなに遅いとは思わないのですが。私自身も作業をギリギリまで溜めこむ傾向が

あるので、気をつけよう。。。



その後、どうも義母と仲介業者さんとのLINEグループを見ていると、仲介業者さんは

体調を崩してしまったようです。ご無理なさらぬよう。でも入居がどうなったのかは

気になる・・・。



翌日、義母から「仲介業者さんから初期費用受け取ったわよ」と連絡を貰いました。

ということは、無事に連帯保証人さんの承諾書を貰えたと言うことか。良かったです。

これで本当に1部屋稼働開始、15部屋中6部屋の入居率で稼働率は40%に改善です。

この週末にもう1部屋くらい決まりますように(祈)



ちなみに以前書いた通り高齢のお爺さんの一人暮らしなので、R65見守りサービス

追加しました。こちらは新電力を使ったサービスなのですが、新電力あるあるで

紙の明細が送られてこないとのこと。契約時に仲介業者さんに対してそれは困ると

入居者様が仰ったようで、義母にお願いして明細をメールでもらったら印刷して

こちらのお部屋に投函して貰う運用にしました。ちょっと手間がかかりますけど、

孤独死が発生するよりは全然良いです。



そして後日談。

義母が先日のお湯が出ないトラブルの時に入居者様に一時的に使って貰った部屋の

水抜きをしに行った時のことでした(ガストラブルの顛末は後日書く予定)。

その入居された方とばったりお会いして、長々と話を聞かされたとのことです。



一番言いたかったのは、お部屋の騒音が気になるという話だったようです。

「部屋を見せてと言ったのに見せてくれなかった」「前の物件で騒音が嫌で引っ越しを

したのに、道路に一番近い部屋で不満、この部屋だとわかっていたら借りなかった」

「車の音がうるさいから耳栓を買った」など色々言われたそうです。



・・・そういえば仲介業者さんから申込の連絡を受けた時、引越理由が騒音だったら

道路面の部屋は嫌がりませんか?と聞いたのですが「外国人留学生が騒ぐのが辛いと

いう理由だったので、車の音とかは大丈夫だと思います」と仲介業者さんが回答して

いたのを思い出しました。ダメじゃん!(苦笑)



義母には、別の部屋に移っても良いと伝えていいですよと言っておきました。

1階のお部屋はどこもリフォームが終わってないので、リフォーム完了後のご提案に

なりますけど・・・少しでも満足して貰えるように配慮したいと思います。



やたらと家賃が安い部屋の入居者様と話したら、実はその人が職人さんで、前オーナーの

時代に軽作業を手伝っていたとか(だから安かったのか・・・)、水道代を実費で

前オーナーが計測して請求していたお部屋があるとのことで、定額制を提案しようと

連絡を取ったら既に定額で払っていると言われたりとか、なんだかいろんなことがある

不思議な仙台2棟目。これからも色々なドラマが起こりそうな予感がします。

義母に頑張ってもらいます(コロナゆえに手伝えなくてごめんなさい・・・)。



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