2020年12月16日

退去予告が1室だけ撤回されました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。仕事用ディスプレイの解像度もうちょっと大きくしたいなあ。

応援クリックよろしくお願いします→



退去予告続きでしたが、たまには良いこともあります。退去予告されていたお部屋のうち

1部屋が退去予告を撤回してくださいました。油断はできませんが、少しは良かったー。



先日、2部屋いっぺんに退去予告をくらってしまったと嘆き悲しんだ札幌9棟目。

ガッカリはしたけど、ガッカリしてておまんま食えるわけじゃありません。

気持ちを切り替えて募集に入らなくては、という思いを胸に、管理会社さんと

現在の他の部屋の状況も含めLINEで打ち合わせをしました。



退去になるのは生活保護の方向けに部屋を転貸している法人さんが借りている2部屋。

私が購入してから入居付に成功してご入居いただいたお部屋です。

それ以外にテナント1室、居室1室の空室を抱えております。



管理会社さんに依頼して、現在募集中のお部屋の反響状況を取りまとめて貰いました。

居室は1ヶ月で5件、テナントは1ヶ月で20件の問い合わせがあったとのことです。

恐らくこれは業者間のネット掲載媒体で資料がダウンロードされた数と思われます。

決して多くはないのですが、微妙過ぎる立地と古すぎる築年数を考慮すれば善戦は

しているように感じます。そして管理会社さんが言うようにテナントの問い合わせは

確かにそれに比べれば多いですね。



居室に関しては、先日まで全く問い合わせがない状態だったので、それから考えれば

盛り返しはしてきているように思います。家具家電もつけた、家賃も下げた、

PRポイントを増やした(札幌駅からバスで一本)という地道な活動は少しずつ

実を結んでいるとみていいでしょう。広告料もガツっと出しているので、コロナ禍の

札幌ということを考えれば、もう少し様子を見てもいいかなと思います。



テナントに関しては、もうずっとこのくらいの問い合わせ件数はキープしてるのに

2年以上決まっていないという現実を考えれば、家賃を下げるのが妥当とみました。

管理会社さんに連絡して、5%ほど家賃を下げる形で手続きいただきたいとしました。



その会話をしている途中で、管理会社さんより先日の退去予告に関しての報告が。

なんでも、法人さんが「退去予定日の延期もしくは片方だけの解約にするか迷っている」

と仰っているのだそうです。できれば片方だけの解約に落ち着いていただきたい・・・。

退去理由が事業規模の縮小ということでしたので、段階的に減らすつもりなのかも。

こちらは連絡あり次第状況を連携するということでした。



そしてその数時間後、管理会社さんから1部屋だけ退去で決着したという連絡が。

よかったー、いきなり2部屋抜けられるとキツイよねと思っていたので、ほっと一息。

ただ、事業規模を縮小するという方針が変わったわけではないでしょう。ただ単に

退去予備軍になっただけだと見ています。いずれ退去になる覚悟はしておいた方が

良いでしょう。そうなると、空いた部屋に関しては早々に満室に持っていきたいところ。



管理会社さんには、これまでに借上げなどやると言う話があった業者さんに関して

改めてピックアップして、退去後に借上可能かを見て貰うようにお願いしました。

家賃の高いBT別の部屋を解約するということでしたので、一般市場に対しても

ちょっとだけ競争力があると思います。家賃が高い方が解約になったのはきついですが

裏を返せば高く家賃が取れる部屋を解約してくれたということ。もう片方のお部屋を

解約されるよりは決めやすいだろうと思います。



問題をいっぱい抱えているし、そもそもスペック的に満室なんて無理でしょというのは

自分でもわかっている物件なのですが、それでも何とかこの辺で満室に持っていって

うまく売りぬくことを考えたいと思っております。引き続き、気合入れていきます!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:18 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月15日

またまた退去予告(の予告)!ほんと多いな今年は。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。結果として早寝になったので、各種対処は朝やります。

応援クリックよろしくお願いします→



また退去予告(の予告)です〜。いやー、今年は退去多いわ!笑うしかないですね。

コツコツやって埋めていくしかありません。



今回の舞台は札幌5棟目です。今まで比較的動きが少なかったのですが、今年は

この物件を舞台にたくさん退去が出ました。事件も多かったなあ、本当に。

今まで表面化せずに溜まっていたものがまとめて噴出した感じがします。

出るものが出てしまえば、あとは沈静化するだけだ、と思いたい。



今回退去予告の予告が来たのは1階のお部屋です。今はまだ問い合わせの段階で、

「足が悪く階段が辛いので引越を検討中」「役所に間取り図のようなものを出すよう

言われたので送ってほしい」という内容でした。



この物件、1階はメゾネット形式、2階はロフト付き1Rという構成になっています。

今回のお問い合わせがあった方は1階のメゾネットにお住まいになっておりますので、

室内の階段が足が悪くて辛くなってきたというお話かと思われます。

そして生活保護の方なので、引越に際しても役所の許可が必要ということになります。

役所にて引越理由の正当性を確認するための書面が必要ということなのでしょう。



確かに、今お住まいになっている部屋はメゾネットなので階段があります。

そしてメゾネットの上階に玄関があり、外に出るにも共用部にある階段を降りなくては

なりません。階段を使わず暮らせばいいじゃない、というわけにもいかない構成です。

確かにこれだと、足が悪い人には辛いだろうなという気はします。退去をご検討される

理由もわかるので、もはや引き留める術はないと思います。



今年に入って、1階のお部屋は3部屋退去がありました。ここまでほとんど入れ替わりが

なかったので、この数はかなりのボリュームです。そして今回の退去予告の予告が

本格的な退去予告になるのであれば、来年も早々から退去スタートということに。

うーん、これはなかなかしんどい展開。



ただでさえ、札幌5棟目にはまだ空室が1室、そして空室予備軍が1室あります。

これが片付かないうちから別の空室が生まれるのはちょっと辛いです。



幸か不幸か、空室予備軍に関しては管理会社さんの機転で退去していない扱いに

なっており、保証会社さんから家賃保証を受けている状態です。なので、目下の問題は

空室1部屋だけ。ただし、その空室はまだ原状回復はおろか、修繕箇所が多いので

見積も完了していません。そして退去の精算をするにあたり、分割でないと払えないと

入居者様から既にお話が出ている状態です。難航しそうな予感しかしませんが、

保証会社さんがついているお部屋なので最悪保証会社さんに事故報告する形で

やるしかないかなという感じです。



ちなみに、その空室にお申込が入ったという噂はあるのですが、あくまで速報ですし

入居希望日が折り合うかわからないので、まだ心の中では空室扱いにしておきます。

本物の申込になったら、また改めてブログでご報告します。



空室が落ち着かない状態の中、また新たな空室が出るのは厳しいところですが・・・

1室は問題はあれど保証会社さんから家賃が入っているので一旦良しとして、もう1つの

空室が決まった状態で今回予告の予告があった退去を迎えられるようにしたい、と

思っております。



12月中に次のお部屋が決まり、1月末までに引越という感じになれば、こちらとしても

2月で原状回復、3月で募集と言う形で繁忙期中に募集ができます。この点はメリットと

思って良いでしょう。後ろ向きになっても意味はないので、良かった点だけ考えて

結果オーライだったねと思えるようにしっかりこうどうしていきたいと思います。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:06 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月14日

各空室に対してとるべきアクションの整理。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。今日から冷え込むらしいので、体調に気をつけようっと。

応援クリックよろしくお願いします→



空き部屋埋めないとまずいです。アプローチに関して整理を行いたいと思います。

コロナで動きが鈍いとか言ってる場合じゃないですわ。やるべきことをやらないと。



空室のある物件と、その対策の方針、採るべきアクションを並べていきたいと思います。



札幌5棟目:2部屋空室(うち1部屋は退去予告扱い)

1部屋は保証会社さんにて強制執行みたいな流れになるのだと思いますので、待ち。

なので、厳密に言えば退去されていないという扱いに今はなっています。

1部屋は原状回復のお見積をしているところなので、これも待ち。なお、原状回復の

費用は保証会社さんにて負担いただけるはず(本人が払えない場合)。長年お住まいに

なられていた方なので、けっこうな費用になりそうだから、保証会社さんの保証が

あるのは安心できる材料です。



すぐにできるアクションは特になし。



札幌8棟目:3部屋空室(うち1部屋は退去予告)

2部屋はすでに募集中で、広告料をあげたりするなどのキャンペーン打ち出し中。

1部屋は違約金についてもめているところなので、すぐには募集できません。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

そして繁忙期に向け新たなキャンペーンを検討すること。



札幌9棟目:4部屋空室(うち2部屋は退去予告)

1部屋はテナントで募集中です。

1部屋は家具家電を設置し、出張時の宿泊場所とかテレワーク部屋とかの形で募集中。

2部屋は先日退去予告が来てしまったお部屋です。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

埋める方向でいくなら、テナントは家賃を下げるべきと思います。



東京6棟目:1部屋空室

LINEのやりとりを見る限り、もう退去になって原状回復工事は始まっているはず。

ここの管理会社さん、管理費若干高めだけど原状回復工事は管理会社さん負担で

行ってくれるプランに加入しています。なので、費用面での負担は基本ないのですが

それゆえに原状回復の状況がわからないというデメリットもあります。

また、この辺の家賃相場が少し下がり気味という情報も聞いておりますので、

意外とフォローが必要かもしれません。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響情況の把握をして

家賃に関してどうするかを考える必要あり、です。



東京8棟目:2部屋空室(うち1部屋は退去予告)

1部屋は原状回復も終わっていると思います。これも管理会社さんが費用負担で

やっているので、進捗が追いきれておりません。

1部屋はこれから退去になります。あまり入居期間長くない人で、顔を合わせたことも

ないから、送別会どうしようかなあ・・・。入居者さんに相談してみようかな。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響状況の把握と

Twitterのアカウントを作って自主客付へのチャレンジをすることと

送別会どうするか相談すること、ですね。



東京10棟目:1部屋空室

テナントが空いています。徐々に家賃を減らしながら反響がとれる家賃の上限を

見極めているところですが、コロナの最中と言うこともありましてあまり状況は

著しくないなあという印象。



すぐにできるアクションは、現状での反響状況の把握と更なる家賃下げの検討です。



東京12棟目:2部屋空室

11月末くらいに前管理会社さんが内見用の写真を撮りに行くとしておりました。

募集開始前にマイソク送ってくださいと依頼していましたが、その後連絡がないです。

今、SUUMOを見ると・・・もう募集開始しているじゃないの。

なんでこう、あの人たちは言うことを聞かないんだろうね。どんなに部屋決めてきても

絶対管理任せない、と改めて心に決めました。



すぐにできるアクションは、すっとぼけてマイソク来てないですけどまだ募集開始には

至ってないですかと確認すること、あわててマイソク送られてくると思いますので、

それを新管理会社さんに渡してあちらでも募集開始いただくこと、です。



富山1棟目:3部屋空室

ここは地場の大手仲介業者さんに頑張ってもらうことになります。

先日、お歳暮も送ってご挨拶もしてきました。一応やれることはやったつもりなので、

以降は管理会社さんと連携を取りながら適宜状況確認することとしたいと思います。



すぐにできるアクションは特にないかな・・・。



千葉1棟目:1部屋空室

バリューアップした形での原状回復が終わっています。少し前に反響状況確認した際には

具体的な内見に繋がるものはなかったということでした。もう一度反響件数など確認して

もうちょっと家賃下げるか、などのアクションを検討したいと思います。



すぐにできるアクションは、管理会社さんへの反響状況の確認ですね。



空き部屋が多くて頭が痛いです。埋まっていってるのは間違いないのですけど、

出ていく部屋数も多いんですよね。もぐらたたき状態になっていますが、少しずつ

前進してくれればいいなと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月13日

本日は朝のブログ更新をお休みしました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。本日は不動産に無関係なブログで恐縮です。

応援クリックよろしくお願いします→



調子が怪しかったので、今日は夕方までお休みして、好きなことをして過ごしました。

なので、いつもと違って夜になってからの更新です。



こんな時間にブログを更新するのは久しぶりです。今日はあまり深く考えずに、

どうしても仕方ない用事は別にして、基本ゆっくり休もうと思っておりました。



金曜の夜ですが、少し体調に異変がありました。右頬の下が痙攣を始めたのです。

経験したことのない症状に焦りました。嫁ちゃんは医学書とかを読むのが昔は

好きだったということもあり、症状を見て「脳梗塞だったらどうしよう」と心配して

今すぐ夜間外来に行くべきだと言います。いやいや、痛みもないし・・・と思ったものの

一抹の不安を覚えた私。嫁ちゃんの薦めに従うことにしました。



東京には救急車を呼ぶべき症状なのかを教えてくれる電話番号があるとのこと。

そこに電話してみたところ、手足のしびれやろれつが回らないといった症状が

ないのであれば、救急車を呼ぶレベルではないだろうとのこと。ただ、お医者さんには

かかったほうが良いということでしたので、近所の夜間外来を受け付けている病院を

いくつか案内してくださいました。



近い順に電話しましたが、比較的小さめの病院では、万が一脳梗塞などの症状が

あった場合に対応できる設備がないと断られてしまいます。案内していただいた

病院の中で一番大きいところに電話して、今から見て貰うことができるということを

把握したので、そちらに行きました。



診察の結果、症状から考えると脳梗塞など重度の病気ではないだろうと言う判断。

もし明日になっても症状が続いているようだったら、耳鼻科に行くよう指導されました。

じ、耳鼻科ですかー?なんかすごく関係ないような気がするんですけど。

それでもその先生は「はい、耳鼻科です」と。まあそれなら耳鼻科なのね・・・。



翌日になっても症状は治まっていなかったので、耳鼻科を予約し、行ってきました。

「顔面麻痺」に関しては耳鼻科が扱うのだそうです。そして診察して貰った結果、

顔面麻痺の症状も見えないので、ストレスなどによる一時的なものでしょう、

ということで落ち着きました。ちなみに診察を受けている頃にはもう症状は治まって

おりました。次に同じ症状が出るようでしたら、脳外科に行くと良いとのことです。



40代に差し掛かると、身体もいろいろとガタがくるのかもしれません。

20代、30代の頃のような無茶は出来ないってことなのかなあ・・・残念だけど。



嫁ちゃんも心配するので、健康には気をつけないと。今この状態で死んじゃったら

嫁ちゃんに変な物件の件で苦労を掛けるだけになってしまいます。



なので、日曜(=今日)は終日オフにすることにしました。



土曜日の通院騒動で一件約束を延期して貰っていたものに関しては、日曜のうちに

対応しなくてはならなかったので、これだけは予定通り実施。でもそれ以外は

朝も目覚ましはかけずに起きて(約束があった時間には間に合うように目覚ましを

かけましたが、その前に置きました)、約束を済ませた後はひたすらゲームして、

昼から嫁ちゃんとYouTubeやらアニメやらを見て、夕方までだらだらと。



なので、ブログも今日は朝の更新は止めました。



月曜からまたサラリーマンのお仕事もあります。そこに穴をあけるわけにはいかないので

ゆっくりしたのは夕方まで。今は明日のサラリーマンの出張のために前泊で目的地入りを

するので、新幹線に乗ってこのブログを更新しております。



サラリーマンを辞めて自営業になると、時間のメリハリをつけにくくなります。

趣味が仕事、仕事が趣味、みたいな状態になり、オンとオフの区別がなくなります。



でも、そうなったとしても、やっぱりどこかで休みは取らないと、身体が悲鳴を

あげてしまいます。自分一人の身ならそこで多少無理をするのも自分の自由ですけど、

今はそうではありません。嫁ちゃんも養っていかないといけないですから。



サラリーマンを辞めた後も、動く日と休む日のメリハリをつけて動かないと、

今回みたいに身体に変調が出てしまうのかもしれません。

一足先にそういう体験をすることができたのだな、と前向きに捉え、生活のリズムを

崩さないように自分を律しなくては、と思った次第です。



不動産投資を始めて10年以上が経ちました。当時から付き合っている仲間も

10歳年を取っているんだおね、と思うと不思議な気持ちです。時が経つのなんて

あっという間ですね。後悔のない人生を歩めるよう、日々精進したいと思います。

勿論、健康には留意しながら・・・。



え、まずダイエットだろって?ええ、それはそのあの(もごもご)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 19:10 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月12日

また退去予告ですかー!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。今日の各種予定、キャンセルになりそう・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目で退去予告が発生、しかも2部屋もです。また振り出しに戻ってしまった。

満室にして売ろうと思っているのに、満室がどんどん遠のいていきます(汗)



札幌9棟目は条件が悪い物件で、普通にやってもなかなか満室が遠いのは自分でも

よくわかっています。ただ、その分高利回りだったし、土地の形も良くて幹線道路沿いと

いう土地としてのポテンシャルもあると思ったので、購入の決断をしました。

実際、利回りも高いので今の稼働率でもまあ何とかなってはいますが、CFが

バンバン出て美味しいという状態にはなっておりません。借入は返せるけどねー、

という程度です。強制積立預金状態ってとこです。



返済は10年なので、残債はサクサクと減っていってます。10年返済でひとまず

手だし無しで返済ができているというだけでも、最低限としてはOKなんですけど、

やっぱここからCF上積みを図りたいなという気持ちは当然あります。

厳しい物件であることはわかってますが、あの手この手で満室に向けて努力中です。



その甲斐もあり、購入時に5室あった空室は2室まで減りました。残り2室は

テナントとその付属品(元々はそういう想定でした)だったので、幹線道路ながら

駐車場がない立地が災いして、なかなか決まるに至らずにここまできております。



ここまで決まっているニーズが、出張時の宿泊先として利用するとか、サブリースで

生活保護の方に貸すとか、オフィスとして利用するとか、居住とは少し違う形での

利用が多かったです。そこで、こちらとしてもそういったニーズに最初から対応して

おけば、引きが良くなるかもしれないと考えました。残った居室に家具家電を入れて

今すぐ住めますみたいな形にして、出張ニーズなど取り入れようとしている次第です。



もはや2年も埋まってないテナントに関しては、もう家賃下げてしまえばいいやと

思っているんですけど、とりあえず広告料をあげてみたりして反響の変化を見てます。

管理担当の方が「問い合わせはあるんですけどね〜」といつも言っておりまして、

家賃下げなくてもいいんじゃないかと言うんですよ。2年決まってないのに、

家賃下げないってのも果たしてどうなの?と思うものの、まあ私も売る時の利回りを

考えると家賃を積極的に下げたいわけじゃないので・・・だらだらと家賃据え置きで

ここまで進んでいる次第です。やっぱ家賃下げよう。うん。



残り2部屋を頑張って決めようとしている昨今、管理会社さんから電話がありました。

電話に出ると、すごく申し訳なさそうな声で「退去予告を貰ってしまいました」と。

しかも2部屋です。痛い、痛すぎる。



退去の理由はまだよくわかってないのですが、2部屋借りてくださっていた法人さんが

両方とも解約と言う通知をしてきた次第です。生活困窮者の支援をする法人さんで、

部屋を借りてそこに支援者の方を住まわせる形なのだと聞いておりました。



管理会社さん曰く、変な電話がかかってきたことがあって、何だろう?と思っていたら

そこから数日で退去予告という急展開だったそうです。なんかいろいろ気になりますが

私としては目の前の退去予告と言う事実にガッカリしているところがありまして、

相手の法人さんの事情にまで目を配ることはできません(汗)



次の募集どうしよう。同じような家賃で募集すれば、同じような生活困窮者支援の

法人さんのサブリースとか引っかかるかもしれないですね。今度はより積極的に

そういう法人さんにこちらから営業をかけてみるのもいいかも。管理会社さんに

相談してみようと思います。



もぐらたたきになるのは仕方ないけど、決まりにくい物件での退去予告は勘弁して

いただきたいなあ・・・言っても仕方ないですけど。



決まりにくい物件の二大巨頭である札幌8棟目と札幌9棟目で両方とも退去予告。

せっかく上向いてきたのに、また稼働率下がっちゃいますわ・・・。



ま、くよくよしても仕方ないです。満室目指して頑張りますよー!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする