2020年12月06日

繁忙期に向けて仲介業者さんにPR。

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富山1棟目のテコ入れ策として、たくさん決めてくださっている仲介業者の店舗さんに

ちょっとおしゃれなお歳暮を贈らせていただきました。賄賂です(笑)



富山1棟目は現在8部屋中5部屋の稼働率。いいところまで行くけど退去が出る、の

繰り返しで、なかなか満室にたどり着けません。でも入居の勢いが上回りさえすれば

いけそうな手ごたえはありますので、今年の繁忙期は是非決めたいという思いです。



決めるには仲介業者さんのご協力が不可欠です。特に、こちらの物件に関しては

外壁塗装が終わった後は某大手仲介業者さんがほとんど一社で決めるようになったので

ここの会社さんとの協力関係は不可欠です。外壁を塗る前はまんべんなく色々な

業者さんが決めてくれてましたが、某大手さんは全然決めてくれませんでした。

それが外壁を塗ったらほとんどその某大手さんで決めるようになったので、各社ごとに

得意不得意ってあるんだなあ・・・と実感した次第です。



なので、是非この仲介業者さんにはうちの物件を贔屓して決めていただきたい。

そう考えて、本当はこの仲介業者さんをご招待して懇親会をやろうと思ってました。

でもこのコロナ禍でそれは無理だなと判断し、中止。

そうなると、別の手段で良い印象を付けたいところです。



そのバリバリ決めてくださるようになった仲介業者さんは、かなり女性比率が高いです。

そこで、ベタですがスイーツの詰め合わせをお歳暮として贈ることにしました。

とにかくインパクト勝負ですから、心づけでも賄賂でも忖度でもなんでもいいのです。

相手の心に残り、ハマるお客様が来た時「そういえばあの物件あったなあ」と思い出して

紹介してくれれば良いのです。



ネットでいろいろ検索して、味はわかりませんが見た目が綺麗なスイーツのセットを

選んで注文。本当は懇親会をやろうと思っていた日付を指定して送付の手配をしました。

その日は富山に入る予定だったので、もしかしたら仲介業者さんにお邪魔するかも・・・

それであればお歳暮がちょうど届いていて話が盛り上がるんじゃないか、という可能性も

あると思ったためです。



さて当日です。別の業者さんや投資家仲間の方とランチミーティングを終えた後、

その投資家仲間の方が「物件行かなくていいですか?なんなら車出しますよ」と

言ってくださったので、お言葉に甘えることにしました。しかも仲介業者さんも

回ってくれるとのこと。申し訳ないと思いましたが、お言葉に甘えることにしました。

前述の通り、届いた日に現場に行けば更にインパクトを強くできると思ったためです。



懇親会ができないことの代わりにお歳暮を贈ると伝えてほしい、と管理会社さんには

言ってありましたので、ある程度話は通っているのかなと思いましたが・・・。

現地に行くと話がかみ合ってない感じ。懇親会?なにそれ、食べれる?みたいな

感じでよくわからないけど相槌うってるような感じです。お歳暮の話をすると

「あ、今日いっぱい届いたんですけど、それがそれだったんですね」と。



管理会社さんに懇親会の設定を依頼した時、コロナのこともあるので本当に会社として

それを進めていいのか調整している、と言っていたのを覚えております。その時は

相手の仲介業者さんとも相談しながら検討していると捉えていましたが・・・

たぶんこの反応を見る限り、管理会社さんの中だけで検討していたんだろうなあ。

だから仲介業者さんが全然ピンと来てないんだろうと思われます。



ま、今となってはどっちでもいいか。そんなことは。

結果として、今日来たことは大正解だったわけね。



そうとわかればあとは私のターンです。笑いを織り交ぜながら、デザートは私からの

お歳暮であることを伝え、今までいっぱい部屋を決めてくれたお礼も兼ねているので

今後もジャンジャン決めてくださいね、という話をしてきました。

(1個食べたら1戸決めるんですよ、とか無茶苦茶言ってきました・笑)



想定とは違いましたが、ひとまず意識付けは成功したと思います。

今年は今まで以上にジャンジャン決めていただきましょう!(となればいいな)



