来年から火災保険が値上がりします（サブタイトル：良い保険代理店さんのススメ）

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来年から火災保険は値上がりするというお話です。これに先立ち、保険代理店さんが

当方の契約している火災保険について一通り対応要否を査定をしてくださいました。



不動産賃貸業と切っても切り離せないのは火災保険。不動産というのは決して安くない

買物です。そして買ったらおしまいではなく、それを継続して使えるようメンテナンスが

必須となります。油断してると設備が壊れたり漏水やシロアリにやられたりしてしまい

多額の出費を要することになってしまいます。そんな建物リスクを軽減してくれるのが

火災保険です。偶発的な事故に限っては、火災保険が修繕に必要な費用を保険金として

支払ってくださいます。とても大事な保険です。



火災保険のすごいところは、何回使っても次回更新の時にその保険金申請した回数が

考慮されずに保険料が決まることです。これが自動車保険とかだと、使うことで等級が

下がってしまい、保険金が上がってしまいます。しかし火災保険はそういうことが

ありません。保険代理店さんも、火災保険が特殊で普通は保険金を支払われたら

次の時は保険料が値上がりするのが普通だということを仰っておりました。

次以降の保険料を気にせず事故があったら気兼ねなく保険金申請できるのであれば、

申請しない手はないですよ。是非活用しましょう（嘘の申請はダメですよ！）。



ちなみに、先日書いた通り太陽光の休業補償は使った分だけ値上がりします。

これは私が身をもって体験したので間違いありません（笑）



そうそう、火災保険と言えばよく出てくるのが「屋根の修繕を保険金でやりましょう」

とか持ち掛けてくる保険コンサルの方々。こういう方は、火災保険の対象になると

思われる傷やへこみを屋根に上って見つけてきては、それがあたかも何らかの災害で

発生した傷であるということを主張して保険金支払の対象にします。そして割高な見積で

保険金をたっぷり出させて、工事を自社の息のかかった業者さんで行い、その差額を

懐に入れます。



本当にそれが保険金支払対象の事故でできたものであれば良いのですが、明らかに

そうでない場合も強引に保険金支払の対象にしようとしてきます。わかっていて

そうするのは、保険会社さんに対する詐欺行為です。



火災保険は、どのような現象であれば火災保険の対象になるかがわかっていれば

別にコンサルなど頼まなくても自身で対応できます。突発的な事故であることが

ポイントで、経年劣化は対象になりません。そして、良い保険代理店さんのところで

契約をしていれば、その保険代理店さんが保険コンサルの役割を果たしてくださいます。

わざわざ自分で保険コンサルを連れてくる必要は本来ないはずなのです。



更に、こういう保険コンサルの方が良く手掛けるのが、地震保険の支払コンサル。

クラックなどを見付けては、これはあの時の大きな地震でできたものだという

壮大なレポートを書いて、地震保険の保険金が支払われたら、そのうち３割程度を

コンサルフィーとして持っていきます。



確かに、地震保険は地震保険のルールがありますので、それを理解していなくては

保険申請は出来ません。でも、本当に自信で被害が出ているのであれば、素直に

コンサルなど頼らずに現場を見て貰えばいいのです。認定されれば良し、仮に

認定されなくても、鑑定人さんもどのようなクラックが地震保険の認定対象になるか

現場で貰って、自分で見直しして、どうしても納得がいかなければ再鑑定を依頼して

もう一度現場で交渉すればいいだけです。それを丸投げしてしまうのは勿体ない。

保険代理店さんに相談しながら対応すれば充分だと思うのです。



適正なお仕事をされている保険コンサルさんも勿論いることでしょう。しかし、

事故でもないものを事故と言い張って、割高な工事見積で保険会社さんからも

大家さんからもお金を抜いていく悪質な業者さんも少なからずおります。むしろ

そういう方の方が多いくらいの印象です。保険代理店さんに聞くと、時折そういう

保険コンサルが保険会社さんを出禁になったりしているとか（出禁だったか何だったか

うろ覚えですが、代理店さんにそういうのダメよという警告の紙が回ってきていると

いうのを見せて貰ったことはあります）。



要はですね、火災保険を選ぶのは、金額や保障内容も勿論大事なのですが、実は本当に

大事なのは保険代理店さん選びだと私は言いたいわけです。良い保険代理店さんが

仕事をしてくだされば、ニーズに合わせた保険を提案してくださいますし、何かしら

修繕が発生したら「これは火災保険の対象になりますか？」と一声お伺いを立てることで

それが保険金支払対象の事故となりうるか、ご意見をくださいます。



保険料が安いけど、そういったアフターフォローをしてくれない代理店さんだと

結果としてメリットを享受できずに安物買いの銭失いというオチになっているのかも

しれませんよ・・・。



私は全物件同じ保険代理店さんにお任せしております。全幅の信頼を寄せている方で

仕事は丁寧だしこちら側の立場に立って考えてくれるしで、非の打ちどころがないです。

いつも助けていただき、感謝しております。



そんな保険代理店さんから、先日急に電話がありました。なんだろうと思って

電話に出ると、１月からの火災保険の保険料値上がりに関するお知らせでした。



昨今の自然災害の増加により、火災保険の保険料は値上がり傾向にあります。

今年はコロナこそ大変だったものの、あまり自然災害はなかったですが、昨年や

一昨年は大雨だの台風だの地震だのと色々な災害がありました。そりゃあれだけ

色々あれば、火災保険の保険料も値上がりしちゃいますやね。



代理店さんは、近々切れる契約を一通り洗ってくださり、その中で年内に火災保険を

かけ直した方が保険料のメリットがある案件をピックアップして連絡をしてきて

くださったのです。別に私、何もそんな依頼してません。自発的に動いてくださって

いるのですから、これほんとすごいことだと思います。とてもありがたいです。



結果として、私は保険掛け替えに必要な手間やコストに対して、得られるメリットが

あまり大きくない保険契約ばかりだったので、今回は現状維持で進めることにしました。



私の持論は上述の通り「火災保険は代理店さんで選ぶべし」です。良い代理店さんなら

こちらが気を回さずとも、今回のようにいい感じにいい仕事をしてくださいます。

目先の保険料より信頼できる代理店さん探し。そんな目線を持っていただくことで

賃貸経営がより楽になるかもしれませんよ。



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太陽光発電所の草刈りをしてくださる業者さんを見付けました。

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仙台法人が保有している高圧太陽光発電所の除草問題、代替の業者さんに依頼しました。

値段はかなり高くなってしまいましたが、今までが異常に安かっただけなのでやむなし。



保有している高圧太陽光発電所の草刈りを依頼していたシルバー人材センターさんが

諸般の都合にて来年以降対応できないという通知をしてきたのが先週のことでした。

安くてきちんと清掃対応してくださっていたのですが、継続できないとのことで

とても残念です。今まで真摯に対応いただき、本当にありがとうございました。



太陽光発電事業はまだまだ続きますので、こちらとしては速やかに次の清掃業者さんを

選定しなくてはなりません。見積取りに行きますよ。



真っ先に候補として挙げられるのは、太陽光発電所が設置されている町のシルバーさん。

太陽光発電所を作った時は、この町にはまだシルバー人材センターさんが存在せず、

隣町のシルバー人材センターさんを頼っておりました。数年前にこちらの町にも

シルバー人材センターさんが出来たので、まずはそちらに作業を依頼するのが妥当と

判断した次第です。



問い合わせは義母に対応して貰いました。前の時は私が窓口になっておりましたが、

最近は義母も自分でどんどん問い合わせできる状態になっておりましたので、それなら

地元にいる人に任せた方がいいだろうという判断です。私自身も仕事中は電話に

出づらいなど制約がいろいろとありますので。



義母に依頼して、作業見積を依頼しました。数日経って出てきた見積は、これまでの

価格の４倍。ただし、それでもまだ安いと思います。今までの価格が異常に安すぎです。

先日購入した低圧太陽光は、３区画あわせても今回の規模の７割程度の大きさですが、

そっちの草刈りの方がお値段は高いですから。低圧太陽光の業者さんが口にしていた

清掃の相場観から見ても、今回のシルバー人材センターさんの出してきたお値段は

決して高くはないだろうと予想します。



・・・ということは頭では分かっているのですが、それでもやっぱり心情としては

「なんか高いよね〜」「今までに比べると高いよね〜」というもの。わかってるんです、

今までが異常に安かっただけなのは。それでも、その値段で何年も発注していると

それが当たり前になってしまい、負担感を感じてしまうという・・・。贅沢病です。



義母には、あと一声安くならないか相談してみてほしいと伝えました。

無茶な値引を要求しているわけではなく、前のシルバーさんが異常に安かったので

今から事業としてコストアップを考えるのが辛いのです、という形で説明して

多少でも出精値引いただけないかを確認して貰うことに。



あわせて、パワコンのフィルター清掃もお値段据え置きでお願いできないか、と

相談してもらうことにしました。図々しく、厚かましく。



相談の結果は、フィルター清掃はＯＫでしたが、価格交渉はＮＧでした。

既に安く出しているので、これ以上はちょっと・・・ということだそうです。

ダメ元で言ってみただけなので、これは仕方ありません。

そしてフィルター清掃は一度現地でやり方を教えてほしい、その内容次第でＯＫかどうか

最終判断する（難しい作業でなければＯＫの前提）、ということでした。



義母と相談して、この内容でＯＫしようということで決断しました。



除草の１回の費用がかさむことになったので、それであれば回数を減らすなどの

作戦を練った方がいいのかなあとも思います。除草剤を撒いて一定期間は雑草が

生えないようにするとか、そういうことも必要かしら？クローバーを群生させて

低い雑草ばかりにして高い雑草を生えにくくする作戦も数年間やってみましたが、

一向にクローバーが定着しないため諦め気味。それだったら不毛の大地にしてしまう

作戦の方が好ましいような気もしてきてます。



いずれにしても、作業を依頼するにあたり、一度現場で打ち合わせも必要でしょう。

フィルタ清掃の指南のために現地に行く必要もありますしね。

除草剤or草刈りのどちらにするか、フィルタ清掃を受けて貰えるか、の２点については

現場でよく相談して決めたいと思います。



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太陽光発電の保険更新のタイミング（保険料が高くておののく）。

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５年前に作った高圧太陽光発電の火災保険の更新時期がやってまいりました。

お見積をいただきましたが・・・高いな〜。負担感ありですが、仕方ないです。



当時、様々なドラマやミラクルを産みながら、なんとか稼働にこぎつけた太陽光発電所。

色々なことがありすぎて、忘れることができない思い出深い案件です。

朝７時台の新幹線で仙台に行き、朝９時から打ち合わせしてすぐ東京に戻って

午後からサラリーマンの仕事・・・ってのを何度もやりました。難しい話が多く、

トラブルも発生してかなりのいばらの道でしたが、今はしっかりと稼いでくれてます。

補助金で自己資金が回収できているので、後はもうひたすら回収するのみです。

生みの苦しみがあったからこそ、今はだいぶ楽になっています。



これをやっている時にすごく力になってくださったメインバンクの支店長さん、

今は本部にいるらしいですけど元気かなあ。また食事でもご一緒したいものです。

あの時の苦労話を酒のつまみにして。



そういえば、メインバンクさんとも一時期ちょっと関係が悪化したこともありましたが

社長の機転で誤解が解けたものでした。あの事件も大変だったなあ。



太陽光の苦労話も、メインバンクさんとの事件も、とてもブログに書ける内容では

ありませんので、心の中にそっとしまっておこうと思います。



さて、１〜２ヶ月前くらいでしょうか。火災保険の代理店さんから連絡がありまして、

太陽光発電所の各種保険更新にあたり、事前にアンケートを実施させていただきたいと

要請がありました。５年前に比べて厳しくなっているようで、例えばハザードマップを

踏まえているか、強風に関する構造計算が行われているか、などの１２項目について

回答を要望されました。



専門的な内容も多かったので、申し訳ないと思いつつ５年前に施工いただいた業者さんに

連絡を取り、このアンケートに答えてほしいと依頼。今更感があって申し訳ないとは

思ったのですが、聞かないとわからないことも多々ありましたので・・・。



業務の合間の時間を使って、施工業者さんより回答いただいたのが１２月初旬でした。

お金にならない仕事をさせてしまい申し訳ないです＆ありがとうございます。



保険代理店さんに返信したところ、すぐに見積が送られてきました。



太陽光発電所は以下３つの保険に加入しています。

・火災保険

・休業補償

・施設賠償責任保険



火災保険は保険料が多少上がっていましたが、これは保険商品の価格改定の影響の

ようですので、どうにもならないやつです。昨今、自然災害も多くて保険商品の

価格が上がっているようですし、仕方ない部分かもしれません。



施設賠償責任保険はほぼ現状維持。



問題は休業補償です。過去５年の中で、パワコンの故障で発電されなかった時期が

ありましたので、その時に休業補償を使って保険金を払っていただいたことがあります。

今回の更新においては、前回契約期間中に保険を使ったからと言う理由で、保険料が

大幅に値上がりしています。かつ、５年契約は結ぶことが出来ず、１年契約のみ

対応可能という結果になってしまいました。



前回の５年契約の保険料と今回の１年契約の保険料、年数をあわせて比較すると

保険料は２．５倍以上に上がっています。うーん、かなり大きな値上げですね。



この保険の結果を受けて感じるのは、火災保険ってすごくありがたい商品だなと

いうことです。自然災害などで損傷した場合に火災保険で修繕することがありますが

火災保険の場合は使ったとしても次の保険料が上がることはありません。

でも、そういう保険の方が少数派です。大半の保険は自動車保険のように使ったら

次は保険金が上がるものばかり。むしろ火災保険の方が少数派で珍しいです。



上がってしまったものは仕方ないので、今回はこの内容で進めるしかないですねえ。

休業補償を使うような事故がないのが一番ですが、まさかに備えるのが保険なので

やっぱりかけた方がいいのは間違いないですし。



今の保険の契約が切れるまであまり時間がないので、義母にも一応確認した上で

更新の書類を仙台に送ってもらい、手続きを進めようと思います。



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退去予告は仕方ないけど、言い分が一方的過ぎる感も・・・。

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先日書いた結露問題に関しては、退去予告に発展してしまいました。

ただいま、元のさやに戻れるよう全力で交渉中です。



前回のおさらい

札幌８棟目のお部屋で結露が発生。住める状態じゃないとお叱りのご連絡をいただき、

管理会社さんにて手配した業者さんを現場に急行させ、応急処置を実施しました。

その後、恒久処置を早くしてほしいという契約者の法人さん（法人さんが斡旋した人が

お住まいになっています）より至急の対応を要請され、原因追求とできる範囲の対応の

お見積作業に着手いただきました。



おさらい終了。ここからは新しい話題です。



今回の話題が出てからおよそ１週間くらい経過した後でしょうか。管理会社さんより

連絡があり、退去予告をいただいてしまったということでした。結露が酷くて

住めないということで斡旋している入居者様がいなくなってしまうため、というのが

理由だそうです。そして結露は建物側の欠陥だから、退去時清掃料や違約金等無条件で

解約してほしい、という要望をいただいているとのこと。



管理会社さん的にはこの言い分はおかしいという思いがあるようでした。

見積も出ない段階でのこの話なので、対応や見積を依頼した業者さんに確認したところ

部屋に入れて貰えず見積も作業も何もできない状態だったということでした。

入居者さんは以前警察沙汰の大騒ぎを起こしており、法人担当者さんにはこの人ではなく

別な人を住まわせるようお願いをしていましたが、たぶんまだそれも対応できておらず

法人担当者さんも振り回されている状態だったのだろうと推察します。



でもさ、確かに建物に問題はあったのかもしれないけど、今までこの部屋から結露で

大きなクレームが入ったことはなかったわけです。建物の欠陥が半分、使い方が半分で

発生しているんじゃないかなあという気はするんですよ。それにこちらからの要請である

入居者様の変更には応じていただけていないし・・・。そもそも入居時に家賃も値引いて

保証会社も（仲良くしている人からの紹介というのもあって）代表者保障だけにしたし、

管理会社さん曰く法人担当者さんは結露の時５分に１回電話してきてどうなってるんだと

圧を掛けてきていたらしいので、５分毎とか営業妨害でしかないでしょうよと思うものの

ぐっと堪えて手配を依頼したりと、いろいろ折れて折れて折れまくって今に至っている

状態なのですが・・・。そこにきて更に高圧的に退去時費用は払わないと宣言されると

それは自分勝手すぎません？という思いも芽生えてしまいます。



管理会社さん的には、折れる必要はないという見解でした。私もここまでの流れを

聞いている限り、それには同意です。折れない対応で良いと回答しました。



その回答に納得がいかなかった法人担当者さん（そりゃそうでしょうね）。

次に、自分たちがお付き合いのある業者さんに相談して、具体的にここが悪いのでは

ないかという連絡をしてきました。



天井裏配管に巻かれているであろう断熱ウレタン(？）が正常に機能していないことが

原因ではないか、との見解だそうです。だから、建物側に欠陥があるので法人としては

違約金は払わない、という論調とのこと。



こちら側でも裏付けの調査は必要と思いますが、より具体的な話をしてくださったので

建物側にも少なからず問題がありそうということは把握できました。



有識者にも相談しながら、これに対しての私の回答を組み立てました。

・建物に不具合があるかもしれない点は真摯に受け止め、オーナー責任で修繕する

・生活に支障をきたしたことに対する謝罪の意味も込め、家賃１ヶ月分を返金する

・退去する場合は契約書に記載の通りの費用を請求する



過失割合はどうあれ、建物側にも問題がなければ結露は発生しないと思います。

換気するなど適切な使い方をしていただけていない可能性は残るものの、建物側に

責任ゼロということはないと思います。なので、その分に関しては適切な対応を

取らせていただこうと思いますし、入居者様であれば便宜も図らせていただきます。



ただ、退去することは別で、入居者様が自発的に選ぶ自由な選択です。



「建物の不具合が酷い、早く直してほしい」であれば、入居者様はお客様ですから

迅速に対応もしますし、直すものは直します。ご迷惑をおかけした分の便宜も図ります。

「建物の不具合が酷い、退去する」であれば、その瞬間この方は入居者様ではなく

元入居者様ということになります。入居を継続されるお客様に対してはサービスレベルを

高めてまいりますが、それを待たずに出るということであれば、それに対してまで

便宜を図る必要はありません。



管理会社さんに上記をお伝えして、法人さんに判断をするよう依頼いただきました。

先方は一旦本部に持ち帰り検討するとのことでした。



これにより、退去にならなければそれはそれでよし。退去になったとしても、

こうして信頼関係が築きにくい状態になった法人さんとの関係が打ち切られて

今後のトラブルの種が減ったと前向きに捉えればよし（しかも違約金等ちゃんと貰える）

という形で、悪いことばかりではないなと思います。というかそう思っておきます。



一応退去予告を貰った状態は継続しているので、仲介業者さんには申し訳ないですが

広告料返還の要求をするよう管理会社さんに依頼しておきました。半年以内の退去だと

広告料を返してね、というローカルルールが札幌にはありますので、それに従って

粛々と手続きをさせていただきます。



返事が来た時が次の章の開幕かなあ。



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週末の金沢視察も充実しておりました。

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富山まで行く用事もあったので、そのまま金沢に足を伸ばしてきました。

お友達の経営している宿泊施設に宿泊し、気付きを得た週末になりました。



東京１３棟目という戸建をリノベして１棟貸しする無人ホテルを運営しています。

基本的には運営会社さんに丸投げしていますが、自分でも運営をできるように

なっておく必要はあると思っています。いきなり自分でやるとかやらないとか

言い出すのは大げさなのですが、少なくとも次の手を打つためのマーケティングは

運営会社さん任せではなく自分でも考えなくてはならないだろうと思います。



また、私自身は無人ホテルを運営しているにも関わらず、実際の無人ホテルには

数えるほどしか泊まったことがありません。特に、私が運営している東京１３棟目と

同様の「築古戸建を改装した宿泊施設」への宿泊経験はゼロです。運営しているのに

商品のことをよくわかっていないと言われても仕方ない状態す。



そんなある日、お友達の大家さんが金沢で宿泊施設を運営し始めたという話をキャッチ。

話を聞くと戸建を改装した一軒家の貸切型ホテルだというではありませんか。

実際に泊まって体験しようと決めて予約を入れました。



実際に泊まってみると、知識としてわかっていたものの租借しきれておらず、

腑に落ちていなかった部分がすっと腹落ちした感があります。



・築古戸建は断熱がしっかりしていないから寒い？

　→確かに夜は寒かったですが、エアコンを点けていればむしろ熱いと思うことも。

　　逆にエアコンを点けていなかった寝室は最初すごく寒かったです。



・チェックイン

　→事前に案内を貰い、キーボックスを開けて鍵を取り出し入館します。

　　東京１３棟目の運営会社さんは「現地キーボックスだとセキュリティ面で不安を

　　感じるケースがあり、レビューに響く可能性がある」と言われていたので、

　　東京１３棟目はキーボックスではなく暗証番号を遠隔操作できるデジタルキーを

　　採用しました。今回キーボックス型を経験してみて、確かに普通のホテルとは

　　全然違うので、ホテルのつもりでいるとびっくりすることもありそうでした。



・アメニティや室内設備

　→東京１３棟目も同じですが、シャンプーやタオルなどは準備してくれますが

　　歯ブラシなどのツールは用意されておりません。そして長期滞在を見越して、

　　電気ケトルだの炊飯器だのが置いてあります。基本的な構造は東京１３棟目と

　　同様でしたが、少し違ったのは油などの調味料が既に置いてあったことでしょうか。



戸建ホテルだと、グループで泊めることができるし、夜中までバカ騒ぎしたとしても

周りの目を気にする必要もありません。普通のホテルとは全く違う良さがあると

思いますので、うまく使い分けることで快適な旅になるのだなと理解しました。

前から分かっていたものの、実際に複数名で無人ホテルに泊まるという体験を

今回したからこそ、使い分けについてより自信を持って話ができる状態になったと

自分でも思います。百聞は一見に如かずとはよく言ったものです。



さて、金沢で泊まったことで気が付いた話としては、行政が観光に力をどれだけ

入れているかという点において、地域の温度差があることです。



金沢では金沢市が「金沢美味クーポン」なるものを運営しており、今回の予約でも

その美味クーポンを使って良いということで渡していただきました。

細かい計算はわかりませんが、私は６０００円分のチケットをいただいております。



美味クーポンはＧＯＴＯトラベルと併用が可能です。ＧＯＴＯトラベルで宿泊料が

３５％割引になり、１５％のクーポン券が配られるのに加え、更に美味クーポンが

行政独自に配られるという大盤振る舞い。旅行のコストをかなり落とすことが

できておりました。



金沢は観光で産業が維持されているという側面もあるとのこと。そのため、行政も

観光には力を入れており、この美味クーポンも観光振興の一つの策なのだそうです。



東京ではこんな話全然なかったなあ。東京は特別に観光にだけ力を入れなくても、

それ以外の手段で税収が確保できるから、そこまで必死にならなくても良いという

ことなのかもしれません。



そして東京に比べて、金沢は狭い箇所にぎゅっと観光地が凝縮されており、観光を

楽しむには程よいサイズであることもよくわかりました。２泊もすれば車がなくても

たいがいの市内の観光地は回りきれそうです。東京だと、都内でも場所が離れて

いるから、そうはいかないなあと思いました。この辺も美味クーポンなど作って

観光に取り組もうと行政が考える理由の一つなのかもしれません。



今回の美味クーポンの一件がなければ、行政と連携して特典を増やすみたいな話は

そもそも気づきすらしなかったのではないかと思います。そういうアプローチが

できないか、気をつけて見張っておかなくてはならないのだなということを学ぶことが

できました。



もっとアンテナを高く掲げないといけないなあ、ということを実際の他の行政地域の

策をもって理解することができた、というのも収穫の一つだと思います。



今回は気のおけない友人と少人数で金沢を視察して回りましたが、友人も同業者さんと

いう側面があるため、不動産談義にも花が咲きました。その面でも勉強になりました。

刺激が多く、充実した視察になったので満足です。ご一緒してくださった皆様、

宿泊時にいろいろと面倒を見てくださった女将さん、ありがとうございました。



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