現在１０位です。週末は事務作業１日は良いとして、１日くらい何かしたいなあ。
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札幌５棟目で空室になっているお部屋の原状回復見積が届きました。
予想はしてましたが、なかなかの金額です・・・。
ここ数日、札幌５棟目の話ばかり書いてる気がしますが、予告も含め入退去が３部屋も
あるなら、そりゃ話題にも挙がりやすいよねってなもんです。登場頻度高めです。
今回は、原状回復のお見積の話。
ご結婚を理由に退去なさった入居者様。長きにわたってお住まいになっていたので、
どうしてもお部屋は劣化しているだろうと思ってはいました。実際、写真などが
送られてきたのを見ると、やはり汚れが目立つなあという印象はぬぐいきれません。
これが普通に使っているものであれば、東京ルールに則って「クロスの張替は６年以上の
利用なのだから０円のはずだ」と言われることでしょう。しかし、東京ルールは
よくよく読んでいくと、入居者様過失に関しては年数に関係なく工賃費用等の請求は
できるという内容になっております。
ガイドラインの記述としては以下が相当します。
なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場
合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。
わかりやすく書いてあるページはこちらかな。ご紹介しておきます。
残存価値のなくなった壁紙に落書きをしてもお咎めなし？原状回復費用の負担について
ガイドラインそのものはこちらです。
今回の入居者様は、タバコを吸っておりました。ヤニが付着しており、これに関しては
過去の判例などから入居者様過失になるという慣例になっております。
参考にしたのはホームズのサイトです。
そうなると、今回の場合は壁紙の材料費は当方負担、工賃などは先方負担ということに
なるでしょう。タバコ吸ってる人の形見が狭すぎるよなあと思わなくもないのですが
世間の風潮がそういう流れなので、もはやこればかりは・・・。
ということで、ある程度入居者様に請求しなくてはなりませんが、入居者様は既に
分割でないと払えないという意思表示をされております。分割を受け入れるのか、
あるいは保証会社さんに事故報告をしてしまうのか。管理会社さんには、もし先方が
同意するなら事故報告でこちらの分は回収したいと言う意思は伝えております。
どうなるかは今のところまだなんともですが、今後先方と管理会社さんで詰めることに
なるでしょう。
そんな状況の中、とうとう出ました。原状回復のお見積。
やっぱりですが、５０万オーバーきました！頭が痛い。予想はしてましたけど。
こちらの管理会社さんは必要なものだけでなく、あればよりよいというものも含め
全てをまず全部項目として挙げて、そこから不要なものをオーナー判断で削って
くださいというスタイルです。だから初動の見積は高めに出るのはいつものこと。
ここから、これは別にいいよと言うものがあればカットしていく作業に入ります。
（得てして、そんなにカットできないことが多いのですが）
管理会社さんは、この後この中から純粋な原状回復に相当するものを引っ張り出して
入居者様へのご請求書を作る作業が待っています。そちらを見た上で、残った部分から
不要そうな作業やコストダウンできそうな作業を見繕う流れでいくことにしました。
当然ですが、ＴＶドアホンをモニター付きのものに変更するなどの作業については
バリューアップなので当方負担です。入居者様への請求はしません。あくまで原状回復と
適切に認められる範囲のものを請求対象とするので、実際に請求できる金額なんて
そんなに多くはないでしょう。なので、こちらで判断して項目を削る作業は必要です。
先にやっておいても良いのですが、項目がなんせ多かったし、現地は写真でしか
見てないのでイメージが付きにくいものもあるでしょう。腰を据えてやった方が
いいかな？という感じで捉えています。
何にしても、お金が出ていく話が多くて頭が痛いです（苦笑）
まあでもこれが賃貸経営と言うものですから。粛々と対応したいと思います。
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