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月05日

宿泊施設にした東京13棟目の今の状況は・・・。

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東京13棟目、ちょっと安めにしているためか、けっこう埋まるようになりました。

もうちょっと客単価をあげたいですが、今の環境だとまだそれは厳しいかな・・・。



GOTOトラベルが始まり、少しは良い影響があるかと思った東京13棟目ですが、

正直なところ大きな変化はないかなというのが今の印象です。使う側の気持ちになって

考えると、確かにそうだよねとは思います。だって割引率が良くなるのは高級ホテルで

普通のホテルに泊まるより少し背伸びしていいところに泊まった方がオトクなわけだし。



ニュースなどでビジネスホテルはGOTOの恩恵をあまり受けておらず、高級旅館特需が

発生しているようなことが喧伝されていますが、私も自分がそういう思考回路になって

いるので、たぶんその見立ては正しいんじゃないかなと思っています。別に裏取りは

していませんけど・・・。



そのような情況では、東京の民泊チックな無人戸建ホテルもビジネスホテルと同じ

カテゴリーに属すると思いますので、GOTOでの特典が得られるとも思いません。

うちのホテルも運営会社さんによってGOTO対象となっておりますが、感覚としては

GOTO開始〜東京が対象になり登録されるまでは予約というか反響自体もほぼ無くて

GOTO対象になった後ようやく元の水準に戻った、といったところです。



東京13棟目は今のところ国内の方の長期滞在が主流です。半月〜一ヶ月滞在みたいな

パターンで宿泊者が予約をしています。自粛ムード満点の頃にはもっと安い値段で

設定していたこともありましたが、そこからはちょっと宿泊費をあげています。

それでも、1ヶ月で予約が入ってしまうと、家賃を少し下回るくらいの収益です。

でも今のご時世で家賃を上げる勇気がまだないんですよねえ。



年末も12月上旬で1ヶ月宿泊の方がチェックアウト、その後3日ほど間を置いて

2週間宿泊の方がチェックインで年末を迎える感じになりました。そして年末年始に

1組短期の方の予約も入っています。予約を頂戴できるだけでも御の字かな、うん。



ところで、Airbnbの手数料が変わるようです。今まではゲストからいっぱい

手数料を取って、ホストからはさほど取らないスタイルでしたが、今後はホストから

いっぱい取って、ゲストからはさほど取らないスタイルに変わるとのことです。

一般的なOTA(オンライントラベルエージェント・ネット予約専業の予約サイト)と

同じような料金体系になるようです。



手数料が上がることに対しては、運営会社さんと相談してその分宿泊費に上乗せする、

ということで話がつきました。



それから、GOTOトラベルの事務局から、実態調査の連絡が入っているそうです。

全数チェックかランダムチェックかはわかりませんが、参加している宿泊施設に対して

感染症防止対策がきちんとされているかの確認をしているということです。



調査の為に立ち合いが必要になるとのことでしたが、運営会社さんに立ち合い

依頼すると4000円程度の費用がかかるということでした。それだったら自分で

立ち会っちゃった方がいいかなあ。家からも近いですし、最近はテレワークなので

コンビニ行ってくるくらいの感覚で抜けることもできそうです(勿論メンバーに

離籍する旨伝え、その時間は就業時間から外しますよ)。



レビューも順調で、今のところAirbnb上で★5をキープ出来ております。

平均4.8は今の状態ならクリアできそうなので、このまま問題が起きなければ

1月にはスーパーホストになれそうです。いい感じ。



本格的に海外のお客様が戻ってくるのはまだまだ時間がかかりそうですが、それまでに

レビューを蓄積しておいて、訪日客の方が戻ってきた時に予約をしていただけるよう

地道な準備を進めておきたいと思います。



東京13棟目、コロナ禍の超逆風の中の船出としては悪くないのではないかと思います。

次のステップに踏み出す準備をしないとですね。



その次のステップとしては、宿泊料をもう少し上げて収益性を高めることだと思います。

しかしそれに対してはまだちょっとビビっているところがあります。最低でもまずは

スーパーホストになるところからかな、と。それが達成できそうな見込みは出てきたので

来年になったらもう少し宿泊費をあげてみることを検討しようかと思います。



あわせて、長期滞在の方向けの支援として、できればデスクと椅子を用意したいです。

私もホテルで仕事することがありますので、長期滞在ならデスクは是非ほしいのです。

ただ、今後海外の方が戻ってきた時のことを考えると、迂闊に買って設置するのも

悪手になりかねません。折り畳みの机と椅子をウォークインクローゼットに置いて

テレワーク部屋とすることも検討していますが、折り畳みだとちゃちい椅子だろうと

思うので、座り心地が悪くかえって敬遠されないかなあ、とかいろいろ悩んでます。



靴ベラとかランドリー上の棚とか、もうちょっと設備を充実させたい気持ちもあるので

グレードアップに向けて試行錯誤したいと思います。



ひとまず、壊滅的な情況ではないのは救いですね。訪日客が戻ってくるまでの間、

細々と続けさせていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月04日

融資実行前に嫁ちゃんを巻き込んだドタバタ劇。

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本日、東京法人で借りていた分の保証協会の保証付き融資のコロナ融資への付け替えが

実行されます。ようやくです。はい。何事もなく進みますように。



先日書いた融資の内諾を得られた件の続報です。



こちらの出張の都合もありだいぶ待たせてしまいましたが、一昨日ようやく本件の

金消契約を締結しました。嫁ちゃんが良い顔をしないのはわかりきっていたので

お手数をおかけしてしまうと思いつつも、金融機関さんに自宅までご足労いただくことで

ご同意いただきました。フットワーク軽くて助かります。



書類を書きながらあれこれ雑談・・・したかったのですが、どうも目の前の仕事が

終わらないうちにあれこれ持ち掛けてもダメっぽいなと思うようになったので、

個人の分の話とかはまた後日行うことにしました。どうせもう遅れてしまっているので

もう少し遅れるのは仕方ないと割り切ることに。



実行日は12月4日と設定したので、法人のゴム印実印銀行印、私と嫁ちゃんの実印を

フル稼働させてガンガン押印しました。今回の融資は残念ながら当初金額までもう一度

融資額を伸ばすことはできませんでしたが、これはこれで返済比率は減らせるから

良いこととします。半額以下になりました。そりゃ元の融資の半分くらいの金額で

金利は下がって返済は10年に延ばしたんだから、返済比率は下がらないわけがない。



あとは実行を待つばかりですね、ありがとうございます、とお礼を述べたその時。

担当さんの手が怪しい動きをしながら銀行員らしいでかくて黒いカバンの中に伸びます。

チケットくらいの紙束をひょいと出してきて「すみません、できれば宝くじの購入に

ご協力をいただきたいのですが・・・」と言うのです。



説明しよう!この金融機関さんはなぜか宝くじの販売代理店みたいなことをしており

たまに行員さんが販売ノルマを課されてしまう(らしい)のだ!

(こんな金融機関さんそうそうないから、わかる人はこれでどこだかわかるでしょうね)



そういえば前の前の担当さんにも宝くじ買ってくれって言われたことあったなあ。

まあいいや、当たるわけないけど融資手数料だと思って買いましょう。

年末ジャンボミニ10枚購入。連番で買ったので最低でも300円は返ってきますし

万が一当たれば一等前後賞合わせて5000万になります。



「当たったら預金しますよ」と軽口叩いたら「本当ですか?どのお客様も、当たったら

おたくに借りた分全部返すよって言うんですよ」とちょっと嬉しそうな顔をして

言うんですよ。他のお客様、意外と辛辣なのね(笑)



まあ当たるわけないですが、3000円なので良しとします。



さあ、後は融資実行を待つばかり・・・と思っていた翌日の朝、担当さんから電話が。

今日は朝から出張で東京いないよと言ってあったのですが、いきなりですね。嫌な予感。



電話に出ると「すみません、どうしても訂正印が必要になってしまいまして・・・」

と切り出してきました。うーん、やってくれちゃったねー。私東京にいませんよ?



担当さんとしてはどうしても今日中に訂正印を貰わないと明日の実行が出来ないと

困り果てております。しょうがないので、嫁ちゃんに対応を依頼することにしました。

無事に対応は済んだようですが「予定時間より15分遅れて登場した」「マスクが

ずれて鼻があらわになっていたけど、他人の家に来る時くらいそこはちゃんとして

ほしい」とだいぶブーブー言われてしまいました。嫁ちゃん、すまん。



担当さん、丁寧で腰が低くて、融資を頑張ろうと言う気持ちがあります。その点は

素晴らしいのですが、嫁ちゃんが言うようにたまにマスクがずれて鼻が出てたりする

気の利かなさがあったり、仕事が並行でできなかったり、そもそもスピード感が

やや欠けるところがあったりします。まあでも、まずは頑張ってくださる姿勢が

良いなと思うので、あまり悪い印象は持っていないのですが・・・嫁ちゃんはコロナを

私よりかなり気にしているので、鼻のことは私から先に言っておけばよかったなあ。

昨日気づいてはいたんですよね、たまにマスクがずれてること。



まあそんなトラブルもありましたけど、何とか今日実行のはずです。

これでちょっとだけ返済比率が下がります。良かった。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月03日

オワコンのブログをせっせと書き続けるのは何故?

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ブログはオワコンなのはわかっているんですけど、別にこれで商売しようとしてないから

今まで通り近況報告な感じでダラダラ続けようと思っております。



いやね、私自身も感じてはいるんです。ブログってメディアが旧式のメディアに

なりつつあることを。人気ブログランキングを見ていても、ポイント数がかなり

減っていますし、グーグルアドセンスの広告収入も全盛期に比べかなり下がってます。



最初は「不動産投資と言うコンテンツがスルガショックで下火になった」ことを受けて

ガクッと減っているのかな?と思っておりましたが、最近になってそれだけではなく

純粋にユーザの行動様式が変わってきていることもあるのではないかと思うように

なりました。



昔は何でもググったと思いますが、最近は旬なニュースであればTwitterを使って

調べた方が鮮度の高い情報が出てくるし、YouTubeで調べものをするケースも

増えていると思います。インターネットで調べ物をするならGoogleという状態から

いくつかの別のプラットフォームが出てきていることから、相対的にGoogleでの

検索回数が減っている、だからブログに訪問者が増えない結果になっているのでは、とか

YouTubeを見れば文字を読まなくても映像として情報が入ってくるのだから、

わざわざ文字でしか情報が伝わらないブログを読む必要はないのではないか、とか。

そんな感じに行動が変化しているのかな?と想像しております。



もっと有名になりたいと課、もっとインターネットで稼ぎたいとか思うのであれば

毎日ブログを更新するよりもっと良いやり方があるはずです。むしろブログなんて

オワコンで未来がないメディアだと言ってしまっても良いくらいでしょう。

せめて文字を書くならnoteにしとけって話かもしれません。



頭ではその通りだなあと思っているのですが、じゃあそのように変えるか?と

問われると、私自身は決してそこまで変えるつもりもなかったりします。



現状維持は退化に等しく、緩慢な死を迎えるものである。そういう気持ちもありますので

別に変化を嫌うわけではないのです。ただ、ブログを書いていることで得られるものが

「自分自身の頭の中の整理」であったり「友人・知人への近況報告」であったりするので

今のスタイルを変えることにより、その目的や得られるものに対してより良くなるか?と

問われると、決してそうではないんだよなあと思うのです。だから変えようと思わない。



変化にはきちんと追随していきたいと思うので、私もTwitterのアカウントは

持ってますし、最新ニュース関連の調べ物はTwitterを使ってます。先日は

保護猫の飼主を探すのにTwitterを使い、その便利さを実感した次第です。

今後、時間はかかると思いますが別アカウントを育てて東京8棟目の入居者様探しに

活用できるようにしよう、という思惑もあります。

(YouTubeでの発信はしないと思います、動画より文字が好きなので)



Facebookはフル活用していますが、これもややオワコン臭がするという

噂もありますね。でもFacebookの使い方は友人とじゃれあうためのものなので

皆が別プラットフォームに出て行かない限りはこのまま使い続けることでしょう。



Instagramは使ってなく、アカウントもありません。一度作ったんだけど

おかしな状態になってしまい、アカウントはあるけどログインできないという状況に

陥ってしまったので、そのまま放置しています。



ブログは日記帳みたいな感覚で使っているので、いずれのメディアにもうまく合致は

しません。強いて言えばFacebookなのでしょうけど、後で読み返そうとした時

あまり一覧性が良くないと思うので、やっぱりブログはブログなんですよねえ。

私のブログは文字数が多いので、他のプラットフォームで今と同じように書こうとすると

今ひとつおさまりが良くないとも思っています。強いて言えばnoteかもしれませんが

有料コンテンツの販売も考えていないし、ブログで発信ができる状態なら別に移行する

必要はないだろうなあとも。まあもしかしたらお試しで併用することはあるかもですが。

あ、あと前に勧誘された有料メルマガってプラットフォームは興味ありなので、その

観点でnoteの定期購読みたいな機能は先々興味を持つかもしれないです。



いろいろと考えてはみているものの、自分がやりたいこと(=今のスタイルの継続)に

うまくフィットするプラットフォームが見当たらないので、やっぱりブログを中心に

今後もやっていくんだろうなあ、と思っています。



ということで、なにか面白いサービスはあるかなと一応同行は探っているものの、

現行を変えるほどのものがないので今のまま、という感じになってます。

だからオワコンだろうとなんだろうと、今まで通りブログは続けるのです。

ずっとブログを書いていたお友達大家さんが最近けっこう書かなくなっているので

残念ではあるのですが、それもこれもブログがオワコン化してきてるからというのも

一因なのかなあ、などと思い、それに対して自分が書き続けるのは何故なのかを

改めて考えてみた記事でした。頭の整理は出来たので、迷わずやろうと思います。



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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月02日

大家の会の運営に悩む。

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ここ何日か、私が幹事をやっている大家の会の運営のことでいろいろ考えております。

コロナ禍が今しばらく続くと考えると、今の運営方法を変えないといけないよね、と。



今年の流行語は「3密」だそうですね。3つの密(密閉、密集、密接)を避けることで

新型コロナウィルスの蔓延を防ごう、と。コロナ前の常識が覆され、3密回避を前提の

ビジネスモデルに転換しなくてはならないということで、事業者の方は知恵を絞って

対応を進めているものと思います。



今行くのはちょっと微妙な感じだけど、GOTOイートとかで予約して食事していた

時期もありました。久々に外食できるお店に行くと、どこも3密対策でアクリル板や

透明のパーティションなど使って、隣の席の飛沫が飛ばないようにしていたり、

座席を間引いてお客さん同士の距離を取るようにしていたり。店員さんがマスクをして

接客することも当たり前で見慣れたものになりました。マスクの下は笑顔です、みたいな

ポスター貼ってあったのも、最初はなるほどなあと納得感心したものですが、今はむしろ

マスクなしで接客される方が変な感じになってきてます。慣れってすごいわー。



本当はその席数だと損益分岐点が低くなってしまうから辛いんだろうなあ、とか

キャッシュレスを導入して接触回避してるけど手数料取られて辛いだろうなあ、とか

ビジネスオーナーサイドの立場でつい考えてしまいます(苦笑)



翻って、不動産賃貸業における3密対策って何かあるか?と考えると・・・

そんなに大きな対策はないのかなと思います。対策のしようはないけど、各所で

コロナによる行動様式の変容に伴い、人気のエリアや間取りが変わっていくので

それに対応した施策を打つ、というところでしょうか。



旅館業法に準じた宿泊施設だと、GOTOトラベルに登録するとか、室内に消毒液を

配置するとか、あるいは部屋自体を除菌コーティングするとか、そんな対策も

あるのだろうと思います。私の保有する東京13棟目でもそういった対策はしています。

でもまあ、できることはそのくらいかなという感じですね。当初想定料金より安い価格に

なっていますが、一応予約は入っていて回ってますが、賃貸の方が正直儲かったなあと

いうレベル感になってしまっていますけど。



実は今、私が関わっているもので一番行動様式や意識を変容させないといけないのが

「大家の会」の運営なのかもしれません。



関東→札幌の大家会。

関東地方に住んでいて、北海道に何かしらの不動産を保有している人の集まる大家の会。

立ち上げたのは10年前でした。現在会員は40名ちょっとです。営利目的ではなく、

情報交換をしながら遠隔での不動産経営をうまくやっていこう、という趣旨の会です。

私自身が初期の頃札幌でさんざん苦労したということもありまして、普通にやってたら

地元の方に勝てるわけがない、徒党を組んで情報交換しながら現地での賃貸経営を

なんとかうまくやっていこう、という感じで結成しました。「北海道に不動産がある」を

条件としているものの、今は北海道に限らず不動産賃貸業全般の情報交換ができる

気のおけない仲間との交流会、という感じになっております。



誰彼構わず入会させて会費ビジネスで稼ぐつもりもなく、相手の顔と名前と資産背景が

みえる状態で、この人になら何を話してもいいなという信頼感を前提にオフレコの話も

包み隠さず話せる関係を目指しております。実際、今はそんな雰囲気が作れていると

思っております。



大家の会の活動は、2ヶ月に1回の勉強会と1年に1回の札幌への視察・遠征を軸に

分科会形式でテーマを決めての情報交換会や各地への視察なども適宜追加されます。

割とリアルな付き合い中心の会です。



・・・そうなんです。リアルな付き合いを中心としているが故に、コロナ禍の中では

まともに活動ができない状態に陥っております。



オンラインを前提としていなかったのですが、このご時世なので2ヶ月に1回の勉強会も

オンラインでの実施に変わりました。最初はそれも物珍しくて楽しめたのですが、

物足りなさも感じるようになりました。



会を追う毎に、いつもやっていた「懇親会のお店を予約する」プロセスがなくなることで

会の招集のスタートが遅れ、それに伴い既に予定が入ってしまう方が増えて参加者が減る

というループに陥っている気がします。



お店は少なくとも1ヶ月前くらいには予約をしておかないとだし、会議室の確保も

必要です。そういったタスクがあるからこそ、それに付随して募集のプロセスが

スタートするのですが・・・それがなくなったことで、募集スタートのトリガーを

引くタイミングがなくなってしまっているのだと思います。



懇親会のお店を探すのも何気に楽しいことでしたし、カード切ればポイントも溜まるし、

何より美味しいものが食べられるのは素晴らしいことです。しかも気のおけない仲間と

それを共有できるならなおさら。



そういう楽しみが一切なくなってしまった、というのが今のところのイメージです。

だからどうにも気合が入らない、というのが偽らざる本音。



オンラインでどうやって会を運営していこうか、という点は幹事会の中でも議論は

しています。例えばSNS的なものを導入して、そこで気軽に雑談できる雰囲気を

作っていこうとか。でもまだ企画段階で、それが実現しているわけではありません。



いかにしてオンラインでも楽しく情報交換できる会にしていくか。実は私が今それに

一番対応できていないような気がしています。



営利目的の会ではないですが、素晴らしい仲間との情報交換や交流の場なので、

むざむざと風化させるのは嫌です。でもオンラインだと気持ちが乗らないなあという

状態であることもまた事実。



たぶん、一人で回していたら惰性でこのままずるずると参加者が減っていくだけの

残念なスパイラルに陥っていたでしょうねえ。幹事会という形で、有志が盛り上げて

くれていることに感謝します。



今週末の勉強会も、出足の遅さが響いて参加者がいつもの半分くらいです。

しかも私は仕事の都合でどうしても視察の予定をずらさざるを得ず、その週末は

富山〜金沢で不動産視察ツアーになってしまい参加できないという体たらく。

勉強会日程のリスケも視野に入れて調整中です。



コロナで一番影響を受けているのはそこかなーと言う感じです。

今後どうやって立て直していこうか(主に自分の気持ちを)・・・。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(1) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする